10월3일 임장 후기입니다.

<div><div><br></div><div>안녕하세요 </div><div>10월 3일 임장에 참석했었던 실전입찰반 1기 곰도리 박민규입니다.</div><div>기초반,실전반 이후로 한동안 경매공부를 잘하지 못했었는데 다시 초심으로 공부를 열심히 하고자 6년만에 같은 코스 임장에 참석하게 되었습니다.</div><div>한번 다녀왔던 곳이니까 익숙하겠지 했는데 몇년새에 임장 지역은 엄청난 변화가 있었습니다.</div><div>행촌동,미아동 일대의 재개발 대상 낡은 빌라들은 모두 없어지고 길도 새로 생기고 상전벽해가 되었음에 놀랐고,</div><div>섭시간에 교수님 말씀대로 임장에 목숨걸고 같은 지역이라도 주기적으로 해야한다는 말씀이 생각났습니다.</div><div>자세한 임장 후기는 하단에 정리하였습니다. 혹 틀린 내용도 있겠지만 이해해주세요 ^^;</div><div>임장하면서 빠른 발걸음으로 앞장서셔서 목이 터져라 하나라도 더 알려주시는 교수님의 열정적인 가르침 정말 감사합니다.</div><div>그리고 임장하면서 묵묵히 도와주신 고정훈 교수님께도 감사드립니다.</div><div> </div><div><br></div><div>**************************************************************</div><div>10월 3일 임장 후기 (박민규)</div><div>임장지역 : 불광3동, 행촌동, 미아동, 창동 (교수님댁 근처 및 상가)</div><div>임장시간 : 10시 ~ 18시 30분 (총 8시간 30분)</div><div>***************************************************************</div><div><br></div><div>* 불광동 분석</div><div>불광2동 : 연신내 </div><div>불광역 : 재개발 이미 했음</div><div>불광3동 </div><div>  - 이야기는 있으나 아직 추진 하지 않음/ 남향이면서 구릉 / 일반주거 2,3종 => 15~25층 가능 / 시행사가 좋아하는 유형</div><div>  - 도로가 적으므로 재개발, 도로를 어디로 뚫어야 할지 중요</div><div>     도로를 새로 만들기가 쉽지 않으므로 건설사는 기존 도로를 확장하는 것이 유리함.  즉 구 메인 도로 근처 주택이 향후 가치가 뛸 것임</div><div><br></div><div>* 주상복합 적정가 계산?<span style="white-space:pre"> </span></div><div>        대지 10평 (1.3억 )</div><div>    + 건평  (대지가격 /2 =  0.6억) = 1.9억 </div><div><br></div><div>* 재건축/재개발 </div><div>노후도(30년이상) / 동의율 중요 </div><div>대부분 다가구주택이라 진행 어려움</div><div>외부에서 볼때 몇년된지 파악할 수 있어야 함. 건축대장 안봐도 알수 있음</div><div>건설사에서 25년차부터 작업들어감</div><div>도로를 새로 만들기가 쉽지 않으므로 건설사는 기존 도로를 확장하는 것이 유리함.  즉 구 메인 도로 근처 주택이 향후 가치가 뛸 것임</div><div>4미터 도로 50% 이상 => 재건축 </div><div>              50% 미만 => 재개발 : 도로가 적으므로 땅가치가 작아서 개발 비용이 적으니 개발하기가 좋음 </div><div>  so  선호도 : 재건축 << 재개발</div><div>서울시 5년 단위의 주거환경개선구역 내용 참조 </div><div>체크사항</div><div> .접도율 - 도로가 없는 곳</div><div> . 노후도 - 30년 이상</div><div> . 주거밀집지역</div><div> . 소방도 - 없는곳</div><div><br></div><div><br></div><div>* 낙찰가 쓸때 5기준  up/down</div><div>      작은꼬리 1 2 (3) 4  => 작은 금액에 사용</div><div>      긴꼬리  6 7 (8) 9    => 큰 금액에 사용 </div><div><span style="white-space:pre"> </span>선호 숫자 : 3, 8, 9</div><div><br></div><div>* 경매 취하 시 낙찰자의 취하동의서가 필요함</div><div> 1) 임의경매 </div><div>   대출을 갚으면서 취하 가능 => 취하동의서 필요 x / 실무에서는 필요 x</div><div> 2) 강제경매</div><div>   소를 통해 취하 가능 => 취하동의서 필요 o /  취소가 쉽지 않음</div><div><br></div><div>* 재매각 </div><div>  하자가 있어서 다시 나오는 것이 아니라</div><div>  대부분 낙찰가가 높거나 작업으로 장난치는 케이스가 많다. </div><div>  항고 시 보증금(낙찰가의 10%) 필요. 항고 후 잔금 안내면 그 돈이 다시 배당금으로 감. 높게 써서 보증금을 어차피 돌려 받는 식으로 작업</div><div><br></div><div>* 자동차,토재 => 매매각 수익율 높음</div><div>  1) 토지재매각 : 낙찰 후 농취증 1주일내에 제출해야 소유권 나옴</div><div>  2) 자동차 : 차카는 집행관만 가지고 있으므로 누구도 차 상태를 알 수가 없음, 차가 문제있어서 유찰되는 것이 아님</div><div><br></div><div>*About 빌라 </div><div>빌라는 4층까지 / 아파트는 5층 이상 => 항상 위에서부터 층을 따진다</div><div>강북에서 대리석은 80~90% 가짜</div><div>기와 : 80년이후 (30년 이상됨)</div><div>    2층기와 : 85년 미만</div><div>    3층기와 : 85년 이상</div><div>    4층기와 : 90년초이상  </div><div>아스팔트싱글 : 90년 이후 (20년 이상)</div><div>1층 주차장 : 10~20년</div><div>2000년 이후 => 1층주자장</div><div>2008년 이후 => 확장 가능했음. 물건 상태가 이전보다 좋아짐</div><div>2000년 이후부터 지층(B)없고, 베란다 확장을 시작함(2008년이후)</div><div>미닫이방 => 집은 작은데 거실과 방구분 위해, 실제 거실은 없다고 보면됨. 즉, 평수가 작겠지.. 90년대 건축물</div><div>16~18평이면서 방 2~3개가 good</div><div>상태 확인하는 법</div><div>   . 창틀이 2중창인지 확인하여 </div><div>   . 창틀밖 테두리를 흰색 페인트를 칠한 경우 => 세를 주기 위해서 이미지 관리</div><div>건물지으려면 4미터 도로가 있어야 허가가 나옴</div><div><br></div><div>호별위치가 건축물현황도와 현황위치가 상이함 </div><div>   => 틈새! 층호수가 바뀌었다면 현황표를 바꿀 수 있는지 체크, 집호수를 바꾸면 됨</div><div>         현황이 다르므로 대출이 안나옴, 낙찰자에게 층 1호수 번호판만 바꾸도록 해라</div><div><br></div><div>건물면적이 11평인데, 이용상태에 침실이 3 => 등기평수가 작은데 확장했음을 암시! 건물 외관을 보고 어디서부터 얼만큼 텃는지 방위치 등 예상해봄</div><div>  </div><div>빌라투자시 단점은 환금성, 장점은 투자비 적음</div><div><br></div><div>*  유치권 </div><div>   외부고시를 해야함 => 권리를 남에게 알려야 소송에 유리함=> 경매 진행시 집행관이 외부고시를 봐야 현황조사서에 뜨기 때문 </div><div>   95%가 장난 => 낙찰가 떨어트리려고 집어 넣음</div><div>   보정 명령 송달이 않되면 조사가 나가서 실제 확인하므로 입찰 3일전에 넣어서 낙찰가를 떨어트린다</div><div>   계약서 하단보면 원상 회복 조항이 있으므로 수리할 수 없다. </div><div>   유치권 성립 조건은 점유</div><div><br></div><div>* 빌라투자 정석</div><div>  1) 가격 따는 방법 : 근처 분양하는대로 가서 구조/가격 파악  ex) 30평이면 방몇개? 엘베있는지? 건축자재는? 가격은?</div><div>  2) 평수보는 법 : 건축대장을 보면 건축대장이 나와있음 / 현수막 걸린 평수는 홍보평수 임 / 등기평수(전용면적) = 홍보면적의 50%</div><div><br></div><div>  불광 3동 : 현재 구역지정이 안되있지만 할꺼야 할꺼야 상태 => 매수타이밍은 구역지정 전 플랜카드 걸기 전에!</div><div>  우이동 투자실패이유 : 타이밍x , 유동인구 적음 , 역시가 역시 못사는 동네</div><div><br></div><div>  * 행촌동</div><div>   재건축 영향을 받으므로 입지는 좋음, 과거 양반 구역과 상놈 구역이 혼재했던 곳, 근대에는 서대문 형무소 옥바라지 동네</div><div>   들어가면 않되는 이유 : 반대파 때문에 동의율이 않나옴</div><div>   이곳은 빌라의 역사를 지님</div><div>   현황과 실물이 다를 수 있으니 임장은 필수 => 2층이지만 경사로에 반지하 같은 2층. 뻥 입지</div><div><br></div><div><br></div><div>* 외관을 보고 비용 산정 방법</div><div>   2중창 => 틀자체를 바꿔야 함. 돈 많이 듬</div><div>   욕실,싱크대도 손댓는지 => 작은 창 확인</div><div>   거실,욕실 다바꿨다면 => 통샤시를 했을 것이고 바닥/싱크대/벽지는 기본으로 다바꿨을 것임</div><div>   평형따질 땐 등기평수 + 5평(사용평수) => 공사비 어느정도 들일지 판단 위해</div><div>      20평 : 20평 * 40만원 = 800    +-  300만원 => 입찰가 </div><div>      30평 : 30평 * 40만원 = 1200  +-  300만원 => 입찰가 </div><div><br></div><div>* 임장할 때 주의점</div><div>    진행물건 앞에 서있지 말고 떨어져서 봐라 </div><div>    선입견을 갖지 말고 주변 물건의 상태와 비교해라</div><div>      만약 주변은 다 신축인데 해당 물건만 상태가 bad면 세놓기 힘들다. 비슷한 상태의 지역이면 나음</div><div><br></div><div>* 빌라체크</div><div>폐문부재 => 매각물건명세서 확인해본다 </div><div>탑층이면 옥상을 꼭 체크 (누수)</div><div>옥상방수 체크사항</div><div>   - 물빠짐이 좋아야함 => 옥상에 침전물이 있으면 물이 고여있거나 물빠짐 않좋음</div><div>   - 뛰어봐서 푹신하면 우레탄 (1센치이하두께는 보통, 2센치는 베리 굿!)</div><div>출입구가 어디인지 => 등교체 했는지 확인 => 교체 않했다면 임대주고 있을 것</div><div>전기계량기가 멀로되있고 돌아가는지 => 공실 체크 </div><div>가스밸브가 90도로 잠겨있는지 => 공실 및 끊겼는지 체크</div><div>겨울엔 연동확인 => 고드름 있으면 사용 않하는 공실. 상태 않좋음</div><div>일반빌라 낙찰율은 85% / 지하빌라는 60% => 보통 빌라는 시세대비 10% 높게 나와 있음을 고려</div><div><br></div><div>전세권설정 => 건물만 가능</div><div>임대차법 => 건물/토지 가능</div><div><br></div><div>임차인은 건물에 대한 세를 냄, 즉 건물 지분을 낙찰받아도 임차인의 세를 받을 수 있다</div><div>지분 낙찰 받은 후 건물주에게 세를 나누자고 하던지, 내껄 사가게 하든지 쇼부를 친다. </div><div><br></div><div>공유자우선매수 : 낙찰자가 있더라도 공유자 우선 매수자가 사지 않을 경우가 72%. 대부분이라는 뜻</div><div><br></div><div>과거 재개발/건축 묶어져 있던 곳 => 향후 다시 진행될 것으로 예상 . 서울시 홈피에서 과거 진행내역 확인하도록 => 과거 뒷조사가 중요함</div><div>단독낙찰 건을 체크해봐 </div><div> - 소신지원이였거나 / 일반물건 아니거나/ 권리가 복잡할 수도</div><div><br></div><div> 건물만 매각이며, 지분매각임 => 다가구는 단독주택이므로 토지,건물 등기가 따로 나옴</div><div><br></div><div>* 그외 </div><div>상가 관리비 산정</div><div>   - 4(등기평수) : 6 경우 => 10 기준으로 나옴 </div><div>임야,농지 : 시지가 / 현장가서 꾸준히 조사 / 무피투자 힘듬, 단타 어려움 </div><div>빌라 : 오르막은 피해라</div><div>  빌라내놓을 땐 리모델링 후 컬러로 판플렛 만들어 돌림. 싸게 사서 싸게 판다</div><div><br></div><div>누수체크 :  천장 석회 고드름 있는지 확인</div><div>문 앙카주변 목장값으로 닦아서 체크 => 흰석회가 나오면 물이 새고 있다는 것 (누수가 있다면 앙가 주변의 석회가 물 수압으로 나옴)</div><div>지하 물새는 것은 못잡는다. 장판에 고여있거나 벽지타고 올라옴</div><div><br></div><div>상가투자시 상가업종/재계약/명도 고려</div><div>      임차인에게 본인이 입찰할 것을 공지 / 상가임대차 보증금,권리금,시설비은 보호받지 못함을 고려</div><div>      물건지 주소를 정확히 파악한다 </div></div><div><br></div><p><br></p>