임대주택을 건설한 사업자의 부도는 임대주택을 경매로 처분한다

[이제열]

임대주택을 건설한 사업자의 부도는 임대주택을 경매로 처분한다.

부도임대주택은 말 그대로 부도가 발생한 임대주택으로, 국민주택기금 지원을 받아 임대주택을 건설한 사업자가 기금 이자를 6개월 이상 연체하거나 임대보증금 보증가입이 거절된 이후 6개월 이상이 경과한 주택을 말한다. 이러한 부도임대주택이 경매에서 낙찰되면 임대 기능을 상실한 일반 아파트가 되면서 낙찰자가 소유자로서의 사용수익처분 권한을 갖게 된다.

즉, 국민주택기금이 투입된 공공임대아파트였던 만큼 저렴한 가격으로 낙찰받은 이후 시세대로 월세를 받는 시나리오가 가능하다. 다량으로 경매되는 부도공공임대아파트는 소액투자로 재임대해 투자금을 회수하기 쉬워 여러채를 가지고 고정적인 임대수익을 노릴 수 있다.

4월 28일 세종시 장군면 금암리에 위치한 임대아파트 160여 가구(2012 타경 220. 물번1-125)가 경매 입찰에서 연기신청으로 변경되었다. 한 채당 많게는 3회까지 유찰을 겪은 물건으로 낙찰가는 전용면적 28㎡가 1,400만~1,800만원, 55㎡는 3,600만~5,000만원 수준을 보이고 있다.

현재 세종시 장군면 월세 시세가 보증금 500만~1,000만원에 월 임대료 40만~70만원까지 형성돼 있는 것을 감안할 때, 자기 자본 1억원 정도를 투자해 전용면적 28㎡짜리 다섯채를 낙찰받아 세를 놓을 경우 단순 계산으로도 두 자릿수의 연 수익률이 나온다. 여기에 대출까지 받는다면 거의 무피투자 수준의 투자가 가능하다.

지난 3월에는 충남 금산군 추부면 마전리에 있는 마전신원임대아파트 13가구(2013 타경 21024. 물번 1-14)가 낙찰가율 최고 90%를 기록하며 새 주인을 만났다. 전용면적 42㎡기준 최고 5,500만원에 낙찰을 받았다고 했을 때 금산군 아파트 전세 매물은 씨가 마른 상태고, 월세는 보증금 500만원에 매달 30만원씩만 받는다고 해도 연 7% 이상의 수익률을 얻을 수 있다.

외환위기 이후 지방을 중심으로 부도 사업장이 늘면서 오랫동안 그 지역의 흉물로 남은 경우도 많았지만 예전에 아파트를 지으려고 했다는 것은 지금도 어느 정도 선호도가 있는 지역임을 방증하고 시간이 지나면서 주변 인프라가 더욱 향상돼 있을 수 있기 때문에 부도 사업장은 소액으로 투자하기 적합하기 좋은 상품이다.

다만 임대주택법과 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따라 신경써야 할 부분도 많다. 부도임대주택을 민사집행법에 따라 경매하는 경우 우선 분양 전환을 받을 수 있는 임차인은 매각 기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

즉, 부도임대주택에 이미 살고 있는 임차인이 우선매수권을 행사할 경우 일반 입찰자는 낙찰받을 수 없고, 만일 해당 임대주택의 임차인대표회의가 임차인에게 부여된 우선매수권을 주택매입사업시행자인 한국토지주택공사(LH)에 양도했다면 LH에 우선매수권이 있다. 이 경우 LH 외의 자가 매입할 시 기존 임차인에게 3년 동안 종전 임대조건으로 임대해야 한다는 조건이 붙는다.

부도임대주택은 소유자가 대부분 사업자이기 때문에 권리분석이나 명도가 상대적으로 쉽다는 장점이 있는 반면, 사업자의 파산으로 인한 임금채권의 배당요구가 들어올 수 있다. 임금채권을 배당요구한 경우 선순위 임차인 존재 여부가 중요한데, 임금채권 중 3개월 분의 임금과 퇴직금 3년 치는 최우선 변제금으로 선순위 임차인이 배당 신청할 경우 우선변제권보다 먼저 받아가게 되기 때문에 낙찰자가 선순위 임차인의 보증금을 인수할 우려가 있다. 다만 부도임대주택의 임차인이 근저당보다 앞서는 선순위 임차인이 되기는 어렵고, 우선 변제받지 못한 임금채권자들이 대항력을 취득해 낙찰자에게 권리 주장을 하는 경우는 사실상 없다.

고맙습니다.