* 경험담 * 상가 초보자가 상가 매입 시 주의해야 할 사항들 정리(feat. 직접 겪은 사례를 바탕으로)

[제이유(JU)]

안녕하세요. 행크게시판에 오랜만에 글 쓰는 제이유입니다.

오늘은 최근 제가 직접 겪은 사례를 통해 상가 초보자가 상가 매수 시 주의해야 할 사항들에 대해 정리해 보겠습니다.

© ihtesham94, 출처 Unsplash

요즘 저는 상가를 매수하기 위해 온갖 노력을 기울이고 있는데요.

매입 방법은 경매, 공매 뿐만아니라 일반매물 중 급매로 보이는 매물까지 검토하고 있습니다.

코로나19 때문에 상가 경공매가 쏟아질 것 같으면서도 아직까지 제가 사는 집 주변에는 많이 보이지가 않아

일반 매물 중 수익률 괜찮은 물건들을 하나씩 하나씩 검토하고 있습니다.

그러던 중 유난히 수익률이 높아 보이는 물건을 하나 찾았습니다. 무려 수익률이 8%가 넘는....

사실 네이버 부동산에 번듯이 올려져 있는 매물이 과연 진짜 급매일까 하는 생각이 들긴 했지만,

수익률 8%가 넘는 매물이라 그냥 두고 볼 수는 없었지요.

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그래서 일단 매물 담당 부동산에 전화를 걸어 보았습니다.

"여보세요~ OO 매물 보고 연락드렸는데요. 매매가 대비 수익률이 8%가 넘는 걸로 보이는데, 어떤 물건인지 브리핑 좀 부탁드립니다."

"네. 그 물건 현재 OO 업종 임차인이 영업 중에 있고요. 건물주 개인 사정으로 매물 내어 놓았습니다."

"보증금 OO원에 임대료 OO원(부가세 별도)으로 나와 있는데, 맞나요? 주변 시세보다 조금 비싼 느낌인데, 임차인이 임대료는 잘 내고 있나요?"

"네. 주인 말로는 연체없이 꼬박꼬박 잘 내고 있다고 합니다."

"업종 특성 상 코로나 때문에 임차인 영업이 타격을 좀 받았을 것 같은데, 임차인 영업 현황은 어떤가요?"

"코로나 때문에 대부분의 업종이 다 타격을 받고 있는데, 그래도 이 업종은 코로나 때문에 영업 제한 받는 업종은 아니라 영업상태가 나쁘진 않은가봐요. 그리고 저도 예전에 직접 해본 업종인데, 생각보다 매출이 잘 나와서 괜찮아요."

"네. 일단 알겠습니다."

첫 번째로 확인하고 싶었던 것은 상가의 수익률이 뻥튀기 되어 있는 것은 아닌지였습니다.

제가 아는 지인의 경우, 상가 매도를 위해 건물주와 부동산이 상호 협의하여 임대료를 올려서 매물로 내놓고 임차인에게 올린 임대료만큼 다시 현금으로 보전해 주고 있는 상황을 모른 채 상가를 매수하였다가 결국 매수 시 알고 있었던 임대료만큼 못 받게 된 사례가 있었기에 저도 이 임차인이 과연 영업을 잘 해서 임대료를 잘 내고 있을지가 궁금하였습니다.

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부동산에 처음 연락한 지 2주가 지난 뒤에 다시 연락해 보았습니다.

"안녕하세요. 혹시 지난 번 문의드렸던 그 매물 팔렸나요?"

"아직 안 팔렸습니다."

"수익률 좋고 급매인 것 같은데, 아직 안 팔렸네요. 문의는 많이 있었나요?"

"네. 문의는 많이 오는데, 아직 매수자가 붙지는 않았어요."

"그렇군요. 근데 임차인이 정말 영업 잘 하고 있나요? 아무래도 현재 시점에 임대료 부담이 쉽지 않아 보이는데..."

"네. 저도 직접 확인해 볼 수는 없지만, 건물주가 임대료는 꼬박꼬박 잘 낸다고 합니다."

"혹시 건물주가 상가 팔려고 내놓은 사실을 임차인이 알고 있나요?"

"아직 임차인에게 알리지는 않은 걸로 알고 있습니다."

"네. 알겠습니다."

사실 지난 2주 동안 해당 매물 인근에 있는 다른 상가 매물도 볼 겸 임장갔다가 위 상가에도 들러 임차인의 영업현황을 잠깐 살펴보았는데, 손님이 많아 보이진 않았답니다. 다만, 업종 특성상 예약제로 운영하니까 그런가보다 생각하고 돌아왔었지요.

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그리고 다시 1주일이 지난 뒤, 그 동안 찾아본 매물 중에 수익률이 이만한 매물은 눈씻고 찾아봐도 없었습니다.

그래서 일단 매수의사를 밝히면서 다시 부동산에 전화를 하였습니다(참고로 이 부동산은 물건지 인근에 있는 부동산이 아니어서 직접 찾아가진 못 했고 계속 전화 통화로만 대화를 진행하였습니다).

"안녕하세요. 제가 이 상가 매수할 의사가 있는데요. 대신 잔금 시 임차인과 새로운 2년 재계약을 하고 싶습니다. 그렇게도 가능할까요?"

"네. 그럼 건물주에게 확인해서 알려드리겠습니다."

잠시 후 부동산에서 다시 전화가 왔습니다.

"건물주가 임차인과 통화했는데, 임차인이 사장님께서 요청하신 대로 2년 재계약 하겠다고 합니다."

"네. 그럼 저도 계약 진행하겠습니다."

이렇게 저는 새로운 임대차 계약서 작성여부를 통해 마지막까지 임차인의 영업의지와 영업현황을 확인하고서 계약을 진행하기로 마음먹었지요.

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사실 임차인과 직접 통화하거나 찾아가서 물어보는 게 가장 빠르고 확실한 방법이지만, 임차인 본인이 영업하는 상가가 매물로 나와있다는 걸 모르고 있는 상황에서 임차인과의 직접적인 컨택을 시도하기가 민폐일 수도 있을 것 같아 부동산을 통해서만 내용을 확인하고 있었는데, 이제 임차인도 모든 상황을 알게 되었으니 마지막으로 임차인과 직접 통화를 시도해 보았습니다.

"안녕하세요. 저는 OO 상가 매수하려는 사람인데요. 요즘 코로나 때문에 영업이 많이 힘드시진 않나요?"

"네. 안그래도 어제 건물주로부터 상가 매매하신다는 말씀 전해 들었는데요. 사실 저도 영업이 쉽지 않아서 현재 다른 임차인 맞추려고 알아보고 있어요."

"네? 그게 무슨 말씀이신가요? 새로운 2년 임대차 계약도 진행하신다고 하여 계속 영업 하시려는 줄 알았는데요."

"저는 남은 계약기간에 대해서 계약서만 새로 쓰는 거라고 들었는데요."

"아.. 그런가요? 근데 권리금도 주고 들어오셨을텐데, 왜 갑자기 그만 하시려는 건가요?"

"권리금도 그리 많이 주지 않았고, 현재 상황에서 임대료와 관리비 내고 나면 저한테 남는 게 없어요. 오히려 새로운 임차인 나타날 때까지 문 닫아 놓는 게 제일 좋은 상황입니다."

"혹시 임대료가 많이 부담인가요?"

"임대료도 부담이지만, 관리비도 만만치 않네요. 현재 관리비도 2달 정도 밀린 상태인데, 영업은 계속 해야 하니 이번 달에는 관리비 납부 예정입니다."

"만약 임대료를 좀 낮춰드리면 영업을 계속할 의사는 있으신가요?"

"아니요. 저는 이 사업장에서는 그만 하려고 합니다."

정말 황당한 상황이 아닐 수 없었습니다. 지금까지 부동산을 통해 알고 있었던 상황과 전혀 다른 임차인의 영업 현황이었습니다.

그래서 결국 부동산에 다시 연락해서 이 계약 진행할 수 없다는 의사를 전달하였고, 수익률 좋은 급매 상가 매입에는 실패를 하고 말았습니다.

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상가 매수 시 주의사항

이러한 사례를 바탕으로 상가 매수를 위한 주의사항을 몇 가지 정리해 보면 다음과 같습니다.

1. 해당 상가에서 직접 사업을 할 것이 아니라면 임차인의 영업현황이 중요하므로, 사전에 임차인의 영업현황을 반드시 확인해야 합니다.

매수하려는 상가에서 직접 사업을 하려는 것이 아니라면 현재 임차인이 임대료를 감당할 수 있는지 수단과 방법을 가리지 않고 임차인의 영업현황을 확인해야 합니다. 저는 임차인의 사업장을 직접 방문하여 이용해 보기도 하고, 임차인과 직접 통화를 하여 영업현황을 확인하였습니다. 그 결과 임차인의 영업이 신통치 않아 매수를 포기하게 되었습니다.

2. 부동산중개사 말만 믿어서는 안 됩니다. 특히, 물건지 인근 부동산이 중개하는 물건이 아니라면 더욱 철저한 검증이 필요합니다.

앞서 언급하였지만 위 상가매물은 물건지 인근의 부동산중개소가 아닌 타 지역 중개소에서 중개하는 물건이었습니다. 그래서 그런지 중개사도 해당지역에 대해서도 잘 모르고 매물에 대해서도 잘 알고 있지 않은 느낌이었습니다(그런 느낌을 받으면서도 왜 저는 매수의사를 밝혔을까요? 이 또한 경험이 많지 않은 초보가 저지르게 되는 실수 중 하나인 것 같습니다). 결과적으로 매수결정을 하는 데 있어 중개사로부터 허위정보를 제공받아 자칫 잘못된 결과를 초래할 뻔 하였습니다.

3. 수익률이 말도 안 되게 높은데, 금방 팔리지 않고 있다면 무슨 이유가 있을 것이라 생각하고 신중히 접근해야 합니다.

사실 진짜 급매는 인터넷으로 공개되기 이전에 다 거래가 됩니다. 만약 인터넷에 매물이 등장하더라도 금방 거래될 가능성이 높습니다. 물론 코로나19로 인해 경기가 좋지 않아 부동산 거래가 원활하지 않을 수는 있겠지만, 이런 상황을 감안하더라도 진짜 가치가 있는 매물은 금방 사라집니다. 따라서, 초보자 입장에서 좋아보이는 물건이 있는데 금방 거래가 되지 않는다면 그 이유를 한 번 더 생각해 보고 접근하는 것이 좋을 것 같습니다.

4. 해당 상권 적정 임대료 시세를 파악하고 있어야 합니다.

당연한 얘기지만, 해당 상가가 속한 상권에서의 적정 임대료 시세를 파악하고 있어야만 광고에 나온 매물이 진짜 급매인지 아닌지 알 수 있습니다. 그러기 위해서는 최소 주변 다른 부동산중개소 2~3곳에 문의하여 조사를 해야 하는데, 특히 그 지역에서 오랫동안 영업하고 있는 부동산중개소에 물어보면 임대료 뿐만 아니라 해당 매물의 히스토리도 알 수 있습니다. 저도 10년 이상 영업 중인 부동산중개소 소장님을 통해 해당 매물의 임대료가 적정시세보다 높다는 사실 뿐만 아니라 임차인이 자주 바뀌었다는 사실, 그리고 임차인이 바뀔 때마다 건물주가 임대료를 조금씩 조금씩 인상하여 현재의 임대료가 책정되었다는 사실을 알게 되었습니다(그래서 그 가격에는 거래가 쉽게 되지 않을 것이라는 것을 알기에 물건지 주변 부동산중개소에서는 매물을 올리지 않은 것이라 합니다). 제가 직접 임차인과 통화를 해봐야겠다는 생각을 하게 된 계기가 이 부동산중개소 소장님의 말씀 때문이었답니다.

5. 항상 플랜B를 염두에 두어야 합니다.

상가 매입이 어렵고 위험하다고 생각하는 이유는 바로 공실 때문일 것입니다. 매수 시 세팅되어 있던 임차인이 금방 나갈 수도 있고요. 임차인이 계약만료 후 더 이상 영업을 하지 않을 수도 있지요. 그럴 경우, 해당 상가는 새로운 임차인이 나타날 때까지 공실이 되어 최초 목표한 수익률을 기대할 수 없게 됩니다. 이러한 이유로 상가가 주택(아파트)보다 어렵고 리스크가 크다고 할 수 있습니다. 따라서, 상가를 매수할 때에는 현 상태가 아닌 플랜B를 항상 염두에 두어야 합니다. 현재 임차인이 나간다면 어떤 업종을 넣을 수 있을지 아니면 내가 직접 사업을 할 것인지 등에 대해 미리 생각해 보고 최악의 상황이 발생할 경우 해결방안을 미리 예상해 본다면 리스크를 줄일 수 있습니다.

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최근 아파트를 비롯한 주택에 대한 부동산 규제 강화로 인해 저는 그 대안으로 상가에 관심을 갖게 되었는데,

상가라는 영역... 알아보면 알아볼수록 쉽지 않네요.

그런데 상가는 주택과는 또 다른 재미와 매력이 있는 것 같습니다.

저의 첫 상가 매입을 위한 도전은 계속될 것이며, 가성비 좋은 상가 매수 성공 소식도 조만간 알려드릴 수 있도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

© juank0522, 출처 Unsplash

원문은 아래 블로그에 있습니다.

https://blog.naver.com/danieloni/222259376923

[패스츄리]

자세한 사례글 너무 감사합니다
저도 빨리 실천하겠습니다

[불량악마]

좋은 내용입니다. 감사합니다.

[주식회사길메이트]

좋은 사례 공유해주셔서 감사합니다

[미카엘대천사]

좋은내용 감사합니다.

[가라몬]

글을 아주 잘 쓰시네요.
생동감이 느껴졌어요.
작가하셔도....

[happymom]

자세한 내용 감사합니다~

[드래곤혜윰]

상가는 이런 일들이 있군요.
처음 알았습니다.
좋은 정보 감사합니다.

[화곡맨]

감사합니다

[bboges]

저도 작은상가를 정리하려고 했는데 고민이 되네요~

[쉐어1006]

상가에 대한 정보와 부동산 중개사에 대한 정보 감사합니다

[대가부자]

잘 배우고 도움이 많이 된것 같아서 감사합니다~^^

[골든타임!!]

도움되었습니다, 감사합니다 .

[아자차카카]

저의 목표는 상가인데 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.

[OV정가]

좋은 글 감사합니다. 상가투자시 마음에 새겨야겠네요...

[리치탑]

상가에 관심 있는 입장에서 제이유 님의 글을 매우 유용하게 잘 보았습니다. 감사합니다.

[베이시스]

감사하게 잘 보았어요

[3년, 해보겠습니다.]

우와...이런 이슈가 있을 수 있네요.
상가가 수익률이 더 큰 만큼 그에 수반되는 리스크도 잘 살펴봐야겠습니다.
공유해주셔서 감사해요!

[브라이언덕]

좋은 정보 감사합니다~

[1003]

좋은 내용입니다. 감사합니다.

[별콩해콩]

감사합니다~!

[대전김동수]

좋은글 좋은정보 감사합니다!! 새겨 들어야겠네요

[눈정]

좋은 정보 감사합니다. 많은 도움이 됩니다.

[마음을비우자]

좋은 얘기 감사합니다
역시 글을 많이 읽으니 많이 알게되는거 같네요
감사합니다

[아장아장경매초보]

유익한 내용이네요

[아름다운인생]

상가 매입에 중점을 두고 있는데
상가수익률 뻥뛰기 및 실제 임장가서 임대인 만나 확인 해야겠어요.

[쪼아앙]

좋은정보 감사합니다 ^^ 초보는 잘 확인해보고 계약해야겠네요 !!부동산말만 들지말아라 명심해야겠습니다

[민이짱]

좋은 정보 감사합니다
이제 막 시작해보려하는 초보자인데 이런 글을 읽고 한걸음 내딛을수 있을거 같습니다
감사합니다.

[달콤한 인생 282]

먼 훗날의 일이겠지만 상가 초보자의 주의사항 잘 읽었습니다. 작정하고 짜고 치면 정말 속아넘어갈 수 있는 부분...흐음... 유념하겠습니다. 좋은글 고맙습니다 🙏

[소피99]

상가투자 요즘 공부하고있는데 좋은 정보감사합니다! 부동산말만 믿지말고 신중하게 조사하겠습니다!

[감자튀김a]

좋은 정보 감사합니다. 도움 많이 됩니다!