<상식> 주택 상가 등 매매/임대차계약시 주의사항

[창익(최종철,서울)]

부동산 관련 매매계약, 임대차계약, 상가임대차 등 생활에 필요한 주의사항을 올립니다. 좋은 정보되길 바랍니다.

부동산 매매계약

1. 부동산 매매의 개요

□ 부동산 매매

매매계약은 부동산의 이전과 그에 대한 대금의 지급에 대한 의사합치만 있으면 성립   당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약

부동산 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등을 거래계약의 60일 이내에 매매 대상 부동산 소재지의 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 하고  거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고 할 경우 과태료에 처한다.

□ 매매 당사자

매도인의 의무는 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 할 의무 부담과 점유를 이전하고 소유권 이전등기를 하여야 한다.

매수인의 의무는 매도인의 재산권 이전의무와 매수인의 대금지급 의무는 동시이행의 관계이다

당사자 일방은 계약 이행전에 계약금액의 배액을 상환하여 매매계약 해제할 수 있고 당사자 사이에 다른 특약이 없는 한 계약금은 계약해제에 따른 손해배상으로 추정한다.

□ 계약체결의 해제

매수자가 매매계약 체결을 결심한 동기가 있었고 동기에 착오가 있었던 경우, 매매계약 체결 당시 매매계약 체결의 동기를 상대방에게 알리고 동기가 성취되지 않을 경우 매매계약을 해제하겠다고 합의가 있었던 경우에는 착오를 이유로 계약을 해제 가능

- 인접한 토지의 매매를 전제로 계약체결에 합의 후 매매가 성사되지 않는 경우 등

□ 매도시 필수서류

매도용 인감증명서- 매수인 인적사항(성명,주민번호,주소) 기재  1통(본인 발급)

일반 인감증명서 - 1통 (본인발급)

주민등록초본(전 주소시 내역 첨부)

등기권리증(분실 경우 본인의 우무인으로 확인)

인감도장. 신분증(사진부착 된 증명서)

* 인간증명은 필히 매도자 본인으로 발급하되 대리인 발급시에는 대리인에 대한 인적사항이 별도로 필요함.

2. 매도인의 담보책임

□ 매도인의 담보책임

매매를 비롯한 유상계약에서 권리에 흠결이 있거나 또는 권리의 객체인 물건에 하자가 있는 경우 매도인이 부담하게 되는 책임

매도인은 대금이 감액되거나 손해를 배상하거나 완전한 물건을 급부하거나 또는 계약이 해제되는 책임을 부담

매도인의 담보책임은 매도인에게 귀책사유가 있는지 여부를 불문하고 부담하여야 하는 책임이고, 매수인이 거래대상 목적물의 하자를 알고 거래한 경우 손해배상 청구권 제한

□ 권리의 하자에 대한 담보책임

ⓐ전부 타인의 권리의 매매

타인의 권리도 매매의 목적으로 할 수 있으나, 매도인은 타인의 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 할 의무를 부담한다.

ⓑ일부 타인의 권리의 매매

매매대상의 일부가 타인의 소유에 속한 경우 매매목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속하여 매도인이 그 부분의 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 매도인은 그에 대하여 담보책임을 부담.

ⓒ목적물의 수량부족, 일부멸실의 경우

매매대상 토지를 일정 금액에 매입하였는데 실측한 결과 면적이 부족하거나 건물 일부가 멸실된 경우 매도인은 그에 대하여 일정한 담보책임을 부담

ⓓ제한물권이 있는 경우

부동산을 매입하였는데 그 부동산에 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권 또는 대항력을 갖춘 임대차가 설정되어 있어 매수인이 해당 물건을 사용하지 못하는 경우 매매목적물에 제한물권이 있는 경우 매도인은 일정한 담보책임을 부담

ⓔ저당권, 전세권이 행사된 경우

저당권이 설정된 건물을 매수하였는데, 그 후 저당권의 실행으로 타인에게 경락이 되고 그로 인해 매수인이 건물의 소유권을 잃었을 경우 매매 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 또는 취득한 소유권을 잃게 되는 때 매도인은 담보책임을 부담

 * 매수인이 계약 당시 저당권, 전세권이 설정된 사실을 알았는지 여부와 상관없이 계약을 해제할 수 있고, 손해배상을 청구할 수 있다.

ⓕ물건에 하자가 있는 경우

건물을 매입하였는데 지붕에 구멍이 있다거나 건물에 균열이 있는 등 물질적이 결함이 있고, 이러한 하자로 인하여 매매의 목적을 달성할 수 없는 경우 손해배상만을 청구가능

매수인이 매매 목적물에 하자가 있는 사실을 알았거나 과실로 인하여 하자 있는 사실을 알지 못한 경우에는 매도인에 대하여 담보책임을 주장할 수 없다. 이러한 권리는 매수인이 목적물에 하자가 있는 사실을 안 날로부터 6월 이내에 행사하여야 한다. 

주택 임대차

1. 주택임대차계약의 개요

□ 주택임대차보호법의 적용범위

주택임대차보호법은 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. 주택의 대지 및 등기하지 아니한 전세계약에도 주택 임대차 보호법이 적용된다.

□ 임대차 기간

임대차 계약기간의 정함이 없거나 또는 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보며 계약기간이 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계는 존속한다.

□ 임대차계약의 갱신

임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경이 없으면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

□ 임차권 등기명령

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는  지방법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 주택임대차 보호법에 정한 대항력 및 우선변제권을 취득한다.

□ 임차계약의 종료에 따른 임차주택의 명도

임대차계약이 종료된 이후에도 임차주택을 명도하지 않는 경우 임차인의 동의 없이 임차인의 주택에 들어가 임의로 임차인의 살림도구를 제거하며 퇴거를 요청하는 경우 임대인은 형사상 주거침입죄에 해당되므로 ‘임차인은 임대인에게 임차주택을 명도하라’라는 주택명도소송 제기하고 승소확정판결을 받은 후 집행관을 통하여 임차인을 강제로 퇴거시키는 절차실행.

2. 주택임대권의 대항력

□ 주택임차권의 대항력

주택 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때그 익 일로부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다.

같은 주택에 대하여 주택 임대차 보호법에 의한 임차권의 대항력 요건(주택의 인도와 주민등록)과 제3자의 전세권이나 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우 전세권이나 저당권 등기가 우선하며 대항력을 유지하기 위해서는 계속 주민등록이 유지되어야 한다.

□ 대항력의 내용

임차주택의 양수인이나 기타 상속, 경매 등으로 임대할 권리를 승계한 자는 기존 임차인에 대하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

임차주택의 양수인 등은 기존 임대차계약을 그대로 승계하고 임차인에 대한 임차보증금반환채무도 일체로써 이전받음( 종전의 임대인은 그 채무를 면함)

임대차계약 기간이 종료된 경우 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계는 계속되는 것으로 간주

ⓐ 임차보증금 증감 청구권

주택 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있는 경우 보증금의 증액청구가 가능하나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다.

ⓑ 임차보증금 회수의 순위

주택 임차인은 임차주택의 환가대금에서 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하고 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 

ⓒ 임차권의 승계

주택 임차권은 일반적으로 상속되며 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우 1차 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자 2차 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리, 의무를 승계한다.

상가 건물 임대차

1. 상가 임대차계약의 개요

□ 상가건물 임대차의 적용대상

임차 상가건물 임대차 보호법은 일정 보증금액 한도 내의 상가건물 임대차(영업용) 목적으로 사용하는 경우 민법의 특례(2002. 11. 1.부터 시행)로 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다.

대항력, 보증금의 회수순서, 보증금 중 일정액의 보호와 관련된 규정은 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없으므로 2000. 3. 경에 체결한 상가건물 임대차에 대하여도 이 법이 적용되나, 2002. 11. 1. 이전에 저당권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여 임차보증금 반환채권의 우선순위의 효력을 주장할 수 없다.

□ 상가건물의 대항력의 요건 및 내용

임차 상가건물 임대차 보호법의 적용을 받는 임대차의 경우 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

따라서, 임차인이 위와 같은 대항력을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매절차에서 후순위 권리자와 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

□ 임차권 등기명령

상가건물의 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차권물 소재지 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청(임대차 목적이 건물의 일부분인 경우 도면 첨부)

□ 임대차계약 기간 및 갱신

임차계약 기간이 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 기간을 1년으로 하고, 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

임대차계약의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차를 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사

□ 임대차보호 적용의 예외

ⓐ임차인이 3기 이상 차임을 연체하였거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

ⓑ쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

ⓒ임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

ⓓ임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

ⓔ임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실 되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

ⓕ임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 경우

2. 부속물 매수 청구권 등

□ 임차인의 비용상환 청구권

임차인이 임차물의 보존을 위하여 필요비를 지출한 때에는 즉시 임대인에게 그  상환을 청구할 수 있고, 임차물의 보존을 위한 비용은 임대차의 종료 이전에도 청구할 수 있다.

임차인이 임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위한 비용을 지출한 경우 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 임대차가 종료한 때 상환청구

□ 부속물 매수 청구권은 강행규정이며

임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻은 경우나 임대인으로부터 매수한 부속물의 경우 종료시 임대인에게 매수를 청구할 수 있으나, 채무불이행으로 계약이 해지된 경우 임차인에게 부속물매수 청구권을 인정하지 않는다.

[최윤영(대전)]

무엇보다도 먼제 계약서를 찬찬히 살펴보는 습관이 필요할 것 같습니다..대부분 보면 무슨 계약서라든지..약관이라든지..상품설명서라든지..대충대충 보는 경향이 있는데..사실은 그속에 다 답이 있답니다..

[최 준]

전 바보같이 주인이 처음에 너무 호의적이고 친절해서 계약서를 읽지도 않고 도장을 찍었네요. 완전 이중인격자라는걸 들어와서 알았습니다. 안하무인에 갑질이 보통 아닙니다. 상가임대를 할때는 건물주 인성과 소문에 대해서 먼저 알아보시고 계약을 하는게 좋을 것 같네요