사업자등록이 임대차를 공시하는 효력 기준 및 임대인의 수선의무 기준

[벽산2차부동산]

대법원 판례, "사업자등록이 임대차를 공시하는 효력 기준 및 임대인의 수선의무"

이번 대법원 판례는 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 된다는 판례(2013다215676)와 계약기간 중 임대대인의 수선의무는 비용적인 측면에서 고려하여 수선책임을 부담해야 한다는 판례(94다34692)입니다.

1. 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 판단하는 기준?

가. 구 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에서 대항력의 요건으로 ‘사업자등록’을 규정한 취지 및 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 판단하는 기준?

==> 구 「상가건물 임대차보호법」(2013.6.7.법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조제1 항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법 으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 사업자등록을 통해 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가 에 따라 판단하여야 한다.

나. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차 보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 「상가건물 임대차보호법」의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증 금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없는지 여부(적극)/ 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아 니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치 하게 된 경우 에도 마찬가지로 적용되는지 여부?

==> 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이 라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 「상가 건물 임대차보호법」(2013.6.7.법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 「상가임대 차법」’이라 한다)의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임 대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도, 임차인은 구 「상가임 대차법」에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다【건물명도 : 대법원 2016. 6. 9 선고 2013다215676 판결】.

2. 임대인이 수선의무를 부담하는 범위?

가. 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손･장해의 정도?

==> 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용･수익에 필요한 상태를 유 지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차 인의 사용･수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용･수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.

나. 임대인의 수선의무면제특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우, 수선 의 무범위의 해석?

==> ‘[가]’항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하 게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대 파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해 석함이 상당하다(보증금등 : 대법원 1994. 12. 9 선고 94다34692 판결)

[출처] 대법원 판례, "사업자등록이 임대차를 공시하는 효력 기준 및 임대인의 수선의무"|