국토교통부 하자심사분쟁조정위원회 자주묻는 질문 정리-아파트 하자 심사, 보수 등 관리 및 분쟁조정

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국토교통부 하자심사분쟁조정위원회 자주묻는 질문 정리

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제목 하자심사와 분쟁조정의 차이란?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 하자심사 : 주택의 내력구조부별 또는 시설공사별 하자 여부를 판정

(사업주체가 하자로 판정 받은 사항에 대하여 하자보수계획을 통보하지 않거나 하자보수를 불이행 하는 경우에는 1,000만원 이하의 과태료가 부과될 수 있음)

❍ 분쟁조정 : 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 주택의 입주자 등과 사업주체 간 분쟁과 하자의 책임범위 등에 대한 사업주체·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁을 조정

(합의가 된 경우 조정서의 내용은 재판상 화해와 같은 효력이 부여되며 이행하지 않으면 강제집행이 가능)

※ 차이점 : 하자심사는 행정절차로 하자의 존부를 판정

분쟁조정은 준사법절차로 당사자 사이의 권리·의무관계로 조정

제목 하자보수를 불이행하는 경우 과태료 부과 절차는?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 하자보수 불이행 사실 신고(신고처 : 해당 지방자치단체)

- 사업주체가 하자로 판정 받은 사항에 대하여 하자보수를 불이행 하는 경우, 하자여부 판정서 사본을 첨부하여 해당 지방자치단체에 하자보수 불이행 사실을 신고합니다.

❍ 과태료 부과

- 해당 지방 자체단체는 신고받은 불이행 사실에 대하여 확인 후, 하자보수를 불이행한 사업주체에 대하여 1,000만원 이하의 과태료를 부과할 수 있습니다.

제목 입주예정자도 하자심사 또는 분쟁조정 신청이 가능한가요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 사업주체는 하자담보책임기간에 공사상 잘못으로 인하여 하자가 발생한 경우 입주자의 청구에 따라 하자를 보수하도록 규정하고 있으며, 여기서“입주자”라 함은 잔금을 납부하고 해당 공동주택을 인도받은 소유자를 말하는 것입니다.

❍ 따라서 잔금을 납부하지 않은 입주예정자는 하자보수청구권이 없으므로 하자심사 또는 분쟁조정을 신청할 수 없습니다.

제목 소송중이거나 소송이 종결된 이후에도 하자심사 또는 분쟁조정 신청이 가능한가요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 주택의 하자와 관하여 소송중이거나 소송이 종결된 사건은 우리위원회에 하자심사 또는 분쟁조정을 신청할 수 없으나, 소송이 종결된 사건은 해당시설의 하자와 관련이 없는 사건인 경우에는 신청할 수 있습니다.

제목 분쟁조정 신청 시 소멸시효가 중단되나요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 조정신청(하자심사를 신청한 사건은 제외한다)을 한 사건은 「공동주택관리법」 제47조 및 「민사조정법」 제35조에 따라 시효중단의 효력이 있는 사건으로 관리합니다.

❍ 그러나 다음과 같은 경우에는 시효중단의 효력이 없는 사건으로 간주됩니다.

1. 조정신청이 취하된 사건

2. 「민사조정법」 제31조제2항에 따라 신청인이 조정기일 불출석 후 새로운 기일 또는 그 후의 기일에 출석하지 아니하여 조정신청이 취하된 것으로 보는 사건

3. 각하된 사건

제목 하자보수보증금을 지급한 경우에 하자담보책임이 종료되었다고 할 수 있나요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 사업주체(일괄도급 받은 시공자 포함)는 하자보수보증금을 예치하여야 하지만, 하자보수보증금을 사용하고도 보수가 완료되지 못한 하자가 있는 경우에는 사업주체에게 하자보수책임이 있으므로 하자담보책임이 종료되었다고 할 수 없습니다.

제목 사업주체가 하자보수를 이행하지 않는 경우에 입주자가 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 있나요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 입주자대표회의등은 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다

❍ 그러나 하자보수보증금의 예치명의자는 입주자대표회의이며, 하자보수보증금은 입주자대표회의가 자신의 권리로 보증기관에 청구할 수 있을 뿐이므로, 하자보수보증금을 사용하여 보수하고자 하는 입주자로서는 직접 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 없으며, 입주자대표회의를 통해 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다.

제목 입주자대표회의에서 설치한 시설물의 하자담보책임기간은?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 「공동주택관리법」제36조제1항의 하자담보책임기간은 분양에 따른 사업주체의 담보책임에 대한 것이며, 입주자대표회의가 임의로 설치한 시설물은 당사자간의 계약내용에 따라 하자보수책임과 기간이 적용되므로「공동주택관리법」의 하자담보책임기간이 적용되지 않습니다.

제목 위원회에 제출된 피신청인의 자료 또는 조사관이 작성한 서류의 공개 여부는?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 신청인이 제출한 신청서와 피신청인이 제출한 답변서는 각 당사자에게 공개하고 있으나, 다른 법률에 의하여 영업 비밀 등으로 보호받는 사항은 예외로 합니다.

❍ 또한 조사관이 작성한 서류(조사관이 조사과정에서 취득한 서류 포함) 등은 조정등의 절차 및 의사결정과정으로 「공동주택관리법」제50조의 제1항에 따라 비공개 하는 것이 원칙이나, 위원회에서 의결하는 경우에는 공개할 수 있도록 규정하고 있습니다.

제목 아파트를 임대한 후 분양했을 때, 하자보수기간 기산일은?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 2013. 6. 19 전에 사용검사 받은 임대주택의 하자담보책임기간은 사용검사일로부터 산정되며,

❍ 2013. 6. 19 이후에 사용검사 받은 임대주택의 하자담보책임기간은 공용부분은 사용검사일, 전용부분은 최초 임차인의 주택인도일로부터 산정됩니다.

제목 하자보수보증금의 전유부분과 공용부분의 구분과 그 사용 방법은 어떻게 되나요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 현행법상 하자보수보증금은 전유부분과 공용부분으로 구분하지 있지 않고 있으며, 세대별로 분할 예치하는 것이 아니므로, 하자가 발생한 부분에 우선적으로 사용할 수 있을 것입니다. 참고로 미분양세대에 대한 보증금을 제외하고 사용하는 것은 아닙니다.

❍ 그러나 하자보수보증금의 예치명의자는 입주자대표회의이며, 하자보수보증금은 입주자대표회의가 자신의 권리로 보증기관에 청구할 수 있을 뿐이므로, 하자보수보증금을 사용하여 보수하고자 하는 입주자로서는 직접 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 없으며, 입주자대표회의를 통해 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다.

제목 위층의 누수로 아래층에 피해가 발생하여 분쟁이 발생한 경우 하자심사, 분쟁조정 신청이 가능한가요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 하자담보책임기간 내에 발생한 경우에는 사업주체를 상대로 하자심사 또는 분쟁조정을 신청할 수 있으나,

❍ 하자담보책임기간이 경과한 후에 발생한 경우에는 민사적인 절차에 따라 해결하여야 합니다.

제목 분쟁조정을 신청하여 불성립된 경우 하자심사 신청이 가능한가요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 사업주체가 거부하여 조정이 불성립된 사건 중에서 사업주체가 시설 등에 대한 하자의 존재를 부인하는 경우에는 하자심사를 신청하여 하자판정을 받을 수 있습니다.

제목 조정서 내용을 불이행할 경우 어떻게 하나요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 조정서를 송달받았으나 상대방이 조정서 내용을 이행하지 않을 경우 조정서는 재판상 화해의 효력이 있으므로 민사소송 등의 절차를 거치치 않고 바로 집행법원에서 집행문을 부여받아 강제집행을 진행할 수 있습니다.

❍ 강제집행 절차

1. 조정서 송달증명원 발급(발급장소 : 우리 위원회 사무국)

2. 집행문 부여(발급장소 : 수원지방법원 민사집행과)

3. 강제집행(대한민국 법원 전자민원센터 홈페이지(help.scourt.go.kr))

제목 집합건물(공동주택 제외)의 하자분쟁이 발생한 경우 하자심사 신청이 가능한가요?

작성일 2016-10-12 작성자 관리자

❍ 집합건물의 건축물 및 시설물에 발생한 하자로 인하여 구분소유자와 건설회사(분양자) 사이에 다음의 분쟁이 있는 경우에는 시·도 집합건물분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있으며, 시·도 집합건물분쟁조정위원회는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제52조의9제2항에 따라 당사자의 신청 또는 당사자와 협의하여 우리 위원회에 하자판정을 신청할 수 있습니다.(분쟁조정은 불가능)

※ 집합건물: 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개 독립한 건물로서, 구분등기 가능한 빌딩, 상가건물, 오피스텔, 아파트형 공장 등 입니다.

[이병기]

감사