새정부와 증축리모델링향방

[리아파트]

말도 많고 탈도 많던 17대 대통령 선거가 한나라당 이명박 당선자의 압승으로 끝났다. 부동산정책에 있어 친시장주의자로 참여정부의 규제정책과는 다른 방향을 지향해온 실용정부에 대한 기대감으로 연일 매스컴에서는 부동산시장의 훈풍기대감을 알리고있다. 

특히 차기정권의 주된 부동산공약중 하나가 재개발과 재건축의 각종 규제책을 합리적인 수준으로 완화하고 1주택자에 대한 종부세와 양도세의 완화를 통해 거래활성화로 잇겠다는 의지를 보여주고있다. 

그중 재개발과 재건축은 증축리모델링과 상당히 긴밀한 관계에 있어 향후 증축리모델링시장에도 어떤 변화의 바람이 불지 않을까 관심이 크지 않을수없다. 

사실 증축리모델링이 시장의 주된 이슈로 등장한 배경에는 부동산 폭등의 주원인으로 강남재건축시장이 지목되면서 이에 대한 대체적인 개념에서 증축리모델링을 장려한 측면이 있다. 

증축리모델링에 대한 세부적인 준비없이 작년말 시장에 나온 15년으로의 연한 축소는 가히 증축리모델링의 전성기를 알리는 축포였고 본사(리아파트)의 시장조사에 따르면 2007년중 수도권에서 강남대청, 반포 미도를 비롯해 20여개 단지 14000여세대에서 리모델링 우선협상자를 선정중에 있고, 또한 내부적으로 추진위원회를 구성하여 리모델링을 준비하고있는 단지는 상당한 숫자로 파악되고있다. 

하지만 이같은 증축리모델링의 열풍이 차기정권의 재개발-재건축 규제완화정책에 따라 상당한 위축을 보일수있다는 지적이 있고, 특히 70년대 중후반, 80년대 초반 준공된 단지들의 경우  여의도 시범, 삼부, 잠실5단지등등의 단지에서 그동안 추진해온 리모델링에서 재건축을 대비하자는 목소리가 일고있다 

재개발-재건축의 규제완화에 따라 증축리모델링은 시장에서 날지도 못하고 날개가 꺽이는 아픔을 겪을 것인가?

필자는 오히려 증축리모델링 시장이 내실을 다지면서 더욱 발전-도약할수있는 계기가 될수있다고 생각한다.  

첫째 이유로는 재개발-재건축의 시장과 증축리모델링의 시장이 확실히 구분될 수 있는 점이다.

이부분은 그동안 간과되어 왔으며 오히려 시장에서 재건축에 적합한 단지임에도 단지 규제에 의해 낮은 수익성을 피해 리모델링을 추진하려는 단지와, 리모델링이 필요한 단지가 재건축에 대한 기대감으로 추진에 혼선을 빚으며 시장왜곡의 주된 요인을 해왔다는 지적이다. 현정부에서 공언하고있는 재건축규제완화의 경우 이같은 문제점을 정리-해소할수있는 전화위복의 계기가 될수있다.   

둘째, 재건축규제완화와 함께 증축리모델링의 제도정비가 함께 정립될 가능성이 크다. 

재건축규제를 완화하면서 그이익분에 대해 현금환수할수있는 조치를 마련한다고 공언하고있으나 기본적으로 현재의 규제책중 일부(소형평형 의무비율적용, 용적률 규제등)의 규제조항은 규제완화에 들어갈 가능성이 크겠다. 하지만 증축리모델링역시 활성화를 위해서는 현재의 미비된 제도 보완이 절실한 만큼 세대통합, 평면다양화를 위한 내력벽 제한규정 변경, 획일화된 30%전용증축등 시장에서 문제제기를 받고있는 부분들이 제도적인 보완과 변경을 기대할수있겠다. 이는 현재의 법적용으로는 리모델링 아파트의 경우 대부분의 평면이 세로로 길어지는 속칭 동굴형(?) 구조를 벗어나지 못하면서 사업주체인 주민들과 사업주체의 한 축인 시공사에서도 공감하는 부분으로 현재 사) 한국 리모델링협회를 중심으로 꾸준히 제안이 들어가고있는 상황이다. 

또한 현재 새정부 인수위원회에 사)한국리모델링 협회가 소속되어 있는 건산연(건설산업연구원)의 최재덕 원장이 경제분야의 인수위원으로 중추적 역활을 맡은 점도 기대감을 갖게 한다. 

세째, 1기 신도시의 노후화에 따른 리모델링시장의 확대가능성이 크다. 

그간 리모델링이 강남이나 서초, 송파등 서울이남지역의 20년 이상된 아파트단지들이 리모델링의 1기를 주도했다면 90년초 입주가 진행된 1기 신도시의 경우 리모델링시장의 핵이라 볼수있다.  신도시의 경우 쾌적한 환경을 위한 도시계획에 의해 용적률, 인구, 교통환경등의 종합적인 계획도시임을 감안한다면 15년을 지나가는 현재의 시점에서는 재건축규제완화의 어느 부분에도 해당사항이 없을 것이 자명하다. 따라서 급수-배관 설비의 노후화가 급격히 진행되는 이 시점에서 주민들의 주거환경변화의 욕구를 해결할수있는 방법은 단연 리모델링밖에는 없다. 현재 부천중상동지역의 반달마을 건영, 동아, 선경아파트(92년 입주) 평촌 목련마을의 우성2, 3단지(92년 입주)등 일부지역에서 우선협상대상자를 선정하는 발빠른 행보를 보이고있지만 다수의 단지에서 추진위원회를 발족해서 내부적인 움직임을 보이고있다. 2008년의 경우 94년 입주한 단지의 15년 연한이 충족되는만큼 다수의 단지들이 실질적이고 구체적인 움직임을 보일 것으로 전망된다. 입지상 이후 신도시들에 압도적인 우위를 점하고있는 1기신도시들의 리모델링 움직임이 더욱 활발히 전개되면서 리모델링이 시장에 미치는 파급효과는 이전과는 다르게 더욱 체감효과가 클 것이다.  

네째, 공사비의 적정화가 이뤄질 가능성이 기대된다. 

리모델링의 경우 수행사례가 많지 않아 사업자체의 리스크비용이 공사비에 들어갈수밖에 없다. 그만큼 사업진행에 대한 돌발변수가 많이 있으나 리모델링 아파트의 새로운 장을 열었던 방배동 궁전(쌍용예가) 아파트 리모델링 이후, 당산평화아파트(시공사 쌍용),이촌동 수정아파트(시공사 두산), 이촌동 현대(시공사 현대)등 리모델링단지들이 사업진행을 하면서 위험비용을 무조건 공사비용에 포함시키는 식의 사업전개는 쉽지 않을 전망이다. 실제 최근 우선협상대상자로 선정된 시공사의 경우 공사비를 280. 290만원대등 300만원을 하회하는 금액을 제시하면서 이같은 공사비의 표준화가능성을 가속화하고있다. 

이외에도 리모델링 아파트의 경우 대수선차원의 인식에서 벗어나 인식을 높일수있는등의 방향이 2008년 증축리모델링시장에서 변화를 기대할수있는 부분이며. 향후 재건축물량보다는 리모델링물량이 더욱 많다는 것도 리모델링의 발전을 멈출수없는 환경중 하나이다. 

이미 인수위를 꾸리고있는 실용정부에서 선거전 규제완화의 적극적인 목소리보다는 현재 부동산정책을 수렴하는 방향에서 부분적 보완을 주장하는 목소리가 나오고있다. 

이는 망국적인 투기수요가 재건축시장의 과열을 용인했을 경우 나타날수있는 폐해를 몸소 경험한 학습효과에서 기인한 것이며, 따라서 투기적인 요소가 크지 않은 리모델링이 시장에서 더욱 환영받을수있는 여건을 확인할수있는 반면인 것이다..

따라서 실용정부의 등장으로 재건축이 유리하고 리모델링이 약세일것이라는 편견은 이분법적인 사고의 발상이며 현실과도 동떨어진 편협한 주장이다. 재건축시장에 유리한 단지의 경우 재건축으로 방향을 잡고, 리모델링에 합당한 단지는 리모델링을 통해 주민들의 주거환경이 변화하는 시장의 요구대로 움직이는 2008년 부동산시장의 올바른 리모델링 방향성을 기대한다. <리모델링 포털 리아파트. reapt.co,kr>