고수익 올릴 수 있는 지분경매 관심 가져볼만

[분양지기]

전국적으로 경매물건 진행건수가 줄어들고 매각가율이 상당히 높아지면서 수익율이 낮아지자, 특수조건(유치권, 법정지상권, 별도등기, 대지권미등기, 지분경매 등)이 붙어 있는 경매물건에 대하여 고수익을 올리려는 입찰예정자들의 관심이 증폭되고 있다.

일반적인 경매물건의 매각가율에 비하여 5% 내지 10% 정도 매각가율이 낮은 것으로 알려진 지분경매도 높은 관심의 대상이 되고 있는 경매물건 중 하나이다.

공유지분을 매수할 경우 매수인은 크게 2가지 대응방법을 마련하고 입찰하는데, 그중 하나는 공유물 분할을 신청하는 방법이다. 각 공유자는 특별한 약정이 없는 한, 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 분할의 방법에 관하여 협의(협의분할)가 성립되지 아니한 때에는 법원에 그 분할을 청구(재판상 분할)할 수 있다. 이때 현물로 분할할 수 없거나, 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있는데, 이를 공유물 분할(대금분할을 위한 환가)을 위한 형식적인 경매라고 한다.

즉, 공유물 분할을 위한 경매는 공유자중 1인 이상이 법원에 공유물 분할을 신청한 후 대금분할 판결을 받아서 공유물 전체를 매각하는 절차이다. 공유물분할경매에서는 공유자우선매수신청권을 인정하지 않기 때문에 자신의 지분에 선순위 가등기를 해놓는 등의 방법이 편법으로 활용되기도 한다(민법 제268조, 제269조).

다른 하나는 나머지 공유지분이 경매에 나왔을 경우에 공유자우선매수신청권을 행사하여 공유물 전체를 매수(낙찰)하는 방법이다. 즉, 지분을 매수한 후 공유물분할을 신청하여 대응할 수도 있지만, 나머지 지분이 경매에 나올 경우에는 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있는데, 이를 공유자우선매수신청권이라고 한다. 이 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하고, 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은 본인 원할 경우 차순위매수신고를 한 것으로 본다(민사집행법 제140조).

공유자우선매수신청은 공유자에게 주어지는 법률상 일종의 특혜인데, 이를 인정하는 제도의 취지는 생면부지의 사람간에 공동소유를 할 경우 소유권행사가 크게 제한받을 수 있고, 공유물분할 등 분쟁을 사전에 방지하는데 있다.