안녕하세요 똑게남입니다 ^^
며칠전에 상가 물건 검색하다가 평택에 물건이 괜찮아 보여서 다녀왔습니다.
결론부터 말씀드리면 1회 더 유찰되면 한번 더고민해봐야지.. 정도 입니다
사실 집에서 손품팔고 머릿속으로 시뮬레이션 하면서 갔던 것 치곤
너무나 형편없이 진행한 임장으로 인해 자신감이 추락해버렸어요..ㅠㅠ
물건은 2018타경4121(1~20)입니다.
우미프라자 & 금강프라자 두 상가건물의 구분상가들이 매물로 나온 상태구요
저는 1층만 관심이 있어서 지상층은 제외했습니다
경기도 평택시 이충동 물건이구요.
위의 이미지는 경매정보지와 네이버 매물을 기준으로 손품을 팔아본 것입니다.
[장점]
1. 주변 배후세대가 2100세대 + @(도로 건너편에도 아파트가 많음)
2. 네이버 매물 검색시 공실이 많지 않아보였고, 로드뷰로 체크시에도 업종들이 꾸준해서 장사가 된다고 판단
3. 손품으로 판 결과 생각보다 평당 임대료가 높아 보였음
[단점]
1. 사진상 왼쪽 위에 금은방이 최근에 영업한 곳으로 보이는데 월세가 너무 낮은데 비해 매매가는 너무 높았음
- 뭔가 사정이 있어서 싸게 임차준거지 원래는 비싸게 받을 수 있는 곳인가.. 해서 부동산에 전화해서 물어봤으나, 그냥 그 가격에 올려달라고 해서 올려준거지 주변 가게들 임차료는 모른다고 함
- 죽어가는 상권이라서 그런거라면 좀 위험할 수도 있겠다는 생각
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이런 저런 생각을 안고, 평택으로 임장을 떠났습니다.
저의 목표는 아래와 같았습니다. (과거형... 목표는 원대하다..)
1. 관리실 방문해서 최대한 많은 정보를 캐자
2. 식당에서 점심 먹으면서 주변 상권에 대해 알아보자
3. 주변 1층 상가들 전체 돌면서 월세 파악해보자
4. 부동산 가서 평당 월세 및 매도수익률, 향후 미래가치 등 파악하기
5. 카페가서 커피 마시면서 또 상권 정보 캐내기
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포항에서 평택까지 대중교통으로 이동했습니다.. 이동시간만 대략 3시간 이상..ㅠㅠ
우선 금강프라자에 방문했는데,
우미, 금강, 이충(?)프라자 3개를 관리하는 업체는 하나고, 이충프라자 지하에 있다는 사실을 알았습니다.
관리실 방문하러 가려다가, 월세 파악이나 해보자는 마음으로 장사하는 가게에 들어갑니다.
"안녕하세요~ 사장님 죄송하지만 여기 월세가 얼만가요?"
-답해줄 수 없다며 "거절"
ㅠㅠ 뭐 그래도 첫 거절이니까.. 괜찮아 하고 관리실로 향했습니다.
관리실에 노크하고 들어갔는데 소장님 한분 계시는데 핵까칠..
이런저런 이야기하면서 정보 좀 여쭤볼랬는데 너무 까칠하고 짜증과 신경질로 인해 결국 미납 관리비와 평당 관리비만 물어보고 나왔습니다.
평당관리비 4,200원정도
미납관리비 1층의 경우는 대부분 미납관리비 없고, 제일 많이 밀린 곳이 3개월
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까칠한 소장님으로 인해 상처받았지만 이대로 물러설수는 없었습니다.
어차피 이 주변 가게 다 들어가서 월세 물어볼 계획이었으니까 괜찮아라고 마인드컨트롤 하면서
박카스라도 하나 사려고 약국으로 갑니다.
약국에서 박카스 사면서 월세 물어봤는데 또 바로 커트 당함..
약사님도 까칠하시더라구요. 또 상처..
그렇게 주변에 2군데 더 방문했는데 다 거절당해서
의욕이 확 떨어졌습니다..
그렇게 점심이나 때우자며 들어갔던 식당에서
젊은 사장님과 대화 나누다 겨우 상권에 대한 정보를 '조금' 얻을 수 있었습니다.
- 본인은 평당 10만원정도에 들어와있고, 주변 상권 대부분이 월세가 그정도에 형성되어 있다.
- 다만 요즘 공실도 좀 있는 편이고, 또 밥먹거나 돈쓰는 소비층들은 직장인들이 대부분이다.
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1층 상가 전체 다 돌아보겠다는 야심은 쓰레기통에 들어간지 오래..
결국 부동산으로 향했습니다.
A부동산
- 평당 월세는 10만정도에 형성되어 있으나 요즘은 9만원에도 잘 안나간다.
- 창업하려는 사람 자체가 없다.
- 8만원이면 임차인 맞출 수 있겠냐는 질문에도 당장은 어려울 것 같고, 싸게 받으면 장기적으로 반년 이상 보고 가져가면 되지 않겠냐고 말해주심
B부동산
- 요즘 공실이 많이 생기고 있다(A부동산과 같은 이야기)
- 금강프라자, 우미프라자에서 몇년전부터 분양 사무실 차려놓고 분양하려고 했는데도 안나가서 경매 나온 것 같다
- 지역민들이 크게 그쪽 상권에서 소비하는 것 같지 않다. 삼성이나 회사 직원들이 이 근처에 월세로 많이 들어와있는데 이 사람들 덕분에 요즘들어서 가게에 사람들이 좀 있지 그 이전에는 더 없었다
- 이 근처에 또 새로 프라자 상가 들어온다고, 거기서 기존에 있는 상가 사람들한테 그쪽으로 옮기면 어떠냐고 접근한다는 이야기가 돌고 있다
- 상가 매매 자체가 거의 없어서 어느정도 수익률로 거래된다는 말하기가 어렵다. 찾는 사람이 없다.
- 최근에 임차 들어왔던 금강프라자 금은방도 월세 100만원에 몇개월째 공실이다가 결국 싸게 임차 맞춘거다.
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[결론]
- 장사하시는 분들의 경계심이 많아서 월세 파악을 제대로 못함
- 부동산 의견은 좀 부정적
- 싸게 사서 싸게 월세 주면 나가긴 나가겠지만 시세 차익도 그렇고 크게 이득이 있을 것 같지는 않음
급하게 쓰느라 글이 좀 뒤죽박죽인 점 양해 부탁드립니다ㅠㅠ
주변 월세 시세 정확하게 많이 파악해와서 합리적인 입찰가를 산정하려 했는데 생각보다 쉽지 않더라구요.
뭐.. 사실 공부한다는 마음으로 다녀온 것과 낙찰 받겠다는 마음 반반이었지만 현재는 입찰하지 않는 쪽으로 기울었네요
그런 한편으로 왠지 이번 차에 여러 물건은 낙찰될거라는 생각이 들기도 합니다
추후에(한 서너달 후) 복기 임장 한번 가보려고 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
행복한 하루 보내세요 ^^
좋은 정보 감사합니다. 성투하시길 바라겠습니다.
이충동이 예전에는 송탄이였던것 같더라구요. 호재가 있어서 아파트분위기 좋은데 거기쪽 부동산 소장님들 대부분 불친절하더라고요. 상가는 그래도 생각보다 활성화 된 느낌을 받았어요. 앞주에 저도 임장 다녀와서 반가운 마음에 댓글답니다.
정말 좋은 경험 나눠주시는 분들이 많네요. 카페 가입 후 처음 읽었는데 간접경험이 팍팍 와닿습니다. 감사합니다
좋은 정보 감사합니다