스크랩 급매물과 반값경매

[브로커리(이민철)]

지금 부동산 시장은 암흑기이다. 과도기가 아닌 이 시기는 아직도 부동산 가격상승에 대한 기대가 약한 시장이라는 것이다. 급매물이 다량 출회되기 시작하면 부동산가격이 하락하고 부동산 시장은 침체기에 들어가게 된다. 가격이 하락하면서 최종적으로 실수요자가 많은 소형주택이나 소액투자 대상 부동산의 급매물이 나오기 시작하면 부동산시장은 암흑기에 있는 것이고, 바닥 근처로 가까이 다가가고 있다는 것이다.

이러한 암흑기 부동산 투자시장에서 수익을 낼 수 있는, 최소한 손해를 입지 않기 위해서는 급매물 매입과 반값경매를 통해 저가매입에 나서는 것이 유일한 방법이다. 저가매입은 부동산시장가격이 더 하락하더라도 투자수익이 작아질 수는 있어도 손해볼 확률은 작아지기 때문이다.

시장가격은 수요와 공급에 의해 결정되고 교차점에서 시장균형을 이루는데, 시장참여자 모두 완전한 정보를 공유하고 있다는 전제가 되어야 한다. 부동산시장은 다른 시장보다도 더욱 폐쇄된 정보를 가지고 있어, 부동산 상품으로 생산되기까지 수요공급이 장기적으로 수렴되어 가격 결정되는 경향이 있어서 부동산시장에서 거품과 붕괴가 되풀이 되곤 한다.

급매물은 항상 존재하며, 일반적인 시장 급매물과 시장 붕괴과정에서 나타나는 급매물로 구분할 수 있다. 일반적인 급매물은 매도자의 개인 입장이나 시장의 일시적 제한적 요인, 하자있는 물건, 불완전한 정보 등에 따라, 즉 입주직전, 이민, 사망 직전 매매 등에서 나타나고 있으며, 수요자 우위시장 뿐만 아니라 공급자 우위시장에서도 나타날 수 있다.

급매물은 급하게(urgently) 팔려는 물건으로써, 급매물이 많다는 것은 파는 사람이 많은 공급자가 약자이고 수요자가 우선인 시장으로 우월한 지위를 가진다. 수요자는 저가에 사려는 의지가 강한 만큼 가격이 하락하는 요인이 된다. 즉 급매물 부동산 시장은 가격하락 신호의 중요한 지표가 된다. 투자가치가 높은 부동산이나 상승에 대한 기대심리가 높으면 급매물은 나오지 않는다.

급매물은 일반적으로 정상가격의 10% 싸게 팔려고 내놓은 부동산으로 2개월 이내에 매매될 수 있는 물건으로 정의된다. 급매물은 실수요자 입장에서는 저가에 매입하게 되므로 상대적으로 소액을 투자하게 된다. 급매물로 부동산을 매입한다는 것은 안전 마진 즉 기본 수익을 얻고 시작하는 것이다. 향후 매입가격 이하로만 시세가 하락하지 않는다면 손해볼 일이 발생하지 않는다.

급매물은 현재 매매되고 있는 시세 즉 정상가격을 기준으로 하는 것이므로, 매매 가능한 시세를 정확한 파악하는 것이 중요하다. 2003년도에 강남3구 재건축아파트가 하루에 500만원이 오르던 시절이나 요즘처럼 하루가 다르게 가격하락이 이루어지는 시점의 현실적 시세를 정확히 파악하기가 쉽지 않다.

급매물을 매입한 후에 단기매매일수록 손실이 작아질 수 있다. 이미 기본 수익을 확보하고 출발했기 때문이다. 반면에 부동산 활황기에는 수익을 감소시킨다. 따라서 급매물을 매입한 후 적정한 매매타이밍을 잘 찾는다면 손실을 줄이고 수익이 높아질 수 있다.

경기 침체기에는 부동산시장도 가라앉아 가처분 소득이 감소하고, 부동산가격이 하락하여 보유 부동산들을 처분하면서 급매물이 많아져 가격이 하락하고, 매매가 되지 않으면 경매로 강제매각하게 된다. 지금도 경기도권 입주폭탄을 맞은 신도시에서 일반적인 급매물과 미분양으로 가격하락이 지속되고 있고, 급매로도 매각되지 않은 부동산 특히 아파트들이 대량 경매시장으로 나오고 있다.

전국적으로 경매물건이 감소하고 있으면서도 경기도 2기 신도시 주변에 경매물건은 증가하고 있다. 일반적으로 경기도권 경매 매각 시 1회 유찰되면 저감율이 30%여서 2회만 유찰되면 감정가의 49%가 되어 반값경매가 된다.

부동산침체기에는 경매매각 물량이 많아지고 입찰자가 줄어들어 경매시장에서 2회 유찰 시에도 매각되지 않고 유찰되는 사례가 빈번히 나타나고 있다. 입찰물건이 많아서 시세대비 반값임에도 불구하고 입찰자가 없는 상황이 발생하는 것이다.

경기 활황기에 반값경매는 일반적인 경매물건에서는 찾아볼 수 없고 물적 하자가 있거나, 권리적 하자 즉 특수물건이라 하는 유치권, 법정지상권, 공유지분소유권, 위장임차인 등의 경매물건에서만 나타난다.

지금과 같은 장기적인 경기침체 속에서 지속적으로 부동산 가격이 하락하는 시점은 다량으로 출회된 급매물 중에서 급급매물을 내 입맛에 맞추어 저가 매입할 수 있는 기회이다. 또한 경매시장에서도 급매물 가격보다도 더 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 생기고 있는 것이다. 정상적인 시장에서는 찾아보기 어려운 급급매물과 반값경매를 가능하게 하는 현실적 부동산 시장이 눈앞에서 펼쳐지고 있다.

급매물과 반값경매를 통한 저가 매입의 기회는 이제 시작되고 있고, 지금이 부동산 순환주기에서 바닥인지 무릎인지, 허리인지 적절한 매매 타이밍만 잡는다면 수익은 두 배로 커질 것이다.

급매물을 매매하기 위해, 반값경매를 하기 위해, 적절한 매매타이밍을 잡기 위해서는 조금 전문가적인 스킬이 필요하다. 구체적인 투자가능 금액, 투자 지역, 투자 종목 등을 정한 후, 현장에 가서 전문가들을 만나고, 시장 수급상황과 시시각각 변하는 가격의 민감도를 분석하여, 급매물이나 반값경매 물건을 둘 다 매입대상으로 생각하고 원하는 부동산이 나오면 저가매입 실행에 집중해야 한다.

급매물과 반값경매 물건은 투자자에게 결국 같은 수익을 높여주는 저가매입 부동산인 것이다.

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[불경기피해자(박용현)]

좋은글감사합니다

[모카(김연희)]

좋은 글 감사해요~.~