임차권등기명령 (신청, 말소)

[이제열]

임차권등기명령 (신청, 말소)

1. 임차권의 특성

임차인이 보증금을 반환받지 못했지만 사정상 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 확정일자처럼 집주인의 동의가 필요 없이 임차인 스스로 법원에 임차권등기명령 신청을 하여 살고 있는 집의 등기부등본에 임차권등기가 마쳐지면 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 실용적인 정책이다.

주택임대차보호법에서는 임차인이 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있다. (주택임대차보호법 제3조) 효력이 생긴다는 의미는 대항력이 있다는 뜻이다. 즉 임차주택이 경매 등으로 소유권이 매수인(경락인)에게 이전이 되어도 주택임차인은 자신의 임차권을 주장할 수 있다는 권리를 말한다.

이와 같이 선순위임차인은 매수인에게 대항할 수 있지만 그가 임대차계약서에 확정일자를 갖추고 있다면 임대차기간이 남아 있다 해도 이를 포기하고 매각대금에서 우선변제를 받기 위해 배당신청을 할 수 있다. 다시 말해 임차인이 매수인에게 계속 거주하겠다는 대항력을 포기하고 우선변제권을 선택할 수 있다는 뜻이다.

배당에 참여하게 되면 보증금은 배당 순위에 따라 배당을 받게 되는데 만약 배당에서 보증금을 전액변제를 받지 못하고 잔액이 남아 있는 경우에는 임차권은 소멸하지 않고 잔액을 가지고 매수인(경락인)에게 임차권을 주장할 수 있다.

[주택임대차보호법]제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

반면, 대항할 수 없는 임차권도 있다. 주택임차인보다 선순위에 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 등이 있는 경우 이들 권리는 경매절차에서 배당을 받고 소멸되므로 이들 권리보다 후순위의 임차권은 매수인(경락인)에게 대항할 수 없다.

※ 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하고 양수인이 대항요건을 갖춘 때에는 양도인(전 임차인)의 대항력을 승계한다.

2. 임차권 등기 신청 절차

(1) 신청요건

- 임차권등기를 신청하기 위해서는 우선 임대차가 종료되어야 합니다.

- 보증금을 반환받지 못한 경우여야 합니다. 일부라도 받환받지 못하는 경우에도 해당합니다.

(2) 신청방법

- 임대차가 종료된 후 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시, 군 법원에 임차권등기 명령을 임대인의 동의 없이 단독으로 신청할 수 있습니다.

- 임차권등기 명령 신청서를 작성하여 규정에 따른 수수료, 등록세, 교육세, 수입인지 등의 비용을 납부하여야 합니다.

- 임차권등기명령 신청한 후 처리비용은 후에 임대인에게 반환요청을 할 수 있습니다.

- 첨부서류는 주민등록등본, 부동산등기부등본, 임대차계약서사본, 건물 일부를 임차하였을 경우에는 점유부분의 건물도면, 부동산 목록 등을 첨부해야 합니다.

(3) 신청비용

- 신청수수료 500원

- 등기촉탁비 5,000원

- 등록세 월 차임의 2/1,000

- 교육세 등록세의 20%

- 수입인지 2,000원

(4) 신청결과

법원은 신청된 임차권등기명령의 발령 여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임대인에게 서면으로 고지한 후 임차권등기명령을 발령합니다. 그 후 법원은 임차주택 관할 소재지 등기소에서 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고 등기소에서는 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.

임차권등기명령의 효과는 임차권등기명령 신청시가 아니라 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하기 때문에 임차권등기명령을 신청한 임차인은 반드시 등기소에서 임차권등기가 되었는지 직접 확인한 후 이사를 해야 대항력 및 우선변제권을 보장받을 수 있습니다. 임차권 등기가 종료되기까지는 신청 후 약 2주일이 소요됩니다.

3. 임차권 말소 등기

임차권이 그 존속기간의 만료, 해지 등으로 종료하게 되는 경우에 기존의 임차권설정 등기를 말소하기 위한 등기입니다.

- 공동신청 - 부동산의 소유자와 임차권자가 본인임을 확인할 수 있는 주민등록증을 가지고 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청함이 원칙입니다.

- 단독신청 - 판결에 의한 등기신청인 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다.

- 대리신청 - 등기신청은 대리인도 가능합니다. 등기권리자 또는 등기의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍밥이 제3자에게 위임하여 등기신청을 할 수 있으나 변호사 또는 법무사가 아닌자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출대행을 업으로 할 수 없습니다.

(1) 말소촉탁의 대상

- 임차보증금이 전액 배당된 경우 말소촉탁의 대상이 됩니다.

- 임차권 경매절차에서 보증금이 전액이 배당되지 않은 대항력 있는 임차권은 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸되지 않으므로 말소촉탁의 대상이 되지 않습니다.

(2) 신청방법

- 임대인은 법무사에게 의뢰하여 임차권등기를 말소할 수 있습니다.

- 임대인의 동의를 받아 임차인이 말소하려면 서류를 첨부하여 등기소나 신청과에 말소신청을 합니다. 임대인의 대리인으로 위임장이 필요합니다.

(3) 첨부서류

- 위임장 - 대리인 등에게 위임하는 경우에 필요합니다.

- 해지증서 - 해지 등과 같이 임차권등기 말소사유에 관한 증서가 있는 경우에는 그 증서를 첨부합니다.

- 등기필증 - 등기 의무자인 임차권자가 임차권설정등기 후 등기소로부터 교부받은 등기필증입니다.(등기필증을 멸실하여 첨부할 수 없는 경우에는 부동산등기법 제49조에 의하여 확인서면이나 확인 또는 공증서면 중 하나를 첨부합니다.

- 등록세 영수필확인서 및 통지서 - 시장, 구청장 군수 등으로부터 등록세 납부서식을 교부받아 부동산 1개당 등록세 3,000원, 교육세 600원으로 계산하여 기재하고 이를 해당 금융기관에 납부한 후 영수필이 소인된 등록세영수필확인서 및 통지서와 영수증을 교부받아 영수증은 본인이 보관하고 등록세영수필확인서 및 통지서만 신청서의 등록세액표시란의 좌측 상단 여백에 첨부합니다.

(4) 신청결과

등기된 내용은 삭제선이 그어지며 말소사항 포함으로 발급신청시 표시되며 말소사항제외로 발급신청하면 말소된 내용은 발급되지 않습니다.

4. 임차권등기가 경료된 주택에 임차한 소액임차인의 지위

임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권은 인정되지 않는다. 그 이유는 만일 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인뿐만 아니라 저당권자를 비롯한 다른 선순위담보권자의 이익을 해할 우려가 있기 때문이다. 따라서 소액임차인으로서의 최우선변제권은 행사할 수 없고 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우에는 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐이다.

고맙습니다.