임대보증 의무화 앞두고 '깡통전세' 주의보

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임대보증 의무화 앞두고 '깡통전세' 주의보

아시아경제|김동표|입력2021.08.02 11:05|수정2021.08.02 11:05

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  지난달 29일 오후 서울 남산에서 바라본 도심 아파트 모습 ＜사진=연합뉴스＞

  주택 임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입 전면 의무화를 앞둔 가운데 전세금이 시세를 넘는 ‘깡통전세’가 늘며 보험 사각지대에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 부채비율이 높은 임대인들이 전세를 월세로 전환하면서 전세난 악순환이 심화될 수 있다는 평가다.

  2일 국토교통부와 국회 등에 따르면 오는 18일부터 모든 등록 임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입이 의무화된다. 임대사업자가 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 경우를 대비한 세입자 보호용 안전장치다. 이날 이후 계약을 갱신하면서 임대보증금 보증에 가입하지 못하면 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다. 다만 주택 가격이 임대보증금과 담보권 설정 금액을 합한 금액보다 적어 부채비율이 100% 이상인 경우 등에는 보증 가입이 되지 않는다. 깡통전세의 경우 보증보험 가입 사각지대가 될 수 있는 셈이다.

  문제는 전국의 전세난 속에서 깡통전세가 늘어나고 있다는 점이다. 지난달 수도권 아파트 평균 전세가격은 4억 3381만 원, 6대 광역시는 2억 4257만 원으로 지난해 7월 대비 각각 9645만원, 3792만원씩 올랐다. 전국 단위로도 지난해 7월(2억 5554만 원)과 올해 7월(3억 1833만 원) 사이 6239만 원 올랐다.

  일부 지역에선 매맷값보다 비싸게 전세를 놓는 ‘마이너스 갭투자’까지 속출하고 있어 깡통전세에 대한 우려가 확산하고 있다. 최근 3개월새 전국에서 갭투자가 성행했던 상위 3개 도시에서는 모두 마이너스 갭투자 정황이 포착됐다. 경남 김해시 부곡동 A아파트 80㎡(전용면적)는 지난달 25일 1억5500만원에 전세거래가 이뤄졌다. 이튿날 같은 면적 매매계약이 이뤄졌는데 금액은 1억4700만원으로 전셋값보다 800만원 저렴했다. 경기도 평택시 진위면 B아파트 59㎡는 매매가(1억2000만원·7월 8일)와 전세가(1억2500만원·7월 22일)가 500만원 차이가 났다. 충남 아산시 배방읍 C아파트 84㎡는 매매·전세가 격차가 꾸준히 줄어들더니 지난달 2억2000만원에 수렴됐다.

  전세대란 속 임차인은 깡통전세의 위험을 떠안아야 하고, 임대사업자는 자칫하다간 전과자가 될 수도 있는 상황이다. 부채비율이 높은 임대사업자가 보증보험에 가입하려면 결국 기존 부채를 갚거나 보증금을 낮춰야 한다. 부동산업계 관계자는 "보증금 조절이 어려운 다주택 임대인들 사이에선 전세를 반전세나 월세로 전환하려는 움직임이 나타날 수 있다"며 "이는 전세매물의 감소로 이어져 전세난을 심화하는 악순환이 될 수 있다"고 말했다.