어느 샐러리맨의 일본에서 집구하기와 라이프 플랜

[金東郁]

안녕하세요.

토쿄에서 평범한 직장생활하는 한 사람으로서 내집마련을 위해 공부했던 몇가지 노하우와 팁을 공개하고자

글을 올리게 됬습니다. 긴 글이 될 지 모르니 먼저 주의사항 부터 올리겠습니다.

그리고 저도 여러분 처럼 어학원부터 시작해서 지금까지 생활해 온 한사람으로서 글 올리니

이 방면의 업자나 프로도 아님을 말씀드립니다. 개인적인 의견이니 태클은 사양합니다.

<주의사항>

-FX나 ETF등등 투기목적으로 생각하시는 분은 브라우저 뒤돌아가기로 다른 곳 가보시길 부탁 드립니다.

(평범한 샐러리맨의 한사람으로서 지식이나 경험도 없이 주식이나 외환으로 자산 불릴려는 건 불가능합니다.

다만 일본에서는 35년 론으로 자신의 자산을 불릴 수 있는 형태의 개념이 있기 때문에 대부분이 이렇게 론을 이용해서

집을 구입해서 변제하면서 살죠. 일본정부가 인플레 유도한다고 해도 현제 돈의 가치는 디플레이션에 벗어나지 못하고

있고 쓸때 없는 수수료만 떼어가는 금융상품 투자로 무이자에 가까운 곳에 넣기보다는 훨씬 유용하다는 게 갠 생각입니다. )

-1-2년 살다가 돌아 가시는 분들도 브라우저 뒤돌아가기로 다른 곳 가보시길 부탁 드립니다.

- 돈 많아서 한번에 구입 가능하시는 분은 브라우저 뒤돌아가기로 다른 곳 가보시길 부탁 드립니다.

<대상>

- 영주권 내지는 영주권 취득 준비자분, 장기체류자분

- 샐러리맨으로 일정수입을 얻고 있고 그에 관한 수입출처가 명확한 분

- 주거용 용도로 100% 본인이 살 예정이며, 10년이내 되팔지 않는 목적인 분(10년이내 팔면 양도소득세 50% 납세)

도쿄에서 주택구입을 위해 재무설계쪽 독학도 하고 해서 구입한 한 사람으로서 말씀 드립니다.

주택구입시에 잇코타테(단독주택)이냐 맨션이나 고민 하시는 분들이 의예로 많은 것 같습니다.

2011년이후 대진설계된 맨션아니면 솔찍히 맨션은 그닥 비추라는 의견입니다. 2011년3월에 동지진후 가장 심하게
액정화 지반변동이 있었던 우라야스시를 함 찾아 보세요. 맨션 건물 지하의 기계설비 망가져서 몇억엔 내지 않으면
엘레베이터도 못 타는 상황 발생했었구요.

가장 먼저 상하수도 부터 나가버리니 그 동내 맨션사람들 전부 동내 화장실에서 몇달동안 볼일 본다고 줄 설 정도였었죠.

2번째 설비 구조물 변경을 위해서는 맨션조합 5/4이상의 동의를 구해야 되는데 가정마다 누가 남아 살려고 그럴가요. 대부분 이사를 택하겠죠.

3번째 맨션은 조합구성원이 5/4이면 아무리 자기 소유의 맨션이라도 퇴출될 수 있는 가능성이 남아 있습니다.

이지메 당하거나 외국인이라는 이유로 억울한 상황도 발생할 수 있다는 겁니다.

4번째 수선적립금 한달에 4-5만엔씩 뜯겨 나가는 금액, 만약 일을 중단했거나 노후를 생각하시면 큰 금액이 될 수 있습니다.

 초기비용 싸게 하는 되신 수선적립금으로 올려 받아 그 비용도 관리조합이 비공개에 민사소송 내는 경우 많다고 들었습니다.

어지간한 고급맨션아니고서야 일반적인 맨션은 자기소유권 이전동시에 팔려고 내놓으면 반액이하됩니다.

일생에 한번 사는 집인데 어떻게 싶게 결정할 문제아니니 35년 론 내고 살거면 35년이내의 자신의 라이프플랜 생각해 보시고

좀 더 공부하셔서 구입하시길 바래요.

지진은 무게가 무거운 쪽으로 그 피해가 크게나는 게 일반적입니다. 뭔가 맨션이면 피해가 적을 거라 생각하시는 분들 있으신데

인터넷 찾아 보시면 외벽 자체보다 지하구조물에 피해가 심각하게 갈 수 있어서 오히려 생활기반 전체를 바꿔야 될 상황이 많다는 것만 말씀 드리고 싶내요. 단독은 15년 감가삼각하면 집구조는 0엔이 되지만 토지가격은 남습니다.

보통 목조구조인데 진도 6정도는 오히려 나무집이 가벼워서 흔들림 분산이 낳다고 하시는 분들고 있고,

큰 피해 입어도 집이야 1500-1800만엔 선이면 다시 지을 수 있으니 맨션같이 공유스페이스의 소유권 문제로

구조물 변경에 동의 얻을 필요 없이 바로 시공이 가능하겠죠.

그리고 세큘리티 걱정하시는 분들 있으신데 입구쪽으로 대문, 현관문쪽에 도어인터폰 등등, 요즘은 표준사양으로

다 딸려 나옵니다. 아무런 이유없이 남의 집 현관만 들어와도 주거침입죄 되니 업자들 거부하기도 싶구요.

필요에 따라서 페이크용 감시카메라나 이런 것들 얼마 하지도 않으니 달아 두는 것도 예방책이 되죠.

그리고 잇코의 큰 장점은 설계에 따라 주차장겸비가 가능하다는 거죠. 대부분 없는 곳이 없을 정도죠.

(맨션에는 30-40대 가정만 사는게 아닙니다. 은퇴한 60-80대도 살기 때문에 구조물 변경에 돈 낼 수 있는 세대가

적어지면 5/4동의 얻기가 하늘에 별따기입니다. 옆이나 위 아래로 트러블 세대 만나면 평생 쯔기아이 해야 될 겁니다.)

35년 론 받으시고 매달 그 금액만 내고 나머진 다 쓴다 생각마시고, 쿠리아게 헨사이(사전변제)를 몇십만엔이라도 매년

변제기간을 단축으로 해서 반환하시길 강추합니다. 자신의 신용도도 올라가지만, 가장 교육비가 많이 들어가는 50이후의

삶에 주택론 변제는 상당히 고전될 수 있습니다. 그리고 2000만엔 이하로 론 금액 떨어지면 주택론 공제 받는 금액과

잔액비교해서 공제범위 없어지면 한번에 모아서 지불하는 것도 나쁘진 않습니다.

론 변제시에 몇가지 변제방식이 있는데 보너스포함이랑과 포너스포함 하지 않고 매달 지불 2가지 있는데

반드시 보너스 포함하지 않고 매달 지불로 하시길 강추합니다.

보너스는 그 회사의 실적에 따라 나올 수도 안나올 수도 있으니 만약 안나왔을 경우에는 어디서 빌려서

내야 되는 상황이 발생되어 버리니 조심해야 됩니다. 론변제 불가능 물건들 보면 대부분 이 보너스 포함변제로

했다가 단 몇십만엔 백만엔정도 금액 지불 못해서 3개월 이상 지연되면 차압당하는게 일반적입니다.

한신대지진때는 나고야에서 진도4.5경험, 동지진때는 도쿄에서 진도 5.4경험(내진6.2정도설계 집 구입, 지반보정볼링공사완료후건축)

해 봤지만,직립형 단주기파형(한신대지진) 이냐 장주기파(동지진)에 따라 구조물 피해 형태가 전혀 틀려지니 참고하시고,

론으로 집구입시 화재보험 강제가입이 필수라 보는데 반드시 지진보험 연동 상품으로 들어 놓기를 강추합니다.

화재보험은 공제없지만 지진보험은 공제(사회보험, 생명보험, 지진-최대 각각5만엔까지)가 있으니

세재부분도 잘 확인해 보시길 바래요.

(지진보험은 단독일때 집구조물 부분만 적용이 기본이고 1,000-2,000만엔선인데 화재보험이 든 상태에서만 가입이 가능합니다.)

한신대지진후 대학방학이용해서 단기 알바로 바라시 작업 가 본적이 있었습니다. 20초이내의 직립형 단주기파 지진의 무서움을 알게 된 좋은 경험이였죠. 가장 건물 구조가 안전하다는 병원 건물 붕괴와 병원 건물 층과층 사이가 무너져 압사당한 사람들 뉴스에 큰 충격먹었내요. 같은 형태의 같은 규모의 지진이 도시에서 일어나면 단 15-20초 흔들려도 어떤 결과를 초래할 지 아무도 예측 못합니다. 아무튼 인생 한 번 있을까 말까하는 집구입은 업자말보다 자신이 공부해서 플랜가지고 하심이 후회가 없을리라 판단됩니다. 1-2년이상 공들여서 찾아보면 집구입시 필요한 집값 이외에 비용 잘 확인해 보시길 바래요.

치바켄 우랴야스시의 경우 3개 중심 노선이 중복되며, 도쿄디즈니랜드, 나리타공항 등 중요시설 억세스에도 편리한 지역이였지만, 동지진이후 액정화 현상 후 가장 집 값 하락과 인구유출이 극심한 지역으로 전락하고 말았죠. 기본 인플러인 상하수도 복구와 지반 개량공사등이 아베내각 저금리로 인해 신규건설공사에 사람이 몰리다보니 복구못한 지역도 있고 일본정부의 인플레유도 정책으로 노선가 상한가유도는 결국 고스란히 집값 버플 유도 정책이라는 게 갠적인 의견이고 2020년 올림픽이후가 토지가 하락과 집구입의 터닝 포인트라고 조심히 말하고 싶내요.

외국인의 경우 제1메카 뱅크(미즈호,UFJ, 스미토모)는 아다마킹과 영주권 있어도 아다마킹 10-20% 있어야 입질이라도 가능할 겁니다. (2008년도 당시 미국에 대규모 서브프라임 문제때 가장 많이 손실을 기록한 은행이기도 하였고

그 책임을 고스란히 유저들에게 뒤집어 쒸어서 저렇게 강요하게 됬다는 일반적인 얘기입니다.)

가급적제2도시은행들과 론 협상하시는 게 조건이 많이 하양되며, 금리도 조정이 가능할 겁니다.

(우리가 외국인이기에 가장 민감한 은행금리는 일본인들과 똑같이 적용받기 힘듭니다. 그런 점에서 제2도시은행이 그나마

얘기하기가 편하며, 금리 조정도 어느 정도 유동성이 있지 않나 판단됩니다.)

하우스메이커도 우대금리 1%다운 해주는 곳 많습니다. 그리고 금리 조금 낮다고 타은행 론 갈아타는 분도 있는데 들어가는 수수료와

변제 금액 합쳐서 1%대 금리에 못미치면 안 갈아 타는 게 오히려 낳습니다.

저 같은 경우는 7년 변제에 조기상환까지 하고 나서 타은행 갈아 탄다고 하니 1% 다운시켜주더군요. 이것도 노하우죠.

등기처리 사법서사비용, 등기료, 이사비용, 단체보험료, 화재보험료, 1년차 지진보험료, 1년차 부동산취득세, 도시계획세, 이사비용, 새집에 달 커텐레일이나 커텐비용, 에어컨 설치 비용등등 실지 집구입이외에 나가는 비용도 무시 못하니 200-300만엔 정도는 별도로 가지고 있어야 될 겁니다. (전 구입시 600정도 보유했었슴.)

은행 론 심사때 가장 중요한 포인트는 3년이상 근속에 과거 10년간의 급여 명세서, 통장정리한 내역 그리고 취업후 소득세 신고한 소득신고서제출, 지금까지 휴대폰 미지불 연체 내역 없을 것, 사금융에서 돈 빌려 쓴 내역 없을 것(아코무등등) 으로 철저히 자신의 신용관리가 필요합니다. 신용카드로 쓸때 없는 거 다 해약하고 제1금융권 하나만 만드는 게 중요합니다. 카드는 1회 결제가 가장 신용포인트 높으며, 할부하면 신용포인트 떨어 집니다.

(신용카드 수가 많다는 것은 곧 할부나 대부로 금액을 쓸 수 있는 범위가 커지기 때문에 신용대출 범위까지 마이너스 요인으로 심사하기 때문입니다. 사금융 이용하신 분은 현금관리도 안되는 사람이라는 100% 낙인이 찍히는 것과 마찬가지 의미입니다.

무서운 얘기지만, 사금융에서 무금리로 돈 빌려 주는 얘기가 한번 자신들에게 빌려가면 큰 은행에서 신용조사에서 거부당하니

앞으로는 자신들에게서만 돈 빌릴 수 밖에 없는 상황 만들기 위한 전략이라고도 하니 조심하시길 바랍니다. )

영주권 보다 빡신 게 은행에서 돈 빌리는 겁니다. 지금까지 뭐 안내고 회피하신 분들은 은행해서 큰 돈 빌릴때 신용조사에 다 체크되니 론에서 큰 금액은 기대안하시는 게 낳을 겁니다.

업자분들에게는 미안한 말이지만, 분양맨션이나 분양잇코 파는 곳에 부동산 끼는 곳 말고 직접 하우스메이커가 하는 곳 에 찾아 보시는 게 한 푼이라도 줄입니다. 하우스메이커도 탁켄시 자격자가 계약을 직접하기 때문에 가격조정 네고도 쉽게 가능합니다. 가령 3000만엔 물건에 수수료 5%면 150만엔 돈을 중계업자에게 내야 되니 판매가에 그 금액 얻어져 광고하는 게 일반적이죠. 의외로 건실하고 참신한 디자인에 중견 하우스메이커들 지방에 찾아 보면 꽤 있습니다. 하우스메이커도 실구입자면 네고가 가능하고 직접 은행 론 상담도 해 주는 곳 많으니 잘 찾아보시길 강추합니다.

이 부분도 민감한 부분이 있어서 덧붙이지만, 하우스메이커는 주택의 하자가 발생시에 기초부분에 대한 가시담보책임이라는 게

몇년간 의무화 되어 있씁니다. 계약시 보통 5-10년정도인데 문제는 하우스메이커가 계획도산해 버리면

이 책임을 물을 수 없어서 하자보수 받지 못한다는 점이죠. 10-15년이상된 꾸준히 성장중인 회사일 수록 조심해야 됩니다.

(은행 론 실행되자마자 소유권이전되고 은행에 제1저당권 등기되고 나면 여기서 부동산 중계업자와 계약하면 그 업자는 쌩깝니다.

왜냐면 이후 은행과 본인의 문제이며 책임유지보수는 하우스메이커 책임이니 거기서 물어라 이렇게 말할 겁니다.

그래서 중계업자 안끼는게 그나마 낳다는 이유입니다. 중계 수수료 먹기위해서 일하는 애들이라 차후 문제는 완전 쌩까는 게 일반적이죠.)

1. 売主建売(우리누시타테우리 - 집소유자가 직접 판매 - 주로 하우스메이커가 직접 토지구입해서 집을 지어서 분양으로 파는 형태)

2. 仲介(쮸카이 - 부동산 소개소가 중계수수료로 받고 판매하는 형태로 부동산 계약만 주로 맡아 함.

일부 론을 상담한다고는 하나 중계수수료가 더 붙는 경우가 있슴. 가시담보책임은 시공업체와 따로 얘기해야 됨)

建築条件付(건축조건 있는)잇코타테 사실때 혹시 토지가격이 싼 경우, 30년 토지차관해서 빌려서 짓는 경우의 계약도 있으니 이런 곳은 피하세요. 30년후 사라찌(집 다 허물고 땅만 있는 상태) 되돌려 줘야 되는 땅이라 조심해야 됩니다. 맨션의 경우 이러한 형태로 싸게 빌려서 개발하는 곳도 많다고 하는 데 계약이 차관이라 그에 대한 해당비용이 곧 수선적립금에 일부분에 들어 있기도 하기 때문에 눈에 보이지 않는 돈들이 나가게 되는 겁니다. 맨션 중고 구입자분은 수선적립금 보유형태와 적립금 현황 확인하시고 자신이 부담해야 되는 금액이 많거나 안 보여주는 곳은 피하시길 바랍니다. 매월 론 상환 금액이 자신의 현제 월급의 25% 넘어가지 않는 범위가 베스트라는 게 일반적인 의견입니다.

구입하고자 하는 물건이 나와서 계약 하기전에 테츠케낑(선금)을 거는데 대략 전체 금액의 1-5%사이를

걸어야 된다고 말할 겁니다. 이 선금은 은행에서 론이 나오지 않아 더 이상 계약이 성립안될 때만 돈이 돌아 오기 때문에

내가 싫다고 계약파기하면 민사상 절대 돌아 오지 않습니다. 그러니 최소 범위내에 걸고 계약하시는 게 계약 파기되더라도

그 피해금액이 적다는 거죠. 5000만엔 물건이면 1%면 50만엔 걸어야 되고 부동산회사는 테츠케낑 보존을 해야 되는 의무가 있습니다.

 그리고 부동산계약에는 소비세가 붙지 않습니다. 인시(인세)200엔 부담은 하되 소비세 붙인다면 공부전혀안한 곳이니 피하시길 바래요.

마지막으로 잇코타테의 경우 주택성능에 관한 성능평가서를 올립니다. 하우스메이커가 소유권이전 및 등기처리후에

하는 경우가 일반적인데 이 서류를 베이스로 화재보험이나 지진보험의 심사평가의 대상 내지는 집팔때도 유용하니

잘 챙겨 놓으시길 바랍니다.(하우스메이커 영업맨이 30대중반이였는데 비슷한 나이였었고 그사람 아내분이 중국인이라

외국인에 대한 이해도가 높았던 친구라서 친해져서 설계도랑 이런 서류 다 구비해서 주더라는...)

가급적 계약시에 집구조에 관한 모든 설계도면이나 유지보수에 필요한 서류는 다 받아 챙기세요.

(화재보험 계약이 10년정도 계약해서 계약만기로 타 회사로 갈아 탈때는 건축확인서(제4면)와 화재보험증권이 꼭 필요합니다.

복사본 잘 챙기세요.)

가시담보책임 기간 지나고 나면 하우스메이커와 본인 계약이 완료되며 이후 본인이 공무회사 찾아서 유지보수해야 될 일

생기는데 이때 설계도나 유지보수 서류가 있으면 쉽게 해결이 됩니다.

가령 외벽을 타일로 하는데 어떤 종류에 어떤 색깔인가 이런 거도 다 나와 있으니 챙기세요.

(갠적으로 외벽 타일은 비추입니다. 생산공장이 타일 5년 지나면 생산 안하는 경우가 허다하니 몰타르 외벽 강추입니다.

분사기로 색칠만 하면 되니 유지보수도 편하고 이것도 색종류별로 다 기호화 되어 있으니 서류있으면 유지보수하기 쉬울 겁니다.)

긴 장문 지금 읽어 주셔서 감사합니다.

[esperanza]

저도 집 살 계획을 갖고 있는 사람인데 업자들 안 끼고 중계료 아낄 수 있는 좋은 조언의 글이네요.
여기 오유모에 자주 출연하시는 부동산 업자 분들 뜨끔 하겠네요~ㅎㅎ
좋은 정보 감사드립니다.^^

[Fukuyama Masaharu]

정리하셔서 올려주신 글 잘 봤습니다. 카페지기님, 이 글은 공지글로 달아놓으면 안될까요?

[싸커보이ㅋ]

추천드리고 싶을 정도로 매우 상세하게 써주셨네요. 감사합니다

[金東郁]

https://youtu.be/mP1EVDizeVU 맨션 노후화 문제로 인한 특집이 있어서 동영상 올려 보니 참고 하세요.

[빅쿠리동태]

안녕하세요. 꼼꼼히 써주신 글 정말 잘 읽었습니다.

굉장히 늦었지만, 너무 감사드립니다.

지금 저는 2020년 현재 주택구입을 생각하고 있고, 현재는 中国労金에서 10년 고정1.15%로 론을 빌릴 수 있다고 답변까지는 받았는데요.

ネットバンク가 보면 금리가 엄청 낮던데, 실질적으로 달달이 내야하는 금액이 별 차이가 없더라구요.. (같은 금액,다른 금리인데...)

이 이유를 혹시 아신다면 가르쳐 주실 수 있으실까요?