퍼온 글

[최경란]

이전에도 지적했듯 서울시의 땅 장사가 윤곽을 드러냈습니다.

뚝섬의 상업용지 전환매각을 통해 나타났듯 서울시도 땅 장사를 하고 있습니다.서울시의 뉴타운 전략은 최대한의 이익챙기기이며 건설사가 이에 보조를 맞추고 있습니다.

누가 뭐래도 건설사의 이익 추구는 도덕적 잣대를 떠나 말릴 수 없는 노릇입니다.사기업의 이윤추구에서 도덕적 잣대를 들이대는 것은 가당치도 않은 논리이기도 합니다.

은평 뉴타운의 고분양가와 파주의 고분양가는 지자체와 건설사의 합작품이라고 보면 됩니다.

서울시의 땅장사,경기도의 땅장사입니다.파주의 고분양가는 도로확충 및 신설 등에 일정부분 쓰이겠지요.운정뿐이 아니라 그 외곽으로 뻗는 도로를 신설하거나 개수하는 데 들을 것입니다.

은평뉴타운의 평당지가가 600여만원 이라는 것은 일정 수용할 수있지만,파주의 평당지가를 500만원 이상으로 하는 것은 실소를 금치 못할 노릇이지요.파주 운정지구내 동패리의 3년전 땅 값이 평당 50-100만임은 누구나 아는 사실입니다.

파주를 보면서 용인이 떠오르는 것은 나만의 생각인지도 모릅니다.

여기에는 용인이나 파주 등 여러 곳에 이익을 갖고 계신 분이 많아 더 이상 거론하지 않겠습니다.

이토록 고분양가가 계속되면 결국 부동산은 쉽게 꺼질 수밖에 없습니다.파이는 일정한데 너나 없이 먹겠다고 달려드니 당할 재간이 없겠지요.

그렇다면 소비자는 어떻게 접근해야 옳은 태도일까.

북서쪽을 보기로 하지요.

북서쪽에는 고양과 파주가 있습니다.

화정행신원당능곡과 일산 파주운정 그리고 문산까지입니다.

남북교류의 시대가 열린다 해도 이 곳 모두가 A급이기는 힘듭니다.

일례를 들어 일산 입주후 성사원당화정의 입주가 시작됐습니다.

화정 성사 원당의 입주후 일산은 서울에서 멀다는 한 가지 이유로 이들 고양시 택지지구에 현격한 열세를 면치 못했지요.세월이 흘러 도시의 형태를 갖추면서 일산이 이들 지구를 크게 따돌리기도 했습니다.

따라서 교하 운정 문산 일산 행신화정을 따라가다 보면 이중 한 곳을 빼고는 결국 죽게 됩니다.

또 다른 북서쪽인 부천 중상동 송도영종도청라 김포를 보도록 하지요.상동 입주시에는 일산의 두배까지 가격이 형성됐지만 지금은 훨씬 아래입니다.산본에도 버거워 합니다.

 

중상동 주민중 상당수는 이미 송도에 투자했을 것입니다.그도 아니면 영종도 강화 등지에 까지 투자했겠지요. 앞으로도 송도 청라 영종도에 김포까지 켜켜이 기다리고 있습니다.

 

이중에서 어느 지역이 고가를 유지할지 유심히 보도록 하십시오.송도 경제특별구역에 외국인들이 얼마나 와있는지,올 것인지 파악하고 예상하십시오.

 

한국 그중에서 서울이라는 도시가 정부의 계획대로 외국인 특별도시가 가능할지 자문해 보십시오.

홍콩 첵랍콕 방콩 돈무앙 일본 간사이, 샹하이 공항과 한국의 인천 공항을 비교해 보십시오.제 경험으로 외국인이 가장 적은(금발이 가장 적게 눈에 띄는) 공항이 인천공항일 것입니다

서남쪽에서 평촌 산본 의왕 청계 군포 화성 봉담까지 모두 발전할 지역이라고 보십니까.(강남 상승과 판교 재료 하나로 평촌 모 아파트가 48평이 3년전 3억에서 11억 가는 것 보고 제가 자빠질 뻔 했습니다)

 

평촌이 학군이 특급입니까. 분당 일산만한 도시계획이 수립된 곳입니까.중상동만한 단지의 규모화를 이룬 곳입니까.

동남쪽을 보시죠.분당 하남 용인 판교 기흥 모두 성공할 것으로 보십니까.

백번 양보해 이들 지역이 모두 성공한다고 하면 서울은 어떻게 될 것 같습니까.

강남이 망할까요.여의도가 광화문이 슬럼가로 변할까요.광진 성동 마포 옐로칩이 빈민가로 전락할까요.

그렇다면 대답은 나와 있습니다.

은평이 파주가 저런 분양가라면 서울 교통좋고 경치좋은 뉴타운은 평당 1500 이상이라도 청약 하십시오.

나중에 망하더라도 저쪽 외곽부터 망합니다.

IMF 당시 신도시가 어떻게 사그라들었는지 잘 기억해 보십시오.

물론 제가 언급한 많은 신도시중 대표 지역은 도도한 상승을 시현하고 유지할 수있습니다.

파주운정이 될지 일산이 될지 고양 화정 원당이 될지 누구도 모릅니다.파주는 늦게 개발한 신도시 때문에 일산에 앞설 수있고,화정 행신은 서울에서 가깝기 때문에 앞설수도 있습니다.일산은 지금 대표주자이기 때문에 여전히 대표가 될 수도 있습니다.

같은 논리로 김포가될지 중상동이 될지 아니면 송도 청라지구가 될지...

분당이 될지 용인이될지 누구도 모릅니다.

언급한 모든 지역이 여러분께서 입주하고 3년 보유 양도세 비과세 요건을 채워 매도할 때에 큰 수익을 안겨 줄 수는 없어 보입니다.

전매 제한에 걸리지 않았기 때문에 파주나 은평이 저 난리를 칠지도 모릅니다.

지금의 분양가 상승에는 건축비 상승도 분명 한 몫 차지합니다.

유가 상승은 원래 재료비 노무비 등 모든 물가의 상승을 가져 오게 마련입니다.하지만 내수가 그저 그런 한국에서는 미국이나 캐나다 영국만큼의 재료비 노무비 상승이 없었습니다.

유가는 장기적으로 40-60달러 선에서 유지될 가능성이 큽니다.

2001년초 OPEC회의때 주제가 뭔지 아십니까.

저유가 대책 어떻게 극복할까 였습니다.

 

베네수엘라(산유국중 상당히 발언권 센 나라입니다)가 사우디(그때나 지금이나 중동형제국을 배반한 미국의 앞잡이이죠)에게 유가 상승을 위해 감산하라고 난리 쳤었지요.

 

그당시 북해 브렌트유가는 배럴당 15-20달러였습니다.이게 최근에 80달러 가까이 까지 갔었지요.

유가는 다시 한번 상승할지도 모릅니다.하지만 주요 선진국들이 방관하지는 않을 것입니다.

그래서 지금이 한세기에 두어번 오는 투기의 시대라고 나름대로 규정해 본 것입니다.

[최경란]

제가 잘 가는 블로그에서 퍼왔습니다. 오늘 올라온 따끈따끈한 글입니다.

[안수진]

여담인데요 교통좋고 경치좋은 뉴타운은 어디 정도가 될까요? 뉴타운이 하도 많아서 답사도 거의 못해보고..일단 위치가 좋은 곳은 한남과 아현 정도인가요?

[채수정]

제생각엔 물론 한남뉴타운이 최고인것 같아요 용산 미군기지 알짜배기 땅 공원화된다고 하고 한강(!!)을 끼고 있잖아요 그다음이 노량진쪽이 아닌가 싶습니다,,,,,, 강북에 있는 뉴타운은 역시 강북이라는 벽을 깨기 힘들듯 싶구요~

[이석형]

얼마전 높은(?) 분양가에도 불구하고 한라비발디가 성공적으로 분양되었습니다.전매제한이 없고 중대형단지로만 구성된 메리트가 있는 건 사실이지만 그 여파로 일대 집값이 평당1000에서 1300으로 상승하는 상황이 벌어진 건 역시나 판교 및 은평뉴타운 고분양가 책정이 원인 인 듯 합니다. 청약조건이 더 까다로워져 청약담청이 점점 어려워지는 상황에서 앞으로 분양가 책정이 낮게 되리라고는 보여지지 않습니다. 역시나 집값 상승에 당장은 영향이 있으리라 생각 합니다.

[이석형]

파주지역에 계속적으로 분양이 이어진다면 분양가 역시 계속적으로 올라가겠지요.상기 글대로 그끈이 어디일지는 모르지만 용인지역과 같은 현상이 나타날 수도 있습니다.용인 지역도 아직 양도세 비과세 요건을 충족하는 시기가 오고 실수요자 위주로 주인이 바뀌게 되면 지역에 따라 차별화가 나타나지 않을까요?

[이석형]

저도 요즘 2주택보유 방향으로 생각을 해보았습니다만 방장님 말씀대로 세금문제도 함께 고려해야할 문제라고 생각 됩니다.보유세 기준이 앞으로 완화될 수 있다는 이야기가 나오고 있지만 현재로써는 확신할 수 없는 부분이고 그렇게 된다면 보유가치가 있는 1주택을 선택하고 가져가야 하는데 서울내 지역이 외곽지역보다는 그 가치가 낫지 않을까하는게 제 사견 입니다.

[경관식]

누가 쓴 글인지는 모르겠지만 그럭저럭 재미있는 나름대로의 글인듯 싶습니다. IMF이후 전세계적으로 저금리 상황이 지속되면서 미국발로 나오기 시작한게 해지펀드인데 이 펀드의 역할이 지난 3,4년간 상당한 역할을 한듯 싶습니다. 상품시장이든 원유시장이든 원자제 시장이든, 부동산 시장이던간에요...해지펀드 역시 투기적인 요소가 강한 펀드이지만 이면에서 보면 고수익을 올리기 위한 High Risk High Return의 펀드일듯 싶습니다. 역설적으로 얘기한다면 해지펀드에 가입한 사람은 투기적인 요소가 강하더라도 자본창출을 이룬 부류이고 투기라고만 한정지어 접근조차 못한 사람은 자본창출을 못 이룬 사람일듯 싶습니다. 개개인의

[경관식]

심리에는 투기적인 요소가 강하더라도 자본창출을 이룬다면 싫어할 사람 하나 없을것 같습니다. 어느 부분들은 이해가 가지만 동전의 한면만 생각하는 부류가 아닐까 싶습니다. 글쓴이가요....미국의 경우도 그렇고 동아시아도 그렇고 현금 10억이상의 부자가 된 사람들이 점점 늘어나고 있다라는 기사들이 심심치 않게 언론을 장식하는것 같습니다. 투기의 시대라 규정을 하더라도 투기를 통해 자본창출을 이루냐 아니냐의 차이가 생길듯 싶고 이는 근본적으로 마인드의 차이이고 시장을 읽어내는 능력의 차이가 아닐까 싶습니다. 읽으면 읽을수록 왠지 신세한탄처럼 보이는 글인듯 싶습니다. 저만 그리 느끼는지는 모르겠지만요...

[경관식]

게다가, 지금 아파트시장에서 어느지역에 공급을 한다하더라도 청약통장의 가입자같은 경우는 선택의 여지가 많지는 않을듯 싶습니다. 판교에서 시작된 채권입찰제가 생각지도 않게 전매기간이 짧거나 채권입찰제로 인해 자산가치의 상승을 염두해두고 특정지역의 특정물건에 몰리는 경향들이 있는것 같습니다. 향후 시간이 좀 더 지나 거래가 이루어질때 즈음에 과연 어느정도의 시세를 형성하느냐의 차이도 생기겠지만요....적당히 시장의 심리적인 분위기를 타서 세금을 내더라도 적당히 파는 것도 자본시장에서 살아남고 내 재산을 지키는 하나의 방법이 될 듯 싶습니다...과히 답도 없는 시장에서 마치 답이있는 것처럼 분위기를 몰아가고

[경관식]

시기를 읽으며 진입할 줄 모르는 부류의 글이라면 역시나 볼만한 값어치는 없는것 같습니다....