'재건축 정비계획안 통과' 은마, 5년 만에 경매시장 나왔지만 유찰 전용 76㎡ 19.9억 원에 매매…지난해 최고가보다 6억 이상 떨어져
급격한 금리인상과 경기침체 우려 등으로 주택 시장 거래절벽이 장기화되면서 서울 강남의 대표 재건축 단지인 은마아파트도 흔들리고 있다.
지난달 서울시 정비계획안이 서울시 재건축 심의를 통과하며 재건축에 물꼬가 트였지만 부동산 시장 한파를 피하지 못하며 매매시장과 경매시장 모두에서 외면받고 있다.
11일 대한민국법원 법원경매정보사이트에 따르면 지난 9일 감정가 27억 9천만 원에 매각이 진행됐던 은마아파트 22동 12층 84㎡(전용면적) 물건은 아무도 입찰에 나서지 않아 유찰됐다. 해당 매물은 오는 12월 20% 낮은 최저가(22억 3200만 원)를 기준으로 다시 새주인 찾기에 나선다.
이번 유찰의 주요 원인은 높은 감정가로 분석된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 8일 2층에 위치한 같은 면적은 19억 9천만 원에 거래됐고, 그보다 앞선 9월 10층에 위치한 같은 면적이 25억 원에 거래됐다. 2층에 위치한 같은 면적이 현재 21억 9천만 원에 매매 매물이 나온 것과 비교하면 감정가는 크게 높은 수준이다.
최근 실거래계약이 체결된 뒤인 지난달 19일 은마아파트 재건축 정비계획안이 서울시 재건축 심의를 통과하는 등 재건축 사업의 첫 발은 뗐지만 이후에도 최저 호가가 20억 원 초반대로 나와있는 상황을 감안하면 감정가 이상의 금액을 지불하려는 사람을 찾기 어려웠을 것으로 분석된다.
매매 시장은 물론 경매 시장에서도 외면 받는 재건축 아파트가 은마아파트만 있는 것은 아니다.
서울 양천구 목동 목동신시가지 7단지 전용 101㎡(10층)은 감정가가 26억 2천만 원으로 책정됐지만 2차례 유찰돼 다음달 16억 7680만 원에 3번째 매각이 진행된다. 목동신시가지 5단지 95㎡(2층)도 감정가는 23억 4천만 원이었지만 1차례 유찰돼 20% 깎인 18억 7200만 원을 최저가로 다음달 새주인 찾기에 나선다. 서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 136㎡(11층)은 감정가가 23억 5천만 원으로 정해졌지만 1차례 유찰로 오는 21일 18억 8천만 원을 최저가로 경매가 진행될 예정이다.
통상적으로 경매 물건의 감정가는 6개월에서 1년 전에 산정 됐기 때문에 최근 몇 개월 간 나온 경매 물건은 집값 고점이었던 2021년 말부터 2022년 상반기 가격을 기준으로 감정가가 산정된다. 하지만 거래절벽 장기화에 따른 '급급매' 위주 거래와 그에 따른 집값 하락세가 짙어지면서 경매 시작가인 감정가가 시세보다 높아 유찰되는 상황은 당분간 계속될 것으로 예상된다.
전문가들은 시장의 심리를 바꿀만한 획기적인 변화가 없는 한 호재가 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 보고 있다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "지금은 본격적인 하락장으로 다른 변수를 압도할 정도로 금리에 민감한 시장"이라며 "재건축 등 호재에 대한 기대감으로 일부 매물이 회수되거나 호가가 상승할 수 있겠지만 매수자들이 금리 부담에 나서지 않아 시장의 흐름이 바뀌긴 어려운 상황"이라고 말했다.