글쓴이 태양을 향해 마구 쏴.
등록일 2016-06-17 04:33 대문 225
정보의 정확성, 그리고 일반인이 어디에, 어떻게 투자해야 할까에 대해 간단히 언급하니 모두, 특히 가난한 청춘들이 돈 많이 벌었으면 좋겠다.
국토부 실거래 가격도 소수이긴 하지만, 누락, 다운, 업 계약 등으로 인해 정확성이 떨어지더라.
정부, 국토부 관료 등등의 새끼들은 공정성, 투명성, 반부패, 청렴성 강화에 있어서 부동산시장도 예외가 될 수 없으니,
그리고 기본 밥값 중 하나이니,
빠른 시일 내 모든 시민이 신뢰할 만큼 보다 정확한 각종 통계나, 자료 체계를 구축해야 할 것이다.
평당 집값 기준은 세계 다른 나라와 동일하게 전용 면적을 기준으로 하는 국토부 실거래가가 바른 방향이다.
앞으로 개언론, 개티즌 등등도 동일한 기준을 적용해야 할 것이다.
네이버, 다음 등의 포털이나 국민은행, 부동산 정보업체 등의 각종 부동산 자료는 크게 신뢰할 수 없는 국토부 실거래가 자료들 보다 더욱 부정확하더라.
천한거떨,국토부 실거래가 엑셀 작업만으로도 누구나 알 수 있는 자료와 너그들이 제공했던 자료들을 비교해 보고 시정하거라.
이하, 시범 케이스 지방의 가격이 높거나 거래량이 많은 대표적인 아파트 단지 들해 대해 국토부 실거래가와 사상의 넷 시장에 널려있는 자료들을 몇 올려 본다.
3년 전 2013년경만 해도 부산 아파트 전용면적 25평의 최고가 3억 대였는데, 현재 6억 대인 그 최고가가 3년 후인 2019년에는 9억 대, 6년 후인 2022년경에는 12억대가 가능할까?
조삼모사, 상기한 공급 변수 등으로 한동안 쉬어갈 수 있겠지만,
정부 정책, 공급 과잉 등 다른 변수가 없다면 낙후된 지방 산업부터 낙후된 지방의 도시 및 주거환경개선 등의 과제가 순조롭게 진척된다면 그 이상도 가능하다.
조삼모사로, 설령 쉬어 간다 해도 2022년, 늦어도 2023년경에는 12억, 그 이상도 가능할 것이다.
먼저 가격을 기준으로, 시범 케이스 지방인 부산시의 가격 상위 1~3% 아파트들이다.
자산, 소득은 물론, 지역 양극화까지 심화, 고착화되어,
현재 부산의 최상위 가격 1% 아파트들은 서울을 기준으로는 대략 30~40%, 서울 강남을 기준으로 60~70%쯤 해당되겠지?
2년여 전만 해도 모두 부산 아파트 전용 25평은 꿈의 가격대인 4억대가 한계고 5억대는 절대 불가능하다 했는데 지금은 6억 대다.
십 년, 이십 년 후에는 많이 뒤바뀌고 급격하게 상승하게 되겠지만,
이하, 2016년 올해 1월에서 5월까지 부산 최고가의 전용면적이 25평인 33평의 아파트들 예시다.
해운대 중동의 힐스테이트 위브, 마린시티의 두산위브제니스, 아이파크는 전용면적이 23평에서 27,30평등 들쑥날쑥이라 생략했지만,
상기한 해운대구의 아파트들은 4억 6천만 원에서 6억 9천만 원의 매매 실거래가격과 2억 8천만에서 4억 5천만의 전세 실거래 가격으로, 대략 해운대 우동의 트럼프월드 센텀과 해운대 자이의 그것들과 비슷하다.
또한 전세가 아닌 집값만으로 보면 우동 대우 마리나, 경남 마리나 등의 그것과 비슷하다.
부산 부동산 2차 상승기가 시작된지 얼마 지나지 않았는데 최고가가 7억에 가까운 6.9억이라.
최근 1년 혹은 2년 사이에 45도에서 60도 각도로 가파르게 집값과 전셋값이 올랐던 해운대 마린시티, 센텀시티 내의 아파트들이 부산 아파트 가격의 최상위 그룹을 형성하고 있지만, 5년만 지나도 많은 변동이 있게 될 것이다.
낙후된 부산 원도심, 서,북부산 등을 제외하고, 해운대를 포함한 부산 각 자치구의 요지의 아파트 가격은 현재 낙후된 전국 지방, 지역 요지 아파트들의 가격들과 대차가 없는 상태다.
그러나 몇 년만 지나도 수영구는 물론 동래, 연제, 남구 등의 대표 아파트들 집값, 전셋값은 상기한 해운대구 대표아파트들과 비슷해질 것이다.
며칠 전과 오늘의 자료만으로도 대우마리나, 센텀파크 등 해운대의 일부 아파트 가격이 부산 부동산 1차 상승기간을 포함하여 6여 년간 잠잠하다가 왜 최근 1,2년 만에 두 배로 쳐 올랐는지,
마찬가지로 2014년까지 6여 년간 죽을 쒔던 서울 부동산 시장이 갑자기 두 배로 튀어 오를 가능성은 없는지 등등.
벼룩 콧구멍 같은 다음, 네이버 블로그에 십 분지 일만 보관되어 있는데, 그 보관 자료들 중 경제 영역 과제들 일부만 잘 파악, 이해해도 누구나 언제, 어디에, 어떻게 투자해야 하는지 알 수 있을 것이다.
실재, 경제 영역에 관한 과제를 시작한 지난 십여 년 동안만 해도,
평범한 일반인들 중 절에 가서도 새우젓을 얻어먹을 정도로 눈치 빠른 연놈들 중 수백 명은 불과 몇 년 만에 텐인텐, 아니 파이브 닌텐 했었고, 수십 명은 파이브인투엔티,서티까지 했었다.
지역 균형발전, 각종 양극화 완화에 반하고 버블 가능성도 있지만 투기 수요를 포함한 전국적 두터운 수요층이 있고 전월세 가격이 장기간 올른데다 공급까지 감소하는 강남 3구 등 서울 부동산 시장은 요주의 지방이다.
정부, 정치권, 관료들은 미리 대비책을 마련해 놓도록.
또 차후 서술할 입지, 유효수요, 거래량 등의 분석에서 언급될, 바다 조망이 탁월한 대단지 새 아파트임에도 불구하고 남구 오륙도 에스케이 뷰나 사하구 다대 롯데캐슬 등의 아파트 가격은 어찌하여 8여 년간 오르지 않았거나 올라도 미미하게 올랐는지 또 앞으로도 그럴 것인지 누구나 쉬 짐작할 수 있을 것이다.
모두가 선호하는 도심의 핵심지역인지 외곽인지,
지역민의 일자리, 소득, 인구를 늘려줄 각종 지역 산업이나 도시 및 주거정비나 개발을 위한 공공자본과 거대 민간 자본이 많이 투입되었거나 투입이 예정되어 있는지,
실거주를 위한 교통, 교육, 녹지 등 각종 주거환경과 매매수요, 전세수요가 풍부한지 빈약한지 등등에 관한 지방정부를 포함한 정부의 각종 개발정책과 부동산 자료, 통계들만 잘 살펴도 누구나 알 수 있었을 것이란 말이다.
다시 한 번 더 강조하지만,
부산 부동산 1차 상승기인 2009년경인 7~8년 전부터 몇 년간 각종 넷 시장에서 수만 명의 투기꾼, 네티즌들이 그토록 광기를 부렸던 센텀파크, 오륙도 에스케이가 오히여 6년, 8년간 잠잠했던 이유는 또 뭘까?
매사가 다 그렇지만 부동산 투자에 있어서도 주관적, 불명확한 자료에 의존하거나 엉터리, 어중이떠중이 정보, 언론, 전문가, 네티즌 등등의 선전선동에 놀아나다간 쫄딱 망하게 되어있다.
초고 차 방정식은 아인슈타인 등 소수 물리학, 수학자들은 풀 수 있지만 수만, 수십만 대중들의 선동, 투표로 오는 절대 풀 수 없는 법이니,
객관적이고 정확한 각종 자료나 통계가 아닌 개언론,개티즌,개전문가나 여론의 선동에 놀아나다간 쪽박 차게 되어 있다는 말이다.
이하, 보다 더 구체적이고 세부적으로 예시해 본다.
전용면적 25평을 기준으로. 해운대 우동 트럼프월드 센텀의 올해 2016년 1월부터 5월까지의 매매 실거래가는 총 7건으로 5.6억에서 6.0억이고 전세가는 총 세건으로 4.0에서 4.4억이다.
해운대 우동 마리나 형제들은 거래량이 빈약하여 신뢰성을 저해하기에 대우마리나 1,2,3단지, 그리고 경남 마리나까지 4개 단지를 모두 더한 자료로, 매매 실거래가는 총 13건에 5.0억~5.7억이며 전세가는 최근에 급격하게 올랐어도 주로 2억 대다.
해운대 우동 자이 1의 매매 실거래가는 총 19건으로 4.7억~5.6억이며 전세가는 최근에 많이 올라 총 4건 3.5억~3.8억이다.
그 해운대 자이의 매매 19건 중 4억대는 4개에 불과하기에 5억 대에 대한 신뢰성이 아주 높아 보인다.
해운대 재송동 더샾 센텀파크 1차의 매매 실거래가는 총 19건에 4.5억~5.3억이고, 마찬가지로 매매가가 4억대는 5개에 불과하다.
전세가는 총 22개에서 3.2억~3.8억이다.
해운대 중동 래미안은 실거래가가 빈약하여 2015년 하반기부터 올해 오월까지를 합산했다.
매매가는 총 18건에 4.5억~5.4억, 전세가는 3.0~3.8억이다.
동래구 명륜 아이파크 1단지의 매매가는 총 15건에 4.3~5.2억이며 전세가는 총 6건에 3.5억~4.9억이다.
반대로, 매매 총 15건 중 5억 이상이 2개에 불과하고 전세는 총 6건 중에서 4억 이상이 2개뿐이다. 4.9억은 업 계약 혹은 오류로 의심된다.
마찬가지로 상기한 아파트들 또한 2차 상승기 내에 6억을 넘기게 될 것이다.
연제구 캐슬 피렌체는 전세 거래가 없고 매매만 총 8건에 4.5억~5.1억이다.
동래구 온천럭키 등등도 크게 다르지 않다.
지금의 동래, 연제구의 집값은 해운대구와 많이 차이가 나 불가능해 보이겠지만, 2차 상승기 내에 명륜동 자이, 사직동 캐슬, 인근 금정구 장전동 래미안 등 역세권에 새 아파트 등이 입주할 무렵이면 중부산 아파트들도 마찬가지로 최고가를 기준으로 6억을 넘기게 될 것이다.
왜?
다음은 시범 케이스 소지역인 수영구 남천 삼익비치의 매매가는 총 9건에 4.6억~5.2억이고 전세가는 1억 대다.
남구 대연 힐스테이트푸르지오의 매매가는 총 16건에 4.1~5.3억이고 전세가는 총 14건 중 3.5~4.4억이다.
매매 총 16건 중 4억대는 3개 애 불과하고 전세 14건 중 3억대는 4건에 불과하며, 고가와 저가의 차이가 너무 커 4억 대의 매매가와 3억 대의 전세가는 다운계약으로 의심받을 여지가 충분하다.
수영구 남천 하늘채 또한 거래량이 빈약하여 작년 하반기부터 올해 오월까지를 합산했다.
매매가는 총 10건에 5.2억~5.4억이고 전세가는 총 4건에 3.8~4.2억이다.
반대로 수영구 더샾 센텀포레는 매매 실거래가 없었고, 전세는 총 12건에 3.5억~4.0억이다.
남구 용호동 자이의 매매는 총 10건에 4.5억~4.98억이며 전세는 총 4건에 3.4~4.0억이다.
마찬가지로 상기한 아파트들은 2차 상승기가 2018년까지만 지속 되어도 2차 상승기 내에 6억, 7억을 넘기게 될 것이다.
최근 1,2년간 집값, 전셋값이 가파르게 올랐던 해운대 우동,특히 전세가 격차를 많이 줄였음에도 불구하고,
남천, 대연동의 집값, 전셋값이 해운대에 비해 상대적으로 덜 가파르게 올랐음에도,
시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 집값은 해운대와 비슷하고 오히려 실수요를 잘 반영하는 전세가는 해운대 보다 높을까?
왜?
부산 원도심, 서, 북부산, 외과 지역도 마찬가지다.
상기에 예시한 아파트들 중 일부는 지금은 불가능해 보이지만, 가정으로 부산 부동산 2차 상승기가 2018년까지 지속될 수 있다면,
부산 부동산 2차 상승기 내에 낙후지역인 부산 원도심, 서, 북부산의 대표 아파트들도 저용 25평을 기준으로 부산 전 자치구 대표아파트들의 기본가격대가 될 5~6억 대가 될 수 있을 것이고, 경우에 따라 6억 대를 넘어 7억, 8억 대도 가능하게 될 것이다.
만약 부산 부동산 2차 상승기가 지금 부터 3년 후인 2019년까지 더 장기간 지속될 수 있다면,
9억, 10억도 넘길 수 있을 것이고, 지속되지 않아 쉬어 간다면 지금부터 6~7년 후인 2022~2023년 전후의 부산 부동산 3차 상승기에는 9억을 넘어 12억 대를 넘길 수 있을 것이다.
마지막으로, 시범 케이스 지방인 부산 아파트의 거래량 순위에 대해 살펴본다.
거래량은 객관적 공급물량 등과 더불어 가격의 선행 내지 동행지표로 꽤 신뢰성이 높은 자료이지만 반드시 그런 것은 아니다.
투자수요가 지나치게 빈약하거나 투기꾼들의 발호, 혹은 정부의 강력한 부동산 억제책, 통제로 시장이 왜곡되면 거래량이 늘고 공급량이 줄어도 집값은 오히려 하락할 수도 있고,
반대로 거래량이 줄고 공급량이 늘어도 집값은 상승할 수도 있다.
그런 이유로,
특히, 하단 가락타운 3,1단지, 오륙도 에스케이 뷰, 다대 롯데캐슬 몰운대 등등 아래에 예시된 것처럼, 부산시 아파트의 거래량 증가와 집값 상승 간의 신뢰성은 상대적으로 낮고 약한 것으로 보인다.
낙후된 전국 지방과 마찬가지로 부산에서도 낙후된 지역의 아파트들이 더 많이 상승해야 하는데 안타깝지만 현실은 그 반대다.
그래서 필요악으로, 그들 부산 내 낙후된 아파트들의 가격 회복을 위하여, 그 회복을 자극, 촉진할 상기한 1~3% 부산 최고가 극소수 아파트에 관심을 계속 가질 수밖에 없는 것이다.
상기한 것처럼 전용 25평 부산 최고가 아파트 실거래가가 9억, 12억으로 상승할 정도로 부산 부동산시장이 회복한다면 이하에 예시된 아파트들의 가격은 지금처럼 계속 1~4억 대에 머무르진 않을 테니까.
이하는 그 낙후된 지역의 아파트들이자, 2013년~2016년 4년여간의 부산시 아파트 총 거래량 상위 순위다.
가락타운 3단지:사하구 하단동, 507건
오륙도 에스케이 뷰:남구 용호동, 406건
가락타운 1단지:사하구 하단동, 393건
사직쌍용예가:동래구 사직동, 386건
다대동 롯데캐슬 몰운대_사하구 다대동, 361건
연산자이_연제구 연산동, 295건
연산 엘지_연제구 연산동, 284건
동원로열듀크_북구 화명동, 266건
센텀센시빌_해운대구 우동,261건
센텀 동부센트레빌_해운대구 재송동, 255건
구서 우성_금정구 구서동, 245건
센텀이 편한 세상_해운대구 재송동, 245건
메가 센텀 한화 꿈에 그린_해운대구 반여동, 240건
정관 동일스위트 1차_기장군 정관읍 용수리, 229건
건영 2_해운대구 좌동, 226건
대 림 쌍용 강변타운_북구 화명동, 216건
롯데낙천대_북구 화명동, 216건