아파트 시설물 보수 공사 사례 및 문제점과 대책-아파트 외벽 페인트, 철재 방화문 에나멜 페인트

[보금자리]

아파트 시설물 보수 공사 사례 및 문제점과 대책

사례 1. 도막의 결함 원인에 따른 재도장 보수 공법의 검토

-의뢰자 : 강원도 강릉 ○○아파트 
-의뢰일자 : 2013년 3월 4일

1. 기술검토 사유
①현재 외벽 페인트 도막의 부착력 저하로 인해 재도장 시 하자 발생 우려가 있음. 
②외벽 균열 및 콘크리트 탈락 부위가 많음. 
③기술 타당성 검토 : 현재 아파트 외벽의 결함 상태 
 

<도막의 박리 현상이 심각함>

<콘크리트 균열 및 탈락>

2. 현장 문제점 및 대책

▶문제점 1 : 외벽 페인트의 부착 불량 
외벽 페인트는 최종 도막과 그 이전 도막과의 부착력이 거의 떨어져 있는 상태다. 원인은 그 이전 도막이 저가품이거나 재도장 주기가 제대로 지켜지지 않아 쵸킹현상이 심각한 상태에서 도장해 최종 시공된 페인트 도막이 구도막과 제대로 붙어 있지 않다.
KS2급 페인트가 아닌 KS1급 페인트를 칠해 떨어진 것이 아니다. 재도장 속설에 재도장은 KS2급을 해야 한다는 것은 완전히 잘못된 것이다. KS1급이 부착력이 세서 페인트가 떨어지는 것이 아니라 들떠있는 구도막을 제거하지 않았거나 분말 가루가 많이 묻어나는 쵸킹현상이 심한 구도막 표면에 프라이머를 시공하지 않아서 페인트가 떨어지는 것이다. 아직도 재도장은 KS2급만을 칠해야 한다는 사람이 있다면 비전문가다.

▶대 책
고압 세척으로 외벽 페인트 도막 스케일링(제거)→수성프라이 도장→KS1급 수성페인트 도장
현재의 도막은 거의 부착력이 없이 매달려 있는 수준이다. 재도장은 말 그대로 기존 도막 위에 다시 도장하는 것으로 구도막이 제대로 돼 있어야 재도장 시 하자가 발생하지 않는다. 거의 매달려 있는 수준에서 재도장할 경우 재도장된 새 페인트 도막은 당연히 구도막과 같이 떨어질 것이다.
전체적으로 부착력이 낮아 어설프게 공사비에 맞는 수준의 재도장 공사를 한다면 페인트 도막이 떨어져 나가는 중대한 하자가 발생할 것이다. 그래서 반드시 구도막의 불량 부분을 해결해야 한다.
느슨하게 붙어 있는 현재 도막을 제거하고 쵸킹현상이 심한 부분에 프라이머 도장을 해야 한다. 현재 도막을 쇠주걱 같은 공구로 제거할 경우 페인트 도막이 얇아 잘 벗겨내기 힘들고, 전체적으로 고압세척기의 높은 수압으로 구도막을 떨어뜨려야 한다. 그 다음 원래 붙어 있던 구도막의 노후된 표면에 프라이머를 도포하고 재도장해야 한다.
필자는 이 아파트 현장을 가보고 깜짝 놀랐다. 거의 페인트가 툭툭 건드려도 부서지고 쏟아졌다. 아파트 관리소장에게 최선을 다해도 하자라고 했다. 실제 재도장 공사 시 고압세척기 250bar 압력으로 스케일링 작업을 했는데 벚꽃이 바람에 떨어지는 수준이었다. 재도장 한지 5년이 됐는데 그래도 하자 요구를 안하는 걸로 봐서 재도장 공사가 잘 됐는지, 그 때 그 관리소장도 만족해한다.

▶문제점 2. 외벽 콘크리트 탈락 부위 
건물의 수명이 경과함에 따라 균열이 증가하고 균열폭도 증가한다. 균열을 통해 수분이나 탄산가스가 콘크리트의 중성화를 촉진시키고, 그 원인으로 철근이 부식돼 녹이 발생하면서 철근의 부피 팽창으로 콘크리트를 탈락시킨다.

▶대 책
외벽 콘크리트 탈락 부위 소지→폴리머 몰탈로 보수 미장→크랙 보수
아파트 외벽 콘크리트의 강도는 높으나 균열과 철근 부식으로 콘크리트가 탈락한 것이다. 보수 방법으로는 콘크리트 외벽을 치료할 수 있는 폴리머 몰탈을 사용해 미장한다.
보수용 폴리머 몰탈은 콘크리트 강도를 복원시킬수 있는 압축강도를 갖고 있어야 한다. 간혹 초속경 몰탈을 사용하는데 권장하지 않는다.  초속경 몰탈은 너무 빨리 굳어서 로프를 타고 작업을 할 경우 15~20층 작업 시 최소 20~30분 사용되는데 미리 반죽된 초속경 몰탈은 다 굳어 버려 보수 미장을 할 곳이 많은 경우 시공상의 문제점이 발생한다. (초속경 몰탈은 반죽 후 5분만 지나도 사용이 불가능하다. 너무 빨리 굳어 실제 작업이 불가능함.)
또한 초속경 시멘트의 대부분은 빨리 굳으면서 초기 강도는 높으나 장기 강도가 낮다. 초속경 몰탈은 긴급을 요하거나 상처가 깊어 여러 번 보수할 경우 공기의 단축이 필요한 경우에만 사용하는 것을 추천한다. 콘크리트 탈락 부위를 보수한 후 고탄성 기능성 퍼티로 피복시킨다. 기존의 균열 보수재는 단단하기만 할 뿐 탄성이 부족해 재균열이 발생한다. 또한 일반적 탄성 균열 보수재는 탄성이 있으나 도장 시 유분으로 인한 얼룩이 발생해 후속으로 수성페인트를 재도장할 경우 미관 하자가 발생한다.
콘크리트의 탈락 부위는 고강도 보수용 몰탈로 보수 미장하고, 균열은 균열 보수 성능이 우수한 것은 물론, 후속으로 수성페인트를 도장해도 문제가 없는 균열보수재를 사용해야 한다.
※ 콘크리트가 탈락돼 철근이 녹이 난 경우
콘크리트가 균열이 생기면 철근이 부식되며 철근이 부풀어 오르면서 콘크리트를 탈락시킨다. 이때 녹슨 철근은 재도장 시 광명단(방청페인트)을 칠하고 미장 보수를 하는데 잘못된 방법이다. 철근은 원래 하루만 노출돼도 습한 여름에는 쉽게 녹이 난다. 쉽게 녹이나는 철근은 강알칼리성 콘크리트가 완전히 피복되면 절대 녹이 나지 않는다. 녹이 나는 과정을 산화라고 하는데 산화 물질인 공기와 물이 강알칼리성 콘크리트로 피복된 철근을 부식시키지 않기 때문이다. 오히려 광명단(방청페인트)을 바르면 보수 몰탈의 접착에 문제가 생긴다.

사례 2. 외벽 수성페인트 심한 탈색 및 도막 내구성에 대한 검토

-의뢰자 : 인천시 학익동 ○○아파트 
-의뢰일자 : 2015년 6월
 
1. 기술검토 사유
①외벽 재도장 한지 3년 밖에 경과되지 않았는데 심한 탈색과 도막이 떨어지는 문제점 발생
②기술 타당성 검토 : 수성페인트에 물을 많이 탈 경우, 색상이 선명하지 않고 2~3년 경과 시 탈색이 심하고 페인트 도막의 내구성이 단축됨.

<수성페인트의 과잉 희석으로 바탕이 비치거나 이색 현상>

2. 현장 문제점 및 대책

▶문제점 1 : 수성페인트의 과잉 물 희석 
아파트 외벽의 재도장 시 주로 바탕색은 미색에 가깝고 강조색은 진한색 등을 많이 사용한다. 재도장 시 같은 계열의 색깔로 재도장할 경우 은폐가 잘 되므로, 현장에서 물을 과잉 희석해 수성페인트를 칠하는 사례가 많다. 물을 많이 희석하게 되면 페인트의 양은 많아지고, 좀 더 많은 면적을 칠할 수 있지만 수성페인트가 건조되는 과정에서 물은 날아가고 페인트 도막만 남게 될 때, 도막은 얇게 만들어진다.
수성페인트의 경우 2회 도장 시에는 40㎛(0.04mm)씩 2회 도장하면 80㎛(0.08mm)가 된다. 재도장 은폐 도장 시에는 최소 60㎛(0.06mm)가 돼야 완전히 구도막을 은폐시키며, 외벽 콘크리트를 보호할 수 있는 도막의 성능도 갖게 된다. 그러나 비슷한 색상으로 재도장할 경우 쉽게 은폐돼 물을 과잉 희석해 페인트 자재를 아끼면서 저품질의 재도장 공사를 하는 예가 많다. 얼마든지 표시 안나게 페인트를 적게 사용하고 시공이 가능한 게 도장 공사이기 때문이다. 실제로 60㎛(0.06mm)도막을 만드는 경우와 50㎛(0.05mm) 도막을 만드는 경우에 따라 페인트 자재가 20% 가량 차이가 날 수 있다.
예를 들면 1,000가구 아파트일 경우 외부 수성페인트가 600말이 필요한데 500말을 갖고 시공이 가능하고, 티가 안 난다는 것이다. 그러나 과잉 희석해 적정한 도막의 두께가 만들어지지 않으면 쉽게 탈색되면서 노후화되는 내구성 결함이 발생한다. 부실한 재도장 공사를 막기 위해 페인트 자재량을 산출하는 것이 필요하다. 또한 현장에서 과잉 희석을 하지 못하도록 해야 한다. 한 가지 팁을 말하자면 물을 많이 타면 페인트가 줄줄 흐른다. 페인트가 묽어지면 응집력이 약해져 쉽게 흘러내리기 때문이다. 가급적이면 수성페인트는 물을 적게 타는 것이 좋고, 물을 좀 타야 스프레이 작업이 가능하다는 말에 속지 말아야 한다.

사례 3. 철재 방화문 에나멜 페인트 박리(벗겨짐) 문제점 및 해결 방안 검토

-의뢰자 : 인천시 관교동 ○○아파트 
-의뢰일자 : 2009년 6월 16일
 
1. 기술검토 사유
①철재 방화문에 에나멜 페인트를 칠한 후 스티커 등에 의해 쉽게 페인트 도막이 벗겨짐. 
②기술 타당성 검토 : 아파트 철재 방화문의 페인트 박리

<스티커에 의해 에나멜 페인트 도막이 벗겨짐>

2. 현장 문제점 및 대책

▶문제점 1 : 바탕 처리 불량 (사포 작업을 안하거나 너무 고운 사포를 사용) 
수성페인트와 달리 유성 페인트에서 바탕처리는 가장 중요하다. 표면 처리를 어떻게 했는지에 따라 페인트 도막의 부착력이 결정된다. 세척 또는 사포, 샌드 블라스트 등 표면 처리 방법에 따라 페인트의 부착력은 2~3년에서 10년 이상으로 늘어난다.

사례 3. 철재 방화문 에나멜 페인트 박리(벗겨짐) 문제점 및 해결 방안 검토

-의뢰자 : 인천시 관교동 ○○아파트 
-의뢰일자 : 2009년 6월 16일

2. 현장 문제점 및 대책

☞지난 호에 이어
아파트에서 재도장 현장 설명회 시 잘못된 시방서 
철재 도장 시 고운 사포(#100 이상 또는 #300 이상)를 이용해 표면을 거칠게 한다.
실제 고운 사포 #100 이상은 너무 고와서 방화문 몇 개만 문질러도 사포가 매끈매끈해져 철재 방화문의 도장면에 흠집이 잘 나지 않는다. 재도장의 경우 #50~#80 정도의 거친 사포를 치는 것이 흠집이 많이 나서 에나멜 페인트의 부착력이 높아져 스티커에도 끄덕 없다.

▶문제점 2 : 너무 얇은 유성 페인트 도막
재도장 시 현관문은 바깥쪽만 칠하므로 주민의 민원이 발생하지 않도록 같은 색으로 도장을 한다. 같은 색으로 도장을 할 경우 도막이 은폐가 잘 되므로 시너를 많이 타서 묽게 칠한다. 묽게 희석된 도막은 시너가 날아가고 건조 도막은 얇게 남게된다. 에나멜 페인트는 얇게 칠해서 기준 도막 이하가 되면 도막에 힘이 없다.
과잉 희석을 금하고, 유성 롤러를 사용할 경우 너무 얇게 칠해지는 것에 주의해야 한다. 거친 사포로 바탕 처리를 할 경우 칠을 얇게 하면 사포 흠집이 나서 자연스럽게 두꺼운 도막을 만들어야 하므로 거친 사포의 바탕 처리도 도막의 품질과 연관된다.

▶문제점 3 : 페인트의 호환성 (우레탄 페인트 위에 에나멜 페인트 도장하면 큰 일 난다.)
유성 페인트에서 가장 중요한 것은 도장의 호환성이다.
유성 페인트의 재도장 시 부착력은 서로 녹이면서 붙는 것이다. 휘발성이 동일한 페인트가 발라지면, 구도막을 살짝 녹이면서 끈적거리는(택기) 표면을 만들어 페인트가 부착된다. 에나멜 페인트 위에는 에나멜 페인트를 칠해야 하고, 에나멜 페인트 위에 휘발성이 더 강한 우레탄 페인트를 칠하면 우글우글 녹아서 쪼그라지거나 떨어진다. 반대로 우레탄 페인트 위에 휘발성이 낮은 에나멜 페인트를 칠하면 표면을 녹이지 못하므로 붙질 않는다.
항상 유성 페인트는 구도막이 무엇인지 확인해야 한다. 실제 필자는 ○○아파트 현장설명회 시 시방서를 잘못 지시해 우레탄 페인트 위에 에나멜 페인트를 칠해 전체 가구의 방화문을 다 벗기고 다시 칠한 끔찍한 경험이 있다.

사례 4. 도막의 결함 원인에 따른 재도장 보수 공법의 검토

-의뢰자 : 인천시 영종도 ○○아파트 
-의뢰일자 : 2015년 1월 26일

1. 기술검토 사유
①외벽 페인트 도막의 쵸킹 현상에 따른 노후화 확인 후 KS1급 도장의 적정성 검토 
②기술 타당성 검토 : 아파트 외벽의 결함 상태 

<페인트 분말이 심각하게 묻어나는 쵸킹 현상이 심하고, 페인트가 박리됨>
 
2. 현장 문제점 및 대책

▶문제점  : 외벽 수성페인트의 내구성이 경과해 쵸킹 상태가 심각함.
KS 수성페인트는 내구수명이 3~5년으로 내구년한이 경과해 쵸킹 현상이 있으며, 컬러에 따라서 쵸킹 현상의 차이가 심함. 백색에 가까운 바탕색은 자외선을 적게 흡수해 쵸킹 상태가 적으나 밤색, 보라색, 갈색 등의 진한 색은 자외선을 많이 흡수해 쵸킹 상태가 심각함.

※쵸킹 현상(chalking) : 페인트 도막 표면이 결로 상태 또는 자외선, 열, 수분, 바람 등에 의해 도막면의 표층을 열화시키고, 도막의 색성분의 안료가 쵸킹(분말 가루)에 의한 가루 상태가 되는 현상, 이것은 도막의 수명을 표시한다.

▶대 책
수성프라이머 도장 → KS1급 수성페인트 도장
재도장은 도막 위에 다시 도장하는 것으로 구도막이 제대로 돼 있어야 재도장 시 하자가 발생하지 않는다.
쵸킹이 심한 구도막 바탕에 바로 페인트를 칠하면, 전체적으로 부착력이 낮아 페인트가 떨어진다. 반드시 구도막의 불량 부분인 쵸킹 현상을 해결해야 한다.

사례 5. 누수 가구의 부분 방수 공사와 장기수선계획에 의한 도장, 방수 공사에 대한 검토

-의뢰자 : 인천 만수 ○○2단지  
-의뢰일자 : 2011년 8월 29일
 
1. 기술검토 사유
①장마철 누수 가구가 40여 가구 발생했는데 내년 상반기에 재도장 공사 계획이 있어 누수 가구에 대한 해결을 어떻게 할 것인가?  
②기술 타당성 검토 : 현재 아파트 외벽의 결함 상태 
- 장마철 누수 가구 발생(47가구)
- 재도장 주기의 도래 (외벽 페인트 도막의 노후화로 내수성, 방수성 결함 있음.)
- 외벽 패널 구조로 조인트의 씰링재 노후화로 누수 결함이 있음.
- 가구 창호 창틀 실리콘 노후화로 누수 결함이 있음.

▶누수 가구 부분에 대한 부분 방수 공사 시 완벽한 방수가 가능한가?
100% 외벽 PC 공법으로 지어진 아파트의 경우, 누수 가구 주변 상층 몇 개 가구를 하는 부분 공사로 100% 방수 효과를 기대하기 어려움. (부분 보수 공사의 한계점)
PC 공법은 커튼월 공법으로 PC패널이 내벽과 들떠 있으므로, 상위 어느 곳에서 누수가 진행되면 하층의 어느 곳에서도 누수가 발생할 수 있음.

▶부분 보수 후 전체 공사 시 A/S 여부
부분 방수 공사 후 전반적 외벽 보수 공사를 한다면, A/S는 전체 외벽 공사를 시공한 업체가 책임지거나 책임 여부가 복수로 되기 때문에 전반적 공사 계획이 있다면 부분 공사의 여부를 고려해야 함. (누수로 인한 피해가 큰 가구에만 부분 보수 고려)

▶장마철이 끝나고 9월부터 다음해 6월 장마까지 재누수 가능성
콘크리트 건물 특성상 소량의 흡수되는 수분이나 누수는 젖었다 마르기 때문에 장마철 또는 태풍에 의한 폭우가 아닐 경우 가구의 직접적 피해가 발생할 누수 가능성이 희박함.
가을에 부분 보수를 하든 안하든 내년 장마철 전에 재누수 확률이 희박함.

▶대 책
당 아파트는 장기수선계획에 의해 몇 개월 이내에 전반적 외벽 보수 공사를 실시 될 계획이 있으므로 장마철 누수로 인한 민원 해결을 위해 형식적, 부분 누수가구 공사를 하기 보다는 누수 원인을 잘 검토해 전반적 외벽 보수 공사 시 누수 원인을 해결할 수 있는 방안으로 좀 더 품질 높은 공사가 필요하다고 판단됨.

사례 6. 하드너로 돼 있는 지하주차장 바닥 도장재의 적합성 검토

-의뢰자 : 부천 ○○아파트
-의뢰일자 : 2012년 2월 6일
 
1. 기술검토 사유

①칼러 하드너로 마감돼 있어 하드너 위에 에폭시 작업을 할 경우 심각한 에폭시 박리 하자가 우려됨. 하드너 마감 지하주차장 바닥은 단단한 하드너 분말과 기계 미장으로 표면이 단단하고, 반들반들해서 페인트와의 부착력이 낮음.
②주차장 바닥 콘크리트(몰탈) 타설시 양생 과정에서 하드너 분말을 도포해 기계미장(피니셔)으로 비벼 넣어 콘크리트 표면을 강화 시키는 공법으로 시공비가 저렴한 공법이며, 도막재와는 달리 페인트가 벗겨지는 결함이 없으나 미려한 외관을 연출하기에는 어려움.

<하드너 위에 시공한 에폭시 도막의 들뜸 하자 사례>

③기술 타당성 검토 : 하드너 바닥의 면처리 방법 및 도장 방법
몇 년 전만 해도 반질반질하고 단단한 하드너 위에 에폭시 같은 도막재를 하면 벗겨지는 문제점이 발생한다는 기술적 의견으로 에폭시를 잘 시공하지 않다가 접착력을 높인 하드너용 에폭시 하도재가 개발되면서 에폭시 시공이 가능했지만 여전히 많은 아파트에서 빈번하게 에폭시 들뜸의 하자가 발생한다.
에폭시, 우레탄, 폴리우레아 등의 지하주차장에 사용하는 바닥재는 첫째, 표면의 거칠기 및 강도에 따라서 접착력이 우수하거나 저하될 수 있다.
둘째, 우수한 접착력을 가지고 있는 도료여야 한다. 그러나 아무리 접착력이 우수하다 할지라도, 초기 접착력은 우수하나 장기적으로 노후화된 시기에 도막의 접착력이 저하되면서 벗겨지는 하자가 당연히 발생한다.

- 김 소 중  (주)제이투이앤씨 부사장
인하대학교 공과대학 졸업
아파트 100년 쓰기 운동 본부 상임대표
수퍼크랙실 협약 업체 간사회 회장

[사랑하는]

감사합니다

[김식]

감사