[역세권 재개발·재건축 투자해볼까] "용적률 상향 호재" 청량리역 주변등 13개 구역 관심을

[유영수(원장)]

[역세권 재개발·재건축 투자해볼까] "용적률 상향 호재" 청량리역 주변등 13개 구역 관심을

 

지하철과 경전철 역 인근의 재개발·재건축 구역은 앞으로 역 반경 거리에 따라 용적률을 300~500%까지 상향할 수 있게 된다. 신당동의 한 재개발 구역 전경.

역 반경 250m이내 용적률 500% 250∼500m이내 300%까지 허용

주택 연면적·일반분양 물량등 늘어 주변지역 투자가치 상승 기대 커져

'용적률 높아지는 역세권 재개발ㆍ재건축 구역에 투자해볼까.'

서울시가 역세권 주변 재개발ㆍ재건축구역에 대해 용적률을 높여주겠다는 방안을 발표하면서 지하철역 주변 구역의 투자가치 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 역세권 반경 500m이내에 위치한 구역은 용도지역 변경 등을 통해 용적률을 300~500%까지 높여 개발할 수 있는 길이 열렸기 때문이다.

용적률이 높아지면 그만큼 지을 수 있는 주택의 연면적이 늘어나고 이는 재개발ㆍ재건축 조합의 주수입원인 일반분양물량 증가에 따른 수익성 개선으로 이어진다.

서울시 각 구청과 닥터아파트에 따르면 현재 서울시내 사업을 추진중인 재건축ㆍ재개발 구역중 용적률을 높일 수 있는 역세권은 13곳인 것으로 나타났다.

◇역세권에 포함되면 어떤 혜택 주어지나= 서울시는 우선 지하철과 경전철ㆍ국철역의 반경 250m이내에 포함된 지역은 원칙적으로 용도지역을 준주거지역으로 상향해 용적률을 최대 500%까지 완화할 계획이다. 또 역에서 250~500m이내의 2차 역세권은 제3종 일반 주거지역으로 상향해 법정용적률 상한선인 300%까지 개발을 허용한다는 방침이다.

다만 역세권 지역이라도 도시자연공원구역과 자연경관지구, 최고고도지구 등과 접한 경우와 택지개발지구 등의 계획이 수립된 구역은 제외된다.

1차 역세권인 역 반경 250m이내 중 구역 면적이 10만㎡초과 대상지도 제외된다. 역세권 주변 대규모 지역을 고밀도로 개발하면 자칫 난개발로 이어질 수 있기 때문이다.

서울시의 한 관계자는 "역으로부터 250~500m 이내의 2차 역세권은 3종 일반주거지역으로 용도지역이 변경돼 면적 제한을 두지 않는다"며 "다만 개발이익 환수를 위해 늘어나는 용적률의 절반은 반드시 장기전세주택(시프트)로 지어서 서울시가 건축비 수준으로 매입할 계획"이라고 설명했다.

◇역세권에 포함된 재건축 구역은= 재건축 중에서는 동대문구 제기동 미주아파트와 장안동 405-6일대 단독주택 재건축 구역, 중랑 묵동 233 일대, 묵동 166번지 일대, 성북 장위2동 일대, 서대문구 북가좌동 340 일대, 동작구 사당동 129 일대가 역세권에 포함된다.

제기동 미주아파트는 전철1호선 청량리역 반경 500m이내에 일부가 편입돼 있는 상태이며 장안동 405 일대 단독주택 재건축 구역은 장안평역(5호선) 반경 500m이내에 모두 편입돼 있는 것으로 구청측은 판단하고 있다.

중랑구 묵동 233 일대의 경우 전체 면적이 1만9,000㎡규모로, 태릉 입구역(6호선) 500m이내에 모두 편입될 것으로 보인다.

또 묵동 166번지 일대 역시 구역 면적은 1만1,000㎡로 비교적 작지만 태릉입구역(6호선) 500m이내에 모두 포함돼 있는 상태다. 이밖에 ▦서대문구 북가좌동 340는 증산역(6호선) ▦동작구 사당동 129는 이수역(4호선) 500m범위에 일부 또는 전부가 포함될 것으로 예상된다.

특히 재건축 구역 중 일부만 2차 역세권(역 반경 500m 이내)에 포함되더라도 최소한 해당되는 면적은 용적률을 상향 대상이 될 수 있다는게 서울시의 설명이다.

◇도심 주변 재개발 구역 눈길끄네= 재개발 구역중 역세권의 혜택을 받을 것으로 예상되는 곳은 대부분 서울 도심 주변부에 몰려있다. 중구 신당2동의 신당9구역은 버티고개역(6호선) 반경 500m이내에 구역 전체가 포함된다. 또 성동구 마장2구역도 마장역(5호선)세권 구역 전체가 포함되고 면적도 3만3,000㎡로 비교적 큰 편이다. 동대문구 신설동 131 일대는 서울시의 주거환경정비기본계획상에는 재개발 구역에 포함됐지만 주거환경개선사업으로 변경됐다. 이에 따라 주민들의 의지가 사업추진의 주요 변수가 될 전망이다.

동대문구 신설동 89 일대는 면적이 2만1,000㎡로, 공공관리자제도 시범구역으로 지정된 곳이기도하다. 신설동역(1ㆍ2호선) 반경 500m에 포함된다. 일부는 1차 역세권, 나머지는 2차 역세권에 해당돼 용적률 상향 혜택을 모두 볼 수 있을 것으로 예상된다.

성북구 보문동 보문5구역과 안암동 안암3구역 역시 보문역(6호선) 반경 500m이내 2차 역세권의 혜택을 누릴 수 있는 곳들이다. 이밖에 강북구 미아동의 미아 16구역은 미아 삼거리역(4호선) 반경 500m이내에 구역의 일부분이 편입될 것이라는 게 관할구청의 판단이다.