주요 ★★부동산에 대한 유익한 정보들...

[구로궁동지킴이]

아파트 선택시 참조 1.샤시는 분양시점이 아닌 입주시점에 선택하라. 가격경쟁이 되어 샤시값이 떨어진다. 2. 바깥집 1호나 6호는 습기가 찬다. 춥다. 곰팡이, 난방비문제, 위풍이 있다. 단, 2000년 이후집들은 안그런 집들도 있다. 3. 고층은 햇볕이 잘든다. 4. 아파트간 간격이 넓어야 전망과 채광이 좋다. 5. 부동산 계약시 등기부등본과 함께 등기권리증도 확인하라. 남이 주인행세하며 사기치는 경우도 있다. 6. 안사도 그만이라는 자세로 접근하라. 단, 인기있는집이 올라도 많이 오른다. 7. 문과 창문 크기와 구조, 방배치, 난방, 전기배선 8. 인터폰, 전기단자함, 전기, 수도, 난방, 가스검침기, 각방 전원스위치 콘센트등 위치나 높이 파악 9. 1층은 매매가 잘 안된다. 난방비 많이듬. 사생활 침해, 방범에 취약, 채광이 안되어 어둡다. 밤에 불빛 때문에 스트레스, 소음문제, 하수구 냄새. 엘리베이터가 수시로 사용되므로 시끄럽고, 대화소리 시끄럽고, 다른집 이사때도 시끄럽다. 벌레가 날아들기 쉽다. 장점: 아이들 놀기에는 좋다. 앞에 화단이 있는경우는 친자연적인 환경이 조성된다. 10. 꼭대기..윗층소음이 없다. 매매가 잘 안된다. 수압이 약하다. 엘리베이터 대기시간이 길다. 엘리베이터 고장나면 죽음이다. 여름에 덥고 겨울에 춥다. 수요가 적어 팔때 비싸게 못판다. 장점: 다락방이 제공 될수도 있다. 11. 대단지 APT가 환금성이 좋다(부동산은 환금성이 생명). 편의시설이 많다. 관리비가 싸다. 주차하기 쉽다. 나홀로단지(세대수 적은것)..아파트값이 안오른다. 관리비가 많다. 주차난 심하다. 관리체계가 엉망이다. 아이들이 안전하게 놀만한 공간이 별루없다. 상가가 없어서 불편하다. 12. 단일평형보다, 대형평형이 섞여 있으면, 가격상승에 유리하다. 부자는 자식교육에도 열성이기 때문이다. 13. 단지배치..건물형태, 향, 조망여부, 동간거리, 경사도, 각종출입문위치, 주차공간, 녹지공간, 편의시설, 총가구수, 동 , 층, 난방방식, 계단방식 확인 14. 브랜드가 있는 아파트를 구입하라. 품질보증도 되고, 좋은 아파트가 잘 팔린다.       브랜드가 약한것: 아파트 가격이 안오른다. 15. 24평보다는 32평을 구입하라. 가격상승요건이 높고, 애들이 커서 나중에 넓은 아파트로 갈아타기가 힘들다.  32평이 가격상승률이 더 높기 때문이다. 16. 남향이 채광이 좋고, 난방비 절약. 시원하다. 동향..나중에 팔기가 어렵다. 빨래가 잘 안마른다. "여름에 동향 너무 괴롭다. 아침부터 뜨거운 햇살 들어오고, 엄청 눈부시고, 늦잠자기 힘들어 찌푸드하고, 해질때 서쪽으로 또 절절 끓는다. 햇빛도 뜨겁다" 겨울엔 반대로 낮에는 해드는 시간 짧아서 남향집보다 난방더해야한다. 이른 아침부터 햇볕 쨍쨍 하여 10시 넘어가면 어두 침침하다. 17. 싱크대 높이, 수납공간 깊이, 싱크대 재질, 식탁 놓을 공간은 충분한지, 하단 걸레받이 탈착이 가능한지, 주방 동선은 효율적인가 18. 복도식은 아이들 때문에 많이 시끄럽고, 사생활 침해, 쓰레기 냄새가 많다. 안쪽집은 그나마 낫다 19. 역세권이라도 지상으로 나와 있는 역세권은 소음때문에 시끄러워서 시세가 오르지 않습니다. 20. 자연환경, 도로현황, 지하철 연계방법, 소음체크 21. 평면도를 보면서 각방배치와 연관관계 체크 22. 에어콘 전용콘센트, 물빼기 구멍 23. 인근에 쓰레기 처리장, 축사등 혐오시설 유무, 혹은 예정이 있는지 조사. 24. 학군이 좋은 아파트/교육환경이 좋은 아파트. 단지안에 초*중*고가 상존하는 교육여건 25. 공원이나 한강등 전망이 좋고 공기가 맑은곳. 공원등 주변환경 26. 아랫층이 예민하지 않은 집 27. 로얄동의 로얄층이 가격상승이 유리 28. 아파트의 장점..환금성이 좋다. 관리가 손이 덜간다. 아파트를 보는 안목이 는다. 가격이 상승한다. 29. 마감재를 잘 보라. 30. 가구수가 2000가구 이상이 좋다 31. 백화점, 병원, 할인점등 편의시설 32. 교통..역세권, 외곽도로, 고속도로근접 33. 좋은곳은 일반적으로 비싸다. 당연한 사실이다. 단, 거품이 끼어 있는지는 체크하라. 34. 전망이 좋을 것. 한강조망여부등 35. 이웃수준 36. 같은 지구내에서도 단지의 위치파악. 교통의 연계성과 녹지률과 환경 그리고 동의 방향 그리고 층입니다. 내가 들어갈곳이 어떤위치에 있는 단지인지가 중요합니다. 37. 방음,단열재 사용자재를 어떤걸쓰는지(친환경적인제품이나 신소재등 새로운제품) 38. 주차장이 단지와 연결통로 연계가 잘되있는지,지하누수및방수처리잘되있는지,창문과 베란다 샤시의 실리콘마감등이 잘되있는지도 한번확인하면 좋구요 39. 우선적으로 튼튼하게 지어졌는지? ,마감재모두 어설프게 넣지않고 충분히 다 썼는지를 가장따져서 층간소음없고,방수,누수,습기안차는집 고르세요. 방음제 반드시 확인하세요. 그리고 층간소음도 확인 ▶▶▶▶▶전세계약 유의점 (필수사항) 1. 계약서를 작성하기 前에는 절대로(단연코) 계약금을 먼저주면 안된다. 서류가 먼저이고, 그 다음이 금전거래라는 것을 명심하고 명심하세요. 돈을 먼저주면, 계약서를 불리하게 작성하게 되고, 요구사항도 무시당함. 당연한거 아니냐고요?...한번 당해보면 한국사회가 얼마나 무서운지 압니다. 정리해서 말하자면...모든사실(합의,조항)을 구두로 밝히고, 그 다음에 계약서상에 그 조항을 넣고, 그 다음에 계약금을 지불하세요. 화장실 들어갈때와 나올때는 다르다. 2. 집을 볼 때 편리함보다 중요한 것은 전세금의 안전성이다. 3. 부동산의 영리를 목적으로 매도자와 매수자를 소개시켜줄 뿐, 모든책임은 본인에게 있다. 부동산이 다 알아서 해줄거라고요? 설마 외국인 아니시죠? 여긴 한국입니다. 특히, "좋은게 좋은거 아니냐?라고 말하면서 너무 따지지 말고, 믿고 하라"하는 부동산한테는 아예 계약도 하지말라. 4. 주택임대차보호법 적용을 받으시려면 실제 사용용도가 주거용에 가깝거나 일정면적 이상을 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대차계약을 하셔야 합니다(상가에 딸린 방에 거주시는 임대차보호법 적용안됨) 5. 돈거래시 영수증필수, 소유권양도시까지 여러차례 등기부등본을 다시 확인/잔금송금전에 다시 확인할것). 영수증은 항상 그 자리에서 주고 받을것(사유, 이름, 금액, 시간, 주민번호…+민증확인). 영수증을 대충대충 적지마라. 6. 현행법은 임대차 보호기간을 2년으로 하고있다. 그러므로 계약을 12개월로 하면, 1년 살다가 나올수 있음. 더 살고 싶으면 합법적으로 1년 더 살고...(결혼을 앞둔 총각이나 돈이 없어 어쩔수없이, 단기간 살아야 할 때 편리함). 단, 주인이 계약을 꺼림. 7.주인에 대한 선입견은 금물. 집주인(혹은 부동산)은 집을 파는게 목적이므로 감언이설에 주의. 현재 살고 있는 분과 주변 이웃분과 이야기를 나눠보고 정보수집을 할 것. 특히 **교 신자라며 착한척하는 사람을 제일 경계하세요. 8.집 보러가서 맘에 들더라도 크게 티내지 말것(흥정에 불리함). 9.부동산이랑 친해질 것(잘해주면 보상은 있다는 이미지를 심어줄 것) 10.계약서(확정일자)는 꼭 복사해놓자. 의외로 잃어버리는 분이 많은데, 원본은 안전하게 보관할것. 11.전세금을 다 돌려 받기전에는 계약서를 파기한다거나, 주소지를 이동하면 안됨. 12.계약종료전 1개월전에 내용증명을 보내지 않으면, 암묵적 승인으로 간주, 계약이 자동 연장됨 13. 계약을 할때는 본인확인은 필수. 의심나면, 민증+ (여권,의료보험증, 운전면허증, 공무원증 등등)하나 더 확인하자. 또한,주민등록등본같은것은 절대로 집주인에게 주지 않는다. 세상인심 알 수 없는법. 명의도용해서 대출받는다던지....세상일은 모릅니다.^^ 14. 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등 담보설정 체크하세요. 주택매매시는 계약조건을..'언제까지 어떤 형태로 이를 해결하고 해결이 안될 경유 계약을 해지하고 손해를 배상받는다.',''은행에서 잔금 지급과 동시에 대출금을 갚는다".이런 문구를 꼭 넣으세요. 가등기, 예고등기는-계약포기하세요. p.s:(개인생각) 절차가 복잡하더라도, 온라인으로 거래하세요. 증거가 남으니까요. 은행안쪽에 특별고객창구에 가서, 은행 대출계좌로 송금을 해서 근저당말소 처리를 한다. 법무사랑 같이 가면 더욱 좋다. 15. 다세대, 연립, 단독주택은 구청..토지이용계획 확인원, 건축물관리대장, 토지대장 확인. 면적, 지번, 소유자와 서류상 사실이 일치하는지를 확인. 16. 계약서상 임대*임차인 이름은 본인이 직접쓰고, 인감도장을 사용한다. 이름을 본인이 직접쓰게 하는 이유는 필적 조회가 가능하기 때문입니다. 도장은 쉽게 위조할 수 있는거 아시죠? 17. 특약란에 분쟁소지가 있는 문제들을 꼼꼼하고 구체적으로 언급하세요. 18. 가능한 집주인과 계약할것. 잔금계산시 은행송금문제에서 분쟁발생소지가 많음. 19. 뭐든지 확실히 집고 넘어갈것. 부동산이 그런건 안해도 된다해도, 집을건 집고 넘어갈것. 잔금을 치르기 전까지는 내가 왕이지만, 일단 잔금이 지급되면, 짖어도 개쳐다보듯 한다. 20. 부동산 등기권리증도 확인해보면 좋다.(가능한한 공손하게 할것) 21. 모든 문제는 계약하기전에 해결하라. 그것이 불가능하면, 잔금지급전에 해결하라. 22. 모든 공과금은 온라인으로 하라. 나중에 딴소리한다. 특히 전세금 내줄때, 저번에 돈 안낸거 제하고 전세금 돌려준다고 하는 못된 주인들이 아주 많으니, 성급하게 그자리에서 해결하지 말고, 전세금을 온전하게 다 받을것. 이런 표현 써서 정말 죄송합니다만, 도둑놈들 정말 많습니다. 제가 여러번 경험했습니다. 23. 은행시간이 마감하기 전에 전세금을 받을것. 큰돈을 들고 다니면 위험함. 수표 한장으로 끊어 달라고 할 것. 아니면 온라인으로 받든지. 24. 전세계약을 할때나 전세금을 받을때는 혼자서 가지말고, 친구랑 같이가라. 그렇게 해야 분쟁의 소지가 적다. 혼자서 말하면, 떠드는게 되지만, 두명이 말하면 의견이 된다. 또한, 큰돈을 혼자 들고 다니면 위험하다. 내가 빠뜨리는 부분을 보충해 줄수도 있다. 25. 이사하기 쉬운집에 이사하라. 이사할때 친구들한테 연락하는것도 쉽지않다. 26. 2년뒤에 이 집이 잘 빠질지를 생각하라. 전세금을 받을 수 있는 전제조건이다. 27. 집주인에 대한 정보를 어느정도 수집할것. 주인이 좀 지저분하게 나오면, 대처방안도 있어야겠죠? 세상에 다 좋은 사람만 있는건 아닙니다. 28. 전세금이 쌀때는 왜 싼지 조사해보라. 바보가 아닌이상 집주인은 절대 싸게 집을 내놓지 않는다. 그리고, 여러부동산에 동시에 내놓기 때문에 이유없이 싼집은 없다고 보면된다. 29. 부동산을 끼고 거래하라. 복비를 아끼지 마라. 더 비싼 전세금도 쉽게 날린다. 이사나갈때, 쉽게 집이 빠지게 할 수 있고, 주인집과의 조율도 가능하다. 천재지변으로 계약서를 잃어버리면?..부동산에 원본이 한장 더 있다. 30. 집을 볼때는 맑은날 12시 정오에 가라. 그래야 그집에 대해 자세히 알 수 있다. 31. 부동산에서 딴사람이 계약할거 같다고, 빨리 계약하라고 해도, 서둘러 계약하면 안된다. 내가 그 집에 대해 충분히 조사하지도 않았는데 덥썩 계약하면, 큰일난다. 혹, 남이 먼저 계약했다면, 그집은 내집이 안될 운명이니, 너무 아쉬워 하지 말자. ^^* 32. 동사무소에서 공과?를 확인해 볼것. 그 주소로 몇세대가 들어와 있는지 확인해 볼 수 있다. 주인이 여러사람하고 계약했는지 간접적으로 확인해 볼 수 있다. 33. 나침반을 몰래 들고가서, 집에 들어갔을때, 방향을 확인해 볼것. 미리 얘기하지말고, 부동산 말이 맞는지 확인해 보는게 좋음. 34. "입주전까지 세금*공과금문제는 주인이 해결한다."를 삽입하자 35. 부동산은 목좋고, 유명한 집에 가는게 좋다. 그리고, 한군데만 가지말고, 몇군데 둘러보자. 부동산에서 같은 매물을 권할 수 있으니 그런 경우 이미 봤다고 솔직히 얘기하시구요, 그 집이 마음에 들면 부동산마다 제시가격도 조금씩 다르니 맘 상하지 않게 잘 처리하는 것도 좋구요. 36. 집은 아침에 한번 낮에 한번 밤에 한번 세번은 봐야 됩니다. 아침과 점심때는 햇볕이 잘 들어오는지 유무, 저녁때는 주변 환경이 어떤지. 37. 특약사항에 계약만료일에 어떤일이 있어도 전세금을 반환해 주겠다고 주인에게 써달라고 하세요. 38. 난 죽어도 만료일에 전세금을 받고싶다면..전세보험 가입하세요. 또, 계약서를 쓰실때 특약사항에 만약 계약후 등기부등본상에 나중에 건물을 담보로 융자를 받거나 계약당시와 달라진 것이 있다면, 계약을 언제든지 파기하겠다는 부분을 넣는 방법도 있다. 39. 돈을 다 받기 전에는 짐을 다 빼서 나가면 안된다. 큰것 하나는 남겨두라. 전세금이 모자라 몇백만원 영수증 받아가라고 하는 주인이 있는데, 결론적으로 말해서..받기 힘들다. 이사 못간다고 뻐팅기면, 주인은 들어오는 세입자에게 계약금의 2배를 물어야 하므로, 어떻게 해서든 전세금 전액을 마련해 준다. "웃는 얼굴에 침 못뱉는다?"-->여기서 얼렁뚱땅 넘어가면 돈 절대 못받는다. 40. 부동산에서 추천하는 법무사나 도배, 공사를 무조건 쓸 필요는 없다. 부동산에 컴미션을 주므로 꼭 싸지는 않다. 가격비교 해보고 쓰는게 좋음. 41. 집주인이 외국에 거주하면, 계약하지 마세요. 사기도 많고, 사기가 아니더라도, 돈 받을 길이 막막합니다. 당연하다고 생각하시겠지만, 의외로 이런 부동산(건물,땅)이 많아요. 42. 남향집을 얻자. 겨울철에 햇빛도 잘 들고, 집안도 밝다. 살아보면, 왜 남향이 비싼지 알게 된다. 동향은 아침에 잠깐 햇빛보고 끝이다. 그래서, 자기가 동향을 견딜수 있을지 확인해 보기위해서도 꼭 낮에 가봐야 한다. 43. 인감증명서는 1개월 이내의 것을 원칙으로한다. 중개업소가 보험이 들어있는지 확인하고, 보험증서를 받아놓자. 44. 전세로 생활하는 중에도 가끔 등기부 확인하라. 돈 700원 아끼다가 전 재산 날리는 사람 많습니다. 소송해서 이겨도 돈 다 받을 수 없다. 이게 우리의 현실이다. 45. 부동산 계약할 때 만큼은 절대 사람을 믿지마라. 본인이 직접 확인하라. ▶부동산 사기 안당하기. 출처: 10 in 10,  배종찬[스크랩] 1. 등기부등본을 반드시 확인하여 등기부등본상 소유자와 계약자의 신분증을 확인한다. 만약 대리인으로 왔을시에는 소유자의 인감증명서 첨부여부와 대리위임장을 꼼꼼히 챙긴다. 위임장의 도장날인과 인감증명서의 인감을 반드시 확인해야 한다. 등기부 등본상의 본인이 아닌자와는 거래하지 않는 것이 원칙입니다. 2. 상대방이 보여주는 등기부등본은 위험하다. 본인이 등본을 직접 발급받아야 한다. 요즘 스캔이나 복사기술의 다양화 정밀화로 인하여 상대방이 보여주는 등기부등본을 믿고 계약했다가 낭패보는 경우도 종종 있다. 따라서 등기부등본 만큼은 반드시 본인이 직접 발급 받아야 한다. 요즘 인터넷을 통하여 등기부등본이 언제든지 발급 받을 수 있다. 대법원 홈페이지. 등기클릭, 부동산클릭, 집합건물인지 땅인지 구별 클릭, 지역클릭, 주소기재 후 대금결제 (카드 및 은행이체) 로 발급 가능 열람과 등본발급 2가지 방법이 있는데 단순 확인용으로는 열람 클릭 (수수료 700원) 법원제출용으로는 등본클릭 (수수료 1,000원) 3. 관공서가 쉬는 토요일이나, 일요일에는 계약하지 않는 것이 원칙이다. 부동산은 작게는 수천에서 많게는 수백억이 왔다갔다하는 금액이 큰 거래이다. 금액이 다액이다 보니까 반드시 확인해야할 사항들이 많다. 따라서 확인하는 절차에 필요한 관공서 (동사무서, 법원, 구청, 은행)이 쉬는 날에는 원칙적으로 계약하지 않는 것이 부동산의 관습이다. 부득이 토요일, 일요일, 공휴일에 계약하자고 한다면, 일단 의심을 해야 한다. 아니 수천만원, 수억을 받는데 왜 관공서가 문 닫는 날 하자는 것인가? 실례로 일요일날 잔금처리 후 월요일 아침 등기부등본을 확인해보면 가압류, 근저당권 등이 설정된 것을 볼 수 있다. 따라서 모든 잔금과 계약은 등기부등본을 앞에 놓고, 바로 확인 후 돈을 지급하는 습관이 되어 있어야 나의 소중한 자본을 지킬 수 있다. 즉 잔금시 대출원금 및 이자, 포괄근저당 등을 꼼꼼히 은행에 문의해야 한다. 4. 짧은 기간내에 소유자가 수시로 바뀌었다면 위험물건이다. 부동산의 권리관계 변동은 쉬운 일이 아니다. 소유자가 수시로 바뀐다는 것은 먼가 위험이 있다는 것이다. 5. 예고등기, 가등기가 되어 있는 것은 집주인이 사채를 끌어 썼거나, 재판중이다는 말이다. 따라서 이러한 집에 들어간다는 것은 "내 돈 잡아 잡수셔~~" 밖에 안된다. 설령, 예고등기, 가등기가 말소되었다 하더라도 이 집주인은 위험한 사람이다. 라고 생각해서 모든 서류절차를 더 꼼꼼하게 살펴봐야 하겠스며, 전문가에게 의뢰하는 것이 더 좋다. 6. 가압류, 압류, 근저당권 등이 많이 잡힌 집은 아무리 이러한 권리들을 말소하였다 하더라도 권원적으로 집주인이 불안한 사람이다. 이런 집 매수시에는 잔금하는 순간, 법원에 이전등기가 접수하는 순간까지 등기부등본 가압류 접수유무등을 꼼꼼히 살펴 보아야 한다. 7. 중개업자의 말을 100% 믿으면 오산이다. 중개업자는 중개행위의 책임자 일 뿐이다. 중개행위 중 권리관계에 대한 설명은 해 준다. 하지만 아무리 권리관계에 대한 설명을 해 줘도 우리가 이해하지 못한다면, 결국 아무것도 아니다. 즉 중개업자 입장에서는 수수료를 받아 내기 위하여 왠만하면 매도인, 왠만하면, 임대인 쪽으로 더 유리하게 설명할 것이다. 즉, 대략적인 설명으로 끝내고 중개물대상확인서에 만 충실히 기재를 한다면, 모든 책임은 매수인이나 임차인 책임이다. 중개업자의 중개물 과실책임의 대상은 소송을 통하여 살펴보면 상당히 축소되어 있다는 점을 명심하기 바란다. 권리위에 잠자는 자는 법이 보호하지 아니한다. 즉 수천만원, 수억원의 부동산을 구입하면서 본인 스스로가 알지 못한다면 법이 보호하지 않는 다는 말이다. 8. 중개업자에게 깐깐한 모습을 보여라. 중개업자는 싫든 좋든 어느 한쪽으로 관심을 보이게 되어있다. 즉 중개업자가 보기에 매도인이 더 깐깐하고 똑똑하다면 매도인 쪽으로 좋은 조건을 달게하고 매수인이 "사람 착하게만 보인다면" 매수인쪽에게 왠만하면 참으라, 왠만하면 매입하라 등등 매도인쪽으로 유리하게 진행할 것이다. 심지어 등기부등본을 매수인에게 보여줘도 덜 똑똑한 서민들은 거의 이런 식으로 말한다. " 사장님이 알아서 잘 해주셨는데요...제가 이걸 봐서 뭐 합니까?" " 아이쿠 사장님이 알아서 하세요.. 전 사장님만 믿어요" 이 부동산에 대하여 만약 사고가 발생하였다면 (사고의 종류도 다양하겠지만,...) 중개업자는 중개물대상확인서 및 등기부등본을 잘 기재하고 본관 하였다면 법적인 문제에 전액 책임을 지지 않아도 됩다. 오히려 권리위의 잠자는 자 즉, 자신이 부동산을 취득하면서도 권리분석이나 등기부등본상 확인을 안한 매수인 과실이 더 큰것으로 법원실무에서는 판례가 나오고 있다. 공인중개사들의 공제보험가입액 1억...1억 5천 100% 안나온다는 사실 그러한 공제액을 타 먹기위해서는 소송을 득해야 한다는 사실. 소송을 통한 판결문을 보면 공인중개사들의 고의적, 악의적 과실이 없는 이상. 100% 책임지라는 판결이 절대 안나온다는 사실을 명심하기 바란다. 9. 시세에 비하여 현저히 싸거나, 주변에서 특별한 이해관계인이 아니면서 자꾸 매수를 권유하면 뭔가 작업이 들어간 물건 (위험한 물건이다) 이다. 시세에 비하여 큰 차이가 나는 부동산은 급매물이라고 한다. 급매물을 싸게 사는 것은 좋은 일이나 급매물치고 등기부상 또는 권리관계상 깨끗한 같? 찾기가 쉽지는 않다. 실례로 대전 대덕구 신탄진 10억원 가치의 대지를 급매물로 5억에 나왔는데 부동산에 가서 확인을 해 본 결과 예고등기가 되어 있었다. 부동산 사장, 대지 소유자 왈 " 예고등기가 되어 있지만 시효가 지났다. 가압류, 가처분 등도 시효가 10년이다. 따라서 예고등기도 시효가 10년이므로 이것은 바로 말소하면 된다. 매수 후 말소해라".. 라고 말고 안되는 소리를 하였다. 참고 : 예고등기는 시효가 없으며, 반드시 재판을 통하여 말소시켜야 할 위험물건이다. 10. 등기부등본은 계약시, 중도금시, 잔금시 수시로 발급하여 소유권변동 권리변동을 살펴 봐야 하며, 만약 세입자로서 그 집에 입주하였다 하더라도 최소한 일년에 한번 정도는 등기부등본을 발급하여 권리관계등을 꼼꼼히 살펴 봐야 한다. 11. 잔금후에는 등기를 최대한 빨리 접수를 해야한다. 잔금 지급시까지 등기부등본상 이상없다고 좋아하지 마라. 가압류의 경우 미리 접수가 될 수 있다. 따라서 잔금후에는 법무사나 본인이 바로 이전등기나, 세입자의 경우 바로 입주 + 전입신고 + 확정일자를 득해야 한다. 수천만원, 수억원이 왔다갔다 했다면 그 이후부터는 내 권리는 내가 지켜야 한다. 12. 잔금후 그 다음날 반드시 등기부등본을 확인하라. 사기꾼들의 경우 잔금날 기준으로 융자받고, 세입자를 구하는 경우도 많다. 일반적으로 부동산이나, 매수자, 임차인의 경우 아무 생각없이 잔금줄때 까지의 등기부만 확인하는 성향이 있는데 이것이 바로 사기꾼들의 표적이 되는 것이다. 따라서 잔금지급 할 때와 잔금 지급한 후의 등기부도 반드시 확인을 해야 한다. 집에서 인터넷으로 단돈 700원이면 확인이 가능한 일이다. 700 원과 약간의 부지런함으로 수천만원, 수억원의 내 자산을 지키는 것..... 13. 중개물대상 확인서에 기재된 내용 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 예를 들어 깨진 유리창이 없는지, 하수구의 물은 잘 빠지는지..등을 살펴보아야 하고, 실내점검 순서는 이러하다. 현관문 상태 --> 보조키 상태--> 거실상태 (조명등) --> 베란다, 샤시, 방충망 상태 ---> 벽지상태(벽누수여부. 곰팡이 농도) ---> 전등. 배선 ---> 주방구조(싱크대,가스렌지,정수기) ---> 써비스품목 어떤 종류있는지 ---> 화장실 (배수상태,타일확인) --->뒷베란다 ---> 방음상태 의 순으로 꼼꼼히 살펴보아야 하며, 이렇게 살펴본 후에 수리할 부분에 대해서는 중개물대상확인서에 기재를 함으로써 다음에 내가 부담할 비용을 줄일수 있으며 집주인에게 수리를 정당하게 요구할 수 있다. 14. 잔금 및 입주시에는 관리비 연체유무를 파악하고, 가스비 등 일체의 비용을 살펴보고, 기존에 살고있는 사람으로 하여금 이러한 영수증을 보여 달라고 한다. 만약 매도인 입장이라면 선수관리비가 있으므로 이는 매수인에게 받아 내며, 매수인 입장이라면, 특별수선충당금을 매도인이 잔금날까지 정산해 달라고 한다. 또한 세입자가 전세기간 만기가 되었다면 집주인에게 특별수선충당금을 달라고 해야 한다. 이러한 절차가 마무리 될 때 잔금을 지급한다면 부동산 사기를 당할 확률이 줄어 들 것이며 부동산 사고 팜에 있어서 유리한 고지에 오를 것이다. ....[스크랩종료] ▶▶▶▶▶▶ 부동산 등기부등본 확인 필수 만약 중개업소에서 등기부등본을 소유하고 있어 그것을 보여줬다고 하더라도 계약 직전 반드시 다시 한번 직접 등기부등본을 발급*확인해 봐야 한다. 악한 주인을 만날경우 입주자를 속이기 위해 계약당일 근저당을 설정할 수가 있기 때문이다. 같은날 주민등록전입과 근저당이 같이 설정되어 있다면 주민등록전입의 효력발생은 다음날 오전 0시에 나타나지만 근저당의 효력발생은 당일 바로 생기므로 근저당이 우선하게 된다. 등본을 확인해 보면 알수 있음에도 주인말만 믿고 잘못된 전세계약을 맺어 보증금 한푼 못 받고 ?겨나게 되더라도 법은 전세권자를 보호할 수 없음을 명심해야 한다. 내 권리를 지키고 위험요소를 최소한 줄이기 위해서는 스스로 등본을 확인 해 위험요소를 찾아내며 발품을 팔아 안전하고 좋은 집을 구하는 것이다. 대법원 부동산 등기 발급 서비스 http://www.iros.go.kr 등기부등본은 보통 "표제부" "갑구" "을구"로 구성 되어 있으며 #표제부에서 유심히 살펴 봐야 하는 것은 등기부상의 주소와 전세살집의 주소가 일치 하는지 확인하는 것이다. #갑구에서 확인해야 하는 것은 최종 소유자의 이름과 주민등록번호다. 전세계약은 집주인 본인과 해야 효력이 발생하므로 반드시 계약 당사자가 갑구에 표시된 집주인 인지 확인해야 한다. 계약자가 집주인인지 신분증도 꼭 확인하세요. 혹시 가족이라고 하면 위임장(인감증명서랑 함께) 확인하셔야 하구요. 가끔 부동산이 대리할 때도 있는데 이때도 위임장*인감 확인하셔야함(왠만하면 본인하고 하세요. 생각보다 번거럽습니다. 확인도 제때 안되구요). 이때 최근 몇 년간 소유자가 바뀐 내역이 많다고 생각된다면 일단 의심해봐야 한다. #을구..법적권리 을구엔 근저당권이나 전세권, 임차권 등의 집에 대한 법적 권리관계가 표시되어 있으므로 가장 중요하게 살펴봐야 한다. 마음에 드는 집이 생겼다면 부동산 측에 등기부등본을 요구하고, 등본상 권리관계가 깨끗한 집을 고르세요. 전세계약을 할 집의 시세를 파악한 뒤 을구에 표시된 (모든 저당금액*가압류 + 본인의 전세보증금)이 시세의 60%를 넘게되면 위험한 물건으로 전세계약을 피해야 한다. (모든 저당금액&가압류 + 세입자 전체의 전세보증금) < 시세의 60% 많은 집에 근저당이 잡혀있는 경우가 있는데 이때는 금액을 잘 살펴보세요. 예) 3억하는 아파트에 근저당 3천만원.. (다른 세입자 포함해서 전세가 총액 1억 4천 미만이고) 이 정도는 괜찮지 않을까요? 본인이 판단. 혹시 다세대/다가구/빌라 얻으실 때는 다세대/다가구 구분을 확실할 것. 다세대인 줄 알고 계약한 곳이(부동산 아저씨 말이 다세대) 다가구여서 계약을 파기햇는데, 다가구인 경우에는 근저당 설정되어 있으면 피하시는 것이 좋아요. 은행대출이면 그나마 나은데 어디 개인이 쓴 돈으로 가압류가 있으면 집이 잘 안 빠지는 경우가 있습니다. ▶ 계약서 쓸 때 사소한 것까지 웬만하면 계약서에 명시하는 것이 좋아요. “계약금 지불시 부터 잔금이 지불시 까지는 추가 근저당&가압류을 설정하지 않는다. 잔금치를 시 등기부등본상 변동이 있을 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다. ” =꼭 특약으로 명시. 혹시 집에 하자가 있는 부분이 있으면 (수도 파손, 보일러고장, 유리창 파손, 배관이상, 기타 비고의적 결함 및 파손으로 인한 생활의 불편) 주인이 언제까지 고쳐주겠다, 고쳐주지 않으면 계약파기하고 전세금도 반환함.. 이런 식으로 명시하셔야 해요….단지 예시이니, 참조만 하세요. 대신 이 부분은 주인과 사이가 나빠지느냐 좋아지느냐를 결정하기 땜에 말씀하실 때는 최대한 공손하고 서로 기분 상하지 않도록 해야합니다. 1.계약서의 주소를 잘못 표기하지 않았는지 다시한번 꼭 확인해야 한다. 어려운 일이 아님에도 종종 실수할 수 있는 부분으로 주소가 틀리게 신고 될 경우 법의 보호를 전혀 받을 수 없다. 2.계약일과 잔금지급일 사이에 추가로 근저당을 설정할 수 있으므로 특약사항으로 계약서에 이런 경우 어떻게 하겠다는 내용을 명시하는 것이 좋다. 추가 근저당&가압류 설정금지조항 삽입 3.위 내용들을 모두 확인한 후, 계약하실 때 10% 이상 계약금 내시고, 계약서 작성이 끝났다면 즉시 동사무소에 계약서에 확정일자를 받자. 계약서랑 10% 이상 계약금 냈다는 영수증(증빙) 갖고 계시면 받을 수 있어요. 단, 전입신고(익일 오전00:00분부터 효력발생)는 하루 먼저 해둘 것...! ▶확정일자 외 세입자가 보호받을 장치는 전세금보증보험과 전세권설정등기가 있다. 전세금보증보험이란 집주인이 전세계약이 끝난 뒤에도 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사에서 전세금을 보상받을 수 있는 상품이다. 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 서울보증보험의 전국 각 지점에서 가입할 수 있다. 세든 주택이 압류, 가압류, 가처분, 가등기돼 있거나 전용면적이 100m²이상일 경우 또는 전세금이 전세물건 추정시가의 70% 이상인 경우, 가입할 수 없어 가입요건이 까다로운 것이 단점이지만 가장 손쉽고 빠르게 보증금을 반환받을 수 있는 장점이 있다. 참고로 보험료는 전세금의 연 0.7%정도이다. 전세권 설정등기는 확정일자보다 절차는 까다롭지만 확정일자보다 더 안전한 방법으로서 확정일자와 달리 보증금 반환이 늦어지는 경우에 재판없이 바로 임의경매를 신청할 수 있으므로 신속하게 절차가 진행되어 보증금을 보다 빨리 반환 받을 수 있다. 또 경매시 확정일자는 반드시 법원에 배당신고를 해야 보증금을 변제받을 수 있지만 전세권 등기는 배당신고 없이 청구가 가능하며 설정순위에 따라 보호가 된다. 그러나 전세권 설정등기시에는 집주인의 동의와 인감증명서가 필요하고, 절차가 확정일자에 비해 상대적으로 복잡해 대부분 법무사의 협조를 필요로 한다. 또한 비용도 많이 소요되는 편이며, 전세기간만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 한다. ▶전세 분쟁 대처법 집주인과 협의를 통하는 방법인 민사조정을 신청하면 되는데, 세입자가 관할법원에 조정신청서를 제출하면 된다. 조정 담당판사나 법원에 설치된 조정위원회가 조정안을 제시해 합의를 유도하는 방법으로 만일 합의가 이뤄지지 않는 경우에는 법원이 강제조정을 통해 분쟁을 해결할 수 있다. 법원의 결정문을 받은 뒤 세입자와 집주인이 2주일 내에 이의를 신청하지 않으면 결정문은 전세금 반환청구 소송 때 법원이 내리는 ‘판결문’과 동일한 효력을 가져 세입자는 곧바로 강제집행절차를 밟을 수 있다. 즉 전셋집에 대해 경매를 신청해 전세보증금을 경락대금에서 배당받을 수 있다는 얘기이다. 다만 조정신청은 재판에 비해 시간을 단축할 수 있다는 장점이 있지만 강제조정에 대한 이의신청이 제기되면 조정이 종결되고 보증금반환소송이 진행되어서 바로 소송이 진행될 때보다 시간이 너무 오래 걸린다는 단점이 있다. ▶소송은 어떻게 민사조정이 안된다면 소송을 해야 한다. 만료가 되었음에도 전세금을 반환하지 않는다면 주인과 협의하에 전세금을 받을 수 있겠지만, 주인이 비협조적이면 법적으로 소송을 해서 전세보증금을 받을 수 있다. 단, 보증금을 받았거나 임차권등기가 설정되기 전까지는 집을 비워서는 절대 안된다. 집주인이 전세금을 반환해주지 않고 ‘버티기‘로 나간다면 전세금반환소송을 할 수밖에 없다. 우선 세입자는 계약만료전에 내용증명을 집주인에게 내용증명을 우편으로 보내신 뒤 관련서류를 지참해서 임대인 주소지관할 지방법원 민사과에서 소장을 작성해 제출하면 된다. 이때 필요한 관련서류는 내용증명사본, 계약서사본, 임대인 주민등록초본(법원제출용) 등이다. 만일 계약기간이 지난 후에 내용증명우편으로 통보하게 되면 전세금 반환 효력이 통보한 날로부터 3개월 뒤에 생긴다는 것을 명심해야 한다. 전세금반환소송 시 소송기간은 법원사정에 따라 다르지만 보통 1~3개월 정도 걸리며, 비용은 금액에 따라 다르지만 송별료와 인지대로 대략 30~40만원이 든다. 대개 전세금반환소송은 절차가 까다로워 법무사를 통해 소송을 많이 하는 편으로 이때 법무사 수수료는 20~30만원 정도이다. 소송을 한 뒤 판결이 났음에도 불구하고 집주인이 이행을 하지 않는다면 주택강제 집행절차를 밟을 수 있다. 법원에 가서 경매신청을 하면 되며, 경매날자가 잡히는 기간은 보통 2개월 이상 걸린다. 신청 이후 법원에서 권리신고하라는 통보가 오면 우선변제권을 법원에 신청해야 하고, 그런 다음 경매가 낙찰되면 낙찰자에게 집을 비웠다는 명도확인서에 확인을 받고 법원에 제출하면 전세금을 받을 수 있다. ☞ 집을 볼 때 일단 보러다닐때는 안면몰수 하고 방이란 방은 모두 들어가서 직접 눈으로 확인하세요. 특히 건조대에 속옷이 널려있어서 민망해서 대충 보는 사람이 있는데…. 안면 몰수하고 보세요. 다시 보면 더 싫어하니까, 한번 볼 때 여유있게 제대로 보세요. 그리고, 전세가 들어있는 집을 보는게 좋더군요. 집이 비어있으면, 왜 비어 있는지 확인이 안됨...필수 사항은 아닙니다. 주인 아저씨 직업이 뭔지도 알면좋아요. 할아버지, 할머니가 세놓는 경우 노랭이가 많아서, 수리가 제때안되고, 돈이 없어 전세금 돌려받기 힘들고, 말도 안통할 때도 있습니다. 집주인의 직업이 뭔지 알면, 도움이 되는거는 말안해도 아시죠?. 집이 맘에 들면 계약하기전에 부동산에서 적은 확인설명서를 받고, 이것을 참고로해서 큰 하자는 부동산에 얘기하면 조치해 줍니다. 단,이사하자마자 체크하고 바로 연락할것.  -습기문제/곰팡이.. 바닥, 방, 벽, 거실에 곰팡이가 있는지 . 아파트더라도 곰팡이 피기도 함. 곰팡이는 장판 밑, 가구*장농 뒤나 냉장고 뒤, 다용도실, 화장실에 많이 피니까 꼼꼼히 확인하시고..혹시 현재 비어있는 집인데 주인이 도배를 새로 해놨으면 더 의심하고 꼼꼼히 살필 것 볼 것. 실내환기는잘되는지, 주방에 창이 있는지, 화장실에 창이 있는지? 날씨 맑고 쨍쨍한 날 가셔서 깨끗한 방에서 눅눅한 냄새가 나지 않는지 콧구멍을 벌름거려볼 필요가 있습니다. 오래된집은 현관에서부터 곰팡이냄새가나요. 1층은 위험하구요,,2층 이상으로 하세요..,벌레(바퀴나 각종벌레)가 없는지?  - 수압 및 배수, 누수 수도물은 꼭 틀어보셔서 물이 제대로 나오는지 수압이 낮은지, 녹물이 나오는지 확인하시고, 변기물도 꼭 내려보세요. 화장실 변기 물 내리고 곧바로 세면대나 부엌 물 틀어보세요.. ^^; 그리고 하수구멍으로 물 잘 내려 가는지도요. 배수,누수,보일러(확인않하면 겨울에 고생합니다) 확인하세요. 욕실배수구는 특히 잘 확인해야함. 그리고 가스 잘 나오는지.. 물은 여기저기 다 틀어보세요.. 물론 집에 살고 있는 사람한테 양해를 먼저 구해야죠. 수압 확인할 때는 물을 동시에 틀어보는 것도 좋은 방법입니다. 세면대 물을 세게 틀어놓고 샤워도 틀어보고, 변기 물도 한 번 내려보세요. 변기 내리는데 갑자기 물이 팍 줄어서 나오거나 (어느 정도 줄어드는 것은 어쩔 수 없는거구요 ^^) 하면 그 집 고려를 해보셔야 할거에요. 누군가 설거지 할 때 샤워나 세수를 못하게 되거나 빨래 돌리면 1시간 넘는 동안 물 쓸 때 곤란함을 겪을 수 있거든요. 수도는 꼭 봐야해요. 오래되서 녹물이 나와 연수기를 달아야할 정도였거든요..글구 바닥등 꼭 확인하시구. 화장실변기물은 잘내려가는지 어디 세지는 않는지 수압은 괜찮은지 하수구에서 악취가나지거나 잘막히지않는지등/변기가 망가지진않았는지도 보고, 망가졌으면 고쳐달라고하세요.. -단열문제 보일러는잘가동되는지 연료비는 어느정도 나오는지 설치기간은 어떻게 되는지등. 보일러가 가동되는지 여부와 깨끗한지..또 보일러가 외부에 있어서 겨울에 동파될 염려는 없는지 등은 확인하셔야 합니다. 보일러의 신구형 확인. 가스보일러인지?. 확인안하면 겨울에 고생하므로 확인하세요. 우풍과 문관리상태. 옥탑이나 지하는 아닌지? - 시설면. 화재가 발생했을때, 소방차가 들어올 수 있는지, 축대가 무너질 염려는 없는지, 주차공간은 많은지. 요즘은 무엇보다 주차장이 잘 되어있어야 됨. 아파트가 아니라면 방범창 및 방충망 설치 확인. 세탁기 및 빨래 건조대 놓을 공간이 있는지도 확인. 문은 아구가 잘맞는지 잘닫히는지 소리가 나지는않는지. 방문 제대로 열리는지, 방문에 구멍난건 없는지, 천장도 손으로 만져보세요. 간혹 내려앉은 천장도 있어요. 방문 같은데 스티커 붙어 있으면 한번 손으로 띠어 보세요. 그런 곳에 구멍나 있는 경우도 있어요. 창문 제대로 열리는지도 확인하시구요. 잠금장치나 보조키가 잘 작동하는지. 열쇠는 있는지? 누전차단기 위치도 확인 해 두세요. 다른집 안에 있음 불편해요. 보러 가시는 집 가구배치 보면서 님 집의 짐들이랑 대충 배치해놓을 구조 생각해두시는게 좋아요. 건축된지 2년정도는 지났는지?. 집을 살때는 지금 전세들어와 사는 집보다 집주인이 사는 집이 더 좋아요. 전세사는 분들이 아무래도 자기 집이 아니다 보니 조금덜 신경쓰게 되구요. 집주인은 문제가 생기면 자기 집이기때문에 좀더 신경쓰고 고쳐쓰더라구요. 각방의 창이 시스템창인지 확인, 현관문 및 잠금장치 확인. 형광등 밝기, 점등유무등 -주변환경. 조용한걸 좋아하신다면 이웃집에 한참 소리지르고(이유없이) 뛰어다닐 나이의 애들은 없는지, 개 키우는 집은 없는지, 술집이나 여관은 없는지, 유흥가쪽은 아닌지?(소음문제). 창문을 열었을때 뭐가 보이나(사생활 침해, 도둑이 들 염려) 보세요. 다른집이랑 너무다닥다닥 붙지 않아 개인생활 보호가 되는지? 낮시간에 동네가 너무시끄러운지? 주변에 장사꾼들이 많아 항상 집앞이 벅적벅적, 말많은 아줌마들은 넘 시끄러움. 층간소음은 어떤지 윗층에 아기가 사는지 도로나 인근지역에서 소음은 없는지등. 지하철역과 가까워 전철소리 적응하는데 엄청 스트레스. 윗집-어떤 사람이 사는지도 알아보세요...인간같지도 않은것들이 살면 집이 아무리 좋아도 살기 어려워요. 뛰어다니고 난리를 쳐도 되려 큰소리 치는 인간들도 있거든요. 주거공간은 다른 님들 말씀하시는 것처럼 조용해야 좋아요. 큰마트가 있는지.. 시장보기는 편한지도 보구요. 전파수신- tv는 잘나오는지 난 시청지역은아닌지등. 근처에 공원은 있는지. 학교는 가까운지. - 관리비 및 세금 아파트 관리비는 어느 정도 나오는지 부동산에서 대충 알거에요.. 다세대나 다가구의 경우 주인한테 물어봐서 공동관리비 여부 물어봐야 하구요. 각종 공과금 세대별로 분리되어 있는지 확인(특히 수도세, 전기세). 연료비나 기타 공과금?이 얼마나오는지도 요령껏 알아보세요, 에너지가 쉽게 손실되는곳은 아닌지 알수있죠. 수도요금은 영업용 건물은 원래 많이나온답니다. 이사올때..꼭 공과금 확인하세요. 지금은 전화하면 바로 요금 알려줍니다. 혹은, 세입자에게 한달에 얼마내는지 꼭 물어보세요. 이사갈때는 현재까지 내가 쓴 전기.도시가스,수도세 전화해서 물어보고 계산하고 오시고..이사올때는 이사간사람이 모두 계산 했는지 확인하십시요..주인이나 부동산끼면 부동산에 조건으로 이야기 하시고... 매매시는 주인이 국가 세금 다 냈는지?확인 ?????주의점. 밤에 가면 안되고, 꼭 날씨 좋은 대낮에 가야 햇빛이 환하게 들어오는걸 볼수 있음. 집이 어두워서 고생할 수 있습니다. 남향집이 좋거든요. 햇빛이 잘들어야 기분도 더 밝아져요. 현관문은 어느쪽으로 배치됐는지. 잠자는 방 밖에 바로 가로등이 있으면 저녁에 잘때 넘 환합니다. 덧붙여, 부재시 함부로 집에 문따고 들어오지 말라고 주인에게 얘기해 둘것(의외로 무례한이 많아요). ☞이사하는 방법 모든 것을 체크하고, 우선 10만원쯤 계약금 줘 놓고 몇일 뒤 약속 정해서 계약서 작성하고 10%정도 선금을 줍니다. 현재 살고 있는 사람이 이사나가는 날 열쇠도 받을거잖아요. 그때 잔금을 치룹니다. 물론. 잔금치르는 날 (요즘 인터넷잘되잖아요 부동산에서는 즉각 열람 가능하더군요) 다시 한번 확인하고. 동사무소에 가서 전입신고 확인하고 확정일자 받아두고. 잔금치르고 청소해서 몇일뒤에 이사하면 됩니다. 전세금 받아서 잔금 치르는 경우는 당일 받아서 당일 잔금정산하면 되겠죠? ☞부동산 중개비 수수료율 꼭 확인하세요. 공식 영수증을 꼭 받아놓을것.(부동산 직인&명판, 금액, 날짜와시간, 인감+싸인). 넘 많이 냈다싶으면 구청에 신고하면 영업정지. 목적과 수단을 혼동하지 말 것. 부동산 수수료를 너무 아끼려 하지 말라는 얘기입니다. 좋은 물건을 안전하게 계약하는 것이 목적입니다. 부동산에 돈을 좀 더 주는 수단을 쓰더라도, 좋은 물건을 얻는다면 더 큰 이익입니다……..^^* ☞ 집에 사용중인 물건에 고장이 났을때. 집과 집에 딸린 일체화된 구조물에 대해서는 집주인이 부담하는것 같습니다. 노후된 보일러 수리라면 당연 집주인이 부담해야 합니다. 보일러는 소모성 물품이아니고 건물부속품에 들어가기 때문에 집주인이 고쳐주는게 맞습니다. 세입자의 과실이 아닌 시설의 노후화로 인한 고장은 주인이 부담을 해야 합니다. 수도시설도 마찬가지. 단, 소모품이나 사용부주의나 자연적 손실에 대해서는 주인책임 없음. 겨울에 동파된 보일러는 사용자 책임도 있음. ☞전세기간중 집주인이 바뀔때. 결론부터 말하면, 세입자는 가만 있으면 됩니다. 집주인이 기존 집주인과의 매매 계약서에 전세를 안고 산다는 내용을 적거든요. 확인하시고요. 세입자는 전세 계약서만 잘 갖구 있으면 되구요. 혹시 새 집주인이 나가라구 하면 복비와 이사비를 받고 이사 하시면 되요. 정 나갈 수 없다면 2년간 살겠다...고 말씀하시면 새 집주인도 님에게 어찌 할 수 없는 법적 권리가 님에게 있답니다. 보통 전세있는 집을 매매할때 전세 기한이 언제까지인지 알면서 매매하는 것이기 때문에 새 주인이 나가라는 소리 잘 안해요..부동산에 새 집주인및 예전주인 인적사항(전화번호, 주소)은 좀 알아둘 필요가 있어요. 연락처랑 주소정도 받아놓으면, 채무가 많은 주인이라도 님이 전주인과 계약한 전세계약이 우선입니다. ☞ 계약이 끝나기전 1개월전에 다른집을 계약해야 하므로 지금 있는 전세금의 10%를 요청해보자. 이건 여러가지 의미가 있지만, 주인이 전세종료일에 맞춰 전세금을 줄지 떠보기 위해서도 좋은 의미를 지닌다. 님이 현재전세집에 계약할때 계약금 10%낸것을 기억하고 있을것이다. 마찬가지로, 다른집으로 전세를 옮기려면 계약금이필요하다고 설명하고, 미친척하고 전세계약금으로 10%를 요청해보자. 단, 돈을받고, 주인에게 영수증을 써 줄때는 "만기일 a월 b일 12:00까지 잔금 90%를 못받으면, 계약금으로 받은 10%는 변제의무없음"을 명기할것. 왜냐하면, 잔금없이는 이사를 못가기 때문이다. 집주인이 계약금 10%를 줘야하는 의무는 없으므로, 개인마다 상황에 따라 다르니, 개인사정에 맞게 대처할것. 만기가 되면 집주인이 돈을 줘야 하긴 하지만, 그렇지 않는 경우가 많으므로, 확실히 방이 빠지고 나서, 다른 집에 계약해야합니다. ☞ 전세금 변동이나 기타 변동사항으로 인하여 재계약 할때 재계약을 하시더라도 먼저 계약서는 꼭 가지고 계시구요. 월세만 깍아 주는 것이라면 전세계약서에 월세를 며칠부로 00원으로 한다 라는 수기만 삽입. 1년만 계약연장 하자고 할때, 계약서에 그 문구를 집어 넣으세요. ☞계약종료후 집주인과 연락이 안될때....악질 엄청많아요. 직접당하면 속이 뒤집힙니다. 등기부등본에 집주인 주소나옴. 동사무소에 계약서 들고가서, 조사를 외뢰함. 계약 부동산에 연락을 취할것(이사간다고 밝히면, 부동산은 복비를 벌 수 있으므로, 적극 찾아줌^^) ☞ 계약 종료후 계약연장을 원하지 않을때 게약만료3개월전에 내용증명을 보내고, 1개월전에 한번더 보내자. ☞ 계약종료후 전세금중 일부만 돌려 받을때. 일단은, 시세에 맞게 집을 빼고, 나머지 못 받는 부분에 대해서는 '공증'을 받아서 만기가 되는 때에 받는 방법도 있으나, 법무사(변호사)랑 상담하고 할 것. ▶▶▶▶▶▶▶ ? 전세금 반환절차 보증금에 관련 해서는 임대인이 돈이 없다는 이유로 계속 보증금 반환을 거부하고 있으면, 임차인은 법적 조치로 전세금을 회수 하실수 밖에 없습니다. 우선 임대인한테 보증금반환에 관한 내용증명을 발송을 하시구여... 먼저 간략히 내용증명에 대한 설명을 드리고자 합니다. 아래를 참고하세요. 1. 왜 내용증명이 필요한가 내용증명이란 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 등기취급 우편제도이다. 내용증명은 개인 상호간의 채권·채무관계나 권리의무를 더욱 명확하게 할 필요가 있을 때 주로 이용되고 있다. 2. 내용증명 작성방법 내용증명의 작성은 특별한 형식을 요하는 것은 아니다. 먼저 16절지 또는 A4용지 등의 규격용지에 내용증명 또는 통지서, 최고서 등 의사표시의 내용에 맞는 여러 형태의 제목을 쓴다. 그리고 받은 사람의 성명 및 주소를 기재한 다음 자신의 의사표시를 명확히 나타내는 내용의 문안을 작성하여 그 밑에 날짜, 보내는 사람의 성명 및 주소를 기재하고 성명 옆에는 도장을 날인한다. 특히 내용증명은 후일 소송에 있어서 승패를 가리는 결정적인 증거가 될 수 있는 만큼 잠재성을 염두하여 그 내용 문안을 신중하게 생각하여 기재하는 것이 좋다. 주의한 점은 작성할 때 용지의 한 쪽 면만을 기재하여야 하고 뒷면, 즉 용지의 양면에 기재하여서는 안 된다. 또 문자나 기호의 기재에 오기 등이 있을 경우 이를 지우개 등으로 지워서는 안 되고 반드시 줄을 그어 정정, 삭제, 삽입하여야 하며, 그 글자 수를 난 외의 빈자리에 기재하고 도장을 날인하여야 한다. 도장은 성명 옆에 날인한 도장과 동일해야 한다. 3. 내용증명 발송절차 1) 내용문서의 작성이 완료되면 원본과 원본을 복사한 등본(내용문서의 매수가 2매이상일 경우에는 합철한 부분에 발송인의 인장이나 지장으로 각각 계인)2부를 함께 우체국 접수창구에 제출한다. 만약 발송인이 내용문서의 성질상 원본을 보내기 어려울 경우에는 복사한 등본 3부만을 제출하여도 된다. 2) 내용문서 원본과 복사된 등본 2통에 대하여 소정의 증명절차가 끝나면 원본을 수취인에게 발송하여야 한다. 수취인에게 보낼 원본은 내용문서에 기록된 발송인 및 수취인의 주소·성명을 동일하게 기재한 봉투에 넣고 우체국 취급직원이 보는 곳에서 이를 봉함하여 등기접수하면 된다. 위에서 보시면 아시겠지만 내용증명에는 특별한 형식이 있는건 아닙니다. 6하원칙에 맞게 상세히 기재하시면 됩니다. ▶ 샘플1 수신: 허** (500512-2034883) 주소: 서울시 동작구 **2동 52-8번지 발신: 김** (730507-1823234) 주소: 서울시 동작구 **2동 11-8번지 제목: 임대차계약 종료에 따른 계약해지통보 관련 내용증명 부동산의 표시 : 서울시 동작구 **2동 11-8번지 지상 건물 1층 안쪽 101호 귀하의 무궁한 발전을 기원합니다. 다름이 아니옵고 귀하는 위 부동산의 소유주로서 이에 대하여 임대보증금 금오천만(50,000,000)원, 임대기간을 2003. 11. 29.부터 2년간으로 하는 임대차계약을 본인과 체결하였던 바, 돌아오는 2005. 11. 29이 임대기간이 종료되는 날로서 본인은 더 이상 계약을 연장할 의사가 없어 본 내용증명을 통하여 임대기간이 종료됨과 동시에 본 계약해지할 것을 통보하는 바입니다. 따라서 본인은 계약이 종료되는 대로 위 부동산을 귀하에게 명도할 것이므로 귀하 또한 차질 없이 본인에게 위 임대보증금을 지급하여 주실 것을 부탁드립니다. 만일 2005년 11월29일 13:00시까지 보증금전액을 반환하지 않을시에는 민,형사상 법적인 조취를 취하겠으며, 그에따른 모든비용도 함께 청구할것입니다. 이 같은 불미스런 일이 없도록 노력해 주시기 바랍니다. ....(주인이 악질이 아니면 이 문구는 필요없음) 본 내용증명서를 발송하는 것은 서로간의 의사표현을 서면상으로 하는 것이 현명할 것으로 판단되어 발송하는 것이오니 부디 이해하시기 바랍니다. 귀하의 앞날에 번영이 함께하시기를 기원합니다. 2005. 05월. 11일. 발신인 김** (인) ▶ ▶sample 2 ************** 수신: ○○○ (500512-2034883) 주소: 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지 발신: ○○○ (730507-1823234) 주소: 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지 제목: 임대차계약 해지 및 보증금 반환 관련 내용증명 부동산의 표시 : 서울시 ○○구 ○○동 ○○○번지 지상 건물 ○층 귀하의 무궁한 발전을 기원합니다. 1.다름이 아니옵고 귀하는 위 부동산의 소유주로서 이에 대하여 임대보증금 금○○○원, 임대기간을 1998. ○. ○.부터 2년간으로 하는 임대차계약을 본인과 체결하였던 바 본인은 계약만기일인 2000. ○. ○. 2개월전 이미 내용증명을 통하여 더 이상의 임대 기간을 연장하지 않겠다는 통보를 한 바 있습니다. 2.그러나 귀하는 이미 임대기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 지급할 생각을 하지 않고 있어 이에 본인이 구두상으로 수차에 걸쳐 요구하였으나 귀하는 전혀 지급할 의사가 없는 관계로 본인은 본 내용증명을 통하여 마지막으로 보증금을 지급할 것을 요구하는 바이오니 본 내용증명을 송달받는 7일 이내로 귀하는 보증금을 반환 하여 주실 것을 마지막으로 독촉하는 바입니다. 3.혹 본인의 주장을 아무런 이유없이 지체할 경우 본인은 이에 따른 계약금 반환 관련 민사조정신청을 법원에 청구 할 것은 물론 이에 따른 제반비용 또한 청구할 것이오니 부디 불미스러운 일이 발생하지 않도록 많은 협조 부탁 드립니다. ▶▶▶ 그이후에도 아무런 반응이 없다면, 관할법원에 지급명령접수를 하시는 것이 좋을 듯 합니다. (1) 임차권등기명령이란 종래에는 임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우에 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 반환 받지 못한 문제점이 있어 1999.3.1.부터 주택임대차보호법을 개정하여 약자인 임차인의 권익보호에 충실히 기한 임차권등기명령제도를 신설하였다. 가령 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인이 근무지 변경 등으로 이주할 필요가 있는 경우에 단독으로 임차권등기를 마치면 그 이후로부터 주택의 점유와 주민등록요건이 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권이 상실하지 않아 자유롭게 주거를 옮길 수 있다. (2) 신청방법 임차인은 신청서(당사자 수+법원용 1통) 3통, 첨부서류(임대차계약서 사본 1통, 주민등록표등본 1통, 부동산등기부등본 1통, 대리인이 접수할 경우에 위임장 1통 등)을 준비하여, 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 등록세과세표준 및 세액신고서를 작성하여 등록세·교육세를 납부하고, 임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 가서 인지2,500원을 법원구내 우체국에서 구입하여 신청서 표지에 붙이고, 송달료 16,200원은 법원구내 은행에 송달료예납전표를 작성하여 납부하고 그 영수증과 함께 신청서를 제출하면 된다. >>>부속서류<<< ①신청서 3통 ②임대차계약서 사본 1통 ③주민등록등본 1통 ④부동산등기부등본 1통-건물분 ⑤대리로 하실 경우 위임장 1통(인감첨부) ⑥등록세납부 영수증 ⑦송달료납부 영수증 ⑧수입인지 ⑨부동산 목록 5통 (3) 재판 임차권등기명령의 신청이 있으면 법원은 당사자를 소환하지 않고 신청서만으로 심리를 하여 신청이 이유 있으면 임차권등기명령을 발령하고, 신청이 이유 없으면 기각한다. 기각한 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. 임차권등기명령을 발령한 법원은 지체 없이 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 임차주택이 있는 곳을 관할하는 등기소에 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 의하여 건물등기부에 임차권등기를 기입한다. 즉 부동산등기부등본에 그 사실을 기입한다. 따라서 결정이 있고 약 7일 후 부동산등기부등본을 보거나 등본교부신청을 하면 그 사실을 알 수 있다. (4) 효력 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 그대로 취득한다. 만일 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 유선변제권을 상실하지 아니한다. 효력발생은 결정이 임대인에게 송달된 때에 그 효력이 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 주민등록전출을 하여서는 안되고 반드시 임차권등기가 되어 있는가 확인을 하여야 한다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 주택을 그 이후에 다른 사람이 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다. 내용증명 집주인이 전세금을 대폭 인상하여 세입자를 구하지 못하고 제때에 보증금을 받기 어려울 때가 많다. 아무튼 계약기간이 만료하고 전세계약을 갱신하지 않기로 하였음에도 불구하고 차일피일 전세금지급을 할 생각을 하지 않는 경우에는 일단 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 표명하는 내용의 통고서를 주인 앞으로 보내는 것이 필요하다. ▶▶▶전세금반환소송 1. 재산(부동산 및 채권)가압류 채무자에게 재산이 있다고 하여 안심하고 소송을 제기한 후 판결만 기다리고 있어서는 위험하다. 채무자가 소송진행 중에 자신의 재산을 제3자에게 양도한 경우에는 채권자는 승소판결을 받더라도 그 재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없게 되기 때문이다. 이러한 경우를 대비하여 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자의 처분권을 제한할 수 있도록 마련한 제도가 가압류 등의 보전 절차라 한다. >>>소유자명의로된 부동산, 예금, 적금, 보험, 급여, 임대보증금등등... 2. 지급명령 집주인이 전세보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 있어서 임차인의 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 법원에 전세금반환청구 소송이나 소액사건 심판절차보다 빠른 시간과 적은 경비로 전세금을 반환할 것을 명하는 지급명령이라는 법원의 결정문을 받게 되는 것이 지급 명령 신청이다. 3. 보증금청구 소송 ①지급명령신청은 집주인이 지급명령에 순순히 응하지 않고 이의신청을 하게 되면 오히려 시간만 낭비하게 되므로 이 때는 바로 최후의 수단으로 보증금반환청구소송을 제기 해야 한다. ②집주인의 주소를 관할하는 법원에 소장을 제출하는데 접수 후 2~3주 사이에 재판일이 통보되고 한번의 재판으로 종료되는 것이 원칙이다. 이때, 집주인이 출석하지 않거나 답변서도 제출하지 않는 경우 즉석에서 승소판결이 나오며 이 확정판결문을 기초로 강제집행도 할 수 있는 것이다. @ 집이 경매로 넘어가면...경매 일주일전에 법원에 배당요구서를 제출해야 합니다. 혹..순위에 밀리더라도, 소액임차권 우선변제제도가 있으니 활용할것. ▶▶ 원룸 얻을때 주의사항 출처: 10in10 1. 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라 보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다. 문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다. 2. 반지하, 옥탑, 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라 반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다. 오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다. 3. 월세 계약은 1년으로 해라 전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도 필히 1년으로 계약해야 한다. 4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라 특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수 있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다. 5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라 전기세, 수도세, 관리비, 유선 수신료, 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라. 입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식, 전세입자와의 요금 정산, 난방 방식등을 제대로 확인해야 차후 언짢은 일을 피할 수 있다. 6. 임대차 보호법의 자동갱신은 세입자에게 유리하다 계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다. 계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 의사표현을 아니하면 동일한 조건으로 자동갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다. 자동갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도 없다. 7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라 자동갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다. 계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다, 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 정말 드물다. 자동갱신 되었으니 네가 빼라, 중개수수료 놓고 나가라, 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀 기다려 달라! 집주인은 대체적으로 능수능란하다. 8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라. 월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다. 9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라 많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 방을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 방이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 방을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다. 10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다. 사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다 훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다. 11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다. 현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다. 12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라. 집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다. 13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다. 원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다. 14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라. 계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다. 15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다. 융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다. 16. 전세로만 있는 원룸 건물은 피해라. 월세는 없고 전세로만 있는 원룸 건물은 피해야 한다. 집주인이 돈이 없다는 이야기이다. 게다가 융자가 일부 있다면 이미 집주인은 집의 매도가 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방을 빼기가 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹을 강하게 한다. ▶▶오르는 아파트 구입요령 1. 단지 규모가 크다.1000가구이상/역세권대단지 쇼핑*편의시설구비, 대형화 및 성장가능, 관리비저렴. 매입수요 지속으로 매매용이 및 가격상승유리. 불황때 집값하락미미. 공원,녹지,운동시설wide. 주차공간 지하화=녹지면적확대. 은행 담보대출유리. 주민휴식공간조성. 2.개별 열병합 난방으로 관리비가 적다. 3. 집안에서 강, 공원, 산이 보인다.                   단지내 같은洞 中에서 공원,하천조망가능. 4. 지은 지 5년 이내 새 아파트다.             입주후 5년까지 상승후 주춤. 10~15년-상승저조, 유지*보수의 관리비증가 5. 누구나 아는 브랜드다/대형 주택업체가 시공 단지 內 첨단시설, 시공 후 하자보수서비스 양호. 분양가가 비싸도 향후 가격 상승폭도 더 큼. 6. 지하철역에서 가깝다.          걸어서 5분 이내 거리가 best. 서울전역으로 이동 편리한 환승역은 더욱유리. 7. 학교 및 학원시설이 잘 갖춰졌다. 8. 인근에 혐오시설이 없다. 9. 주차공간이 충분하다. 10. 평지에 지어졌다. 11. 할인점, 영화관 등 편의시설이 가깝다. 12. 중대평형으로 구성됐다. ▶ 아파트값 하락요인 1. 나홀로 아파트        1~2개동으로 구성 2. 단지 진입로가 좁다/주차공간이부족       출근할때 차빼가 힘들고, 퇴근시 주차공간 스트레스 3. 평형이 작아 집주인보다 세입자가 많다.  30평형미만..대지면적<가구수..주민 휴식시설/녹지공간부족/문화시설이 안들어선다. 4. 차소리, 기차소리 등 시끄럽다.       도로변,철로변..소음공해, 대기오염       도로변에 직각(ㄴ)이 아닌 나란히(=)들어선 동의 저층단지..소음,먼지가 최악 5. 단지 브랜드를 처음 들어본다/브랜드 인지도가 낮다 6. 지하철역에서 멀다. 7. 페인트칠과 외부 수리에 소홀하다. 8. 영화관, 헬스클럽 등 문화시설이 적다. 9. 단지 주변에 새 아파트 분양이 드물다. 10. 입주한 지 5~15년 지났다. 11. 경사지에 위치해 걷기 불편하다./차량진입불가         雨雪時..보행에 힘들다 12. 산책할 공원녹지가 없다. ▶▶집 선택시 체크포인트 1. 채광, 남향. 앞洞의 조망 차단조심 2. 출입문, 창문여닫이, 수도꼭지, 변기작동상태      모든 출입문을 2번이상 여닫아본다. 3. 빌트인 가전제품과 붙박이장 4. 집주변..학교, 슈퍼마켓, 전철역, 버스정류장과의 도보실제거리. 여가용 공원,     산책로, 하천..집값 미래가치 결정 5. 단지내 산책로, 운동시설, 커뮤니티공간, 놀이터...외부소음주의 6. 욕실 타일, 변기 파손부분, 누수여부 7. 가구수 많은곳, 입주날짜가 최근인곳. 8. 신뢰가능한 전문가나 거주인과 동행. ▶▶▶▶▶좋은 아파트의 선택하기 출처: 카페/부동산에 미친 사람들의 모임 ◆ 오르는 아파트 (1) 세대수 1천 세대 이상 대단지 대단지라 함은 세대수 1천 세대 이상의 단지를 이른다. 1천 세대 이상의 대단지 아파트의 평균 상승률은 인접한 5백 세대 미만 아파트에 비하여, 평균 2배의 상승률을 보인다. 단지 규모가 크면, 단지 내 상가가 잘 발달되고 각종 생활 편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편하기 때문이다. 총 세대 수는 1천 세대 이상이면 충분하고 그 이상은 집값 상승에 크게 영향을 주지 않는다. 즉, 아파트 부지 면적으로 1만평 이상의 대형 단지 아파트를 사는 것이 좋다고 보면 된다. 세대 수가 많을수록 청소비 및 보안 용역비, 일반 관리비 등이 절감되며, 매매하고자 할 때에 환금성이 높다. 또한 관청을 상대로 편의 시설 개선 요구에 있어서, 부녀회나 주민들의 목소리도 커질 수 있다. 세대 수 1천 세대 이상 대단지는 집값 상승의 가장 기본이면서 최종 선택 시에는 가장 지키기 어려운 것이다. 요즘 아파트들은 수입 대리석 치장, 화려한 주방, 고급스러운 빌트인 (Built-in), 조경 등 세대수를 간과시키는 유혹 요소들이 너무 많기 때문이다. *1천 세대 이상 : ★★★★★ (2) 평지에 있는 아파트 내 아파트는 구릉지에 있나? 평지에 있나? 평지에 있는 아파트는 쉽게 오른다. 일반적으로 택지 개발 지구 내의 아파트가 주로 평지에 있다. 압구정동 아파트 단지와 도곡·개포동 아파트 단지, 동부 이촌동 아파트 등의 대단지가 비싼 이유는 평지에 있기 때문이다. 주로 재건축 대상의 아파트이거나, 재건축하여 신축된 아파트들도 대부분 평탄지이다. 평지는 구릉지보다 진·출입과 보행이 편리하기 때문에 잘 오른다. 재건축 시에도 평지에 있는 아파트가 토지 이용 효율이 높아서 당연히 유리하다. 아파트 단지는 고지대에 위치하더라도 단지 내 전체 부지가 평지이면 그래도 상승 가능성이 있다. *완전 평지 : ★★★★★ (3) 개별 난방식, 열병합 아파트 개별 난방식으로 냉·난방을 스스로 조절할 수 있고, 도시 가스 난방이 아닌 열병합 아파트 단지가 오른다. 열병합은 쓰레기 소각 처리에 의하여 열을 얻는 방식으로 연료비가 훨씬 싸고 좋다. 지금 짓는 아파트는 중앙 난방식이 거의 없다. 핵가족화로 구성원이 집 안에서 보내는 시간이 많지 않기 때문이다. 대부분 들어올 때 켜고, 나갈 때 끄는 개별 난방식으로 도시 가스 방식인지 열병합 방식인지를 물어보고 사는 것이 좋다. 지금으로부터 20년 전에 지은 아파트는 대개가 기름을 때는 중앙 난방식 아파트이다. 중앙 난방식은 겨울철엔 사람이 집안에 있든 없든, 난방이 사정 없이 돌아간다. 따라서, 비싼 관리비 때문에 전세값이 아주 싸다. 그 다음, 소규모 아파트나 재개발 아파트는 도시 가스 난방 방식이 많다. 열병합을 끌어오기가 쉽지 않기 때문이다. 이 또한 열병합 발전을 이용한 지역 난방 방식의 아파트 보다는 난방비가 많이 나온다. 아파트를 사기 전에 난방 방식이 무엇인가 물어보고 열병합 난방 방식의 아파트를 사는 것이 좋다. *열병합 아파트 : ★★★★ (4) 조망권 있는 아파트 거실에서 베란다를 통해 밖이 내다보이는 아파트가 좋다. 바다가 보이거나, 강이 보이거나, 산이 보이거나 하면 가장 좋은 경우지만, 정원이 보이거나, 놀이터나 운동장이 보여도 괜찮다. 거실 앞에 앞 동의 아파트가 보이는 아파트는 녹지 조망 아파트 보다는 좋지 않다. 최소한 뻥 뚫린 길이라도 보이는 아파트, 그런 아파트가 생활하기도, 값이 오르기도, 나중에 팔기도 좋다. 고즈넉한 풍경이 있고, 남향이며, 나무가 가지런히 내려다 보이는 조용한 아파트가 가격이 오른다. 앞베란다 조망 못지 않게 중요한 것이 뒷베란다 조망이다. 보통 조망권 아파트는 앞베란다 쪽엔 조망이 있지만, 뒷베란다 쪽에는 조망이 없다. 대개 다른 동의 아파트가 위치하기 때문이다. 가끔 앞, 뒤 베란다의 양면 조망이 나오는 아파트가 눈에 뜨인다. 앞베란다로 강이나 도시가 보이고, 뒷베란다로 산이나 마을이 보이는 아파트가 있다면 그 가치는 아주 높다. *앞뒤 베란다 조망권 확보 : ★★★★ (5) 새 아파트를 사라. 헌 아파트 보다는 새 아파트가 당연히 좋다. 신축한 지는 5년 이내면 좋고 10년이면 괜찮은 편이다. 새로 입주하는 아파트면 더욱 좋다. 아파트도 시간이 지날수록 조금씩 고쳐줘야 한다. 10년이 넘으면 유지 보수에 따른 관리비가 증가하므로 아파트 가격이 잘 오르지 않는다. 15년에서 20년 된 새 아파트도 아니고, 재건축 대상도 아닌 중간 나이의 아파트가 가격이 잘 오르지 않는다. *신규 입주 아파트 : ★★★ (6) 브랜드 있는 아파트를 사라. 유명 건설 회사의 아파트가 훨씬 더 많이 오른다. 아무래도 유명 건설 회사가 아파트를 잘 짓고 A/S도 잘 된다. 수명도 길다. 유명 브랜드의 아파트가 아파트 관리와 보안도 훨씬 더 고품질이다. 자본력이 좋지 않은 브랜드의 아파트를 샀다가 부도라도 나면 부동산 가격에 치명적인 영향을 끼친다. 따라서 시간이 지날수록 유명 브랜드의 아파트가 그렇지 못한 아파트보다 가치가 상승하는 것은 당연한 일이다. 도곡동 타워팰리스 자리에 삼성의 타워팰리스가 안 서고, 중·소형 건설사의 아파트가 섰으면 어떻게 됐을까? *No.3 이내 브랜드 아파트: ★★★★ (7) 전철역, Bus 정류장이 200미터 이내에 있을 것 교통의 편리성 또한 부동산의 주요 상승 요건 중의 하나이다. 전철역이 가까이 있는 전철 역세권 아파트가 좋다. 전철역 중에도 활용도 높은 Main 전철 Line을 가지고 있거나, 환승역이면 더욱 좋다. 서울의 경우는 1,2,3,4호선이 좋다. 전철역이 없으면 이용하기 쉬운 곳에 Bus 정류장이 있으면 좋다. 역세권 아파트란 아무리 멀어도 500미터 이내에 전철역이 있는 경우로 전철망이 발달할수록 아파트 가격의 상승이 이루어진다. *전철역 200미터 이내 : ★★★★ (8) 학군 “맹모삼천지교”의 대명사가 “학군”이다. 학군에 따라 주택 가격이 영향을 받는 것은 세계적인 추세이다. 다만 우리나라의 경우는 상당히 심한 편에 속한다. 아파트 가격 상승의 영향 요소 중의 1순위가 학군이다. 좋은 초중고, 가고 싶은 초중고가 옆에 있으면, 아파트 가격이 천정 부지로 올라간다. 입학 시험에 의해서 학교를 가는 것이 아니고, 일반 배정과 추첨에 의하기 때문이다. 이외에 사설 학원 등의 교육 시설도 아파트 가격에 영향을 준다. 대표적인 동네가 대치동이다. 학군은 아파트 가격 상승 요소의 대표 선수이다. 수도권 인구 분산의 확실한 대책으로 S大, K大, Y大를 천안으로 옮기면 어떨까? 라는 전문가들의 의견이 많이 나온다. 그 계획이 실현되어 천안이 Multi-University가 포진한 대학 도시가 된다면 서울 버금가는 집값, 땅값이 형성될 것 같다. 민족사관고등학교를 입학할 수 있는 지역 쿼터를 준다면 강원도 횡성군 일대 집값, 땅값은 대도시에 육박할 것이다. 우리나라에 있어서 명문大 입학은 또 다른 '권력의 창출'과 같다. S大를 가장 많이 보내는 동네의 집값이 제일 비싸다. 잘 배우고, 잘 사귀어야 잘 살 수 있다고 믿기 때문이다. 종로, 강남, 송파, 서초, 강동, 광진이 출신고별 명문大 합격률 Top 6 이다. 강북의 종로가 끼어 있는 것은 종로에 서울과학고와 서울예고 등 명문 특목고가 2군데 있기 때문이다. 특목고를 제외하고 일반고의 경쟁에서는 당연 '강남'이다. 강북 아파트 가격이 강남에 밀릴 것이 예견되었던 시점은 서울 명문고의 강남 이전이 결정되고 부터이다. 1980년대 경기고, 서울고, 경기여고 등 강북 명문고의 강남 이전은 강남이 서울의 중심이 될 것임을 예고했다. 삼성동 아이파크의 위상에는 길 건너편, 자타가 공인하는 전통 최고 명문 경기고의 포진이 한몫을 한다. 대치동 동부 센트레빌이 뜨는 이유는 그 곳이 바로 '대치동'이라는 것이고, 타워팰리스가 가격이 높은 이유 중의 하나는 그 곳이 대치 특구의 Boundary 안에 있는 도곡동이라는 것이다. 내 자식을 좋은 선생님한테 교육시켜서 좋은 대학교에 보내고, 훌륭한 사람을 만들 수 있다면, 무슨 일이든지 할 수 있다는 것이 부모들의 공통된 생각인 이상 좋은 학교가 개교 예정인 곳의 아파트 값은 이제 막 출발하려는 KTX와 같다. *명문 초중고 근접 : ★★★★★★ (9) 단지 주변에 혐오 시설, 오염 발생원이 없어야 한다. 공업 단지 내의 아파트, 쓰레기 처리 시설, 송전탑, 고압선, 텍사스라 불리는 사창가, 여관 밀집지 주변의 아파트는 대개 하한가이다. 다른 여러 항목에서 별을 많이 획득했어도, 단지 주변에 혐오 시설, 오염 발생원이 있으면, 모은 별을 다 잃는다. 따라서, 오르지 않는 아파트의 항목임에도 오르는 아파트 중간에 넣었다. 오르는 아파트의 상승 요소 못지 않게 꼼꼼히 따져봐야 하는 것이 단지 주변에 사람들이 꺼리는 요소가 존재하지 않아야 한다는 것이다.*주변 환경 양호 : ★★★ (10) 주차 시설과 헬스클럽 집을 사려면 새벽 1시에 아파트 단지 내의 주차장에 가 보아야 한다. 그 시간에 Parking이 여유가 있는지 살펴 보아야 하기 때문이다. 2중 주차, 3중 주차가 눈에 뜨인다면 아파트 가격이 쉽게 오르기 어렵다. 그래서, 요즘 입주하는 프리미엄 아파트들은 대부분 지정 주차제를 실시하고 있다. Parking 환경이 Luxury하면 아파트 가격은 지속적으로 오를 수 있다. 요즘 고급 아파트의 Parking 대수는 대개 가구 수의 2배 이상이다. 삼성동아이파크, 타워팰리스가 세대당 평균 2.5대 ~ 3대이고, 서초동 더미켈란은 4대, 트라움하우스는 6대이다. 주차장은 거의 고정 주차제로 자기 차를 넣는 자리가 정해져있고, Parking Line 위에 자기 차의 번호판이 붙어 있어서 새벽 3·4시에 들어와도 주차 걱정은 하지 않는다. 또한 지하 주차장의 CCTV 및 보안 시설, 채광 등 얼마나 안전한지, 넉넉한지, 천정고가 높은지, 고급스러운지도 아파트 가격에 결정적인 영향을 준다. 앞으로도 아파트 단지 내에 Parking하는 차량 댓수는 계속 늘어날 것이기 때문이다. 요즘 아파트의 고급스러움의 화두는 헬스클럽이다. 얼마나 좋은 Machine과 넓은 공간, 인테리어가 잘 되어 있는지가 아파트 가격에 영향을 준다. 주5일 근무로 집에서 보내는 시간이 많아졌고,Well-being 바람이 불면서 도시 생활에 있어 운동은 필수이기 때문이다. 앞으로 지어지는 아파트들의 대부분은 헬스클럽이 단지 안에 들어설 것 같다. 이렇게 헬스클럽이 기본이 되면, 머신 댓수와 샤워장, 사우나, Coffee Bar 등 부대 시설의 Quality 또한 중요한 요소가 될 것이다.*새벽에 Parking 가능, 헬스클럽 있음 : ★★★★★ (11) 녹지 공간과 쾌적성, 조경 공원, 정원 및 운동 시설 등 녹지 공간이 많고 쾌적성이 뛰어난 아파트라면 그 아파트는 오른다. 꽃이 피어나고, 계절을 느끼며, 가족과 거닐 수 있는 공간은 충분한 부가 가치를 지닌다. 그 규모와 면적에 따라 좋은 아파트가 가름 되어진다. 또한, 고급 브랜드의 아파트는 조경부터가 다르다. 비싼 수목과 화강암, 꽃밭, 벤치, 중앙 정원, 벽천, 시냇물들과 퍼팅 그린 등 아름다운 수목과 품격있는 잔디가 아파트 가격을 크게 좌우한다. 어느 국가든지, 어느 도시든지 소득이 높아질수록 주거 선택에 있어 쾌적성과 녹지 공간, Open Space의 중요성을 높게 평가하는 성향을 보인다. 아파트 단지 근처에 산이나 공원이 있다면 녹지 접근성이 얼마나 용이한가가 아파트 가격 변수에 영향력을 행사한다. (12) 내부 구조와 동선, 엘리베이터 3Bay인가, 4Bay인가? 몇 개의 방이나 거실이 남쪽을 향하고 있는가? 아파트의 평면이 얼마나 편리하게 설계되어 있는가? 활용도가 떨어지는 방이나 공간은 없는가? 내부 구조나 실내 동선의 활용성도 집 값에 영향을 준다. 엘리베이터 또한 상당히 중요한 요소이다. 1동, 또는, 1라인에 몇 개의 엘리베이터가 할당되어져 있느냐가 時테크의 상당 부분을 차지하기 때문이다. 50평형대 1동 54세대에 1대의 엘리베이터가 있는 경우, 그 엘리베이터가 수리 중이라면 몇 시간을 꼼짝 못하는 참으로 답답한 일이 벌어진다. 20층 이상, 40세대 이상의 1라인에는 2대의 17인승 이상 엘리베이터가 있는 아파트가 좋다. *남향이고, 화장실 2개 이상, 엘리베이터 2대 이상 : ★★★★ (13) 33평형 아파트 이상, 대표 평형을 사라. 아파트는 33평형 이상, Room 3개 이상을 사는 것이 좋다. 일반적으로 4인 가족 기준, 방 3개가 되어야 쓸모가 있고, 오랫동안 이사하지 않고 버틸 수 있기 때문이다. 33평형 이상으로 단지의 대표 평형을 사는 것이 좋다. 대표 평형이 잘 오르고, 팔 때도 쉽게 팔린다. 당연히 소형 평수 위주의 단지보다는 대형 평수 위주이면서, 평형 종류가 복잡하지 않고, 단촐한 단지가 많이 오른다. *단지 내에서 가장 많은 평형: ★★★ (14) 백화점, 영화관, 대형 쇼핑 센터가 인접한 아파트가 좋다. 아파트 단지 가까이에 백화점이 있으면 좋다. 유?

출처~경매,공매 알면 돈이보인다.             

작성시간: 2007-04-26 am 11:50