스크랩 2008년 부동산경매

[인더풀]

2008년 주식시장을 예측하는 기사를 보았습니다.

최저 1500포인트에서 최고 2500포인트를 예측하더군요.

최저에서 최고까지 무려 60% 이상 차이가 나고 있습니다. 이런걸 예측이라고....

이런 예측이라면 전문가가 아닌 어떤 사람이라도 예측할 수 있을겁니다.

내일이 2008년 주식시장이 개장됩니다. 요즘 관심이 많습니다.  ㅠㅠ

2008년 부동산 전망에 관한 기사가 난무하고 있습니다.

금리, 해외변수, 신규입주물량, 일부 수도권지역 미분양사태, 수요자심리동향 그리고 이명박 당선자의 여러 가지 공약과 부동산 정책에이르기까지 많은 변수에 대하여 예측 기사를 쏟아내고 있습니다.

모든 기사들을 주욱 살펴보니 역시 올해는 낙관론보다는 비관론이 우세한듯 합니다.

가진 사람의 입장에서는 계속 올라줬으면 고마운 일이겠지만 그러지 못한 것이 현실인것 같습니다.

이에 저는 2008년 부동산에 대하여 나름대로 전망을 해 봅니다.

오늘은 새해 첫날 일단 금리와 부동산의 상관관계를 살펴보기로 합니다.

부동산은 금리와 떼려야 뗄수 없는 상관관계가 있습니다.

부동산을 잡는데 금리만한 재료가 없습니다.

우리가 IMF 때 부동산이 폭락한 경험이 있었습니다.  그 이유 역시 금리였습니다.

금리가 폭등을 하니 자연 돈은 금융상품으로 몰리고 그러다 보니 실물자산은 폭락할 수 밖에 없었던 것입니다.

예를 들어봅시다.

서울 강남의 아파트 40평짜리를 6억원에 취득을 하였다고 합시다.

7억에 팔면 나름대로 큰 수익이 발생하였다고 생각할 것입니다.

수익률 분석을 한번 해 볼까요?

직접 등기를 한다고 가정하고 먼저 비용쪽을 살펴봅시다.

낙찰금액                           600,000,000

등록세                6,000,000

교육세                1,200,000

취득세                6,600,000

말소등록세           

교육세 

채권매입

명도비용

위비용 합계(예상)                    20,000,000

취득금액 합계                        620,000,000

위와 같이 취득금액은 대략 6억 2000만원이 들어갑니다.

잔금을 납부하고 명도 그리고 매각까지 대략 평균 6개월로 본다면....

물론 잔금 납부하고 재주가 좋아 바로 내 보내고 즉시 파는 사람도 있고 1년 걸려 못 파는 사람도 있지만 낙찰받고 임차인 배당기일까지 기다리고 그리고 명도해서 수리하고 부동산에 내 놓고 그러자면 대충 평균해서 6개월쯤 되지 않을까 싶습니다. 어디 세상 사는게 뜻대로 됩니까 ?  

결국 7억원에 매각하면 6개월만에 대략 8000여만원이 남는가요?

그러면 이 금액이 다 나한테 들어오는 것인가    택도 없은 소리....

국세청과 지방자치단체 그리고 나하고 셋이서 공동투자 한거 아닙니까

국세청이 수익금의 60% 4800만원(양도소득세) 가져가고  지방자치단체가 6% 480만원(소득할주민세) 마지막 나한테 나머지 34% 2720만원이 돌아옵니다

. 

공동투자도 이런 足같은 투자는 없지 않을까 싶습니다.  남으면 나눠 쓰고 손해 보면 혼자 독박 쓰는  이런 개같은 법이 대한민국에 존재합니다.  하긴 이명박 당선자께서 세울을 조절한다고 하니 좀 기다려 봐야겠지만...... 

여기서 보면 결국 6억 2000여만원을 투자해서 6개월간 똥줄 타가며 고생한 결과가 수익률이 4%가 조금 넘습니다. 년간 수익률로 계산해도 10%가 채 못되는 금액입니다.

그러면 혹자는 이런 말을 할겁니다.

“대출을 이용하면 기간 수익률이 더 낫지 않으냐” 고 반문할 수도 있겠지요

그렇습니다.  그럴 수도 있지요  그러나 그것도 경기 좋던 옛날 이야기뿐 지금은 한번쯤 생각해 볼 문제입니다.

그럼 대출을 받는 것으로 계산을 해 볼까요?

지금은 디티아이니 뭐니 해서 대출받기도 까다롭고 또 대출을 받더라도 과거처럼 80%~90% 대출이 어렵지 않나요?   요즘 한창 티뷔 광고하는  러쉬 & 캐쉬 가면 해 주겠지만.....

그럼 대출 80%를 받는다고 가정을 하고 수익률 분석을 해 봅시다.

대출을 받는다면 설정비와 법무사수수료가 별도로 추가됩니다.

대출을 이용하지 않을 경우 비용을 산정할 때 낙찰가 대비 3%로 계산하고

대출을 이용하면 낙찰가 대비 4%로 산정하면 거의 맞아 떨어집디다.

다시 7억에 판다고 가정을 해 봅니다. 그러면 7300만원이 남네요.

또 어쩝니까.   공동투자자들과 나눠먹어야 합니다.

국세청 4380만원, 지방자치단체 438만원 그리고 나한테 나머지 2482만원이 돌아오겠지요

그런데......어랍쇼!!!   이렇게 계산하니 수익률이 제법 높게 나오네요.  아내 내역과 같이 현금투자 1억 2000만원  제비용 대략 2700만원 도합 1억 4700만원 투자해서 6개월간 투자 수익률이 16%가 넘게 나옵니다.  년간으로 따져도 30%가 넘는 금액이니 그런대로 짭짤하다 아니할 수 없습니다. 

그런데......

이자를 빼 먹었다. 개인일 경우 이자는 취득금액에 포함되지 않을겁니다. 그러면 이자는 한달에 얼마나 될까 ?  계산기를 두들겨보니  최근 경락잔금대출이자가 년 8% 언저리고  대출이 4억 8000만원이니까 년간 이자가 3840만원이  나오네요.  월 320만원이 나갑니다.  잔금 납부하고 매각까지 6개월 잡았으니까  320만원 곱하기 6하면 6개월간 이자비용만 대략 1920만원입니다.

아까 수익금이 2482만원이라고 했던가요 ?   여기서 이자비용 1920만원을  빼 봅시다.

562만원이 나오네요.   미치고 환장할 노릇입니다.  이렇게 따지니 수익률이 더 떨어지네요 

대출을 받지 않을 경우를 상정했을 때 아까는 4%가 조금 넘었는데 이렇게 따지니 4%가 안되네요. 

다시 정리해서 계산을 하면...

매각금액                                                         700,000,000

매입금액                         대출 480,000,000

                                      현금 120,000,000

                                                                      600,000,000

제비용(4%)                              24,000,000

이사비용등(집행비용)                 3,000,000

비용 계                                                             27,000,000

세전 수익                                                          73,000,000

양도소득세(60%)                                               43,800,000

주민세(양도세의 10%)                                         4,380,000

세후 수익                                                          24,820,000                  

대출(80%)이자(6개월)                                       19,200,000

손에 쥐는 실제 수익                                5,620,000  

이렇게 계산을 하니 어떤 사람은 따운계약서 작성해서 팔아 먹으면 된느거 아니냐고 반문할 수도 있습니다. 

요즘 부동산 중개업소에 가서 따운계약서 써 달라고 해 보십시오.  힘듭니다.  그리고 써더라도 발 뻗고 못 잡니다.  제대로 걸리면 디집니다.  제가 작년에 디졌습니다.

이렇듯 얼핏보면 수익률이 좋은거 같지만 차떼고 포떼면 먹을게 없는게 요즘의 추세입니다. 물론 실수요자라면 그런대로 괜찮다고 봅니다. 

대충 정리를 하자만 최근과 같이 이자율이 올라가면 부동산은 침체될 수 밖에 없고 낙찰을 받더라도 보수적으로 접근하여 저렴하게 받아야 합니다.  낙찰을 못 받더라도 할 수 없습니다. 그리고 향후 이자율 변동추이를 지속적으로 살펴봐야합니다.  또 현재 아파트에 대한 가수요는 거의 없는 것으로 보입니다.  실수요자 위주로 조금씩 거래될 뿐입니다.  아파트는 가수요가 없으면 몇 년전처럼 그런 호황은 없다고 봐야 합니다.

최근 1금융권의 예금상품을 보면 년 10% 수익률 보장되는 상품이 널려있습니다. 눈을 돌려서 2금융권등을 보면 더 높은 수익률이 보장되는 상품들도 나오고 있습니다. 아파트 보유자의 금리부담도 공급측면의 변수가 되지만  고수익금융상퓸에 대한 뭉칫돈의 향방이 수요측면에서 더 중요합니다.

공급측면서 볼 때 보유하고 있는 사람들의 이자부담에 의한 매물과 당선자의 공약대로 곧 있을지 모르는 양도세 완화에 따른 매물도 대기하고 있습니다. 그런데 이를 받쳐줄 뚜렷한 매수 주체는 아직 보이지 않는것 같습니다. 아파트 투기는 뭉칫돈이 움직여야 합니다. 뭉치돈은 작년말부터 금융상품으로 갈아 탄거 같습디다.  물론 국지적으로 호재가 있는 곳의 움직임은 다를 수 있습니다. 그러나 대세는 아닌것 같습니다.  분위기를 봐서 좀 더 기다려야 할 것 같습니다.

다시 한번 말씀 드리지만  물론 싸면 똥도 삽니다. 그러나 아직도 법정에서는 비싸게 낙찰되고 있고....

무르익으려면 아직 시간이 필요한듯 싶습니다.  ㅜㅜ    

참 그렇다고 경매를 접으라는 소리는 아닙니다.  할꺼는 많습니다.  오늘은 아파트의 전망에 대해서 나름대로 적어봤습니다

[산아산아]

후~~멋지네요..요즘 경매접구있읍니다..몸이근질거리긴하지만 님 말씀대로 묵기가 만만치 않네요..예리하시네요^^*

[준프로]

음...무서운 글입니다..냉정한 분석 감사합니다..

[작은재갈량]

냉철하게 분석해 주시니 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다 쌤~

[경매 Good!]

금리와 부동산 가격은 밀접한 관련을 맺고 있는 것 같습니다.

[dnfl]

정말 상세하게 설명해주시네요

[모짜르트]

2년 가까이 지난 지금에 이 글을 읽으니 대단하신 통찰력을 가지셨다는 생각이 듭니다. 좋은 글 잘 보았습니다

[심통]

앞으로 남고 뒤로까인다~~ 장문의 글잘보았습니다

[윤석]

제 생각과 똑같은 생각입니다

[한사발]

좋은 글 감사합니다.
약한사발이나 쭈----욱

[오케이여]

감사합니다

[휴먼터치]

2008년엔 그랬군요! 전 이제 시작이라...잘 읽었습니다.