양도세, 증여세등 절세방안
1. 양도세 과세대상 상장주식 대주주 개정연혁
1) 코스피/코스닥 : 지분율: 1%(코스닥은 2%)
시가총액: 10억원(15억원에서 개정됨)
2) 코넥스 : 지분율: 4%
시가총액: 10억원
3) 비상장주식 : 지분율: 4%
시가총액: 10억원(벤처기업은 40억이상)
* 2021년 04.01이후부터는 시가총액이 모두 3억원으로 바뀜.
** 따라서 절세를 위해 주식을 연말에 팔고 연초에 사는 경우가 있음.
2. 금융계좌 관련 국세청의 추적기법
1) 특정금융거래정보 보고 및 이용에 관한법률(FIU법) 시행에 따라
FIU 정보를 활용, 차명계좌와 변칙적 현금거래에 대한 검증강화
2) 고액 현금거래 보고제도(CTR)
2천만원 이상의 고액현금 거래는 FIU에 보고
1개의 금융기관에서 거래되는 1일 총액을 말하며, 수표거래 및
계좌이체는 불포함 사항임.
3. 의심거래보고제도(STR)
1) 불법재산 또는 자금세탁 행위가 의심되는 거래는 FIU에 보고됨
2) 종전에는 1,000만원이상인 경우 보고되었으나, 현재는 금액기준이 없음
3) 세무조사과정에서 차명계좌의 존재가 발각될 가능성이 크게 높아짐.
* 증거가 있으므로 계좌 이체 등은 의심되는 거래로 보고 있지 않음.
4. 종합부동산세
1) 과세표준은 (공시가격-공제액)× 공정시장가액비율
2) 공정시장가액비율: 85%(‘19년), 90%(’20년), 95%(‘21년), 100%(’22년)
3) 주택-종합합산토지에 대한 세율 인상등
과세표준 | 2주택이하 | 3주택(조정 2주택) |
3억원이하 | 0.5% | 0.6% |
3~6억원 | 0.7% | 0.9% |
6~12억원 | 1% | 1.3% |
12~50억원 | 1.4% | 1.8% |
50~94억원 | 2% | 2.5% |
94억원초과 | 2.7% | 3.2% |
세부담 상한 | 150% | 300%(200%) |
5. 보유세 쇼크 내년이 더 무섭다.
구 분 | 2018년 | 2019년 | 2020년 |
서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84m' | 공시가격 | 15억400만원 | 20억1,800만 | 18억원 |
보유세(상한비적용) | 424만원 | 922만원 | 745만원 |
실제보유세(상한적용) | 424만원 | 635만원 | 745만원 |
강남구 대치동 은마전용 76m' | 공시가격 | 24억 1,600만 | 30억 3,200만 | 27억원 |
보유세(상한비적용) | 1,150만원 | 2,969만원 | 2,589만원 |
실제보유세(상한적용) | 1,150만원 | 2,300만원 | 2,589만원 |
1) 내년 공시지가가 낮아지더라도 오히려 보유세 부담은 더 늘어난다.
6. 공시가 상승, 증여/상속세는 더 큰 폭증 우려
1) 공시가 45% 인상 시 증여세 9,400만원, 상속세는 1.25억원 증가
구분 | 대지면적 | 연도 | 단독주택가격 | 증여세 | 상속세 |
관악구 남현동 (2층) | 209m' | 2018 | 688백만 | 131백만 | 275백만 |
2019 | 1,000백만 | 225백만 | 400백만 |
증가액 | 312백만 | 94백만 | 125백만 |
증가율 | 45% | 72% | 45% |
마포구 연남동 (2층) | 141m‘ | 2018 | 489백만 | 78백만 | 196백만 |
2019 | 973백만 | 217백만 | 389백만 |
증가액 | 384백만 | 139백만 | 193백만 |
증가율 | 99% | 178% | 98% |
예)
2) 우리나라 상속세 및 증여세율
과세ㅔ표준 | 누진세율 |
1억이하 | 10% |
1억원 초과 ~ 5억원 이하 | 20% |
5억원 초과 ~10억원 이하 | 30% |
10억원 초과 ~30억원 이하 | 40% |
30억원 초과 | 50% |
- 상속세율과 증여세율은 동일하게 10~50%세율
- 과세표준이 5억원일 경우
1억원 ×10% + 4억원 ×20% = 9천만원
3) 부동산 기준시가 고시일
- 주택(공동주택/개별주택)은 매년 4월말까지, 표준가격은 1~2월중
다만, 아파트는 거래시가를 기준함.
- 토지(개별공시지가)은 매년 5월말까지, 표준가격은 2~3월중
- 건물(건물 기준시가)은 매년12월말까지, 표준가격은 업슴.
7. 아파트 증여시 증여가액은 얼마로 할까?
1) 아파트 증여가액은 시가로 본인이 사례가액을 신고하도록 해야 함.
2) 매매 사례가액은 평가기간(증여 전 6개월~증여 후 3개월)은 총9개월임
3) 매매 사례가액은 국토부 실거래가 공개시스템에서 조회가능 하며, 필요
시 감정평가사 평가금액으로 한다.
4) 유사아파트는 동일단지, 전용면적/기준시가 차이 +/- 가 5%이내
5) 채무와 함께 넘겨주는 부담부 증여
- 부담부 증여는 자녀 증여세부담은 감소하나 부모 양도세부담이 증가
6) 부동산 절세전략
- 연부연남 활용, 낮은 이자율(연2.1%)로 납부액이 2,000만원이 초과할
경우 가능(관할세무서장이 허가)하며 5년이내 연부연납으로 가능
- 연부연남 가산금은 남은 금액의 연2.1%
- 배우자 증여로 양도차익 줄이기
배우자공제(6억원)을 활용하여 미리증여(5년후 양도시 양도차익 감소
(6억→2억)
* 5년 후 배우자가 자손에게 증여 시 증여받은 평가액으로 계산하나
5년 이전인 경우 증여자가 취득한 과세가격을 적용
예) 취득가격: 2억원, 증여가액(현재): 6억원, 양도가액(5년후)은
8억원이라 할 경우
-절세시: 8억-6억 = 양도차익은 2억원×양도세 =5,39만원
-10년보유시: 8억-2억 = 양도차익 6억원×양도세 =1.8326억원
7. 할아버지가 손주에게 증여하는 이유
1) 1억원 증여 시; 아들은 증여세 (10%) =1천만원
손주는 1,300만원(1.3배)이므로 아들이 손주에게 증여시 1천만원
합계 2천만원이 됨.
8. 9억초과 1주택자는 2년이상 거주해야 비과세(장기보유공제 최대80%적용)
-2년미만 거주시 장기보유공제 적용율: 3~4년:6%, 4~5년:8%,
5~6년:10%, 9~10년:18%, 10~11년:20%, 15년이상:30%.
9. 1주택자 비과세(일시적 2주택자 양도기한 변경)
- 2018. 9.13 이후 취득하는 주택부터 3년에서 2년 이내 양도로 변경
10. 1세대 1주택 보유기간 요건 강화
다른주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 계산
끝.