상가주택만한게 없다는 글의 답글을 여기다 남깁니다. 좀 기네요

댓글및 쪽지요청이 많아 여기다 남깁니다.   저는 현재 30대구요. 한집안의 가장입니다.   강남 재건축(개포1단지 13평)의 환상에서 벗어나지 못하다가   남들보다 일찍 실직이라는 것을 경험하고 실직의 공포를 누구보다 느끼면서   실직한상태에서 강남산다는게 빚좋은 개살구라고 생각이 들어   그때부터 어떻게 살아야 할까 고민을 하던중 상가주택이라는 아이템을 발견하였습니다.   지금으로부터 3년전이네요   상가주택의 진가를 알면 알수록 무릎을 치게 되더군요   일단 자영업을 할려면 집과 거리가 있고 그렇게 되면 차비&식비등등 부담이 되는데   상가주택은 집에서 1층으로 가면 되니깐 날씨가 비가와도 눈이와도 전혀 상관이 없다는거...   그리고 월세를 안낸다는 장점   그리고 2층은 원룸개조해서 고정수입발생할수 있는 장점(이부분은 세입자 선정이 중요합니다. 아무나 받으면 안되고   부동산에 미리 얘기해서 신분 확실한분..예를들어 직업 확실하고 그런분들만 소개받는게 좋습니다. 잘못받으면 아주 골치 아픕니다 . 그래도 주인이 윗층에 사는 이상 월세 꼬박내고 조용히 있다 나가는게 일반적이라고 합니다. 주인이거주 안하면 그때부터 애로사항 많아진다고 부동산에서 그러네요. 저역시 동감합니다. 가끔씩 세입자 얼굴 보는이상 속썩일 확률이 적어지겠죠)   그리고 지하는 덤입니다. 지하의 경우 월세를 받아도 되고 아니면 저처럼 창업을 해도 됩니다. 아시는 분은 지하에 방2개를 만들어서 하나는 음악연습실 다른하나는 피트니스를 만들었더군요. 상가주택의 장점은 이렇게 상상한대로 활용할수 있다는것입니다.   옥상의 경우도 옥탑방 만들고 옥탑방을 활용해서 드레스룸+스파+창고로 해도 되구요. 파라솔 설치해서 운치있게 만들수도 있구요. 검색해보면 텃밭전문 업체가 있어 일정부분 텃밭을 만들어 상추, 깻잎. 방울토마토등등 재배해서 먹을수 있습니다. 3층의 경우도 돈만있으면 아파트 급의 실내인테리어를 통해 충분히 만족하면서 살수 있구요....아파트 리모델링을 해도 추가부담금 2억이상은 듭니다. 근데 상가주택의 경우 구조변경및 창문 더 만들고 비싼 자재로 옥탑까지 방수공사및 텃밭공사를 해도 1억안팍입니다. 여기다 저는 태야열에너지 설치까지 했습니다. 검색해서 전화해 보시면 연초에 국가에서 신청을 받는데 이때 국가지원이 많아 그나마 적은 금액으로 설치할수 있습니다. 전기세가 1~2만원밖에 안나옵니다. 상가주택은 상상한대로 만들수 있는 그런곳입니다.   여기까지 상가주택활용에 대한 얘기였구요   이제부터 본론으로 들어가서 지역팁을 드리겠습니다. 저는 서울을 시작으로 인천 경기도 지역의 상가주택 웬만한곳은 다가봤습니다. 돈이 준비가 안됏을때부터 돌아다녔습니다. 와이프가 말렸죠. 그래도 그러는 과정에서 얻은게 있었습니다. 바로 눈썰미... 갔다와서 로드뷰로 주변확인하고 주변 여건확인하고 다시가서 유동인구 확인하고 이런과정이 몇번 거쳐지면 그다음부터는 한번 보면 느낌이 확옵니다. 로드뷰만 봐도 느낌이 오구요. 이런 내공 잡는데 전 6개월 걸렸습니다 그전부터 부동산 입지에 관심있어서 더 흥미 있었는지도 모르겠습니다. 그래서 일단은 많이 돌아다니고 내부도 보고 그래야 합니다. 돈이 없어도 부동산에서 돈있는 척 하고 보여달라고 하면 알아서 좋은물건 보여줍니다. 이때 여러분들이 명확하게 어떤물건을 보고 싶다고 말해야 합니다.   1.주거로 좋은지역인지 2.상업지역으로 좋은지역인지 3.1층 창업을 한다면 거기에 맞는 업종을 얘기하시면 됩니다 예를들어 빵집할 장소를 원한다고 하시면 유동인구 많으면서 배후주거지가 있는곳을 추천하는데 여기서도 부동산 업자들 농간이 있기때문에 일단은 한번보면서 장단 맞춰주고 집에가서 철저히 공부해보시기 바랍니다. 주변에 아파트 많다고 절대 좋은것 아닙니다. 그아파트 몇천세대 있어도 이사람들이 유동길이 중요합니다. 그길에 따라 실크로드가 될수도 아니고 아니면 죽은길이 될수도 있습니다. 동네상권일수록 신기하게도 자기가 다닌길만 다니는 습성이 있습니다.   두서없이 글을 계속 쓰겠습니다. 입지에 대한 이론을 말씀드리면 혼히말해 항아리상권이라는곳을 찾으셔야 합니다. 사라들이 물흐르듯 지나가는곳이 아닌 천천히 걸으면서 지나가는곳 즉 두리번 거리는곳 유동은 물과 같습니다. 넓고 뻥 뚫린곳에서는 그냥 대량으로 마구 흘러가지만 좁은 곳에서는 천천히 흐르지만 유량이 적습니다. 유동은 횡단보도, 교차로, 정류장, 역전, 쇼핑가등을 만나면 멈춥니다. 가능한 많은 유동이 멈추고 합류하는 지점이 좋습니다. 통상이런곳이 권리금이 쎄구요   또한 유동인구를 파생할수 있는곳을 잘봐야 합니다. 대형병원이나 대형마트. 버스정류장등이 대표적입니다. 특히 이런곳의 동선을 잘보면서 숨어있는 입지를 찾는것이 본인들의 몫입니다.   거기에 유동이 맺히면서 다른업종이 들어오기 힘든 난공불략의 요새가 분명 있습니다. 이런곳은 바로 로또입니다. 이부분은 많이 돌아다니면서 공부하다보면 피부로 느낄때가 있습니다. 이런곳의 간판은 홍보비 수천만원이 절약됩니다. 가게 오픈하고 2달이면 그근방 사람들 다 알게 됩니다. 이런곳의 특징은 어는정도 상권이 형성되어야 하고 초입길인 경우가 많습니다. 여기까지 나름 이론이라면 이론에 대해 몇자 적었구요 현실적인 입지선정 장소를 올리겠습니다.   일단 서울의 경우 비추입니다. 너무 비쌉니다. 비싼만큼 실거주가 안좋습니다. 쉽게 말해 그동네의 우범지대입니다. 그런데도 10억이상입니다. 그리고 평형이 너무 좁습니다. 리모델링 하기에 주변그림도 너무 안좋습니다.   그래서 신도시를 추천합니다. 현재 진행중인곳 말고 완성된곳을 추천합니다. 현재진행중인곳은 위험합니다. 어떻게 그상권이 죽을지 살지 모릅니다. 신도시가 완성되고 몇년이 지나봐야 합니다. 예를들어 상업지구가 근방에 생겼을경우 완전히 죽는 경우도 있고 그래도 사는경우 있습니다. 진행되는 곳은 그만큼 리스크가 있습니다.   신도시중 분당 .일산. 평촌에 대해 적겠습니다. 일단 평촌 비추입니다. 이미 죽은 상권입니다. 가격대도 12억이상 입니다. 평촌학원가 뒷골목이 비싼곳인데 유동인구가 별로 없습니다. 학원가라 반짝 거리는 유동만 있을 뿐입니다.   그러면 분당 일산으로 압축됩니다. 분당의 경우 신분당선 있는 정자와 야탑동이 상업지역입니다 그리고 수내동과 불곡산입구의 이마트 뒷편의 정자동이 주거가 강한지역입니다. 두곳다 일장일단 있습니다. 상업지역이 좋으면 주거로 안좋습니다. 술집이 많고 고깃집이 많고 시끄럽고 그렇습니다. 수내동이 불곡산 정자동의 경우 공기 정말 맑고 유럽의 동네분위기 납니다. 두곳다 원룸만들면 임대수요 튼튼합니다. 분당특성상 신분도 확실합니다. 비중을 어디에 두는냐 입니다. 비중을 어디에 두든 절대 변하지 않는 입지를 찾는건 님들 몫입니다.   다음은 일산입니다. 일산이 분당보다 입지는 더 좋습니다. 아파트 끼고 있는 단지가 좀 있습니다. 평촌의 경우 200세대 아파트 끼고 있다고 14억 600세대 아파트 끼고 있거 17억 제가 빵집하겠다고 알아본 물건들 소개받은곳인데 결론은 꽝이었습니다. 분당은 신분당선 정자동근처데 너무 비쌌습니다. 대로변은 15억정도 안쪽으로 들어가도 12억.....   근데 일산은 그것에 비해 저렴하면서 주변환경이 좋았습니다. 그래도 10억이상이네요 첫번째가 킨텍스 마주보는 블럭이있습니다. 그리고 아파트 바로 끼고 있는 곳있습니다. 백병원이랑 같은 블럭입니다. 아파트 끼고 있는곳 유심히 바두세요. 거기 명당자리 있을겁니다. 참고로 버스정류장에 버스3대 지나가고 바로앞 아파트단지 사람들 많이 이용합니다.   또하나는 정발산입니다. 김다정베이커리 파리바게트 있는 뒷의 상가주택이 실크로드입니다. 로드뷰봐도 느낌 올겁니다.   그다음으로 행신과 화정도 가보면 상가주택의 에이급상권이 보일겁니다. 이런곳도 12~15억정도 합니다. 보통은 근린상가를 끼고 있어야 합니다.   직접가보면 느낌이 다를겁니다.  이상 제가 상가주택 공부하면서 느꼈던거 정리해서 두서없이 적었습니다. 무조건 발품입니다. 비가오나 눈이오나 끊이지 않는것이 유동입니다. 저는 정말 사람없을것 같은 날씨에도 필꽃힌곳은 여러번 가서 확인사살했습니다.   그런 노력이 결코 헛되지 않을겁니다   제가 증명하겠습니다.   바로 옆건물 대지가 저희것 보다 조금 크지만 20억에도 안팝니다. 바로 옆집 16억에도 안팔았답니다. 그리고 저희건물 제가 위에서 언급한 건물들과 비교할시 10억이상은 족히 받아야 하는데 7억초반에 구입했습니다. 그원인은 1층업종이 안좋아서 외면했던 물건이고 방치됐던 물건이데 저의 눈에는 난공불락로또명당자리로 보였습니다. 처음부터 보인건 아니었고 한번 보고 그러면 그렇지 그러니 싸지라고 했는데 하지만 괜찮은것 같다는 냄새가 계속나더군요 그다음부터 확인사살하는데 볼수록 명당자리였습니다. 그리고 계약하였고 지금의 가치를 만들었습니다.   저는 그자리에서 제가 하는 업종이 언젠가 접을때 공인중개사를 열기위해 조만간 준비할 생각입니다. 지인들이 말하더군요 그자리에 부동산하는게 더 낫겠다.... 떡복이 장사를 해도 장난아니겠는데.... 제가 말씀드리고 싶은것은 첫번째도 입지 두번째도 입지 세번째도 역시 입지입니다.   잘고른 상가주택 하나가 강남재건축에서 맛보지 못한 무언가의 희열을 맛보게 해줄겁니다. 노년이 보장되고 평생직업이 보장되고 가족끼리 의지하면서 인건비 아끼고 가정적인 생활을 하고 ...     저의 미천한글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.