응암 3구역의 재개발 관련 질문

[이명주]

응암 3구역의 재개발 관련 질문

본인이 부지런히 뛰어서 정보를 모아야 함에도 불구하고

사정상 시간이 급해서 현장에 가볼 시간이 부족하고, 인터넷상에 그렇다할 정보가 없어

감히 고견을 부탁드립니다.

지인을 통해 응암 3구역내의 다세대 매입을 권유받았습니다.

가까운 친척분이고, 그분이 사정이 있어 처분해야하는 상황에서 

응암 근처에 살고 있는 제게 말씀하신 내용입니다.

금액은 1억 7천이고

차후에 18~20평 가량의 지분을 배당받을 수 있다고 합니다.

제가 찾아본 바에 의하면 응암 3구역은 "재개발 2단계 정비예정구역"으로 잡혀있습니다.

불광동과 응암의 1단계 정비구역으로 지정된 곳은 지분을 갖는 평당 가격이

1200~1500정도로 알고 있습니다.

제가 원체 문외한이라 기초적인 질문이 되더라도 양해를 부탁드리며,

질문 드리겠습니다.

1. 재개발사업이  2단계라 함은 2006~7년에 사업시행인가를 내주는거라는데,

행여 사업시행인가가 안날수도 있는지..

2. 위와 같을 경우 분양시점까지 어느정도가 걸리는지..

3. 1억7천짜리 매물이 주변시세보다 싸다지만, 현재 응암동의 아파트 분양가가 프리미엄을 붙여도 평당 1000만원이 안되는데 대출을 받아서 살 정도로 메리트가 있는것인지..

4. 서울시가 대략 300곳의 재개발을 계획했는데, 그 와중에 은평구 뉴타운과 관련해서 불광/응암동의 재개발이 어느정도의 호재가 될지..

5. 혹시 응암 3구역과 관련해서 분위기나 사업진척에 대해 잘 아시는 분이 계시면, 고견 부탁드리겠습니다.

뭐든 급히 먹으면 체한다고 하는데,

매매의사를 오늘 내일중에 말씀드려야 해서 이렇게 부탁드립니다.

친척분이신데, 앞에서 하나하나 짚어보는것도 실례인거 같고, 지금 시장으로 가서 알아보기엔 제 처지가 불가해서 그렇습니다.

무엇이 되든,  무지한 제게 도움이 될테니 많은 답변 부탁드립니다.

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1. 재개발사업이  2단계라 함은 2006~7년에 사업시행인가를 내주는거라는데,

행여 사업시행인가가 안날수도 있는지

:사업시행인가를줄수도있고안줄수도있음.이것이중요한것이아니고지금뉴타운으로재미있는곳은한군데도없습니다.가격을뉴타운이라는호재로전부오를만큼올라서지금은아무도

선뜻살려고하는사람이없습니다.

사업시행인가다음에조합설립하고시행사선정까지도시간이많이걸림

여기에 관리처분하는데 시간이많이걸림.

주택헐무고아파트짓는데3년걸림,

언제재개발딱지가가격이올라갑니까.

2. 위와 같을 경우 분양시점까지 어느정도가 걸리는지..

:분양시점은조합설립후시행사설립후 조합원땅모두산후 관리처분후 분양을합니다.

정확한날짜를알수가없죠.시간이많이걸립니다.

3. 1억7천짜리 매물이 주변시세보다 싸다지만, 현재 응암동의 아파트 분양가가 프리미엄을 붙여도 평당 1000만원이 안되는데 대출을 받아서 살 정도로 메리트가 있는것인지..

:주택이싼것이무엇을기준하는지몰라도

시행사들이아파트를일반분양후이익금이많으면조합원들한테돌아가는이익금이많고

적으면조합원은아파트추가비용을많이지불합니다.

35평기준으로분양가가3억5천만이면

땅값(공시지가의70%임)+일반아파트분양이익금(보통1.5배)+추가금으로 3억5천만원을지불해야입주를합니다.위방식으로계산을하면가격을알수있습니다.

예를들어 조합원대지20평이고매매가평당600만원이면

일반아파트분양이익금1.5*20평=30평,   30*420=1억2천6백만원

나머지 분양가3억5천에서1억2천6백만원뺀금액을내야지입주가가능합니다.

여기에 입주때까지은행이자를계산하면손익을알수가있는데

이익금은 지금은누구도알수없고관리처분때알수가있습니다.

감정평가사들이책정한금액을토대로나온액수입니다.이것을가지고입주할평수를배분합니다.

4. 서울시가 대략 300곳의 재개발을 계획했는데, 그 와중에 은평구 뉴타운과 관련해서 불광/응암동의 재개발이 어느정도의 호재가 될지

:은평구뉴타운의호재는이미바닥이났음.더이상의호재는아직없읍니다.일산과연계와수도권교통과연계외는없음.

5. 혹시 응암 3구역과 관련해서 분위기나 사업진척에 대해 잘 아시는 분이 계시면, 고견 부탁드리겠습니다

:

재개발최고투자지역은서울시에서 보면 여러군데가있는데 그중에서 가장 싼지역을 대상으로 선정을 하면.

한남동,용산,뚝섬,송파,판교지역은 생략을하고 강북지역을중심으로 재개발재태크지역으로 선정을하면좋치만이곳은너무비싼지역이고,여기도호재는아직없음.

사람들한테 잘 알려지지않은지역으로 홍은3동재개발지역은 추전합니다.

우선이지역은 조합원딱지가격이 800백만원정도로 싸고

10월중순에 관리처분인가를 예상하면 내년에 재개발딱지도 주택으로 간주가 안되어서 1가구2주택의양도세와보유세에

해당이 되지않습니다.이것이아주좋은점입니다.이주택을구입해도주택으로여기지않아서 1가구2주택에포함이안됩니다.옳해안에관리처분한재개발만한정한것만해당됨.

다음주부터이주비가나오면서 집들을철거합니다.그리고내년에아파트공사와일반분양을하면여기서한번가격이오릅니다.입주때또오릅니다.

그리고 홍제개발촉진지역인유진상가일대에 홍재천이 06년사업이 시작으로 중심상업지역으로 문화생활권의 혜택을 받을수있고

편리한교통도 한몫을 합니다.

가까운녹번역이 걸어서5분안에있고,2008년촉진지역의광역화로 지역개발이 활성화될곳으로 투자가치가있습니다.

게다가 35평을 입주할려면 일반인이 분양가 1100만원정도인반면에 조합원은1000만원정도이고

그외여러가지혜택이 있는데 자세한사항은 메일을 부탁합니다.

감사합니다.

열심히 발푼팔아서 더많은 정보를 구하시고 그때매입을하시는것이제일좋습니다.