[오윤섭의 부자노트] 과천 집값이 궁금하면 개포주공에 물어라

[stone402]

지난 6월 행정중심복합도시 특별법 수정안이 부결된 후 일부에선 2014년 정부과천청사 이전 이후 과천 집값이 하락할 것으로 우려합니다. 과연 그럴까요?

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 과천 집값이 그동안 무엇 때문에 오르고, 하락했는지를 들여다보고 정부청사 이전후 과천 집값을 내다보겠습니다.

정부청사이전은 악재도 호재도 아니다

과천 집값은 그동안 정부과천청사 때문에 오른 것도 아니고, 내린 것도 아니라는 사실입니다.

과천주공 재건축단지에 투자한 투자자 입장에서 보면 정부청사는 별 의미가 없습니다. 투자하는데 있어 호재도 악재도 아닙니다. 과천이 계획도시로 개발되면서 정부청사가 관악산 자락에 들어섰을 뿐이고 공무원들이 한때 과천에 많이 살았을 뿐입니다.

그런데 지역신문 등을 보면 과천시민들이 정부청사 이전을 반대해 궐기에 나서고 있다는 인상을 심어줄 정도로 오버하고 있더군요. 물론 정부청사 이전으로 음식업 등 일부는 타격이 있겠지요. 하지만 수도권에서 이만한 요지를 정부가 그대로 방치할리 만무하고 교육단지든 연구단지로 기업 등에 매각하면 지역경제력면에서 과거 정부청사가 있을 때보다 나으면 낫지 못할게 없다는 게 제 생각입니다.

지방이야 도청이 이전하느냐, 하지 않느냐에 따라 지역경제가 크게 타격을 받겠지만 과천은 전혀 그렇지 않습니다. 주력 주택수요층이 강남 거주자이기때문입니다.

과천 집값이 그동안 등락한 이유

과천 집값은 90년대 후반 이후 2000년대 상반기까지 10년 이상 큰 폭으로 상승했습니다.

그러면 왜 과천 집값은 폭등했을까요? 가장 큰 원인은 3단지, 11단지 등 과천주공 저층 단지의 재건축이 시작되면서 재건축 수익성을 기대하고 강남에 사는 부동산 투자자들이 집중 매입함으로써 집값이 크게 오르기 시작했습니다.

여기에 녹지가 90%에 달할 정도로 자연환경이 뛰어나고 강남 접근성이 뛰어나 50대 이상 강남권 장년층 노년층 투자자들이 노후주거용으로 많이 사들였습니다.

90년대 후반부터 과천 아파트값은 개포주공단지와 시세가 거의 같이 움직였습니다. 이는 무엇을 의미할까요? 돈 많은 강남 재건축 투자자들의 투자처가 같다는 것입니다.

과천주공 아파트값이 연초대비 최대 2억원 떨어졌다고 하는데 과천만 정부청사 이전이라는 ‘악재’ 때문에 집값이 떨어졌을까요? 개포주공도 연초 대비 집값이 9월 이전에 1억원 이상 하락했습니다.

그러면 정부청사 이전과 아무 상관없는 개포주공단지는 왜 집값이 떨어졌을까요? 과천 집값이 떨어진 이유와 개포주공 집값이 떨어진 이유는 같습니다.

2007년 이후 각종 규제로 재건축 사업(수익성 하락 포함)이 지지부진한데다 주택시장이 장기침체하면서 시장이 불확실해지자 인내와 자제력이 약한 투자자들이 급매물로 내놓았기 때문입니다.

하지만 개포주공 등 강남 재건축 급매물은 올들어 4월부터 지난 9월 이전에 투자자들이 거둬들여 하락세를 멈추고 10월부터 반등하기 시작했습니다. 이같은 반전에는 최근 발표된 개포지구 제1종 지구단위계획 변경안도 작용했습니다.

과천도 마찬가지 상황입니다. 급매물도 없고 팔려는 사람도 많지 않은데다 최근 지구단위계획 재정비안이 발표돼 상승세로 돌아섰습니다. 일부 단지 용적률이 상향 조정되고 주차장 설치 등 규제가 완화되고 재건축 일정이 구체화되면서 11월 들어 반등하며 호가가 3천만원 이상 오르기도 했습니다.

샛길로 빠졌네요. 과천 집값과 정부청사 이전은 아무 상관없습니다. 과거에도 그랬고 현재도 그랬고 미래에도 그럴 것입니다.

2014년 정부이전후 과천 집값은?

그러면 2014년 정부청사 이전이후 과천 집값은 어떻게 될까요? 2단지를 시작으로 과천주공 재건축이 본격화되고 있어 지속적으로 상승할 것입니다. 지금까지 그래왔듯이 말입니다.

다만 과천 재건축단지와 개포 재건축단지 시세 차이가 2006년 이후 크게 벌어지고 있습니다. 2005년까지는 과천주공과 개포주공 시세는 비슷했습니다. 2006년 상반기에도 최고가를 기록하고 있는 개포주공 1단지가 평당 5천5백만원, 과천주공 2단지가 5천만원선이었습니다.

그러나 2010년 11월 현재 개포주공1단지는 6천만원대인 반면 과천주공 2단지는 4천만원대로 평당 2천만원 이상 차이나고 있습니다.

앞으로 더 벌어질지, 좁혀질지는 알 수 없겠지만 과천 집값은 저층단지의 대지지분과 용적률을 감안하면 개포주공에 비해 현재 저평가됐다고 봅니다.

따라서 정부청사 이전이 마무리된 후 개포와 과천 집값 시세 차이는 좁혀질 것으로 예상합니다. 쾌적성은 떨어지겠지만 갈현동 문원동 일대 38만평에 지식정보타운 개발이 예정돼 있고 과천동 5만6천평에 코엑스 8배 규모인 복합문화관광단지(쇼핑몰 호텔 등)도 조성될 예정입니다.

보통 사람들은 정부과천청사 이전을 위기로 보겠지만 부동산 가치투자자는 기회로 봐야 합니다.

2010-11-25