신도시 이주자택지 투자해도 되나요?

[안전마진]

수도권 및 지방 주요 지역의 택지개발사업 계획은 부동산 투자를 유인하는 대표적인 재료이다. 주로 토지주택공사나 지자체에서 시행하는 개발사업이기 때문에 믿을 수 있다. 또한 대규모 도시계획에 의한 주거와 상업시설의 배치공간을 확인할 수도 있다. 어느 정도 미래의 청사진을 예측하고 투자를 할 수 있다는 점이 가장 큰 매력으로 작용한다. 

택지개발예정지구 내의 주택용지는 아파트 구역과 단독, 상가주택 구역으로 구획된다. 아파트의 경우 수요와 공급 측면에서 주의를 요하기도 한다. 반면 단독과 상가주택지는 상대적으로 공급물량이 많지는 않다. 때문에 본인 거주와 병행한 임대수입 목적의 수요가 꾸준히 유입된다.

이에 해당되는 물량으로 '이주자택지'로 불리는 점포 겸용 주택지가 많이 소개된다. 이주자택지는 택지개발사업구역에 사업인정고시일 1년 전부터 이주자택지 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있는 건축물의 소유자에게 공급되는 택지이다. 공익사업에 의한 수용보상의 개념에서 원주민에게 공급되는 택지로 시세와 건축용도 등의 이점이 있다. 그래서 이주자택지는 원칙적으로 소유권이전등기시까지 전매행위가 금지된다.

다만 이주자택지를 공급받은 경위에 따라 소유권이전등기 전에 이를 매도할 필요가 있는 경우에 한하여 시행자의 동의가 있으면 예외적으로 전매가 허용된다. 그러나 이를 무시하고 분양권 상태에서 거래가 이뤄졌다면 매매계약은 무효가 될 수 있다. 이는 시행자의 사후동의도 인정하지 않는다(대법원 2016다229393 참조). 따라서 신도시에 상가주택을 지을 수 있는 이주자택지의 거래에 있어서 원천적인 소유권이전 관계는 반드시 검증해봐야 한다. 상가주택의 위치와 활용방법에만 몰입되어 이를 간과해서는 안된다. 

여기서 더욱 근본적인 검증은 해당 택지개발지구 내 단독주택과 상가주택 용지의 입지이다. 택지개발지구의 도시계획은 중심상업지를 둘러싼 아파트용지가 구획되고 측면부에 주택용지가 공급된다. 좀 더 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있으나 생활편의나 상가주택의 상권 형성에는 다소 불리한 배치이다. 게다가 가로변에 조경(완충녹지)이 설치된 경우 전면부가 지나치게 가려지거나 차량 통행에 지장이 생겨 가시성과 활용도가 떨어질 수 있다. 

노후를 준비하는 수요자들은 상가주택으로 주거와 임대수익을 한번에 해결할 수 있다. 주요 도심에 오래되고 비싼 상가주택 보다는 새로 공급되는 신도시의 상가주택은 대안이 될 수 있다. 하지만 우선적으로 소유권이전 관계와 함께 신도시 내에서 해당 입지가 목적에 맞는지 따져봐야 한다. 더불어 신도시의 인구가 유입되고 도시로서 자리매김하는 기간도 넉넉하게 잡아야 한다. 그 다음에 본인의 구미에 맞춰 특색있게 상가주택을 지으면 된다. 

출처:스포츠서울

[왕비]

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[레지나]

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