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종합부동산세 |
85㎡ 이하 |
동일 시 군내에서 공시가격 3억원 이하 5채 이상 10년 임대시 종부세 합산 배제 |
양도소득세 |
85㎡ 이하 |
동일 시 군내에서 5채 이상 10년 이상 임대시 양도세 중과 배제 |
취득·등록세 |
60㎡ 이하 |
2채 이상 5년 이상 임대시 면제 |
60~149㎡ |
20채 이상 10년 이상 임대시 25% 감면 | |
재산세 |
40㎡ 이하 |
2채 이상 5년 이상 임대시 면제 |
40~60㎡ |
2채 이상 5년 이상 임대시 50%감면 | |
60~85㎡ |
2채 이상 5년 이상 임대시 25% 감면 |
종합부동산세 부과시 합산 배제되는 주택임대사업자로 등록하려면 △동일 시·도 △전용면적 85㎡(구 25.7평) 이하 △공시가격 3억원 이하 △5채 이상 보유 △10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다. (단 건설임대는 2채를 5년이상 임대한 경우).
주택임대사업자가 5채 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제돼 종부세를 내지 않고 양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 하지만 현행법상 임대개시후 10년 뒤에 양도 당시 단 1채라도 기준시가 3억을 초과하면 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 1채당 소형아파트 투자금액을 1억원내외로 고정시키는 게 중요하다 지자체에 따라 일정 면적 이하 신규 공동주택 구입 시 취·등록세 감면이나 면제 부분을 활용하면 투자 수익을 극대화 할 수 있다는 점도 참고적으로 알아두는 게 좋다.
단, 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일)후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다.
다가구주택과 다세대주택 임대시 차이점
다가구주택과 다세대주택의 임대는 세금 혜택이 다르다는 점을 염두에 둬야 한다. 다세대주택으로 주택임대사업을 할 경우 종부세와 양도세를 모두 피할 수 있다. 반면 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 즉 10년이 경과 된 이후 다가구주택을 매각할 때는 단독주택으로 판단해 주택수에 따른 고율의 양도세가 적용된다.
참고로 다세대주택이란 연면적 660㎡이하 4층 이하 2가구 이상을 말하고 다가구주택은 연면적 660㎡이하, 3층 이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축된 주택을 말한다.
종부세와 양도세 산정기준 차이점
종부세를 피하기 위한 요건과 양도세를 피하기 위한 조건은 비슷한 듯 하지만 차이가 있다. 일단 동일 행정구역의 기준이 다르다. 종부세는 특별시,광역시,도에 소재하는 주택을 기준으로 5채를 판단하지만 양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시) 또는 군에서 해야 한다.
공시가액 3억원의 조건도 종부세는 주택임대사업을 시작하는 단계에서 판단하지만 양도세는 양도단계에서 판단한다. 결론적으로 종부세와 양도세 모두 혜택을 보기 위해서는 동일한 시에서 5채의 주택을 묶어 임대사업을 하고 시작할때와 매각할 때 모두 공시가격이 3억원 이하여야 한다. 따라서 서울에서 2채를 가지고 있는 분이 임대사업을 한다면 추가적으로 서울에 3채를 더 구입해 임대사업을 시작하는 게 낫다.
단독주택 다세대로 전환해 임대사업 활용
거주하는 단독주택을 노후대비용으로 다세대나 원룸으로 전환해서 임대 사업하는 것도 임대사업용으로 권할만 하다. 단독을 다세대로 만들라고 치면 일정수준의 인접대지 이격거리 ,주차장법등을 충족시켜야 한다. 도심권과 가까운 지역은 임대수요가 풍부해서 매년 7~8%의 임대수익을 얻을 수 있다. 다세대 신축에 부족한 자금은 추후 건물 완공시 들어오는 보증금으로 대체하면 별반 문제될게 없다.
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저서:MB시대 新 부동산 투자전략'중 일부
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