중개실무 및 권리분석

[유 비(禹榮權)]

   ** 권리분석 **

       1. 부동산은
          1) 자본주의 최대 거대 상품인데 거래안전성이 없다.
          2) 사기 무방비 상태이며, 매도인이 선량한 국민이기를 빌 뿐이다.
          3) 부동산 행위는 경제행위 이전에 350여개 법령에 의해 움직이는 법률 덩어리이다.
          4) 부동산 현상은 법률 풀어 먹기 시장이다.
       2. 권리 분석의 종류
          1) 권원 분석
          2) 권리 분석 : 공시권리 분석+미공시 권리분석
          3) 권리 변동분석 : 계약시부터 중도금, 잔금, 등기이전까지 권리분석
             ◇ 방지 기법 : Escrow - <계약+중도금> 묶어 놔야 한다

       3. 권리 분석 방법
          1) 공시 권리분석 ⇒ 등기부 권리분석
          2) 미공시 권리분석 ⇒ 임장활동을 통한 점유자 확인+점유사실 확인원
          3) 물건 분석 ⇒ 공동주택 체크리스트  
      
    
            

    * 진정한 권리자 확인

         1. 사용 목적
            ◇ 소유자 사칭 및 무권대리 확인.
         2. 중개 활용
            1) 계약시점에 매수인(임차인)을 위한 서비스.
            2) 매매 필수, 전세·임대차도 활용.
         3. 작성 기법
            1) 문서 공부 조사 : 여기서 90%이상 걸러진다.
               ◇ 계약 체결 1시간 전에 매도인을 먼저 나오게 한다.
                  준비물 : 등기권리증, 주민등록증, 종토세·재산세 영수증(없으면 관리비, 수도세,
                          전기세 영수증으로 대치), 인감도장.

               ① 등기부 등본과 주민등록증 확인 ⇒ <등기부등본 사본+주민등록증 사본>첨부.
               ② 주민등록증 분실 신고 확인 ⇒ 행자부 홈피, 분실 신고 확인.
               ③ 납부 영수증 사본 ⇒ 첨부
            2) 임장 조사 : 여기까지 99% 걸러진다.
               ① 직접 방문하여  또는     APT : 관리인
                                          주택 : 슈퍼, 앞집에 소유자 거주/임차인 거주 확인
               ② 내가 매수인 대는 공동중개 시 특히 주의.
                  -저녁이라도 조사하여 중도금시 매수인에게만 제출.
                  -상대 중개사에게 알릴 필요 없다.
            3) 대금 지급
               ① 계약금 ; 통상대로 하고 영수증 받은후 은행구좌 이용.
                          <중개인+매수인> 은행가서 소유자 구좌로 입금할 것.
               ② 중도금 : 소유자 은행 입금할 것
                         단, 특약시(저당권 정리 등) 중개사 확인 후 입금토록 할 것.
               ③ 잔금 ; 잔금 지급시 중개인 입회 하에 등기 서류와 동시이행 조건으로 시행.
            4) 대리 계약
               ◇ 특히 부인이 팔 때 조심 ⇒ 부인에게도 위임장 받아라!!
               ① 기본 서류 ; 위임장, 소유자 인감도장 날인, 인감증명서
               ② 인감증명서 확인 ⇒ 우측에 본인발급 또는 대리인 발급 확인.
                  -대리인 계약시 : 본인에게 전화 통화하여
                                   ▷ 본인 여부 확인
                                   ▷ 저녁이라도 나오도록 해서 자필 서명을 받아라
                                      ⇒ 본 계약을 추인함.
            ■ 공유지분의 임대차/전세 ⇒ 과반수 이상 지분자와 계약하라.
                                      (공유자 6명이면 4명과 계약)
                           

         
          
       * 공시권리분석

            - 등기부 갑구 권리

          
          ■ 소유권 : 취득일자 주의
              1. 민법 186조 법률행위 : 접수일자가 취득일자
                 ◇ 매매, 교환, 증여 등 계약서에 의한 권리변동.
              2. 민법 187조 법률규정 : 원인일자가 취득일자
                 ◇ 판결, 상속, 수용, 경매 등 법률규정에 의한 권리변동.
                 ◇ 접수일자와 원인일자 사이에 5년 이상 나는 경우도 있다

          ■ 가압류 및 가처분
              1. 공통점
                 1) 제소 전 절차 (긴급재판, 비상 재판 절차)
                 2) 변론없이 진행되는 문서재판이다.
                 3) 일정 금액 공탁 조건이다(손해배상 담보할 금액)
              2. 차이점
                 1) 가압류 : 금전채권 또는 금전화 할 수있는 채권.
                 2) 가처분 : 지위, 신분 등 금전 외적 요소
                  ◇ 부동산 적용 2개
                     ① 부동산 처분금지 가처분 ⇒ 중도금 지불 후는 매도·매수자 내부적 공동소유
                          이 경우 매도인 2중 매매, 저당권 설정, 대항 임차권 설정시 신청.
                     ② 명도 소송하기 전에 점유이전금지 가처분

          ■ 압류
             1. 조세, 지방세 체납 시 적용.
             2. 해당 관청(세무서,구청)에 문의 ⇒ 체납금액 알 수 있다
                                                지연이자 붙는다(확인일자 기재)
             3. 담당자 외출 등 확인 되지 않은 경우 『미확인』 기재.
                ◇ 매도인 말만 듣고 기재하지 말 것
 
             4. 중개실무 : 가압류, 압류 등
                          1) 압류권자 ; 구청, 시청, 세무서, 국민연금관리공단 등
                          2) 압류 금액 문의 ⇒ 변제 후 말소 가능

                                             
         ■ 가등기
            1. 효력
               1) 본등기 했을 때 순위만 확정될 뿐이지 실체법상 아무런 영향없다.
               2) 가등기가 존재하고 있는 한 가등기 권리자를 소유자로 봐야 한다.
            2. 가등기의 종류
               1) 민법에 의한 가등기 : 본등기 할 수 있는 가등기.
               2) 가등기 담보법에 의한 가등기 : 본등기가 않되는 가등기, 99% 저당권이다.
                  ◇ 가등기=저당권+대물변제권 ; 저당권보다 효력이 강하다.
                     단, ① 변제기 이후 2개월간 청산기간 필요
                         ② 청산기간 중 후순위 권리자에게 통보 요건
                            -후순위 권리자는 청산기간중에 경매신청형성권을 행사할 수 있는 자.
                         ③ 청산금 지급 후에 본등기 가능.

            3. 중개 실무
               1) 가등기 권리자를 직접 만나서 채무금액 변제조건으로 가등기해제합의서를 받거나,
                    ⇒ 계약시 법무사 입회
               2) 가등기 권리자를 연대 보증인 또는 공동 매도인으로 하여야 한다.
               3) 가등기 권리자를 못 만나면 Escrow계좌로 묶어 놓아야 한다.
                  ◇ Escrow계좌 : 매도·매수인 공동 계좌.
                                  (일방은 판결 받아야만 찿을 수 있다

         ■ 신탁 등기
            1. 소유자의 법률행위를 제한하여 신탁회사가 법률행위처분권을 갖고있다.
            2. 소유자는 무시하고 신탁회사와 계약체결 등 처분행위를 해야 한다.
            3. 종류 : 개발신탁, 처분신탁, 토지신탁, 일반관리신탁, 특정관리 신탁.
               ◇ 특정관리신탁 : 99%가 분양대금 금전관리.
                                계약체결은 실제 소유자와 하고, 금전지급은 신탁회사에 지불한다.

         ■ 예고 등기
            1. 등기 공신력 하자가 문제가 있을 때 붙는 등기.(법원에 의한 촉탁 등기)
            2. 자체만으로는 효력이 없고, 승소 판결이 났을 때 효력있다.

            3. 중개 실무
               1) 이유여하없이  확정판결 나기 전까지 거래 하지 마라.
               2) 거래 필요시 : 매도·매수인 Escrow 약정 후, 확정판결 이후 지급 되도록 한다.

         ■ 경매 등기
            1. 사(私)인간에 부동산 압류등기이다.
            2. 종류
               1) 임의경매 : 저당권, 전세권 등 물권에 의해서 확정판결 없이 시행되는 경매
                            당사자간 합의내용(계약)으로 판결.
               2) 강제경매 : 확정 판결(채무명의)에 의한 경매
                            판결, 공증, 인락조서, 화해조서, 조정조서 등.
            3. 실체법상 효력
               1) 임의경매 : 경락결과에 공신력이 없다.
               2) 강제경매 ; 공신력이 부여되어 있다.
            ◇ 인락조서란?
                 A ---→ B      B가 이의없다고 한 경우 판사가 작성(부인되지 않는다)
                                   예) 토지거래 허가구역 내 매매⇒ 소유권 이전 청구소송.

       - 등기부 을구 권리 
                                          
         ■ 저당권 ; 약정 담보물권
            1. 종류 4개
               1) 저당권
               2) 근저당권 : 한도금액 끝까지 물권 갖고 있겠다.
               3) 포괄저당
               4) 공동저당

            2. 중개 실무
               1) 은행, 또는 사채업자 등에게 상환할 경우 등기 말소 여부 확인.
               2) 법무사 입회 또는 해지 서류 등 확인
               3) 계약 관례 ⇒ 사채업자의 경우.
                  ① 계약금 : 매매가의 10%
                  ② 중도금 : (매매가-채권액)의 40%
                  ③ 잔금 : 잔여 매매가(결국 원금+이자)
                  ◇ 잔금 처리 상황을 중개인이 확인 후 처리하겠다.-확인서.
               
         
         ■ 지상권
            1. 지상권자는 용익물건으로 사용 수익권을 갖고 있다.
            2. 설정기간이 중요함.--15년, 20년, 30년 등 확인.
            3. 보증 금액은 중요치 않다.
            ◇ 법정 지상권 ; 등기부상 나타나지 않는다.
                             판독법 : 등기부 등본으로 확인 ⇒ 미공시 권리 분석 참조.
            ◇ 저당권부 지상권 : 맨 땅을 저당 잡을 경우, 사용수익하기 위하여 그 땅에 설정한다.
                1) 통상 금융기관, 사채업자 등.
                2) 실체법상 효력 : 저당권과 운명을 같이 한다.
                                   단, 사채업자가 설정해 놓은 것은 별건이다.      

    
        ■ 지역권 : 거의 없다.
                    통행 지역권

            ◇ 사실상 통행지역권 : 더 큰 문제
                1) 사실상 공도로 제공 된 땅
                2) 토지 소유자 ⇒ ① 공도를 막을 권리 상실
                                  ② 단지, 시가총액의 연 5% 이내에서 통행료 징수권만 있다.
                3) 특정 개인에게 제공 된 사실상 통행지역권 : 합의 등으로 폐쇄가능.
            ◇ 토지사용 승낙서 : 엄청 무서운 권리!!
                1) 성립 : 계약으로만 성립하는 채권채무 관계로 성립.
                2) 효력 : 물권적 효력으로 변질하여 제3자에게 대세적 효력 발생.
                          ① 점유권 발생
                          ② 유치권 발생 ⇒ 필요비, 유익비 발생.
                          ▷ 일시적 관계로 성립했다가 기간이 늦어지거나, 계약 해지시 문제 발생.

        ■ 권리 질권
           1. 저당권, 지상권, 지역권 등 용익권리 위에 설정하는 권리                
           2. 부기 등기 형식으로 되어있다.
           3. 부기 등기권자에게서 말소등기 의사여부를 확인 받아야 한다.
              예) 저당권 7번
                    7번 부기등기 ⇒ 권리질권이다.

        ■ 전세권
           1. 용익물건이지만(점유 할 수있는 권리)
                      + 담보물권 성격을 갖고 있는 권리, 즉 말소기준권리가 될 수 있다.
           2. 등기상 전세 기간이 만료 된 전세권 : 돈만 변제되면 나간다.
           3. 전세기간 - 확인 설명 대상.
           4. 건물 전세권 : 원칙적으로 토지에 대해서는 물권적 효력이없다.
                           단, 예외적으로 주임법, 상임법 대상 전세권은 토지부분까지 전세권의
                               효력이 미친다.
           5. 건물 일부에 전세권 설정 : 강제경매만 가능
              건물 통째로 전세권 설정시 - 임의 경매로 간다.

        ■ 등기 임차권
           1. 등기 자체는 채권이나 등기 되면 물권화 된다.
           2. 주임법, 상임법 대상 임차권- 실익없고
           3. 임차권 등기 명령제에 의한 등기, 주임법, 상임법 대상 아닌 임차권 등 등기해야 효력.
           4. 임차권 종류 2개
              1) 민법에 의한 등기임차권 : 접수일자부터 제3자적 효력발생.
              2) 임대차보호법에 의한 등기임차권 : 대항력 일자에 의해 제3자적 효력 발생.
                 ◇ 대항력 ; 점유+전입신고+확정일자

     - 미공시 권리분석
     

         ◇ 모든 미 공시권리는 특수지역권을 제외하고 점유를 수반으로 한다.
         ◇ 공시권리하자 ⇒ 매도인의 하자담보책임이 아니고, 중개인의 중개책임이다.
            미 공시권리하자 ⇒ 본질적으로 매도인의 하자담보 책임이며, 중개인은 연대책임이다.
               즉 매도인의 책임이다 ⇒ 점유사실 확인원으로 보충.

         ■ 임차권 : 다가구 주택 특히 중요.
            1. 대항력 임차권자(점유+전입신고)를 색출하여 매수인 보호.
            2. 색출 실익 : 경·공매시 권리확정.
                          즉, 말소기준권리보다 밑에 있는 경우 주말 대상이 된다.
            3. 임차권
               1) 주택 임차권 : 주민등록법에 의한 세대별 주민등록 색인부로 확인.
               2) 상가 임차권 : 상가임대차보호법에 의한 사업자등록+점유
                                ⇒ 관활 세무서 : 법정 약정서 양식으로 확인함.
               □ 주택·상가 임차권 구별 실익
                   ① 주택 ; 보증금 무한대 보호
                   ② 상가 : 한정 된 금액 내 보호
            4. 세대별 주민등록 색인부 : 대항력 임차권의 등기부 기능(물적 주민등록표)
               1) 열람만 되고 교부는 불가 함.
               2)『세대주 성명+전입일자』만 확인 가능
               3) 쪽지에다 적어 주므로 <동사무소 직인+담당자 사인+발급시간> 요구해야..
               □ 주민등록법 연구 별첨.

         ■ 유치권 : 21세기 법학의 실수
            1. 성격 : 더럽고 무서운 권리
                      - 등기도 없는 놈이라 색출하기도 어렵고, 터졌다 하면 해결 어렵고,
                         방어하기도 힘들고..
                      - 소유자와 유치권자가 담합하면 맘대로 조작할 수 있고..
               1) 법정 담보물권 : 소유자의 의사와 무관하게 법률요건만 완성되면 자동 성립하여
                                  제3자적 효력을 갖는다.
               2) 강제 경매 시행
               3) 순위 배당권은 없다. 그러나 사실상 최우선 변제권을 갖고 있다.
                  - 경락자의 인수권리 대상 ⇒ 유지권자는 자기권리 100% 찿아 온다.

            2. 성립 요건-4개
               ◇ 4개 요건 중에서 하나만 깨져도 유치권은 성립되지 않는다.
               1) 견련관계 채권에 의해서만 성립한다.
                  ① 공사비 유치권 ; 신축건물 공사비, 자재비, 노무비 등
                  ② 수선비 유치권 ; 인테리어, 수선비 등.
                  ③ 비용상환 청구권에 의한 유치권 ; 필요비, 유익비 등.
                      -- 부속물 매수청구권에 의한 유치권은 성립되지 않는다.
                  ④ 미지급 매각대금 유치권         
               2) 변제기 이후 채권여야..
                  ◇ 소유주와 채권자간에 합의 내용이 있다.
               3) 점유하고 있어야 한다
                  ① 유일한 공시방법이 점유이다 ⇒ 점유를 상실하면 유치권을 상실한다.
                  ② 유치권자의 점유는 사용수익권이 아니고, 명도를 거부하는 권한
                     (점유지배권유치권)
                  ③ 관리 범위를 넘는 사용수익은 유치권 해제 사유에 해당.
               4) 불법이 아닌 점유여야 한다.
                  ① 적법이란 뜻이 아니다.
                  ② 통상: 계약, 특약, 협의, 묵시적 합의등 소유자와 채권자 사이에 합의내용 존재.
 
     
             □ 중개 실무
                1) 남이 유치권을 주장할 때 ⇒ 깨는 방법을 찿아라.
                   ① 견련 관계 등 4가지 성립요소 중 깰 수 있는 요소가 있다.
                   ② 소유주에게서 점유를 허락하지 않았다는 사실 확인원도 유효.
                   ③ 관리범위 내에서 발생 한 사용수익은 채무변제에 충당한다.
                2) 유치권을 주장해야 할 경우 ⇒ 1, 2, 4항 합의하고 점유한다.
                   예) 잔금 시 매매가의 90%만 결재 될 경우.
                       1안 : 통상 소유주가 임차권 설정 계약을 한다.
                              ⇒ 문제 발생시 일시적 임대차라서 보호받지 못한다.

                       2안 : 유치권 합의서 작성
                            ◇ 잔금 지불일은 2005년 5월 15일이나, 매수인이 매매대금 일부       
                               2천만 원을 지급하지 못하여 이에 매수인과 매도인은 아래와 같이
                               합의한다.
                                1. 잔금일자에 미지급 된 매매대금이 있음에도 불구하고 소유권은
                                   이전하기로 한다.
                                2. 미지급 매각대금을 완납 할 때까지 부동산 점유 및 사용수익은
                                   쌍방 합의하에 매도인이 계속하기로 한다.
                                3. 매도·매수인 서명날인+합의 날짜.

      ■ 점유권 : 우습게 보는 경향 있다.

         1. 발생 사유
            1) 계약 : 대등한 당사자 관계 ⇒ 보상해야 가능.
            2) 사실 관계 : 불법도 가능.
                          현장에서 즉각 탄환하거나(형사 건) 법률에 의한 탄환(민사 건)
            3) 점유권 자체로 소유권을 배제하는 점유 취득

         2. 점유권의 종류
            1) 점유 보상이 필요한 점유권.
               예) 산지기 ∼ 오두막도 짓고, 과실은 수익하며 산을 관리하는 사람.
                             대등한 관계에 의한 계약관계 : 종속적 지위 관계 아니다.
            2) 점유보상이 필요없는 점유권.
               예) 남에 땅에 곡식 가꾸어 먹는 경우 : 불법 점유자.(점유권원 없다)
                   ⇒ 문제 시 명도 소송.
            3) 점유 취득시효
               가. 요건 ① 20년 간 : 개시일자, 현제일자 입증하면 그 중간은 추정 받음.
                        ② 소유의 의사로 즉, 법률적 소유의사
                                             ⇒계약하고 계약금 일부 지불 후 점유 사용 시.
                                             ◇ 비어 있는 땅 무단 점유 ; 사실적 점유(해당 않됨)
                        ③ 공연 : 비밀스럽지 않게, 제 3자가 인식할 수 있는 상태
                        ④ 평온 : 강폭의 반대어.
                        ⑤ 점유 : 완성된 시점에서 물권적 청구권 발생
                                  완성 후 점유권 상실하여도 물권적 청구권은 살아 있다.
                                  단, 소유자 변경이 없어야 한다.
                        ⑥ 등기 함으로서 소유권 취득 ⇒ 물권화 상태.
                            ※ 처분금지가처분+본안소송 ⇒ 확정판결 : 원시 취득이다.
                            [점유 20년+등기 사이]에 소유권이 변경되면 새로운 소유자에게 점유
                               취득 시효를 주장하지 못한다.

        ■ 법정 지상권
           ◇ <토지+건물> 중개 시 문제 되지 않는다.
              특약으로 처리 : 본 계약은 토지지분의 지상물 일체를 포함한다.
           ◇ 경·공매 시 문제가 됨.
           1. 발생 사유
              1) 법률 규정에 의해 발생한다.
              2) 등기 불요 ⇒임장 활동만 하면 인지 가능
           2. 인정 이유
              1) 건물(지상물) 자체의 경제적 가치를 인정하는 제도이다.
              2) 건물 소유자 보호목적이 아니고, 반사적 이익을 누릴 뿐이다.
           3. 법정 지상권의 종류 : 5가지.
              1) 토지·건물이 동일인 소유에서 건물 전세권 설정 후 토지 주인 변경 시(민법)
                 ① 먼저 성립 된 물권(즉 전세권)을 보호하기 위하여 건물주에게 법적 지상권이 발생.
                 ② 건물 주인이 반사적 이익을 얻음.
                 ③ 전세권이 소멸하면 건물주의 법적지상권은 소멸한다.
                 □ 판독법 : 등기부 등본으로 확인 ⇒ 건물 전세권 설정시기로 판단.
              2) 토지·건물이 동일인 소유에서 저당권 실행으로 토지·건물이 분리 된 경우(민법)
                 ① 건물의 물권적 성립보다도 토지 저당권이 우선하는 경우 법적 지상권 없다.
                    - 토지 저당에 의한 경·공매 실행되면, 저당권은 말소기준 권리가 되며
                      후순위 권리는 주말 된다.
            
              3) 토지·건물이 동일인 소유에서 가등기 실행으로 토지·건물주가 분리 된 경우
                 ① 가등기 담보법 적용.
                 ② 토지 쪽에 가등기 먼저 실행한 후 건물신축하고, 가등기 실행 시 법적지상권 없다.
              4) 토지·건물이 동일인 소유에서 경매등의 사유로 소유자 분리 시.
                 ① 입목에 관한 법 적용.
                 ② 토지 쪽에 먼저 설정되면 해당 없다.
              5) 토지·건물이 동일인 소유에서 하나가 매각되어 소유자 분리 시.
                 ① 판례 적용.
                 ② 쌍방에 법적지상권 배제 특약이 없어야 한다.
           4. 판독법
              1) 등기부 등본에 토지만 나왔는데 지상권이 있더라.(날짜별로 맞추어 확인)
                 ⇒ 건물 주인 확인 또는 이용현황 분석으로 확인.
              2) 법적 지상권이 성립되어 있으면,
                 ① 존속 기간 및 지료 등 ⇒ 합의  : 등기에 공시하고,
                                            판결로 가면 : 약정 지상권에 준하여 판결한다.
                                                         ⇒ 지료 : 시가의 연 5∼7%(일반 10%)
                 ② 존속 기간 : 견고한 건물-30년.
                               입목-15년.

         ■ 분묘 기지권
            1. 발생 사유 : 판례에 의해서만 성립.
            2. 종류
               1) 타인의 토지 위에 승낙을 받아 분묘를 설치한 경우.
                  ① 설치 즉시 분묘기지권 발생 ⇒ 분묘가 존재하는 한 존속기간 없다.
                  ② 실제 그 부분은 토지소유자와 동일하게 제3자의 소유권, 수익권을 배제한다.
               2) 자기 토지 위에 분묘 설치 후 이 토지를 타인에게 양도한 경우.
                  ① 단, 이장 특약이 없어야 성립.
                  ② 중개사고 대상 : 미 공시권리로 확인설명 대상.
                                     ⇒ 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다.
                                     ⇒ 매도인의 『점유사실 확인원』으로 처리.
               3) 시효취득⇒타인 토지에 허락없이 설치 후 20년간 평온, 공연하게 점유 한 경우.
                  ① 2001년 1월 12일부터 금지 : 이때까지 20년 않된 분묘는 분묘기지권 없다.
            3. 기타.
               1) 분묘 기지권의 권리자 : 종손
               2) 분묘 기지권 행사 범위 : 제사를 모시고 봉양할 수 있는 범위(구체적 수치 없음)
                  - 장사 등 법률 상 분묘의 크기는 행정법상 분묘의 크기 제한이지, 민법 상 분묘
                     기지권 효력 범위는 아니다.
               3) 종중묘지, 집단묘지 등 ⇒ 전체적 기준으로 판단하라.
                  - 묘 1기 빠졌다고 분묘 지지권이 해제되지 않는다.
            4. 분묘 기지권 조사 방법
               ◇ 한겨울이 아니면, 수목이 있는 동안 사실상 확인 불가하다.
               ◇ [매도인 조사법+현장 조사법+탐문 조사법+묘적부]로 확인한다.
                  1) 매도인 조사법 : 매도인으로부터 <위치+기수>확인 받고, 점유사실 확인원
                     교부받음. ⇒ 도면상에 위치 및 기수 확인 받아야 함.
                  2) 현장 조사법 : 임야, 대규모 면적시, 수목이 있는 동안 확인 불가능 함.
                  3) 탐문 조사법 : 현장 조사법의 보완
                  4) 묘적부 : 분묘 설지 신고된 묘 ⇒ 면사무소에서 발급.
                             시효 취득여부 확인 서류.
            5. 중개 실무
               ◇ 매매 대상 지상에 분묘가 존재하는 경우 특약 처리 해야...
               1) 매도인이 책임지고 잔금 시까지 이장하기로 한다.
               2) 매수인은 분묘를 포함하여 매수한다.
               □ 무연고 묘 처리 : 3개월 이상, 2번 이상, 공고 후 이장.
 

       
       ■ 특수 지역권
          ◇ 웃기고 더럽고, 기형적인 물권이다--봉건사회에서 근세로 넘어 오면서 형성 된 판례법.
          ◇ 미 공시권리 중 유일하게 점유를 요하지 않는다.
          1. 발생 사유
             1) 민법의 물권법 302조 법률규정에 의해서 발생.
             2) 예-고성 산불 시 더덕, 송이, 산삼, 산나물 채취권 등 국가로부터 보상 받음.
          2. 법률 규정 풀이
             1) 집합체 관계 : 단체적 권리.
             2) 각자가 : 개인의 영리 행위
                        예) 마을 전체 사람들이 각자 개인의 영리목적으로 송이를 채취해서 판매.
             3) 타인의 토지 : 자기 땅에서는 불성립.
             4) 수익 행위 : 종류 여하 불문.
             5) 점유를 요하지 않는 권리 : 미공시권리는 원칙상 점유를 수반하나 특수지역권만 제외
             6) 법 인격없는 사단 : 사단법인에 등록하지 않은 모임(동창회, 마을주민 등)
          3. 특수 지역권 조사방법
             1) 탐문 조사 : 산 주변 모든 마을에 수익행위 조사(거리적 제한 없다)
             2) 완벽한 조사 방법 없다.
          4. 중개 실무
             1) 대규모 임야 거래 시 ⇒ 반드시 특수지역권 배제특약을 기재해야 한다.
             2) 특약
                □ 특수 지역권에 대해서는 매수인이 책임지기로 한다.
             3) 매도인에게 특수지역권을 하자담보책임 지게하면, 팔려는 놈 하나도 없다.
             4) 매수인(골프장, 콘도, 스키장 등)은 이미 각오하고 매수하려 한다.

       
      2. 미 공시권리 조사방법.
         1) 매도인 조사법 : 신뢰도 99% 보장.
            ① 매도인에게서 점유사실 확인원을 받는 방법 : 매도인의 하자담보 책임으로 면책.
            ② 점유사실 확인원 양식 : 상황에 따라 변화있게 사용.                

         2) 현장 조사법 : 신뢰도 50%
            ① 현재의 점유자를 조사하는 방법(현재의 점유자+점유 흔적 등)
            ② 매도인 조사법에 부수적인 조사방법이다.
         3) 탐문 조사법
            ① 점유권의 내용 확인.
            ② 대상지 주변 인근 사람 (이장, 수퍼 등)

        4) 세대별 주민등록 색인부 조사법.
           ① 다가구 주택의 대항력임차권자 색출.
              예) 임대인은 6명의 임차인이 있다고 하는데 실제 8명이 임차되어 있는 경우 많다.
           ② 대항력 임차권 : 맨 땅 토지, 학교, 상가 등 전입신고되어있고 점유만 되어 있으면 성립.
           ③ 확인법 : 주민등록 법 --2001, 7, 18 개정사항.

           ■ 타인의 주민등록 색인표 열람 및 주민등록 초본을 발급받으려면..
              1. 1차 : 세대별 주민등록 색인부 신청.
                 1) 근거법 : 주민등록법 시행규칙 12조 별표2 제3호.
                    ◇ 부동산 또는 이에 준하는 것에 관한 권리의 설정·변경·소멸에 관계되는 자.
                 2) 이해관계인 입증 : 부동산 중개업법 시행령 제22조 제①항 제2호.
                    ◇ 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 당해 중개대상물에 대한 권리
                       관계에 관한 사항.--교재 P495
                 3) 신청 서류
                    ① 주민등록열람 및 등초본 교부 신청서(소정양식)
                    ② +주민등록표 신청 사실관계 입증서류(교재 p495)
                    ③ +중개업 등록증(원본 대조 필 득한 서류)
                    ④ +신분증.
                 4) 신청 결과 ⇒ 주민등록 색인표 열람(실제는 세대주와 전입일자만 담당 공무원이
                                                     적어서 준다)
                 5) 열람 결과표 : 주소별 주민등록 세대 열람 내역(LBA 법률중개사 양식 사용)
                    필히 ⇒ 세대열람내역서에 <일자+동사무소 확인 필+담당자 확인 필>
              2. 2차 : 각각 세대주에 대한 주민등록 초본 발급 신청.
                 ◇ 세대별 색인부에 문제 발견 시 ⇒ 각 세대별 주민등록 초본 발급 신청한다.
                 ◇ 대항력 임차권 : 전입신고 다음 날 대항력 발생.
                 ◇ 주민등록 등본은 타인이 발급할 수 없다.

           ■ 위장 임차인 색출법
              1. 위장 대항력 임차권을 깰 수 있는 방법.
              2. 동사무소에 실 거주자 확인 신청
                            ⇒ 동사무소는 통·반장을 통하여 조사 후 불거주 확인서 발급한다.
              3. 경매 낙찰자만 가능(입찰 전에 확인

    * 매도인의 하자담보 책임

        1. 민법 584조 : 하자담보책임 면제특약의 효력
           1) 내용 : 매도인은 하자담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지
                     아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대해서는 책임을
                     면하지 못한다.
           2) 의미
              ① 강행규정으로 모든 민사계약에 강제 적용된다.
              ② 면책 특약의 경우 584조 위반만 아니면 100% 유효하다는 뜻.
                 -면책 특약이 유효하다는 전제하에 584조가 강행규정성이 있다.
           3) 내용  분석
              ① 매도인이 알고 고지하지 않은 사실
                 ◇ 매도인의 고의에 의한 행위(적극적 불고지, 소극적 불고지 불문)
                 ◇ 적극적 고지의무 부과 사항.
              ② 제3자에게 권리 설정.
                 ◇ 매도인의 적극적 고의 책임(본인이 도장 찍어줘야 가능한 행위)
                 ◇ 대항력 임차권, 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등.
                    채권임차권, 가압류, 가처분 ⇒ 설정행위 아님.
              ③ 양도한 행위.
                 ◇ 이중매매
                 ◇ 중도금이후 설정과 양도 행위가 있어야 매도인에게 책임을 물을 수 있다.
                    계약금만 받고 설정행위를 한 경우 ⇒ 매도인 하자담보 책임 아니다.
                    게약금은 해약 증거금이지, 이행 증거금 아니다.
              ■ 매도인의 적극적인 고의 책임
                 ◇ 민사 ; 손해배상 청구
                 ◇ 형사 ; 사시죄 성립
                 ◇ 방법 ⇒ 처분금지 가처분 청구+민사+형사 고소.

        2. 민법 제569조 : 타인의 권리 매매.
           1) 내용 ; 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여
                     매수인에게 이전하여야 한다.
           2) 의미
              ① 임의규정, 즉 계약특약으로 배제 시킬 수있는 규정.
              ② 매도인의 면책 특약이다 ⇒ 중개사가 매수인에게 당할 수 있는 조항이다.
           3) 대상
              ① 모든 오피스, 상가 등 분양물건은 569조의 타인권리 매매이다.
              ② 주택법 대상 20세대 이상 분양 주택은 적용 배제 됨.
                  ⇒ 분양승인 받기 전까지 시행자가 토지소유권을 취득해야 하는 것이 강제되어 있다.

        3. 민법 제570조 : 매도인이 악의인 경우 매도인의 담보책임
           1) 내용 : 상기의 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때
                     에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리
                     가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.
           2) 의미
              ① 민법 570조는 매도인의 하자 담보책임이 아니고 면책특약이다.
              ② 매도인의 담보책임 발생시기
                 ◇ 원칙 : 잔금 때.
                 ◇ 예외 : 계약체결이후 객관적으로 권리취득의 불가능이 확정 될 때.
              ③ 계약 해제 : 소유권 이전등기 이후에도 가능(사유-등기 공신력 부재)
              ④ 570조 역 해석 : 매도인 면책사항.
                 ◇ 확정적으로 권리취득이 불가능하다고 확정되기 전까지는 유효한 계약이다.
                    ⇒ 즉,  잔금 전까지는 매도인의 책임을 묻지 못한다.
                 ◇ 매수인이 569조를 알고 있는 경우, 매수인은 손해배상 청구를 못하고 원금만
                    돌려 받을 뿐이다.
              ⑤ 특약 ; 매수인의 선·악 여부를 불문하고 매도인은 하자담보책임을 져야 한다.
           3) 대책 : LBA 법률계약서 작성. --제 19조
              ◇ 타인의 권리매매가 된 경우에는 매수인의 선악 불문하고 매도인이 하자담보
                 책임을 지기로 한다.
              ◇ 매수자가 선의인 경우 : 신뢰이익배상을 위해 손해배상금은 매매대금 총액의 40%.
              ◇ 매수자가 악의인 경우 : 손해배상금으로 매매대금 총액의 20%로 약정 특약.

        4. 민법 제571조 : 매도인이 선의인 경우 매도인의 담보책임
           1) 내용 ; 매도인이 계약 당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알
                     지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도
                     인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.
           2) 의미
              ① 내 것인 줄 알고 있었는데 내 것이 아닌 경우(대습 상속시 종중 부동산 등)
           3) 매도인이 선의일지라도 ⇒ 계약해제+손해배상.
              매수인이 악의인 경우 ⇒ 원상회복만..
           ■ 민법상 손해배상 원칙
              1. 불측의 손해에 대한 배상.
                 ⇒ 예상되는 손해는 보상의무 없다.
              2. 신뢰이익의 범위 내에서 기대이익에 대한 보상.    

     
      5. 민법 제576조 : 저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임
         1) 내용
            매매의 목적이 된 부동사에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그
            소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수
            있다.
            이 경우에 매수인이 출재(出財)로 그 소유권을 보존할 때에는 매도인에 대하여 그 상환
            을 청구할 수 있고, 이로 인해 매수인이 손해를 입은 경우 그 배상을 청구할 수 있다.
            본 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에도
            준용한다.
         2) 의미
            ① 계약금(잔금) 치룬 후 임의경매 실행되면 내 권리는 소제대상이 된다.
            ② 없어도 당연한 규정, 매도인의 면책 특약이다.
            ③ 계약해제의 경우 손해배상청구가 가능하나, 매수인이 악의인 경우는 불가하다.
               ◇ 매수인 악의란? --등기부에 임의경매가 공시 된 경우.
                  단, 매도인의 고의적 행위나 형사적 사기책임이 있는 경우⇒ 손해배상 청구 가능.
               ◇ 매매계약보다 임의경매가 먼저인 경우 ⇒ 원상회복 의무만 부과.
               ◇ 매수인이 선의인 경우--계약해제+손해배상청구
         3) 조문 해석
            ① 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없는 경우란?
               ⇒ 미지급 잔금으로 경매등기를 주말시키지 못한 때 ; 계약해제
            ② 취득한 소유권을 잃을 때란?
               ⇒ 경락인의 맘에 달렸다. 경락인이 경락대금 납부하면 소유권 소제 ; 계약해제.
            ③ 매수인이 출재로 그 소유권 보존?
               ⇒ 매수인이 대위변제로 경매등기를 주말시킨 때 ; 원금+손해배상
         4) 대책 : 특약으로 576조 배제시켜야 한다.
            ◇ 계약체결 전후를 불문하고 경매등기로 인하여 매매대상 부동산의 계약이행이 불가능
               하게 되는 경우, 매수인의 선악여부를 배제하고 매도인은 하자담보책임을 져야 한다.

        ■ 특약 연구
           1. 특약--부동산에 관한 다음의 하자에 대하여 책임지지 아니한다.
                ① 등기부상 목록과 물건현상의 상이 또는 부족 -------- 물건하자.면적하자
                ② 시가지계획, 편입, 환지, 징발, 개발제한 기타법률상 또는 행정상 규제로
                         인한 권리제한 --------------------- 공법상 이용제한
                ③ 권리의 일부가 타인에게 속함으로써 받는 권리의 제한 --- 권리의 일부하자
                ④ 기타 매매목적물 자체하자 또는 권리상의 모든 하자 등--- 포괄적인 규정
           2. 이럴 때 그대로 써 먹어라
              1) 내가 매도인인 경우.
              2) 물건하자에 대하여 자신 없는 경우(권리조사가 않된 경우) : 공동중개시 매수인보호
              3) 물건 상태를 모르는 매도인 보호 시.

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.

        읽는 일사천리 회원만의 것^^

        풍요로운 9월 되시기 바랍니다

[꽃사랑(김정덕)]

유비님! 유용한 정보 고맙습니다.....

[시즌]

좋은 정보 많은 도움이 되었습니다 감사합니다.

[막강지존(송웅섭)]

좋은 정보 감사함으로 잘보고 있습니다...... 진정 회원을 위하는 유비님의 수고에 고개숙여집니다.....

[유 비(禹榮權)]

과찬이십니다..고마워요..

[향기☆이희경]

잘 읽고 갑니다~~

[동해* 이미란]

저한테 딱이네여 감사여 유비님...... ^^

[☼새벽해☼]

계속 감사드립니다.쭉 부탁드립니다 복받으실겁니다.틀림없이 나실거예요 ^^

[톡끼(김태희)]

유비님 좋은 정보 나눠주시는 마음 정말 감사합니다~~~

[유 비(禹榮權)]

충~!!^^

[~도사~(이기호)]

감사합니다...역쉬~~~~스크랩 해갈께요..꾸벅

[재문]

잘읽었습니다. 꾸벅

[닥호스@최동혁]

좋은 자료 감사드립니다. 아낌없이 나누는 마음에 경의를 표합니다. 건강하세요.

[훈장 박성환]

좋은정보 감가합니다. 이대로라면 일하는데 문제 없을것 같습니다. 이 가을에 좋은일만 가득하세요.

[유 비(禹榮權)]

감사합니다 훈장님^^

[공박사(공보영)]

항상 좋은 정보 주심에 감사드립니다.

[푸른하늘구본국]

유비니임우리 사랑 아직 식지 않았죠

[유 비(禹榮權)]

당근^^

[호야js (김재순)]

읽고 인쇄~ 짤린것 붙여 쓰기 ~~ㅎ 유비님 감사 *^^공부 해야져~~ㅎ

[동해사랑.전인순]

유비님!!! 감사해요...^^*

[딘(이승진)]

좋은 정보 감사드립니다.

[작은구름(허지행)]

좋은 자료 참고 많이 하겠습니다~ 감사^^*, 언제 함 유비님 사무실에도 가봐야할텐데...가면 커피한잔 주실꺼죠?

[유 비(禹榮權)]

언제나 환영입니다.점심 준비해 놓고 기다리고 있겠습니다^^

[보석의땅(장복성)]

유비님 어떤분 인지 몹시 궁금합니다. 뵐날 있겠지요. 덕분에 열심히 공부하고 있습니다.

[자두]

유비님 뵈러 가긴가야하는디~~언제가나~~보고싶다~~ㅎㅎ

[유 비(禹榮權)]

우띠..말로만??

[pigyu(유은정)]

좋은 정보 감사합니다.

[rani]

좋은 정보 감사합니다....

[맨발로]

감사합니다. 중간에 책 페이지를 표시했는데 무슨 책을 봐야되나요..첨이라 죄송해요.아시는분

[유 비(禹榮權)]

LBA교재입니다..가장 좋은 방법은 1년간 주말헌납..자신의 경쟁력 향상을 위해 공부하는 것이지요^^

[월드베스트(조욱남)]

복습 잘했습니다. 감사합니다.

[토론토]

좋은 정보 감사합니다

[연도(유도연)]

좋은 정보 감사합니다. 잘 계시죠? 항상 건강하시길....

[하심(박재현)]

좋은정보 감사합니다.^^