[왕비재테크 빌딩분석1] 강동구 길동 꼬마 빌딩 발품

[J.D록펠러]

저는 강남 4구로 발전 가능성이 높은 강동구의 꼬마 빌딩을 보고 왔습니다.

강동구는 광진구,송파구,구리시,하남시에 둘러싸인 곳이며 암사유적지,먹자골목,명성교회로 유명한대요.

1. 주변 개발

강동구 지하철 추가 연장 계획

종착지였던 강동구가 지하철 추가 연장
계획으로 이제는 달라집니다.


3•5호선 하남 연장
8호션 별내선 연장(구리/별내까지 연장 계획)
9호선 미사역까지 추가연장 확정으로 교통 환경이 개선되고 있습니다.

 
일자리

강동구 고덕동 345번지 일대에 약24만제곱미터로 조성되는 고덕비즈밸리가 있습니다.

고덕비즈밸리 / 지식산업센터 /이케아(영화관, 쇼핑몰, 오피스 대형복합시설 형태)

경제유발효과 9조 5000억 원 기대
고용 창출 3만 8000여 명 기대

서울 동부권 경제중심지 강동구 고덕비즈밸리

둔촌주공 재건축

'단군 이래 최대 재건축'이라는 강동구 둔촌주공
재건축은 역대 최대규모 의 사업이에요.
강동구 둔촌 1동 170-1번지 일대에 지상 최고35층
85개동 1만2032가구(임대 1046가구 포함)규모의 아파트와 부대 시설을 짓습니다.
일반분양물량은 4786가구이구요.
송파 최대 단지 헬리오시티도 총 84개동 9,510가구보다 큰 어마한 규모입니다.
역시 규모가 크니까 많은 일들이 일어나네요.
재건축 사업이 다시 속도를 내겠지만
현실적으로 분양은 내년으로 미뤄질 것같아요.
토지공시지가가 오르니 분양이 미뤄지면
분양가도 오를 수밖에 없겠지요.
 

이렇게 교통,일자리, 재건축 호재가 있는 강동구인데요, 그 중에서

제가 가본 꼬마 빌딩은 강동구 길동에 위치해 있어요 .

2. 위치 

5호선 길동역까지 도보로 4분거리의 역세권 입니다 
 
3종 일반 주거지역이지만 양재대로
건너편은 상업지역으로
이 곳은 상업지역 그라데이션되는 위치에요.
 

음? 일반상업지의 우뚝솟은 빌딩 속 사이의 낮고 아담한 저 상가가 궁금합니다.다음에 한번 찾아서 올려봐야겠어요

길동역 1번출구 방향

길동역 2번출구방향

길동역 3번출구 방향

물건지의 입구쪽에 버스정류장도 있구요.

본 건물지 입구

상업지 양재대로 맞은편 골목을 통해 이면도로에 나오는 오늘의 발공 대상지. .

제2종 근린생활시설이고 3종일반주거지역 대지71평 연170평 2006년 지상5F건물

주차는 6대가능합니다.

양재대로 건너편 상업지쪽에서 길동역 1번출구 위쪽방향

길동역 1번출구 위쪽 방향은 확실히 유동인구도 적고 분위기도 다르다했더니 상업지 상권이 아니라 2종 일반주거지역이네요.

 사진상으로도 한산한게 보이시죠?

3. 토지이용 계획

4. 건축물대장

지상1층을 근생으로 변경하면서 주차장 위치도 변경해 현재의 6대를 둘 수 있게 됐어요. .
그리고 업종도 소매업에서 일반음식점으로 변경해 임대수익도 높혔습니다.
그밖에 불법건축물같은것도 없고 특이점은 없었습니다.

20년 평당공시지가가 1490만원이네요.
3년전 17년 1312만원 대비 5.9%상승인데
요즘 상승세를 감안하면 토지 공시지가가 많이 오르지는 않았습니다.

5. 등기부등본

이건물은 최초 소유자에게서 가족이 상속 받고 소유권을 이전해 일부를 증여한 건물이네요.
아쉬웠던것은 다른 건물들 등기부등본을 보면 상당한 건물들이 공동담보용으로 설정하여 다른 투자를 하는데 발판을 삼거나 다른 용도로 사용하는데 이건물은 대출이 없다는거에요.

6. 주변 거래현황

주변 최근 거래 현황을 보면
(파란색으로 표시된 부분)

2021년 3월  평단가 3100만원 ( 2종일반주거지역)

 2020년 8월 평단가 3280만원  (2종일반주거지역)
2019년 3월 평단가 3100만원  (2종일반주거지역)에 거래되었습니다.

인근은 아니지만 강동역에서 도보 8분 거리에

2020년 4월경 실전반 수업때 보았던
강동구 성내동 건물이 1년뒤에 1억을 붙여
41억에 다시 나왔더라구요(평단가 5850만원)

요거 기억나시죠?


그 외 인근에는 매물이 평단가 7800만원
하나가 나와있었고 주변에 매물이 많이 있지는 않았어요.



그리고 길동에 가장 최근에 신축(2020년)아파트로
e편한세상 강동에코포레가 있는데 2021년 1월에
13억(평단가3930만원)에 실거래 되었습니다.

7. 검토의견

송파구 상업지로 부터 접근성이 좋고(10분이내)
개발호재등으로 향후 지가 상승을 기대할 수
있으며, 이 곳 상업지가 평단가 1억으로

이 건물 평단가 5000만원(3종주거지역)으로 주변 매물대비해서 가격이 괜찮았고 위치도 좋았지만 저는 강동구에서 이 가격이면
송파나 강남에 가서 사는게 좋겠다는 판단을
했습니다.
L* 코드제로 청소기가 아무리 성능이 좋아도
가격대가 다이* 무선청소기랑 비슷하다면
여러분은 과연 어떤 선택을 하실까요??
아무래도 후자를 선택하지 않으실까요??

하.지.만 분석하는 사이에 벌써 계약이 되었어요 ㅠㅠ 

역시 건물주가 되려면 선점을 해야하고

준비된 자만이 건물주가 된다는걸 다시한번 깨닫게 된 발품이었습니다.




왕비재테크에서 건물주가될 부자마인드도 다지고
어떤게 가치가 있는것인지 그 판단기준도
배우게 됐습니다.
그렇담 이론상으로 많이 배운다고 다 될까요?
아니죠. .

현장에서도 보고 느끼고 채우고 서류상으로도 검토를 해야지요. .

그래서 내 실력을 키워야 좋은 건물을 보는 안목도 생기는 것이라는걸

어.디.서??


바로 왕비재테크에서 배울 수 있습니다.
그리고 가평의 잣! 말구요!ㅋㅋ
갓물주도 될 수 있습니다!!!!



#왕비재테크 #부자엄마투자수업 #부동산투자
#부동산강의 #강의추천 #꼬마빌딩 #강동구빌딩
#길동역 #강동구건물 #양재대로 #둔촌재건축
#이케아서울점

[o해랑o]

우와~~~~ 록펠러님의 정성 가득한 분석글로 아침을 시작하니 서울지역 지식이 +10 된 것 같아요 강동 개발호재를 자세히 알려주셔서 감사드립니다 강동 역세권 평단가는 7800만원이군요 강남 평단가 듣다보니 이 금액이 싸다는 느낌이 들지만 공지시가가 별로 오르지 않은 걸 보고 정신이 드네요 이왕 산다면 영끌해서 강남입성 해야한다는 걸 다시 되새깁니다
감사드립니다~~~

[정품 꽃소금]

주택의 평당 단가를 본다면 상업지 가격이 가만히 있을수야 없죠.
강남의 물건지만 보다보니 가격이 너무 싸다는 생각을 들게 하는 부작용(?)이 생깁니다.

[우아한 부자]

분석 잘보고 갑니다
엄청 정성들여 쓰셔서 덕분에 많이 배우고 갑니다
건물이 상속 증여되는 경우가 많네요
부자들의 재테크 방법인가봐요
저도 언제쯤 증여해볼수 있을까요 ㅎㅎ
감사히 잘 읽고 갑니다

[럭키하늘]

우왕.. 우리 록펠러님덕분에 몰랐던 강동구를 샅샅이 훑어본 느낌의 분석입니다.
특히 증여를 통해 소유자가 88년생 ㅠㅠ.

정말 열공발공해서 우리 잣 말고,
갓물주 되어용 ^^
빌딩분석글 넘넘 감사드립니다.
앞으로도 쭈욱 분석글 남겨보아용^^
저녁에 뵈요~~

[구름당근]

와우 강동구 건물도 가격이 장난 없네요.ㅎㅎ
평당 5000에 약 70평이면 35억대네요..
상업지가 1억, 2종이 3000대면 적정가로 느껴지는데요~
그렇지만 이 가격이 싼지 비싼지는 아직도 판단이 안서네요ㅠ
전 왕비재테크에서 공부가 더 필요한 것 같습니다.ㅎㅎ
강동구를 자세히 알 기회를 주셔서 감사드려용!

대출이 없으니 더 많은 기회가 엿보이는 건물이네요~~

[레버리치]

전문가 처럼 말씀하십니다. 많이 배워 갑니다!

[멋진성공]

강동구도 뿌셔뿌셔!!! 록펠러님 강동구 빌딩 분석 너무 재미있게 잘 봤습니다. 개발호재를 한눈에 확인하고 너무 좋은 공부가 되었습니다. "빛나라 지식의 별~★"
이 건물도 누군가에세 선점되었다는 말씀처럼... 건물들이 빠른 속도로 거래되는 소식을 접하며, 아파트에 매몰되어 있다가 세상에 비로소 눈뜨게 된 것 같은 느낌이었습니다. 우물 안 개구리 에서 이제야 끄집어내어졌네요. 갈길이 멀지만 여기 왕비재테크에서 제대로 배우며 자본투자자로 탈바꿈해가겠습니다. 감사합니다.

[레버리치]

다이슨이 A/S가 안되서 조금 그렇긴 하지만 맞는 말씀이십니다. 길동역 1번출구, 2번출구, 3번출구 일일이 발품 팔아 사진 찍은것이 인상 깊습니다. 강동구의 호재에서부터, 건축물 대장까지. 하나하나 왕비쌤의 말씀 그대로 실천하신 것 같습니다.

이런 록펠러 님 같은 선배님의 분석글을 보니, 어떻게 해야겠다라는 방향성이 짙어집니다. 좋은 글 고맙습니다.

[나는빌딩주]

강동구에 호재가 엄청나네요~~ 정성 가득한 분석글 넘 잘봤습니다.
너무 감사합니다 록펠러님 ^^

[단디88]

분석글 너무 잘 봤어요^^
노하우가 잘 녹아져있네요~~
강동구도 너무 많이 올라 놀라웠죠.
선점이 답이라는걸 절실히 느끼죠.
수고하셨습니다 ~~

[펜트하우스]

오 너무 잘 읽었습니다. 잘 아는 동네 건물이라 더 반갑게 읽었고요!! 감사합니다

[태백21]

강동구 길동도 많이 올랐네요~
분석글 너무 감사합니다~

[여의주]

와우~~~
록펠러님 정말 잘 봤어요
강동에도 개발 호재가 이렇게 많군요
실전반 때 봤던 저 건물도 기억납니다 1억을 더 붙여~~
알기 쉽게 정리해주신 덕분에 강동구 공부 제대로 하고 갑니다
수고 많으셨어요 감사합니다^^

[왕비]

오
놀랐습니다

록펠러님
숨은내공에 발톱이 드러나네요

[왕비]

피아니스트말고
개인투자가가 되십시요

부의승리는
공부의승리

[J.D록펠러]

왕비님.덕분입니다. 가르쳐주신 토대로. .더 열심히 공부해서 부의 승리이룰게요~😊

[왕비]

긴 시간 머리 쫘메고
만드셨을 이글에 물개박수를 보냅니다

[할수있다!!아자~]

좋은글 감사합니다 열심히 강남구 공부중인데 강동구를 보니 새롭네요 공시지가 가격에 한번더 놀라고..도움많이 되었습니다 감사합니다

[손스타]

록펠러님의 정성스런 분석글 잘 보고 갑니다.
친구 집 근처라 예전에 많이 갔었는데 제가 알던 그 길동이 아닌거 같네요
길동도 많은 변화가 있네요

[흥부]

록펠러님 글 감사히 잘봤습니다
오랜시간걸려서 정성스레 작성하신 티가 팍팍 납니다!
좋은글 감사합니다

[victor]

분석글 감사합니다.
역시 건물을 한번 사면 증여에 증여에 증여를 하는군요!
록펠러님 말처럼 다른 물건을 사는 발판을 삼아
다 빌딩자가 되지 못한게 어찌 생각하면 저희에게는.. 으흐흐흐

아마 저 증여받으신 분들도 왕비재테크에서 공부하셨으면 저렇게 그냥 두진 않았겠죠!
오늘도 공부하고 갑니다. 감사합니다.

[다건맘]

와우~~록펠러님 부동산 공부~~열공하신 실력을 올려주셔서 감사해요^^

[훈남성공기]

글 잘 읽었습니다. 이렇게 분석하시면서 준비된 자가 되어가고 있으시니까요^^
조만간 좋은 소식이 있지 않을까요?ㅎ덕분에 강동구에 대한 느낌을 잘 담아갑니다. 감사합니다.^^