명품 2006-2015년 부동산 시장 분석

[위너스]

앞서는 10%만 부자가 된다. 평범한 90% 사람이라면 포기해라

1. 2006-2015년 시장 분석

1) 시장 상황에 영향을 줄 요인 분석

① 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락. 2007-2008년

    대량 물량

② 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터

    지금까지 상승 진행

③ 2008-2015년 부동산 정책. 수요 공급에 따른 시장 여건. 입지의 변화

④ 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를

    풀어가는 이명박 당선자의 중장기 부동산 해법

⑤ 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장 불안 등 경제 여건

⑥ 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도

⑦ 수요 공급의 강남북 불균형

2) 2006-2015년 시장 분석

① 2006년까지

- 전통적 대중 선호 지역 부동산 폭등

  서울: 강남. 서초. 강서. 목동. 용산. 성동. 광진. 강동. 송파. 동작. 영등포. 마포.

  수도권: 분당. 일산. 산본. 평촌. 용인. 성남. 동탄. 화성. 수원. 안양. 의왕.

  하남. 남양주. 파주. 구리. 군포. 인천송도. 과천.

- 전통적 소외지역 장기침체

   서울: 노원. 성북. 강북. 도봉. 은평. 중랑. 동대문. 종로. 서대문. 구로. 금천.

   관악. 중구.

   수도권: 인천 전지역. 부천. 시흥. 광명. 안산. 의정부. 동두천. 광주. 여주.

   이천. 양평. 가평. 양주. 포천. 연천.

 

- 원인: 대중 선호지역 탁월한 입지 및 풍부한 개발 호재 등으로 지속적 상승

        비인기 지역 수요자 철저히 외면으로 양극화 현상

② 2007년- 2008년 상반기 이내

- 전통적 대중 선호지역 부동산 침체- 20-50% 초급매 출현. 

   서울: 강남. 서초. 강서. 목동. 성동. 광진. 강동. 송파. 동작. 영등포. 마포.

   수도권: 분당. 일산. 산본. 평촌. 용인. 성남. 동탄. 화성. 수원. 안양. 의왕.

   하남. 남양주.  파주. 구리. 군포. 과천.

- 전통적 소외지역 단기 폭등- 1년만에 60-120% 폭등

   서울: 노원. 성북. 강북. 도봉. 은평. 중랑. 동대문. 종로. 서대문. 구로. 금천.

   관악. 중구.

   수도권: 인천 전지역. 부천. 시흥. 광명. 안산. 의정부. 동두천. 광주. 여주.

   이천. 양평. 가평. 양주. 포천. 연천.

 

- 원인: 정부의 명품 지역 및 명품 아파트 규제- 일반 아파트 폭등으로

   부동산 정책 실패.

③ 2008년 하반기- 2009년

- 전통적 대중 선호 지역 부동산 차별적인 상승 예상

  앞에서 언급한 대중 선호지역 상승 유력함

-  전통적 소외지역 단기 폭등으로 차별적 상승. 장기 침체 예상

  앞에서 언급한 비인기 지역은 정부의 명품 지역 규제로 인하여 폭등하였기

  때문에 침체

④ 2010년-2015년

- 입지. 아파트에 따라서 층층히 차별화

- 유망지역- 전통적 폭등지역 유망. 특히 강남. 용산. 목동. 송파. 강동. 동작. 마포.

   과천. 분당. 강서. 일산. 용인. 성남. 수원. 동탄. 화성. 평촌. 인천 송도 장기적

   전망 밝음

- 매수 신중할 지역- 전통적 소외지역 조심.

   특히 2007년 100% 폭등한 서울 강북권. 인천권은 매수 신중.

- 한강 기준으로 북부권은 2007-2008년 분양 물량 과다로 매수 신중.

- 비인기지역 기존 아파트와 전매 금지 아파트 중장기적 전망 좋지 않음. 매수 신중

 

3) 2007-2015년 인천권.북부권 공급과잉 분양 물량에 따른 대처방안.

① 2007년-2008년 인천권, 수도권 북부지역 대량 분양

- 분양 입지 및 아파트 문제보다 단기 대량 분양이 미분양 원인

- 인천송도, 인천 검단, 인천청라, 인천논현, 인천영종도, 부천, 파주, 일산, 양주,

   김포, 남양주 분양 물량 수십만-수백만

- 전매 가능 20%, 전매 7-10년 제한 80% 전매 가능한 아파트 희소성이 높다.

- 단기간 과다한 분양 물량으로 미분양 속출- 분양 아파트가 문제라기보다

  대량물량 문제

 

② 2010년 -2011년 수도권 인천권, 북부지역 대량 입주

- 일부 전매 가능한 아파트 융통성 있게 매도 가능해서 절대 유리함

- 대부분의 전매 제한 아파트 전매 제한으로 매도 불가능함.

- 대량 입주로 인하여 인천권, 일산, 파주 등 북부권 기존 아파트 폭락 가능성이

   높음

- 전매 가능한 아파트 풍요 속의 빈곤 즉 매도할 수 있는 아파트 부족으로 높은

  프리미엄 가능

 

③ 2013년 덕이. 식사. 가좌 3인방 입주 후 3년 비과세 매도 가능

- 신동아 파밀리에 등 전매 가능한 아파트 입주 후 3년이 지난 시점이라 비과세

   매도가능'

- 전매 제한 아파트 7-10년이 되지 않아서 매도 불가능하기 때문에 절대적 분리 

- 북부권, 인천권 전매 가능한 아파트와 합법적 전매 제한 매도 아파트 시세 상승

   이끔

 

④ 2014-2015년 인천 5개 신도시. 수도권 북부 신도시 분양매물 폭탄

- 7년 전매 제한 중대형 평형 분양 물량 쏟아짐 - 고공행진 하던 분양 아파트

   폭락 위험

- 전매 가능한 아파트 1-2년 여유가 있기 때문에 전매 제한 물량 아파트 폭탄 매물

   피할 수 있음

- 전매제한 아파트는 대량 매물이 이어져서 시세가 꺾이기 때문에 불리한 조건

- 전매 가능한 고급 미분양 아파트 경쟁력 충분.

  물량 피하려면 2013년경에 매도해야 2014년 전매제한 폭탄 물량 피할 수 있음.

4) 2008-2015년 수도권 남부 지역 대처 방안.

 ① 2007-2008년 분양 물량 매우 부족. 새아파트 희소성. 경기 침체로 미분양

 ② 2007-2008년 미분양 아파트 최고의 수익률 예상함.

 ③ 2007년 폭락한 용인. 수원. 평촌. 일산. 화성. 성남일대 명품 아파트 적극적

     매수요망

 ④ 미분양-폭락 명품 아파트-분양순으로 매수. 재개발. 재건축 등은 차선으로

 ⑤ 북부권 전매제한 물량이 매우 많기 때문에 남부권 전매제한 분양은 신중할 것

2. 2008년이후 정부 정책.시장변화 분석 - 선진국형 시장 자율화 추진

 1) 1가구 1주택 양도세 점진적 완화. 장기적 대폭 완화

 2) 1가구 1주택 종부세 9-12억 조정. 장기적 페지 가능성. 재산세로 대처

 3) 1가구 1주택 대출 규제 점진적 완화. 장기적 비싼 아파트도 많은 대출 가능

 4) 재건축.재개발; 개발 이익 환수제 점진적 완화. 특히 1주택자 혜택.

 5) 1가구 다주택 세금: 주택수가 많을수록 세금 가중. 일시적 매물 유도후

     세금 가중. 다주택 임대사업 부정적. 중장기적으로 3주택 이상 세금 가중.

 6) 이미 분양한 아파트 전매제한 규제: 기존 분양한 아파트 전매제한 풀리지 않음.

    분양가 상한제 평당 100-300 혜택 받아서 사실상 폐지 불가능.

    비싸게 분양받은 전매 가능 아파트 반발로 기존 전매 제한 아파트 폐지 어려움.

 7) 분양 예정 아파트 전매제한; 부동산 침체로 전매기간 축소. 부분적

    전매 가능 추진유력

 8) 다주택 규모 확대실시: 아파트 소형평형. 오피스텔 주택화 유력.

    지방 근무자 수도권 매수 차단 법안 가능성- 지방의 인구 감소. 및

    지방 지자체 추진.

 9) 서울. 신도시 실거주: 페지 가능성 높음. 전월세 활성화.

 10) 아파트 차별화 정책- 아파트 가치 양극화가 아니라 각각 시세차이 유도.

      명품 유리

 

3. 2008년 이후 부동산 접근 방향.

1) 입지: 전통적 유망지역 유리. 한강 기준 서울 남쪽과 강남권 유리함.

    북부권은 호재  많은 곳 유리.

    3대축 절대 유리- 한강. 경부 고속 국도. 경의선 노선.

2) 입지 이동: 같은 지역 새아파트. 주상복합 밀집지역 유망. 개발 호재지역 유망.

             현재 입지보다 교통.고급화 기준으로 미래 유망지역 찾을 것.

3) 아파트 유형: 미분양-분양권-분양-많이 하락한 지역 급매 모두 유망

                재건축. 재개발. 뉴타운 등은 강남.용산.송파 등 핵심 지역 외는 부정적.

                기존 아파트보다는 새아파트가 절대적으로 유리함.

4) 평형: 30평-40평-50평-60평 모두 유망. 10-20평대 불리

5) 전매유형: 전매 가능한 아파트 유망. 전매 제한 아파트 불리

6) 주택 보유- 1주택 절대 유리. 3주택 이상 매우 불리.

7) 공급 물량: 공급 과잉 한강 북부권 특히 인천권 불리. 공급 부족 한강

    남부권 유리.

8) 지역 여건: 신도시. 택지개발. 도시개발 유망. 난개발 나홀로 지역

    전철역 원거리 불리.

9) 강남.용산 접근성: 강남.용산 매우 유망. 실거리 가까운 곳 유망.

    출퇴근 가까운 곳 유망

10) 아파트 고급화 여부:대단지 새아파트 고급화 매우유리. 조건은 전철.

      고속전철 지근거리

 

4. 전매제한 아파트 대처 방안

 

1) 7년 전매제한 아파트 40평대 이상은 전매 가능한 아파트 비과세 시점과 비교하여 1년

    정도밖에 차이자 나지 않아서 분양가 혜택을 받아서 유리한 것 같지만 한꺼번에 물량이

    쏟아지기 때문에 매우 불리함.

2) 전매 제한 아파트는 7-10년 전매 제한 이전에 다른 사람보다 일찍 매도 작업을 펼쳐서

    계약을 하고 7-10년 전매제한시기에 잔금을 치르는 것이 최고 해법- 폭탄 물량

    피할 수 있음

3) 전매 제한 아파트는 도중에 합법적 매매가 가능한 6가지 사항을 잘 활용할 필요가 있음.

4) 전매 제한 아파트는 매물량에 촉각을 곤두세우고 시세 상승이 만족선에 올라오면

   합법적으로 매도할 필요가 있음.

5) 전매 제한 아파트의 장점은 신도시급 생활여건. 실생활 최고 조건. 싼 분양가. 장기적으로

    전망이 좋다는 점.

 

5. 분양가의 진실

1) 똑같은 분양가인데도 서로 다르게 해석할 수 있기 때문에 분양가 내용을 꼭 살펴야 한다.

2) 분양가 기본 사항

- 전매제한 아파트는 전매 가능 아파트보다 보통 평당 200-300 정도 가격이 싸다.

- 옵션의 유무와 옵션 고급화 여부에 따라서 보통 평당 200-400정도 차이가 난다.

- 반값 아파트. 임대 아파트는 일반 아파트와 분양가를 비교해서는 안 된다.

3) 분양가 예시- 평당 1500의 경우

- 전매 가능하고 고급 옵션을 사용한 아파트 분양가- 평당 1500

- 전매 가능하고 평범한 옵션을 사용한 아파트 분양가- 평당 1350

- 전매 가능하고 옵션이 없는 경우 아파트 분양가 - 1200

- 전매 제한이고 고급 옵션을 사용한 아파트 분양가- 1300

- 전매 제한이고 평범한 옵션을 사용한 아파트 분양가- 1150

- 전매 제한이고 옵션이 없는 경우 아파트 분양가- 1000

 -위의 6가지 경우는 실재로 분양가가 같은 경우이다.

 

4) 분양가 예시 분석

-전매 여부. 옵션 여부에 따라서 가격 차이가 무려 500이나 벌어지고 있지만 똑같은

 아파트인데 전매여부와 옵션여부에 따라서 가격이 분양가의 50%나 차이가 난다.

 따라서 단순히 분양가만 보면 안되고 전매제한과 옵션 유무/ 옵션 고급화 정도를 살펴야

 한다.

 

-전매 가능면서 옵션이 고급화 된 아파트는 전매 제한이면서 옵션이 없는 아파트보다 무려

 평당 500이나 쌀 수 있다는 사실을 알고 단순히 분양가만 보아서는 안된다.

 결국 전매 자유 옵션 고급 아파트 분양가 1500과 전매제한 옵션 없는 아파트 분양가 1000은

 같다.

- 오히려 분양가가 비싸더라도 전매 가능한 고급 옵션 아파트를 선택하는 것이

  더 유리할 수 있다.

 

6. 명품 지역. 신도시 분석

1). 명품 지역

  ➊ 강남. 서초

- 분석: 피로스의 승리(득이 없는 승리): 종부세, DTI, 신도시. 뉴타운 등

    분산 정책으로 명품 지역 약세: 50평 기준 집값 30억대, 전세값 7억대,

    융자 6-7억대 단기간 거래 급감

    비명품, 중소형 평형 강세: 80%에 해당하는 서민 아파트 폭등, 전세값 폭등

- 전망: 상대적으로 싸진 명품 아파트, 종부세 상향, DTI 규제완화 가능성

    높음, 용산의 도약

    단기적 눈치보기 장세, 중장기적으로 평당 1억을 향해 상승, 새아파트,

    재건축 밝음

    강남을 이끄는 가장 큰 힘은 재건축, 교육, 핵심 상권 밀집, 송파 신도시

    4가지이다.

 

    세계의 집값은 강남. 용산보다 높다. 홍콩 130평 아파트-170억,

    뉴욕 방2 10평대 10억 초고가 가격 평당 1억-2억은 기본-한국 체감물가

    7위감안 싼 편. 명품과 비명품 양극화

    집값 차이 매우 적은 편. 주식 상승 부동산 폭등 가능성. 이명박 대선

    후보 시장 자율강조. 써브프라임 모기지론 및 미국 주택 가격 폭락 주시.

    ➋ 용산

 분석-용산역세권 개발`(13만4000평)과 `용산민족공원 사업`(81만평)이다. 

    한남뉴타운, 이촌동 재건축 리모델링사업 등이 불쏘시개 역할

    국제 업무지구로 조성되는 용산역세권에는 620m 높이의 랜드마크 빌딩을

    포함 10여동의 주상복합 건물이 들어선다.

    총 사업비가 10조원에 달하고 공사기간만 10년 정도 걸린다.

 

    미군기지가 옮겨간 자리에 조성되는 용산민족공원은 2012년부터 공사에

    들어가 2015년에 1단계 공사가 마무리된다.

  전망- 용산구 부동산 값은 중장기적으로 5년동안 완만한 상승세 유지,

     교통.공원 인프라

     평당 3000만원을 호가하는 집값은 강남 최고가 수준 육박(시티파크),

     땅값은 공시지가 10배 넘는 8천-1억 전후, 교육만 완비되면 강남 능가,

     당분간 조정

  ➌ 목동- 강북에 위치해 있지만 성향은 강남, 강남 재건축 흐름과 비슷,

              2007년 큰 폭의 조정 2008년 10% 이상 상승. 강남 재건축과

              연동해서 움직일 것

2). 명품 신도시

 ➍ 분당. 일산. 평촌. 산본. 중동

     분석.전망- 테마형태로 연차를 두고 시세 상승을 이끔 분당-일산-평촌-

     산본-중동 차등적 순으로 폭등이 일어남

     분당은 정자동 주상복합, 리모델링, 판교 신도시 3박자 호재.

     강남/용산과 빅3형성 지속적 상승 예상. 정자동 주복과 리모델링 계속

     관심 둘 것

 

     일산과 평촌은 지역별로 저평가가 심함. 특별한 이슈없기 때문에 저평가

     매수 추천 평촌 꿈마을은 1-2년 동안 매수 신중. 주변으로 눈을 돌릴 것

 

     산본은 의왕. 광명과 함께 과천-평촌-산본.광명.의왕 흐름에 따른

     한 차례 폭등 예상. 

 

     중동은 인천 송도. 청라 영향으로 폭등 가능성 존재

  ➎ 광교

    분석- 341만1천6백76평, 공사기간 2005.12 ~ 2011.12.

     총 2만4천가구 (단독주택 2천13가구) 인구 6만명

     공원.녹지 5백12만6천8백93m²(45.5%)

     예상 분양가 -  평형별로 1300만원-1600만 예상

     입주 후 예상 평당가 - 2800~3500 예상

     당첨자 예상 청약 가점 - 65점~70점

     당첨 가능성 - 10% 내외

     신도시 시세 - 판교, 송파와 엇비슷. 분양가 상한제에 따른 7-10년

     전매금지 다수 예상

  ➏ 송파

    분석-송파신도시에는 4만6천가구. 인구 12만명 2009년

     9월 분양- 2011년 입주 연립은 2010년 10월께 분양될 예정.

     예상 분양가 평형별로: 1100-1500예정 당첨자 가점- 67점-72점 예상

     당첨 가능성- 임대 감안 10% 내외 입주후 예상 평당가- 3000-3700예상

 

     송파구 거여동, 경기도 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일대에 걸쳐 있어

     3개의  행정구역. 2009년 9월 아파트 분양을 시작해 후분양제

     (공정률40%)가 적용되고 2011년 12월에 단계별로 입주를 시작할 예정

     중소형 임대아파트가 많고 공영 개발돼 강남 대체 효과가 예상보다 크지

     않을 것으로 전문가들 예상.

  ➐ 판교

     입주후 평균 시세- 평당 3000-3800전후 예상. 강남 시세의 90% 이상

   

  ➑ 동동탄

    2010년 2월에 주택을 첫 분양 주택수 10만 5000가구(아파트 10만가구,

    단독주택 5000가구)  청약가점이 58~68점이 되어야 당첨 분양이

    1년~1년6개월  정도에 걸쳐 단계적으로 진행. 예상 분양가- 1000~1400.

    입주 후 평균시세- 평당 2200-3300 예상. 서동탄 메타폴리스 2600-3300

    예상

  ➒ 파주

     파주 신도시(교하 운정) 운정신도시와 교하지구에 추가로 7,008,296㎡

     확대해 분당급 대형 신도시. 2006년 11월 분양 시작 (운정3지구는

     2010년부터 분양)

     분양가 폭이 매우 큼.(1000-1600). 3년후 시세 2000-3000예상

  ➓ 용인

     택지 개발 지구 중심으로 상승. 판교.광교.송파.동탄 신도시의 4각의 중심

     죽전. 흥덕. 보정. 신봉. 성복. 동천. 동백 7인방 3년후 명품 시세

     평당  2200-3300예상

 

     상현. 보라. 공세. 신갈. 구갈. 서천. 마북 등 3년후 명품 시세 평당

     1600-2400예상

  ⓫ 송도

     송도 국제도시1611만평  17,686,030㎡ 규모 사업기간 : 2004년 ~

     2014년 (1단계사업 목표년도 2008년)  국제업무단지, 첨단 바이오단지,

     산업단지, 생태도시

     분양가: 1300-1600. 3년후 시세- 2400-3500 예상