[용어미션 12.8.10 ~ 12. 10.10] PF? SPC?가 뭔가요??

[선달]

부동산 PF와 SPC

1. PF(프로젝트 파이낸싱 - Project Financing)란.

프로젝트 파이낸싱은 프로젝트의 사업성을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이에요.

프로젝트를 대상으로 대출해준다는 점에서 기업에 돈을 직접 빌려주는 기업금융과는 완전히 다른 개념이랍니다.

PF의 대출 결정요인은 프로젝트의 사업성이며 참여하는 기업의 신용도나 지급보증은 어디까지 부차적인 요인이죠.

이 프로젝트 파이낸싱은 미국에서 유전개발자금을 확보하기 위해

매장된 석유자원을 담보로 하여 융자를 받은 데서 시작했답니다.

초기에는 주로 석탄/석유 등의 자원개발이나 조선 등의 분야에 활용되다가

현재에는 건설, 부동산 등 다양한 분야로 확대되었어요.

한국에서는 1990년대 사회간접자본 확충을 위해 대규모 자금조달을 위한 수단으로 PF가 사용되기 시작했죠.

2. 부동산 PF의 구조와 특징

부동산/건설의 경우 해당 부동산을 담보로 설정하고 대출을 해줍니다.

그리고 한국에서는 2중 안전장치로 시공사(건설업체)가 지급보증을 서곤 하죠.

※ 요건 변질된 PF에요.

원래의 PF는 현금흐름 및 프로젝트의 사업성을 기초로 대출해주는 것이기 때문에

보증을 요구하지 않아야 정상인거죠.

그리고 공사가 끝나서 분양이 완료되면, 그 수익금으로 PF의 대출금을 갚게 되는 것입니다.

3. 부동산 PF 부실화

건설경기가 침체되면서 미분양이 늘어나자

부동산 PF의 대출금을 갚지 못하는 업체가 늘어나기 시작했어요.

2008년 글로벌 금융위기 이후, PF 연체율은 계속 증가했습니다.

현재도 PF 사업장 중 상당수가 사업부진을 면치 못하고 있는 상태인데요.

국내 최대 규모 PF인 용산국제업무지구개발 사업도 자금조달에 어려움을 겪고 있고,

부실화의 원인에는 물론 건설경기 침체도 있지만

SPC의 구조와 낮은 자본금 비율도 주요 원인입니다.

※ SPC란?

Special Purpose Company 의 약자입니다.

해석하자면 특수한 목적을 수행하기 위해 일시적으로 만들어지는 일종의 유한회사.

프로젝트의 사업주가 자신과 프로젝트를 분리하기 위하여 설립하는 페이퍼 컴퍼니 개념입니다.

 

예를들어 A씨가 아주 전도유망한 프로젝트를 진행하려고 해요.  

그런데 A씨는 이미 여러개의 사업을 하고 있는데 요즘 사업들의 현황이 썩 좋지 않아서

금융기관에서 A씨에게 대출을 안해줄 것 같습니다.  

이 경우에 A씨는 SPC를 설립할 수 있겠죠.

은행들은 이 SPC 법인에 대해서 대출을 해주는 것이기 때문에

현재 A씨의 신용 혹은 사업현황과 무관하게 대출심사를 하게 됩니다.

 반대의 경우로, 이렇게 SPC를 설립하여 진행하다가 프로젝트가 왕창 망해서

수십업 손실을 보게 되었다고 합시다.

만약 SPC가 아니었다면 A씨는 다른 사업들을 정리해서라도 이 빚을 갚아야겠죠?

하지만 어디까지나 A씨는 SPC에 출자한 것이므로 출자한 자본금만 잃을 뿐

그 이상의 책임은 지지 않는답니다.  

그럼 부동산 PF 부실화의 원인 중 하나가 SPC의 구조라는 것은 무슨 뜻일까요?

현재 부동산 프로젝트를 진행하는 대부분의 SPC들은

자본금 규모가 무척 작다고 합니다.

대부분 자본금이 개발예정지의 부지매입가에도 못미치는 수준이라고 해요.

대신, 시공사(건설회사)의 지급보증을 받아 프로젝트 자금의 대부분을 금융기관에서 대출받는 -

비정상적인 사업구조를 가지고 있는 거죠.

이렇게 자금의 대부분이 대출금이다보니

프로젝트가 예정대로 잘 진행되지 않으면 문제가 커지게 됩니다.

본인 자본이라면 상황이 어렵더라도 좀더 지켜보고 조정해나갈 기회가 있을텐데

대출자금인 경우 상환 압박이 들어오게 되죠.

대출해 준 입장에서는 프로젝트가 잘 굴러가지 않으면 불안하니깐

대출을 상환하라고 하거나 대출만기 연장을 거부하거나 하면

파산의 위기를 맞게 된답니다.

 

4. 저축은행의 부실화

2010년 6월말 기준 저축은행의 PF 대출채권 규모는 약 12조원이었습니다.

부동산 PF에 들어간 자금 중 큰 비중이 바로 저축은행으로부터 나왔다는 것이죠.

프로젝트들이 파산하자 저축은행들도 대출해준 자금을 회수하지 못하게 되어

위기에 처했습니다.

2010년 6월, 정부와 금융당국은 공적자금 2조 8천억원을 투입하여

부실우려 PF 채권을 매입하고 저축은행의 자구노력을 촉구하였습니다만...

그러나 공적자금 투입은 저축은행들의 부실을 해소할 수 있는 근본적인 해결책이 될 수 없었죠.

부동산 시장의 침체는 일시적인 현상이 아닌

인구정체, 주택공급 과잉 등의 구조적 문제에서 비롯된 것이기 때문에 시장 침체는 장기화되었고 -

따라서 저축은행들은 공적자금으로 잠깐 숨을 돌릴수는 있었지만

이 사태를 극복해나갈 수익사업을 찾을 수가 없었던 것입니다.

저축은행 비리사태에 이용된 SPC

이번 이슈가 된 저축은행 비리사태는

금산분리 원칙이 무너진 케이스입니다.

 

시위하는 저축은행 피해자들 @뉴시스

금산분리 원칙이란? 금융과 산업을 분리한다는 것 -

만약 어떤 기업이 은행을 가지고 있다면, 은행자금을 아무래도

자신 사업에 대출해주지 않을까요?

관대한 대출기준을 적용해서 말이죠.

은행이 "개인의 사금고"가 되는 것을 막기 위한 정책이 금산분리 원칙이랍니다.  

그런데 A 저축은행은 이 원칙을 어기고

대주주 및 경영진에게 대출을 해주었습니다.

그리고 그 과정에서 SPC가 이용되었답니다.

 

A저축은행의 대주주는 다른 이들의 명의를 차용하여 SPC를 설립한 다음

그 SPC를 통해 저축은행으로부터 대출을 받아 사업을 진행했습니다.

SPC는 저축은행의 대주주와 전혀 무관한 것처럼 꾸민 것이죠.

대출받은 자금으로 SPC는 고위험 고수익 사업을 벌렸고, 

그 사업에서 수익은 자신이 가져가고 손실은 은행의 예금주들에게 떠넘겼습니다.

 

이 외에도

분식회계를 통한 BIS 조작,

금융감독 당국의 허위 보고,

경영진/임원진 및 VIP고객에 대한 막판 예금인출 등이 더해져

현재의 저축은행 비리사태에 이르렀습니다.

네이버 블로그에서 퍼온 글인데요,

저축은행비리 사태에 대한 원인, 결과를 정확하게 알 수 있고

뉴스기사에 엄청 나오는 PF와 SPC 를 정확하게 설명해 놨습니다. 와우~!

[돈크는☆재미]

쉬운 설명 감사합니다

[선달]

저도 감사해용^^

[미래빌딩부자]

아파트분양의 경우 저는 거의모든 건설사에서 PF로 자금조달한다라고 생각했는데
PF가 있는분양이 있고 아닌것도 있는것 같네요.^^
평소에알것 같으면서도 정확히는 몰르고있던 개념,용어들
선달님을 읽으면 좀 더 관심을 가지고 보게되어요.^^
늘 감사한 마음입니다.제맘을 보여줄수 없고~ㅋㅋ

[선달]

ㅎㅎㅎㅎ 장문의댓글
달아주시니 그것만으로도 감사하죵
!!

[부자경이]

잘보고갑니다.