[왕비재테크 빌딩분석] 강남 꼬마빌딩.선릉역 초역세권 삼성동 빌딩

[멋진성공]

저희 집에서 길건너 선릉공원으로 산책 가다 보면

참 좋은 위치에도, 전층이 공실이라 늘 궁금했던 건물이 있어요.

왕비재테크에서 꼬마빌딩반 수업을 듣고나니

온통 강남의 건물, 꼬마빌딩, 그리고 업종에만 관심이 가고 있어요~

다들 비슷한 경험 하고 계시죠? ㅎ

현재 매물로 나오지는 않았지만 작년 말 거래된 이력이 있고

선릉역 초역세권에,

GBC, 영동대로 지하 복합개발 호재가 있는 삼성동 

이 삼성동 꼬마빌딩을 분석해 보겠습니다!!!

1. 위치 

강남구 삼성동 소재

테헤란로 이면에 있고요

지하철 2호선, 수인분당선 선릉역 도보 2분 거리로,

10번 출구 나와  바로 보이는 스타벅스 리저브 매장 앞에서 좌회전 하시면 금방입니다.

선정릉역~선릉역 사이 선릉.정릉공원이 있고요, 공원 경계를 따라 빌딩들이 줄지어 있는데 공원부터 테헤란로(사진상 공원의 남쪽부터 2호선 라인)까지는 분석 물건지와 같은 업무빌딩들이, 공원부터 삼성중앙역(사진상 공원의 오른편) 까지는 단독주택들이 있어요.

선릉역 초역세권 빌딩입니다. 테헤란로로 진입은 30초!!! 코너에 위치해 있어요

2. 삼성동 빌딩 주변 모습

으리으리 위용 넘치는 테헤란로에서 이면으로 들어오시면

이렇게 작은 꼬마빌딩들이 있는데요.

분석 물건지에서 선.정릉 공원 방향으로

공원 경계를 따라 빌딩들이 쭉 줄지어 있고요,

1층에는 한정식집, 일식집, 추어탕집, 이쁜 카페 등

맛집들이 속속 들어차 있습니다.

평일엔 이 주변 직장인 분들로,

주말엔 공원 산책 & 맛집 데이트 하시는 분들로 가득가득 하답니다. 

선릉. 정릉 공원 입구는  이런 모습이고요.

막간의 역사문화탐방. ㅎㅎ

아래 링크에서 자세히 봐주셔요~

http://royaltombs.cha.go.kr/html/HtmlPage.do?pg=/new/html/portal_01_08_01.jsp&mn=RT_01_08 

서울 선릉과 정릉

입장료 1,000원, 강남구민은 할인 적용 500원.  ㅎ

점심 식사 후 산책하시는 직장인분들이 엄청 많답니다.

공원 앞 카페도 항상 북적북적.

3. 분석 물건 - 삼성동 빌딩 현황

1) 건물 외관

초역세권 빌딩이지만,

테헤란로 이면 꼬마빌딩 들은 신축하지 않은 경우 대부분 이런 모습입니다.

대지면적 177.7㎡ (53.7평)

코너에 위치해 있고요.

건물 앞 차가 서있는 쪽 넓은 도로는 폭 12m 이고

좁은 도로는 폭 4m의 일방통행 길이에요.

1, 2층 모두 식당이 있었는데요

현재는 공실로, 아마도 빌딩이 매각되며 소유주분이 명도 하신 것 같아요.

건물 출입구를 아예 들어가지 못하도록 열쇠로 막아놨더라고요.

그런데 1층에 임차인이 들어올건지, 공사가 막 진행될 듯 한데요?

변화가 생기면 공유드릴게요~~

이 도로를 따라 30초만 나가면 테헤란로 진입 입니다.

2) 토지이용계획확인원

일반상업지 이고요.

일반상업지는 서울시 도시계획 조례에 따라

건폐율 60%, 용적률 800% 이하의 제한을 받습니다.

해당 조례는 여기서 확인하세요~

https://www.law.go.kr/ordinSc.do?menuId=3&subMenuId=27&tabMenuId=139&query=%EC%A1%B0%EB%A1%80#J54:0

3) 토지거래허가구역

강남구 '삼성동'은 토지거래허가구역으로 지정된 곳이라,

'부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라

건물주가 실사용(직접 영업) 해야 구청장의 토지거래 허가를 받을 수 있고,

이 허가를 먼저 받고 난 후 매매계약을 체결해야 하는 요건이 있으니, 참고하세요.

4) 공시지가

2021년 기준 평당 8,068만원 이네요.

전년도 대비 평당 1,126만원 올랐고요~

그래프로 봐도, 공시지가만도 이렇게 가파른 상승세를 보이는데,

실제 거래된 가격의 변천은 안 봐도 비디오겠어요~

5) 건축물대장

1984년에 지어진 건물로

지하 1층~지상 4층 총 5개층 이고요 엘레베이터는 없습니다.

사진에서 보시듯 건물이 위로 갈수록 좁아지거나 돌출된 층 없이,

전 층이 102.72㎡ (약 31평)으로 동일한 면적이고 

대지 약 53평중 건평 31평으로 58%,

아까 일반상업지는 건폐율 60% 이내라고 했으니, 맞네요.

빌딩 앞에 주차 1대 가능하고요

4층은 주택이었다가 2003년에 사무실로 용도변경 되었고

주택분 없는 올근생 (근린생활시설) 입니다.

6) 등기부등본

크... 이쯤에서 궁금해지죠.

여기 주인은 누굴까, 몇 살일까, 어디에 살까,

얼마에 샀고 대출은 얼마나 받았을까?

이 모든 걸 해결해주는 게 바로 등기부등본입니다.

그런데 개인정보가 한가득이라

캡쳐하긴 조심스러워 글로 써 보자면,

1996년 상속으로

4명(피상속인의 사망으로 배우자와 자녀 3)이 공동소유하고 있었고

이걸 2020년 11월에 130억에 매도 하셨네요.

(상속받는 건물이란 바로 이런 것??)

53평에 매매가 130억.

평당 2억 4200만원!!!!

이 건물을 매수하며 받은 대출만 해도

등기부등본상 은행 근저당권 설정액이 148억 8000만원이니

124억의 대출을 받으셨나봐요.

앗, 그렇다면

130억 건물 매수에 대출 124억, 내 돈 6억 주고

이 선릉역 초~~~~~역세권 건물을 산다고요?? 

삼성동 꼬마빌딩을 단 6억에 매수한다고요??? 헐...

그래서 이 빌딩을 매수한 사람이 누구일까?

아이고, 그렇죠

개인은 아니고 한 법무법인이 매수했군요...

소속 변호사가 20명도 넘는 큰 로펌이네요... 우와.

어, 잠깐만요....

이 토지거래허가구역인 삼성동 이 건물을 법무법인이 매수했다...?

아까 1층 인테리어 하려는지 공사 준비중이었는데?

혹시 이 자리에 변호사 사무실이 들어오려나요.

아니면 윗층은 변호사 사무실로 쓰고(소유주의 실사용 요건)

1층은 임대를 놓았을 수도 있고요.

아주아주 궁금해지는 대목입니다.

(왕비재테크에서 공부하면서

'엉덩이 밑에 깔지 말라'는 왕비님의 대원칙을 따르려

전세보증금을 빼 반전세로, 다시 월세로 살게 되었는데,

더 좋은 점은 이제 강남이 제 집이라는 점입니다.

"강남에 사는 가장 빠른 방법?

그냥 월세 살면 된다!")

집 앞이 강남이라 ㅎ 수시로 이 빌딩소식 전해드리겠습니다.

여튼 결론은,

대출만 많이 받을 수 있다면 

이런 삼성동 초역세권 건물도

내 돈 10억도 안 들이고 살 수 있구나.

띠로리~ 많이 배워갑니다.

4. 개발호재

테헤란로로 많은 플랫폼 기반 IT 기업들이 속속 본사를 옮기고 있고요

테헤란로에 접한 빌딩들도 평당 7억원에 거래가 되고 있다고 해요.

테헤란로의 끝이 바로 삼성역

삼성역과 봉은사역 사이 무역대로, 이곳에 영동대로 지하 복합개발이 이뤄질 예정이고요.

서울시의 플랜을 여기서 확인해보세요~

http://sid.seoul.go.kr/front/kr/pageView.do?page=/developPlan/youngdongLoad03 

국제교류복합지구

삼성~동탄, KTX, GTX, 위례~신사선까지 

1일 63만명이 이용하는 교통허브,

4만명의 일자리 창출까지

어마어마한 영동대로 지하 복합개발 호재.

GBC까지 들어오면 엄청난 유동인구가 생겨날 거고요.

눈에 보이지 않지만,

삼성동은 지금 용광로처럼 들끓는 중이라고 해야할까요?

이 삼성동 빌딩이 영동대로와 얼마나 가까운지

그림으로 보시면 이해가 팍!!! 되실 거에요.

5. 결론

인근 거래사례를 봐도

이 선릉역 삼성동 빌딩은

2020년 11월 기준 2억 4200만원이면 시세대로 매수하신 것 같아요.

현재 주변 비슷한 입지의 매물이 많지 않아 비교하긴 어렵지만,

당장 2018년 4월에 평당 1억원에 거래되었던 것만 봐도

3년이 채 되지 않아 2배 이상 폭등했다는 사실!!! 

우리가 이제 아파트가 아닌 상가, 꼬마빌딩에 관심가져야 하는 이유입니다.

최근 아파트가 아무리 올랐다해도

주택 오르는 것에 비할 바 없이 상가 가격은 오르는 데다,

특히 6/1 양도세제 개편으로

다주택자의 경우 10억 차익에 양도세 7.5억 내는 걸 감안하면

주택보다 꼬마빌딩이 세금 면에서 매우 유리하고요.

내 건물 하나만 잘 지켜내도,

해마다 오르는 공시지가 덕에

추가로 대출을 빼고 빼고 하다보면

내 자본금 하나도 안 들이고 건물을 매수한 꼴이 되겠지요.

"아파트~아파트~ 만 하지 말고

 꼬마빌딩으로 인생 바꾸자"

"5년 안에 월급쟁이 탈출하고

 10년 안에 건물주 되기 프로젝트"

왕비재테크 에서 그 기막힌 꿈을 실현해갑니다.

▶ 더 읽을거리

신분당선 호재가 있는 논현동 빌딩 (by 해랑님)

https://cafe.daum.net/dgbudongsantech/IaBP/12653

Daum 카페

#왕비재테크 #부자엄마투자수업 #부동산투자 #부동산강의 #강의추천 #꼬마빌딩 #강남빌딩

#선릉역 #선정릉역 #삼성동빌딩 #영동대로지하복합개발 #GBC #연예인빌딩 #토지거래허가구역

[o해랑o]

우왕~~~~~멋진성공님 정성 가득한 빌딩 분석글 감사드립니다 음성지원까지 되어요~~~
삼성역 인근, 일반 상업지의 빌딩을 6억에 살 수 있는 방법이 있다니,
논현동 보다 더 빨리 올랐을 것 같은 삼성동이 '3년'에 2배 폭등한 건 토지거래허가구역이라서 그런 것 같고 만약 허가구역 풀리면 더 크게 오를 게 당연하겠어요
저희 부모님은 죽을 때 받을 수 종신보험을 가입하셔서 매달 몇십만원씩 내시지만...(인플레이션 고려하면 정말 작은 금액인데 ㅠㅠ)
저는 아이에게 상속해줄 건물을 위해 이자가 몇백만원이 되더라고 감당하고 싶습니다!!! 그것이 먼훗날 제 아이의 아이의 미래까지 바꿀 수 있을 거란 희망으로요!!! 10년 안에 건물주 되기 프로젝트로 꼬마빌딩 건물주가 되기 위해 오늘도 화이팅이요!!!

[수다]

좋은 정보 감사드립니다

[흥부]

멋진성공님 감사해요 해랑님글에 이어 빌딩분석에 정석글을 접하다니 감동과 존경의 쓰나미가 밀려옵니당 왕카에서 배우신 실력이시죠 제자분의 실력이 이 정도이신데 스승이신 왕비님은 어느정도실까 가늠이안됩니다 ^^
왕카 엄지척 대출받아 건물주되기 프로젝트 + 내아이에게 건물물려주기 저도 꼭 이루고싶어요
아근데 대출은 아무나 못받잖아요 흑 왕비재테크와 함께해야만하는 이유가 분명해집니다
멋진성공님 멋진 분석글 감사합니당

[나는빌딩주]

멋진성공님 삼성동 빌딩 분석 넘 잘봤습니다👍
삼성동 상업지가 작년에 평당 2억 4,200만원이었군요~ 대출 금액과 6억으로 삼성동이 가능하다니 놀랍습니다~!
강남구민이시니 주변 주변상권도 파악할 수 있고, 강남에 살아야하는 이유네요ㅎ
왕비님께 왕카에서 배울 수 있어 감사합니다!!

[구름당근]

삼성동 초역세권 빌딩 2020년 11월에 2억 4200만원.
지금은 더 폭등했네요. 지금 보니 싸보여요ㅠㅠㅠ
상업지의 빌딩 대출 끼고 무려 6억원이면 살 수 있는 거였다니...
이렇게 부자들은 6억원으로 집 안사고 강남의 빌딩을 사는거군요..
가지고만 있어도 추후에 100억이 1000억이 되겠지요? ㅜ
부럽다 부럽다 하지 않고 왕비재테크에서 배워서 10년안에 건물주 프로젝트 꼭 달성하겠습니다.
건물 제대로 알려주는 왕비재테크 덕분에 글이 더 이해가 쏙쏙 되었습니당
감사합니다.^^

[럭키하늘]

아파트가 아닌 빌딩에 투자해야함을 다시한번 뼈저리게 느낍니다.
방법을 찾다보면 답이 나올수 있음을 이 건물을 통해 절실히 느껴지네요.
물건분석의 FM을 보여주셔서 감사합니다.
이를 기반으로 만개의 물건을 보고 안목을 키우는 그날까지
열공발공 더 하도록 하겠습니다.
굿모닝인 이 아침부터 방심말라고 상기시켜주셔서 감사합니다. 멋진성공님 ^^

[정품 꽃소금]

아파트 가격을 생각하면 수긍이 가는 제 모습을 발견합니다.
농수산물 경매시장에 가면 만날 수 있는 생물 가격마냥 하루하루 달라지는 시장을 보면서 정신 다잡고 갑니다.
공유시켜 주셔서 감사합니다^^

[태백21]

빌딩 분석글이 참 인상적입니다.
참 많은 공부 되었습니다 멋진성공님~ 감사합니다~

[레버리치]

잘 보았습니다~

[J.D록펠러]

위내시경하고 나와 정신못차리고 있었는데 멋진성공님 빌딩분석 글보면서 삼성역 인근 일반상업지빌딩을 6억에 산 사례를 보고 정신이 번쩍 들었네요~
토지거래허가구역으로 묶여있어서 화산속 마그마가 들끓는것 같은 지금이지만 풀리면 폭발하는건 시간문제내요.
저도 해랑님 말처럼 제 아이에게 상속해줄 건물을 몇백의 이자라도 감당하고 싶고 감당해야만하는 사실이 명백합니다.
만개의 건물을 보고 안목을 키우는것부터 !! 열공 발공하겠습니다. .멋진성공님 글 너무 감사해요 🙏🏻

[왕비]

이미 전문가셨어요
넘 휼륭하세요

[왕비]

누군가는 스르륵 내려보겠지만
이 글 하나 올리기위해 들어간 정성과시간
스스로의 값진 거름이되어

공부하는 초보도
전문가를 꿈꾸는당신도
건물주가 되시려는
왕비재테크 드림워커님들께
귀한 정보 재능공유 감사드립니다

[왕비]

이제 건물주 당신 차례입니다

[펜트하우스]

너무 잘 써주셔서 같이 건물 주변도 돌아보며 건물 앞에 서서 듣는 설명 처럼 생생하게 느껴집니다. 멋진 분석기 써주셔서 감사합니다. 다시 한번 열공 해야겠다고 다짐합니다~~~ 멋진성공님 따라 시티투어 같이 할 생각에 행복하고 두근거립니다. 잘 부탁드립니다~~

[건물백개]

분석글 너무 좋습니다.^^
이 글 보면서 '아~~ 이렇게 하는구나' 하면서 배우고 갑니다.
감사합니다.

[여의주]

와우
촘촘한 분석~~ 멋탐정 다우십니다
우리들만 알고 싶은 비밀이지만 팩트!
다빌딩자가 꼭 되어야 하는 이유 만가지입니다
분석 잘 봤습니다 ~~^^

[우아한 부자]

띠로리~~ 역시 건물은 이렇게 투자하는것이군요
분석글 잘봤습니다 많이 배우고 갑니다
강남 사는 이유, 너무 확실합니다
감사합니다^^

[할수있다!!아자~]

와우~자세한 설명 감사합니다 공부하는데 많은 도움이 됐습니다^^

[행복한루나]

멋진성공님 귀한글 감사합니다. 부동산 초보 입장에서 알면알수록 신세계네요~ 앞으로 어떻게 건물공부를 해야하는지도 알게 되었습니다. 감사합니다. ^^

[감사문]

건물 분석하는 방법 제대로 배워갑니다! 건물볼 때 어떤 걸 어떻게 봐야할지 조금은 감이 오네요. 시간 오래걸리셨을텐데 이렇게 글 작성해주셔서 감사합니다!

[여초]

삼성동 빌딩 정말 잘보았습니다.
세심하게 잘 분석해주셔서 여러가지로 배우게 되네요~감사드립니다~~열심 공부해야겟네요~

[만두엄마5]

크흐 엄청 자세히.적어주셔서 감사해요! 재밌게 공부했습니다!

[다건맘]

상세한 분석, 과거와 현재의 가격,등기부등본 분석까지 완전 감사합니다. 열공하는 당신~~ 멋져요^^

[행운의요정]

👍 👍 👍 👍
이렇게 멋있기 있기 없기
이 글 적으시면서 얼마나 공들여적으셨을지 짐작갑니다.
좋은 자료 나눔해주셔서 감사합니다 🙏

[쑤웅]

1. 위치
2. 주변
3. 물건분석
4. 개발호재
5. 결론

건물을 볼 때 따져볼 것들이 무엇이며, 무엇을 읽어내야하는지
사용설명서를 보는 듯한 느낌?

마치 선릉역 주변 삼성동 투어를 다녀온 듯이 생생한 느낌이 들면서
멋진성공님의 목소리가 들리는 것 같기도 합니다 ^^

생생한 빌딩발품기 너무너무 감사합니다 !!!

[2프로]

멋진성공님 너무 잘 읽었습니다. 글을 다 읽고 난 후 저도 모르게 제 이마를 탁! 치면서, 공부는 이렇게 하는거구나! 라는 사실을 깨달았습니다. 정성스럽게 작성해주신 발공 후기로 수많은 사람들이 공부할 수 있는 기회를 주셨으니 복 많이 받으실거에요. 감사합니다.

[고도쌤]

상세한 분석글 잘 봤습니다.
매수인까지 확인하셨다니 대단!!
대출 능력자네요

[레버리치]

멋진성공 님의 내공이 느껴지는 진수가 담긴 글 입니다. 실바에서 옛글 링크를 안올려주셨으면 이 귀한글을 놓칠뻔했네요. 어마어마하네요 저 대출량
너무 부럽습니다 저 단체

[리치.]

정말 잘 읽었습니다 성공님~!! 이해가 쏙쏙 됩니다~ 실전반의 힘입니다.. 감사합니다 ^^

[베리타스.]

어마어마하네요 대출만 잘 받을 수 있다면 6억으로 초역세권 삼성동 건물을 살 수 있다니
정말 대출 잘 받는 게 능력이에요

[여윳돈10억만들기]

예전에 읽고서 제가 댓글도 안 달었더군요 ㅠㅠ 멋진성공님(아틀란티스님)의 꼼꼼하신 분석글 잘 읽었습니다. 늘 잘 배우고 있다는 말씀을 드리고 있지만 저는 이런 글을 언제쯤 작성할 수 있을런지...요원하게 느껴지지만 열심히 배우고 또 질문도 많이 드리겠습니다. ^^ 항상 친절하게 잘 가르쳐주셔서 감사드려요. 잘 읽고 잘 배우고 갑니다.

[아틀란티스]

아잉 ♡
실전반 마치시면 바로!!!! 되십니다^^