리모델링의 겉과 속~!

리모델링 시도할 만하지만… 넘어야 할 산 많아~!“막연한 기대는 금물”... 사업성 좋은 수직증축 어려워.....주거환경개선·집값 상승 효과 “하지만 막연한 기대는 금물”.....조합설립→착공 10년 걸리기도 사업성 좋은 수직증축 어려워....결론은 ‘내력벽 철거’가 암초 # 기존의 아파트를 보수해서 새 아파트처럼 만들 수 있다는 기대 속에 고양시에도 리모델링 바람이 불고 있지만 막연한 기대에 대한 우려 섞인 목소리도 나오고 있는데... 이와같은 관심은 신축 아파트값이 폭등하면서 구축 아파트와의 가격 격차가 심해지면서부터....대화동 킨텍스 꿈에그린 39평 아파트는 작년 7월 11억5000만원에서 현재는 17억6800만원까지 뛰었다.반면 구축 아파트 중에서는 상대적으로 가격이 뛰었다는 주엽동 문촌마을 17단지 38평 아파트가 작년 7월 6억8500만원에서 현재 9억8000만원으로 상승했다.다 같이 상승했지만 가격 격차는 4억6500만원에서 7억8800만원으로 늘어났다.이러한 상황에서 리모델링이 끝나면 구축 아파트도 가격 상승효과를 얻을 수 있다는 기대 속에 리모델링을 시도하는 아파트들이 생겨나고 있다. 리모델링 시장으로 눈을 돌리는 대형 건설사들도 리모델링 바람을 고조시키고 있다.재건축보다 규제가 덜한 리모델링 시장이 커질 것으로 내다본 대형 건설사들이 시공권을 따내기 위해 가능성이 있는 아파트 단지에 경쟁하듯 자사 로고가 들어간 현수막을 내걸고 있다.포스코건설, 대우건설, GS건설, 롯데건설 등이 내건 현수막에는 천편일률적으로 ‘리모델링사업의 성공적 추진을 기원합니다’라는 문구가 있다.이들 대형 건설사들이 먼저 추진위에 손을 내밀어 성사된 간담회가 고양시 몇몇 아파트 단지에서 진행되기도 했다. 리모델링은 기존 아파트를 허물고 새로 건설하는 재건축과는 다르게 골조를 유지한 채 부분적으로 공사하기 때문에 상대적으로 사업추진이 빠르고 비용이 적게 든다는 특징이 있다.이에 따라 리모델링 수요가 커지면서 대형 건설사들도 저마다 리모델링 전담부서를 꾸리는 실정이다. 하지만 리모델링 사업 성공을 위해서는 넘어야 할 산이 많은데....리모델링에 대한 구체적인 내용도 모른 채 집값이 오를꺼란 막연한 기대감에만 사로잡히지 말아야 한다. 지난 2월 성남시 분당구 한솔마을 5단지가 1기 신도시 중 처음으로 리모델링 사업 승인을 받은 것은 조합 설립 10년이 지난 후였다.리모델링 추진과정은 추진위원회 설립→정비업체 선정→리모델링 기본계획 수립→조합설립→시공사 선정→1차 안전진단→건축심의→사업계획승인→분담금 확정 총회→이주/철거→ 2차 안전진단→착공/준공(최소 24개월) 등의 오랜 과정을 거친다.조합은 단지 내 소유주의 67%의 리모델링 사업에 대한 동의를 얻어야만 결성되는데, 고양시 단지 중에는 아직 조합 결성 단지가 나타나지 않고 있다.고양시에서 그나마 사업 추진이 가장 빠른 별빛8단지, 문촌16단지, 강선14단지는 이제 추진위 설립 후 정비업체를 선정했거나 선정하는 단계다. 문제는 수평증축에 비해 사업성이 좋은 수직증축이 어렵다는 점이 사업추진을 어렵게 만든다.수직증축은 기존 아파트 꼭대기 위로 2~3개 층을 더 올려 가구 수를 15%가량 늘리는 리모델링 방식으로 늘린 가구 수만큼 분양이 가능하기 때문에 수익 대비 분담금을 줄여준다.하지만 그만큼 지반이 튼튼해야 하기 때문에 안전진단 통과가 훨씬 까다로운데 현재까지 수직증축 사업승인 사례는 작년 2월 서울 송파 성지아파트가 유일하다. 또한 세대 간 내력벽(기둥과 함께 건물의 무게를 지탱하도록 설계된 벽) 철거 역시 안전상 문제로 허가되지 않는다는 점도 사업추진을 더디게 한다.국토부는 지난 2016년 내력벽 일부 철거를 허용하는 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다가 철회한 이후 5년이 지나도록 뾰족한 대안을 내놓지 못하고 있다.내부구조에서 내력벽을 철거하지 못하면 좌우 확장이 불가능하고 기존 구조에서 변화를 주는 데 한계를 가진다.결국 내력벽 철거 여부가 사업성과 밀접한 만큼 철거기준이 완화되어야 리모델링이 활성화 될듯싶다~!