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[김형선]

 

임대주택 개발사례

[자료제공] 김형선 박사의 부동산 재테크 (cafe.daum.net/realty365)

 Ⅳ. 임대주택 개발사례

1. 개요

1) 관련법령

- 임대주택의 건설․공급 및 관리에 관하여 임대주택법에서 정하지 아니한 사항은 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법 적용(임대주택법 제3조)

- 임대차 관계에 있어서는 일반법으로서의 민법 적용

- 임대주택에 대한 지원에 있어서는 개별법에서 규정

         <임대주택 사업단계>                     <관      련      법      령>

		임대주택건설					․ 주택건설 촉진법(주택건설기준등에관한규정)
							․ 건축법
		공  급					․ 임대주택법
							․ 주택건설촉진법(주택공급에관한규칙)
		관리				입대주택	․ 입대주택법, 주택건설촉진법(공동주택관리령) ․ 민법, 주택임대차보호법 ․ 임대주택법, 주택건설촉진법(주택공급에 관한규칙
						입주자
		임대차계약					․ 임대주택법 ․ 민법 ․ 주택임대차보호법
		매각․ 분양					․임대주택법 ․주택건설촉진법(주택공급에관한규칙 ․민법(매매에 관한 규정)
		지원			-금융 -세제		․ 국민주택기금운용및관리규정
						-취득세․등록세	․ 지방세법(조례)
						-재산세․종토세	․ 지방세법(조례)
						-양도세	․ 조세감면규제법
						-택지초과소유부담금	․ 택지소유상한에관한법률
						-개발부담금
					-택지		․ 택지개발촉진법(택지개발업무처리지침)
							․ 개발이익환수에 관한 법률

2)임대주택의 종류

(1) 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분

- 건설임대주택: 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원 여부에 따라 공공과 민간건설임대주택으로 구분

․ 공공건설임대주택: 국가 또는 지자체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금을 지원받아 건설한 임대주택

※ 공공임대주택(임대의무기간 50년 또는 5년)

   사원임대주택(임대의무기간 10년)

․ 민간건설임대주택: 민간이 순수한 자체자금으로 건설한 임대주택

- 매입임대주택: 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택

(2) 건설임대주택과 매입임대주택의 차이점

구   분	건 설 임 대 주 택	매 입 임 대 주 택
개 념 규 제 - 임대의무기간 - 임차인 자격	임대사업자가 직접 건설하여 임대하는 주택 50년, 5년 10년(사원임대) 무주택세대주 (공공건설임대주택에 한함)	주택을 매입하여 임대하는 주택 3년 제한없음
- 임차인선정   방법 - 임대료 - 주택관리 - 특별수선   충당금 - 우선매각의무	주택공급에관한규칙 적용 (공공건설임대주택에 한함) 표준임대료를 고시로 규제 (공공건설임대주택에 한함) 일정규모 이상 공동주택 (300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식 난방방식)관리 의무부과 일정규모 이상 공공주택 (300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식 난방방식) 관리 의무부과 입주시부터 매각시까지 무주택세대주(공공건설임대주택에 한함)	제한없음 제한없음 다만, 임대조건으로 신고 해당없음 해당없음 해당없음
지원 -세제지원 -기금지원	취득․등록세:면제 (전용 60㎡이하) 재산세: 50% 감면 종토세: 0.3%(분리과세) 양도세: 5년 임대시 면제         (전용85㎡ 이하) 공공건설임대에 한해 지원 (호당 18~20백만원, 연리 3%)	지방세는 동일 양도세: 5년 임대시 50% 감면         10년 임대시 면제 (´95.1.1이후 취득 및 임대를 개시한 주택은 5년 이상 임대시 면제) 해당 없음

* ․ 임대주택 건설촉진을 위해 건설임대주택과 매입임대주택에 대한 양도세 차등지원(조세감면규제법 제67조, 동법시행령 제64조)

  ․ 지방세 감면혜택은 지방자치단체 지방세 감면조례에 따라 다를 수 있음.

(3) 공공건설임대주택과 민간건설임대주택의 차이점

구       분	공공건설임대주택	민간건설임대주택
개  념 소형주택건설비율 임차인자격 임차인선정방법 임대료 주택관리 특별수선충당금 우선매각의무 세제지원 금융지원	공공주체가 건설하거나 국민주택기금을 지원받아 건설 전체 전용 60㎡ 이하 입주자 모집공고 1년 전부터 무주택세대주 주택공급에관한규칙 적용 고시로 규제 일정규모 이상 공동주택 (300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식 난방방식) 관리의무부과 일정규모 이상 공동주택 (300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식 난방방식) 적립의무부과 입주시부터 매각시까지 무주택세대주 취득․등록세: 면제 재산세 : 50% 감면 종토세: 0.3%(분리과세) 양도세: 5년 이상 임대시 면제 기금지원	기금지원 없이 건설 사업자 자율 제한 없음 사업자 자율 제한 없음. 다만, 신고 공공건설임대주택과 동일 공공건설임대주택과 동일 사업자 자율 지방세:전용 60㎡이하 주택은 공공건설임대주택과 동일 양도세: 전용 85㎡이하로 5년 이상 임대시 면제 지원없음

* 공공건설임대주택에 대해서는 민간건설임대주택에 비하여 임차인의 주거생활안정에 필요한 규제를 더하게 됨.

3) 임대주택사업자와 임차인

(1) 임대사업자 등록

  민간인도 임대사업자가 될 수 있도록 하여 공공부분에서의 임대주택건설부족을 보완하고 무주택 서민을 포함한 다양한 계층에게 민간임대주택을 공급할 수 있는 법적인 근거를 두는 등 민간의 주택임대사업을 제도권으로 흡수하여 건전하게 육성하는데 있다.

- 등록기준: 단독주택은 5호, 공공주택은 5세대 이상

※ 1인 소유기준이며, 단독과 공동주택을 합하여 5호(세대)이상인 경우 등록가능 등록대상자(3호로 완화할 예정)

․ 주택건설촉진법에 의해 등록된 주택건설사업자

․ 주택건설촉진법에 의해 임대주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

․ 임대주택을 건설하기 위하여 건축법에 의해 허가를 받은자

․ 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 매입계약(분양계약을 포함)을 체결한 자

※ 국가, 주공, 자자체 등 공공기관은 등록 없이도 임대사업자 가능

- 등록구비서류

․ 임대사업자 등록신청서

․ 주민등록초본 또는 주민등록증사본(법인의 경우에는 법인등기부등본, 재외국인 경우에는 재외국인등록증사본 또는 여권사본)

․ 임대하고자 하는 주택의 사업계획승인서사본, 건축허가서사본, 등기부등본이나 매입에 관한 계약서(분양계약서 포함)사본

※ 주택건설촉진법의 규정에 따라 등록한 주택건설사업자는 제외

- 등록관청

․ 건설교통부장관으로부터 등록권한을 위임받은 특별시장․광역시장․도지사

․ 등록권한이 재위임된 경우에는 사장․군수 또는 구청장

※사업자 주소지를 관할하는 행정관청에 등록

- 등록절차

※등록관청에 등록에 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우 임대사업자 등록부에 등재하고 등록증을 교부

※주소지 관할관청에서 등록증을 교부하거나 등록사항을 변경한 때에는 지체없이 임대주택 소재지 관할관청에 통보

- 등록사항 변경신고

  변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 등록관청에 신고

- 등록말소

․ 등록말소대상

- 사위, 기타 부정한 방법으로 등록한 때

- 등록기준에 미달한 때

- 매각제한, 임대조건을 위반한 때

- 임대 주택법 또는 동법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때

․ 등록이 말소된 경우에는 말소당시 이미 체결된 임대차 계약이 만료될 때까지는 임대주택법 적용

․ 등록관청이 임대사업자의 등록을 말소한 때에는 임대사업자의 명칭, 말소, 사유등을 공고

- 임대사업자의 권리․의무승계

  다른 임대사업자로부터 임대주택을 매입한 임대사업자는 종전의 임대사업자의 권리․의무를 포괄적으로 승계

- 공익사업자 지정

․ 지정대상

- 전용면적 85㎡이하의 임대주택을 단독주택의 경우 100호, 공동주택의 경우 100세대 이상을 건설하는 경우

- 사업대상 토지의 90%이상을 매입한 경우(토지소유자로부터 매입에 관한 동의를 얻은 경우를 포함)로서 잔여토지를 수용하지 않으면 당해 사업의 시행이 현저히 곤란한 사유가 있는 때

- 공익사업자로 지정을 받은 임대사업자가 사업계획승인을 얻은 때에는 토지수용법 제 14조에 의한 사업인정을 받은 것으로 봄

․ 지정신청절차

임대주택사업계획서에 다음의 서류를 첨부하여 제출

- 사업대상 토지도면

사업대상 토지면적의 10분의 9이상을 매입(토지소유자로부터 매입에 관한 동의를 얻은 경우를 포함)한 사실을 증명하는 서류

- 수용 또는 사용하고자 하는 토지의 도면

- 수용 또는 사용하고자 하는 토지의 세목을 기재한 서류

(2) 임차인의 자격과 선정방법

- 임차인의 자격

․ 공공건설임대주택의 임차인은 입주자 모집공고일 1년 전부터 무주택세대주임을 자격요건으로 한다.

․ 민간건설임대주택은 임차인 자격, 선정방법을 임대사업자가 자율적으로 정하도록 되어있음.

- 임차인 선정방법

  공공건설임대주택은 주택공급에 관한 규칙을 적용하여 입주자를 선정하고 민간건설임대주택은 임대사업자가 자율로 선정

- 임차권의 양도 및 전대

․ 임차권의 양도 및 전대를 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 허용(영구 및 50년 공공임대 제외)

․임차권의 양도 및 전대가 가능한 경우

- 근무, 생업 또는 질병치료를 이유로 임대주택이 소재하는 주택건설지역과는 다른 주택건설지역으로 퇴거하고자 하는 경우

- 상속에 의하여 취득한 주택으로 이전하고자 하는 경우

- 해외로 이주하거나 1년 이상 해외에 체류하고자 하는 경우

※ 임차권의 양도 또는 전대의 동의를 얻고자 하는 임차인은 증빙자료를 임대사업자에게 제출하여야 함.

․ 임차권을 양도받을 수 있는 자격 등

- 전대의 경우에는 전대하고자하는 사람에 대한 제한이 없으나 공공건설임대주택 임차권을 양도할 때에는 무주택세대주에게 하여야 하고 임대인은 임차권을 양도받은 새로운 임차인을 반드시 주택은행에 통보하여 재당첨 금지 조치

- 원래의 임차인도 임대주택을 반납하지 않았으므로 일정기간 재당첨이 금지됨

- 임차인 권익보호

  임대주택에 중대한 하자가 발생하거나 임대주택의 하자수리의무를 소홀히 한 경우 등 임대인의 귀책사유가 있는 때에는 시장 등의 확인을 거쳐 임차인도 임대차 계약해지 또는 임대계약 갱신을 거절할 수 있다.

2. 임대주택

1) 임대조건

(1) 신고사항

  임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료와 임대주택을 매각하고자 하는 경우에는 매각시기 및 가격의 산정기준(공공건설임대주택 중 임대의무기간 10년, 5년 주택에 한정)을 신고하여야 한다.

- 신고기한

  임대개시 10일전, 변경신고의 경우에는 변경일 10일전

- 신고절차

․ 임대조건신고서에 표준임대차계약서를 첨부하여 주택소재 시장․군수․구청장에게 제출

․시장․군수․구청장은 임대조건신고대장에 기재하고 신고필증을 교부

- 신고내용의 조정․권고

 ․ 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우

․ 신고내용이 관계법령에 부적합하다고 인정되는 경우

(2) 임대주택분양전환(매각)

- 임대의무기간

․ 건설임대주택 - 50년 공동임대: 50년

              -사원임대 : 10년

              -그외건설임대주택: 5년

․ 매입임대주택 : 3년

- 임차인에게 우선 매각하는 경우

․ 다른 임대사업자에게 매각하는 경우나 임대사업자가 파산 또는 경제적 사유로임대를 계속할 수 없어 임차인에게 우선 매각하고자 하는 경우(임대의무기간 중에도 가능)에는 허가를 받아야한다.

․ 국가, 지자체, 주공이 임대한 임대주택의 경우는 건설교통부장관, 민간이 임대하는 임대주택의 경우는 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 한다.

- 우선분양대상자

․ 공공건설임대주택

- 입주일 이후부터 매각할 때까지 무주택자격을 유지하는 임차인

- 임대기간 중 상속, 판결 또는 혼인으로 인해 다른 주택을 소유하게 된 경우 매각 당시까지 당해 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인

- 임차권 양수자로 양도일 이후부터 매각시까지 무주택자인 임차인

․ 민간건설임대주택은 임대사업자가 자율적으로 정함.

- 분양전환절차

․ 임대사업자는 시장․ 군수․구청장에게 다음 서류를 첨부하여 매각계획서 제출(국가, 지자체, 주공 등 공공사업자는 매각계획서 제출 생략)

- 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단과 그 사실을 증명하는 서류

- 매각가격 산출근거 서류

․ 임대사업자는 분양대상 임차인에 대한 주택소유 여부, 전산검색 의뢰

․ 시장 등은 임대사업자가 제출한 매각계획서에 대하여 필요한 경우 10일 이내에 보완 또는 보정요구

․ 임차인에게 우선 분양하고 남은 주택이 20호 이상인 경우에는 주택공급에 관한 규칙에서 정하는 바에 따라 일반공급

※ 민간건설임대주택은 임대사업자가 매각대상자 및 매각방법 등을 정함.

- 분양전환가격

․ 󰡑93. 5. 1 이후 입주자 모집승인신청을 한 공공건설임대주택은 「공공임대주택건설 및 관리지침」상의 분양전환가격 산정기준 적용

․ 󰡑93. 4. 30 이전에 입주자모집승인신청을 한 장기(공공)임대주택의 분양전환가격은 임대사업자와 임차인이 약정한 바에 의하되 󰡑90. 10. 13 시달한 「분양전환가격 중재기준」에 따라 시장․군수․구청장이 중재

※ 분양전환가격= (건설원가+감정가격)÷2

               건설원가 = 당초투입금액- 감가상각비 + 자체자금이자

2) 임대주택의 관리

(1) 관리의무대상 임대주택(단지별 기준)

  일정규모 이상(300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식 난방방식)의 임대주택에 대해서는주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다.

(2) 임대주택관리에 필요한 기술인력 및 장비

- 기술인력

․ 승강기가 설치된 공동주택의 경우 기계기사(2급 이상) 또는 승강기 자체검사자격을 갖추고 있는 자 1인 이상

․ 임대주택의 건축설비의 종류 및 규모에 따라 전기사업법, 가스사업법 등 관계법령에서 정하는 기술자

- 장비

  승강기가 설치되거나 또는 중앙집중식 난방방식의 공동주택으로서 5천세대 이상인 경우는 소형운반차량 1대 이상

(3) 자체관리 인가신청

  임대사업자가 의무관리 임대주택을 자체관리하고자 할 경우에는 인가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 관할시장․군수․구청장의 인가를 받아야 한다.

․ 기술인력 인적사항 조서 및 장비명세서

․ 관리인력의 인적사항 조서

․ 단지 배치도

※국가 ․지방자치단체․ 주공의 임대주택은 제외

(4) 임대주택의 관리비

- 관리비 외에 전기․수도․가스 등의 사용료를 징수권자를 대신하여 징수할 수 있고 인양기 등의 사용료는 별도부과 가능

- 관리비와 사용료의 부과 및 사용내역을 임차인이 열람할 수 있도록 하는 한편, 분쟁이 발생한 경우에는 시장 등이 선임한 공인회계사나 회계법인에 의한 회계감사를 요청할 수 있다.

<표 2-43>                      <관리비항목의 구성내역>

비   목	구      성       내      역
일  반 관리비	인건비(급여․제수당․상여금․퇴직금 등을 포함하되 청소원 및 오물수거원 인건비를 제외한다)․ 제사무비․교통통신비․제세공과금․피복비․교육훈련비․차량유지비 및 제부대비용
청소비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원 인건비․피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용
오  물 수거비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 오물수거인건비․피복비 및 오물수거용품비 등 오물수거에 직접 소요된 비용
소독비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용
승강기 유지비	용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비 등. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함
난방비	난방 및 급탕에 소요되는 원가(유류대․동력전기료․난방 및 급탕용수비)에서 급탕비를 제한 금액
급탕비	급탕용유류대․동력전기료․급탕용수비
수  선 유지비	정화조청소비․냉난방시설의 청소비․소화기충약비 등 임차인의 주거생활의 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용

(5) 공동관리

 2 이상의 임대주택단지가 서로 인접하여 공동으로 관리하는 것이 합리적인 경우 공동관리가 가능하다.

(6) 특별수선충당금의 적립

- 적립대상

  임대사업자는 일정규모 이상(300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식 난방방식)에 해당되는 임대주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 함.

- 적립시기

  사용검사후 1년 경과 후부터 매월 적립

- 적립요율

․ 영구임대를 목적으로 건설한 주택은 매월 건축비의 1만분의 4

․그 이외 건설임대주택은 매월 건축비의 1만분의 3

※건축비: 최초의 사업계획승인 당시 건설교통부장이 정하는 표준건축비

- 특별수선충당금의 관리 등

․ 임대사업자는 당해 임대주택에 대한 장기수선계획을 수립하고 동 계획에 따라 특별수선충당금 사용

․ 임대사업자와 시장․군수․구청장 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도 관리하고 사용시 미리 주택소재지 시장 등과 협의

․ 임대사업자는 임대의무기간 종료 후 건설임대주택을 매각하는 경우, 적립한 특별수선충당금을 최초로 구성하는 입주자대표회의에 인계

3) 표준임대차계약

(1) 표준임대차계약서

- 표준임대차계약서 사용의무화

․ 상대적 약자인 임차인의 권익을 보호하고 계약관계를 명확히 하기위해 표준임대차 계약서 사용이 의무화되어 있다.

․ 사용의무 불이행시 500만원 이하 과태료, 계약내용 불이행시 임대차계약 해지 또는 계약갱신 거절가능

- 표준임대차계약서 내용

․ 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택용과 사업계획승인을 얻지않은 임대주택용으로 구분사용

․ 계약의 목적물인 임대주택의 방의 수, 평형, 전용면적, 공용면적, 지하주차장면적 등을 자세히 명시

․ 임대주택에 대한 담보물권 설정여부, 담보물권의 종류, 설정금액, 설정일자 등을 명기토록 하여 당해 임대주택의 권리관계를 임차인도 사전에 알 수 있도록 함.

․ 임대보증금과 임대료 및 지불시기 명시

․ 임대주택의 수선․보수한계를 정하여 임대주택의 전용부분과 그 내부시설물을 임차인이 훼손하거나 멸실한 부분 또는 소모성자재의 보수․수선은 임차인이, 그 외에는 임대인이 부담

․ 기타, 임대차계약 해지사유와 임대주택의 매각시기 및 매각가격 산정기준을 명시

- 매각시기는 임대의무기간이 지난 시점에서 임의로 정할 수 있음.

- 매각가격 산정기준은 입주자모집공고에서 정하도록 하되 입주자 모집공고에서 정하지 아니한 경우에는 별도 특약으로 정할 수 있음.

․ 표준임대차계약서에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 임대차인간 상호합의에 의하여 별도 특약으로 정할 수 있음.

(2) 임대보증금 및 임대료

- 적용기준

  공공건설임대주택은 건설교통부자관이 고시하는 표준임대보증금 및 임대료를 적용토록 하고 있으나 그 외의 임대주택은 임대사업자 자율로 결정

- 표준임대보증금 및 표준임대료 고시

․ 장기임대주택(5년이상 임대후 분양)-´86. 3 14 최초고시일

                                  - ´95. 11. 16 제 3차 개정고시일

- 전국을 5개급지로 구분하여 차등원가연동제 적용

-표준임대료 구성항목을 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 기금이자 및 자기자금이자를 기준으로 산출

영구임대주택(법정영세민 대상)- ´90. 9. 1 고시

- 전국을 3개 급지별로 구분하여 동일급지에 동일금액을 적용

- 임대계약갱신시 5%인상가능

․ 영구임대주택(청약저축가입자 및 법정 영세민에서 제외된 자)- ´92. 8. 27고시

- 영구임대주택 적용금액+차등부과금액

- 임대보증금: 장기임대와 영구임대차액의 80%추가

- 임대료: 장기임대와 영구임대차액의 50%추가

  ‘자자체, 주공이 건설’공급한 공공임대주택(국가재정 지원)- ´93. 10. 14고시

- 주택건설원가를 기준으로 산출

- 임대보증금: 주택건설원가의 100분의 20

- 임대료 : 주택건설원가의 10% 상당액의 금리(연 8.5)+감가상각비+수선유지비+화재보험료+대손충당금+국민주택기금이자

- 표준임대보증금 및 표준임대료 산정(공공건설임대주택)

․ 임대보증금 산정

- 산정방식: (건설원가 - 국민주택기금융자금)×임대보증금률

- 건설원가: 표준건축비 + 해당 지역의 택지비

- 국민주택기금융자금: 전용 40㎡ 이하 호당 2,000만원

                           40~50㎡ 호당 1,900만원

                           50~60㎡ 호당 1,800만원

- 임대보증금률: 지역별 25~50% 차등적용

․임대료 산정

- 구성요소: 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금이자, 자기자금에 대한 이자

- 감가상각비: 내용연수 40년 정액법(건축비÷40년÷12월)

- 수선유지비: 건축비에 대하여 0.4%적용(건축비×0.4%÷12월)

- 화재보험료: 실제 납입액

- 국민주택기금이자: 실제 납입액

- 자기자금이자:(건설원가-기금)×정기예금이율×자기자금이자비율

※ 정기예금이율: 한국주택은행의 1년만기 정기예금의 이율

   자기자금이자비율: 지역별로 10~20% 차등적용

※ 국가․지자체․주택공사의 임대보증금 및 임대료는 민간사업자에게 적용하는 금액의 70%를 초과할 수 없음.

- 임대보증금과 임대료 상호전환

․ 임대보증금과 임차인의 동의가 있는 경우 한국주택은행의 1년만기 정기예금이율을 기준으로 상호전환가능

․ 다만, 임대료를 임대보증금으로 전환하더라도 최초의 임대보증금은 임대주택가격에서 국민주택기금융자금을 제외한 금액을 초과할 수 없음.

  임대주택가격은 연가연동제상의 건설원가를 의미함.

․ 상호전환한 금액에 대하여 매년 각각 5% 범위내에서 인상가능

p.370 <표준임대차계약서> 참고 

3. 임대주택사업의 지원

1) 금융지원

(1) 융자대상자

  5년 이상 임대를 목적으로 주택건설사업계획승인을 받아 국민주택을 건설하는 주택건설사업자, 토지소유자 등

(2) 융자절차

- 구비서류

․ 주택건설사업계획승인“(임대계획서 포함)

․ 토지등기부등본

․ 기술검토 및 가격조사에 필요한 서류

․ 기타 필요서류

 * 법인의 경우: 정관, 법인등기부등본, 법인인감증명서

- 절차

사업계획 승    인

⇒

대출상담 및  신청

⇒

대출 승인

⇒

입주자 모집공고

⇒

대출 실행

⇒

준공

⇒

임대

※ 대출실행은 기성고율에 따라 지원함이 원칙이나 선급금 지원도 가능

- 기타

․ 시공권이 없는 주택건설사업등록업자, 토지소유자 또는 고용자가 시공업체와 일괄도급계약을 체결한 경우로서 그 공사대금(도급계약금액)을 임대보증금 수입만으로 지급하기로 계약이 체결된 경우에는 융자 불가능

․ 입주자 모집공고는 융자승인 후 하여야 하며, 융자승인전 입주자 모집공고를 한 경우에는 대출 불가능

(3) 공공임대주택 중도금 융자

- 지원목적

  공공임대주택의 중도금 상당액을 지원하여 주택사업자의 자금부담을 경감시켜 임대주택 건설촉진

- 융자대상자

  공공임대주택건설및관리지침에 의하여 국민주택기금의 공공임대주택건설자금을 지원받아 공공임대주택을 건설하는 민간사업주체

- 담보

  부동산 및 지급보증서, 주택금융신용보증서 등

- 융자절차

․ 융자승인신청 및 융자 승인: 입주자 모집공고 후

․ 대출금 지급시기 및 방법

- 기성고율이 40% 이상 도달 후 융자금 1/2 지급

- 기성고율이 70% 이상 도달 후 잔여융자금 지급

․ 임대보증금 수납계좌를 융자취급점에 개설하여 융자금 상환

2) 주택공급지원

(1) 주택건설용지의 배분

- 주택건설용지 구분: 공동주택건설용지, 단독주택건설용지, 근린생활시설용지

- 공동주택건설용지와 단독주택건설용지의 비율

․ 수도권 및 부산권: 공동주택용지 90%이상, 단독주택용지 10%이하

․ 광역시(부산, 인천제외): 공동주택용지 70%이상, 단독주택용지 30%이하

․ 기타지역: 공동주택용지 50%이상, 단독주택용지 50%이하

※ 택지개발계획 승인권자가 당해 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 20% 범위안에서 배분비율을 조정할 수 있음.

(2) 개발된 택지의 공급

- 택지개발계획에서 정한 가구(블럭)별로 호수, 용적률과 임대주택지 또는 분양 주택지 등 용도를 명시하여 공급

․ 공동주택건설용지의 20% 이상을 85㎡이하의 임대주택건설용지로 우선확보 공급

․ 공급된 국민주택건설요지를 임대주택건설용지로 사용하고자 할 경우에는 당초 택지개발계획에서 정한 용적률 및 호수의 범위(당초 계획 된 평형보다 작은 평형의 임대주택을 건설하는 경우 당초 계획호수 5% 초과 가능) 내에서 이를 허용하되 택지공급 가격은 변경할 수 없음

(3) 임대주택건설용지

- 택지공급가격 기준

용   도   별	수도권, 부산권	광역시(부산, 인천제외)	기타지역
-전용 60㎡이하	조성원가 80%	80%	70%
-60㎡ 초과 85㎡이하	조성원가 90%	80%	70%

․ 공급가격은 상한가격기준이며, 지역여건에 따라 기준가격 이하로 공급가능

․ 조성원가는 용지비 및 조성공사비와 이에 대한 일정비율의 일반관리비 및 영업외수익 비용 상계손익을 포함한 가격임(택지개발촉진법시행규칙 별표).

<표 2-44>                    <택지조성 원가산정표>

구  분	조성원가 구성비목	내                      역
직 접 비	용 지 비 및 그부대경비	용지매입비․ 조사비 및 등기비
	조성비 및 그부대경비	용지조성비 및 설계비
	직 접 경 비	당해 사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비 및 후생복지비
	이 주 대 책	이주대책의 시행에 따른 손실액
간 접 비	일반관리비	사업시행자의 관리비(인건비, 임차료, 연구개발비, 훈련비 기타 일반관리비에 소요된 비용을 포함하되 직접경비로 산정되는 금액을 공제한다)
		×	당해 사업시행지구의 총사업비
			사업시행자의 총 사업비
	판  매  비	광고선전비 기타 판매에 소요된 비용
	간접비용	영업외수익과 영업외비용의 상계액
		×	당해 사업시행지구의 총사업비
			사업시행자의 총 사업비

주: 간접비용을 산정함에 있어서 영업외수익이 영업외비용을 초과하는 경우에는 선정된 금액을 택지조성원가에서 공제하고, 영업외수익이 영업외비용에 비달하는 경우에는 산정된 금액을 택지조성원가에 포함된다.

<표2-45>                     <주택규모별 조세감면 기준>

세   목	조세감면 기준이 되는 주택규모	근거법령
양도소득세 특별부가세	- 전용면적 85㎡이하 임대주택  ․ 50% 감면: ´86. 1. 1 이후 신축분 5년 이상 임대  ․ 100% 감면: ´86. 1. 1 이후 신축분 10년 이상 임대    또는 ´95. 1. 1 이후 취득․임대 개시하여 5년 이상 임대	조세감면 규제법 제67조
부가가치세	- 전용면적 85㎡이하 건설용역: 면제   ․ 건설산업기본법 등에 의하여 면허를 받은 자 등    * 단지내 부대 ․ 복리시설의 공급은 과세대상	조세감면 규제법 제67조
취  득  세 등  록  세	- 공공단체, 주택건설사업자 및 고용자와 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대를 목적으로 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 임대주택을 건축하거나 최초로 승계취득하는 경우 및 60㎡ 이하의 공동주택을 임대할 목적으로 최초로 분양받은 경우: 면제	시․도세  감면조례
재  산  세 종  토  세	- 전용 40㎡ 이하 영구임대주택(50년 공공임대): 면제 - 전용 40㎡ 초과 60㎡ 이하: 재산세 50% 감면,   종토세 0.3% 적용	시군구세 감면조례
교  육  세	- 당해 세법의 규정에 의하여 연계 납부   ․ 등록세: 등록세액의 20%   ․ 재산세액의 20%, 종토세액의 20%	교육세법 제5조
농  어  촌 특  별  세	- 조세감면규제법, 지방세법 등에 의하여 감면을 받은 자와 취득세 등의 납세의무자에 대하여 부과하지만 다음은 비과세   ․ 전용 85㎡ 이하의 서민주택에 대한 취득세 또는 등록세의 감면   ․ 전용 85㎡ 이하의 서민주택 및 농가주택에 대한 취득세	농 어 촌 특별세법 제4조

<임대주택 개발계획 예시>

1. 개발컨셉(Concept)의 설정

구조적 요인

면적복합화

계 획 지 의 최 적 시 설 배 치 요 구

․ 재산세 및 기타 조세의   증가 ․ 사업추진자금의 적정회수 ․ 경비의 누적

․ 시설의 절대적인 규모를 고려한 적정면적의 배분 ․ 법적/행정적 인허가 ․ 임대주택 건설융자금의 확보

○○공영(주)의 욕구

시설면적 24평형의  아파트공급

지역적 요인

고 층 화

Y E S

․ 원주시 개발중심축의 이동 ․ 계속적인 주택공급정책으로 미분양 아파트 속출 ․ 미성숙지로서의 인접지역 효용상승효과

․ 지역적 아파트추세를 고려한 적정건물의 필요 ․ 법적시설면적 ․ 개발자의 시공추진능력

NO

사회적 요인

계층화

․ 분양아파트를 못얻는 소외계층 ․ 교육도시로서의 70%이상을 차지하는 타지방 학생

․ 입주인원의 가족구성별 차이 ․ 수요욕구의 차이 ․ 이용예산의 고급/대중화의 차이

○○공영(주)의 최초사업계획에 따른 사업진행

사업방향의 수정/공급면적의 조정

<그림 2-5>                            <개발구상의 흐름>

1) 도입가능시설의 전반적 고찰과 컨셉의 집합

(1)계획지는 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 필요할 때 지정되어지는 일반주거지역으로 도시계획법상의 용도지역이 지정되어 이러한 지정목적에 저해되지 않는 시설물들에 대해 도입가능하다.

<표 2-46>                     <법제상 도입가능시설의 분석>

건축법에 의해 건축할 수 있는 건축물	건축조례가 정하는 바에 의해 건축할 수 있는 건축물
1. 단독주택 2. 공동주택 3. 기숙사 4. 노유자시설 5. 종교시설 6. 근린공공시설 7. 1종, 2종(종교집회장에 한함) 근린생활시설 8. 교육연구시설(초, 중, 고에 한함) 9. 판매시설(기존의 시장을 재건축함으로써 종전면적의 2배 이내에 한함) ............ 일부 건축조례로 위임	1. 제2종 근린생활시설(안마시설소 제외) 2. 의료시설(격리병원 제외) 3. 교육연구시설(초, 중, 고 제외) 4. 운동시설 5. 관람집회시설 6. 전시시설 기타 * 업무시설 및 판매시설은 계획지 면적 초과로 건축불가능

(2) 그러나 이러한 모든 가능시설의 전면적 분석은 불가능하며 또한 계획지 입지적 조건상 공동주택부지외는 타용도로서의 효용성은 전무하다고 판단되므로 이 시설물로서의 구성컨셉을 다음의 그래프와 같이 전개, 연구하도록 했다.

<그림 2-6> <개발대안의 구성> 참고

2) 개발대안의 최적효율

(1) 임대 원룸 아파트

일반적 특성	개발 이미지
- 성립배경 ․ 신세대층의 편리화, 첨단화 추구 ․ 내부공간의 개방감 선호 ․ 독신자․맞벌이부부 증가 - 기본요건 ․주거지공간으로서의 편리성 ․ 쾌적성 중시, 녹지공간의 확보, 전망의 확보 등 ․ 접근성 양호지역 ․ 대중교통수단, 기타 교통수단의 연계양호지역	- 독신자, dink족, 대학생 등이 주대상 첨단정보화 사회에 대응 ․ 재택근무 및 수어븡 연장에 가능한 시설에 대응(예: 전자통신설비의 수용가능한 시설 및 구조) ․전화라인의 3선 (팩스, 컴퓨터통신용, 일반전화용) - 호텔식아파트 - 새로운 계층의 욕구를 충족시킬 수 있는 구조 및 기능

(2) 지역성에 근거한 개발타당성 검토

- 부지가, 건축투자비, 국민주택기금 등을 고려하여 최고수익이 발생할 수 있는 사업

- 현재 가장 인기있는 원룸아파트의 면적은 9~13평형으로서 전용면적 10평 내외의 단위이다.

- 상지대학교, 상지전문대학, 연세대학교(원주캠퍼스, 원주공업전문대학 등의 학생인구 중 70%이상이 서울을 비롯한 타지방 학생들로 형성되어 수요가 이미 확보되어진 상태이다.

- 이러한 학생인구의 확보로 임대사업을 추진시에는 큰 어려움없이 진행하게되나 이후 5년 이상의 시간 경과후 대형수익이 발생하게 되는 분양전환시 다소의 어려움이 발생될 우려가 있으므로 전체적으로 보아 30% 번위가 적정하게 판단된다.

(3) 중소형 아파트의 도입

일반적 특성	개발이미지
․ 생활기반시설(시장, 학교, 병원)등의 공공시설의 확보 ․ 쾌적성 양호시 호조 ․ 접근성 양호: 대로와 직․간접적으로 연결이 되어 교통이 원활할 것 ․ 공공의 휴식공간 등에 공간활용을 충분히 할 것	․ 대중 아파트로의 건축(20~30평 이내) ․ 고급화 : 생활영위의 첨단화를 꾀하여 고급형 이미지를 강조 ․ 기능성: 아파트생활의 편리한 이미지 강조 ․ 생활편의를 최대한 제공할 수 있는 첨단시설 유치 ․ 신혼 및 신세대 부부층의 절약형 주택마련에 대한 장점을 부각시켜 홍보 및 전략화

(4) 지역특성에 근거한 사업성 검토

- 국민주택기금 융자 등의 측면에 원룸 아파트의 신축에 비해 다소 낮은 자금의 융자를 받게 되며, 신세대계층의 감각에도 재빠른 대응은 할 수 없으나 다소 보수적인 젊은 층에 대해서는 아직도 높은 선호도를 보이고 있는 주거유형이다.

- 원주시계내 부근에서는 17~23평형의 면적이 주로 공급되어져 있고 외곽부근으로 갈수록 수요인구의 선호성향에 맞추어 넓어지는 추세를 보인다.

- 따라서 계획 최초예정 분양면적인 25평형이 계획지 이용에 추가되며 이를 약 70%비율로 차지하는 대안 3형으로 배정하는 것이 바람직한 이용이라 하겠다.

2. 투자수익성 분석

1) 기본전제

- 지가: 일반적으로 형성된 통상의 거래가격이나 공시지가에 구애받지 않은 실질적 매입비용에 의해 공급원가에 접근하였고 따라서 부지 일괄매입비용 ○○○억원(○○○만원/평)을 수익산출에 대한 기초원가로 하였다.

- 공사비: 일반의 소규모 건축물에서부터 소위 I.B.S(Intelligence Building System: 지능건물시스템)에 이르기까지 건축물의 수준에 의해 존재하는 건축비는 천차만별이나 임대아파트 전문시공업체인 ○○종합건설(주)의 구두견적에 의한 전체적 건축비용은 평당 ○○○만원으로 하였고 공사기간은 유사아파트의 시공기간인 12개월을 산출근거로 하였다.

- 설계감리비: 대규모 건축물의 신축시 일반의 비용에서 D/S된 가격으로 보수적인 ○○천원/평으로 계상하였다.

- 기회손실비용: 실질적 현금손실비용은 그 용도에 따라 많은 차이가 있으므로 (고위험률=>고수익, 저위험률->저수익) 자기자본(투입원가-융자금-임대보증금)의 안정적인 상태에서 기회손실이 되는 금리(연 0%)를 적용하였다.

- 건설원가: 단순한 건축비에 의한 개념이 아닌 최초투자액에 대한 자기자본의 이자를 더한 금액에서 분양시점에 맞추어진 감가상각비를 차감한 금액을 말한다.(감가상각비= 법인세법에 의한 정액법).

2) 계획지 임대면적의 전제

- 임대계약면적의 합계: 설계에 의해 공급되어지는 평형과 세대수를 감안하여 임대분양시 나타나는 계약면적의 합계를 말한다.

- 면적구성대안의 재조사: 개발컨셉의 산출단원에서 거론되었던 대안을 기초로 면적배분을 하여 세대수를 산출하였다.

(1) 개발대안

- 대안 1: 전부분에 대한 면적배분을 9평형과 12평형의 원룸아파트로 배치하여 공급시

공급면적	공급 세대수	할당면적(평)	할당면적(㎡)
9평형 12평형	764세대 573세대	6,876 6,876	22,730 22,730
합계	1,337세대	13,752	45,461

- 대안 2: 12평형이 전체 아파트의 30% 범위에서 선정후 나머지 부분에 대하여 24평형을 배치하여 공급시

공급면적	공급 세대수	할당면적(평)	할당면적(㎡)
9평형	229세대	2,061	6,813
12평형	172세대	2,064	6,823
24평형	401세대	9,626	31,822
합계	802세대	13,751	45,458

- 대안 3: 전반적인 아파트의 공급면적이 9평형과 12평형의 원룸아파트가 주가 되어 70% 범위내에서 공급되어지며 나머지 부분에 대하여 24평형의 면적공급시

공급면적	공급 세대수	할당면적(평)	할당면적(㎡)
9평형 12평형 24평형	535세대 401세대 172세대	4,815 4,812 4,128	15,917 15,907 13,646
합계	1,108세대	13,755	45,470

- 대안 4: 계획지의 아파트 공급면적을 전체적으로 24평형의 단일면적으로 획일화하여 공급시

공급면적	공급세대수	할당면적(평)	할당면적(㎡)
24평형	573세대	13,752	45,461

(2) 5년 임대주택의 보증금 및 임대료 산출(예시)

- 촐괄표: 기준면적 분양 20평(66,1165㎡) 전용 15평

급지	구분	분양가격 (주공)	보증금		임대료(월)
			보증금률	금액	자체자금 이자비율	금액
1	서울 등촌	51,100천원 건 31,660(62%) 택 19,440	50%	17,550천원	20%	169,866원
2	부천 중동 (광역시, 수도권 위성도시)	42,380천원 건 31,660(75%) 택 10,720	50%	13,190천원	20%	156,786원
3	청주 운천 (인구 30만, 도청소재지)	40,200천원 건 31,660(79%) 택 8,540	40%	9,680천원	20%	153,516원
4	군산 나운 (인구 10만, 수도권 읍)	38,620천원 건 31,660(82%) 택 6,960	30%	6,786천원	15%	142,663원
5	부여 쌍북 (인구 10만이하, 읍면)	37,920천원 건 31,660(83%) 택 6,260	25%	5,480천원	10%	133,656원

- 임대보증금 산출:(건설원가 - 기금 16백만원)×보증금률(25~50%)

	1급지	2급지	3급지	4급지	5급지
․ 건설원가(A) ․ 기금융자(B) ․ C=A-B ․ 보증금률(D) ․ 보증금(C×D)	51,100천원 16,000천원 35,100천원 50% 17,550천원	42,380 16,000 26,380 50% 13,190	40,200 16,000 24,200 40% 9,680	38,620, 16,000 22,620 30% 6,786	37,920 16,000 21,920 25% 5,480

- 임대료 산출

․ 임대료는 자체자금에 대한 이자의 일정비율과 건축비에 연계되는 비용으로 구성

․ 급지별 월임대료 내역(①+②)

	1급지	2급지	3급지	4급지	5급지
․ 자자이자(①)	52.65천원	39.57	36.3	25.447	16.44
․ 고정비(②)	전지역 117,216원 동일
․ 임대료(①+②)	169,866원	156,786원	153,516원	142,663원	133,656원

① 사업자의 자체자금  이자: (건설원가- 기금) 이자율(9%)×자자이자비율(%)÷12월- 급지별 10~20% 차등적용

	1급지	2급지	3급지	4급지	5급지
․ 건설원가(A)	51,100천원	42,380	40,200	38,620	37,920
․ 기금융자(B)	16,000천원	16,000	16,000	16,000	16,000
․ C=A-B	35,100천원	26,380	24,200	22,620	21,920
․ 연리 9% 적용	3,159천원	2,374.2	2,178	2,035.8	1,972.8
․ 자자이자 비율(D)	20%	20%	20%	15%	10%
․ 자자이자(년)	631.8천원	474.84	435.6	305.37	197.28
․ 자자이자(월)	52.65천원	39.57	36.3	25.447	16.44

② 건축비에 연계되는 비용(월): 5년 임대 117,216원

․ 감가상각비: 건축비의 40년 정액법(잔존가액10%)

             (표준건축비 31,660천원÷40년÷12월=65,958원)

․ 수선유지비: 건축비의 연간 0.4%(31,660천원×0.4%÷12월=10,553원)

․ 화재보험표: 실제 납부액 월 705원(주공의 󰡑95 부산지역 계약액)

․ 기금이자: 기금융자액의 연 3%(16,000천원×3%÷12월= 40,000원)

*자료: 주공분양가: 건축비는 󰡑95표준건축비(15층 이하) 20평아파트 153만원/평

       지하주차장 세대당 1평기준(106만원/20평)

       택지비는 조성 또는 매입원가(각 지구 택지비 상이)

- 보증금률 및 자자이자 비율

급지	급지구분	보증금률(%)	자자이자 비율(%)
1	서울특별시	50	20
2	인구 100만 이상 도시, 인구 60만 이상의 도청소재지, 수도권도시(수원 등) 단, 광역시의 군지역은 당해 군지역의 기준을 적용	50	20
3	인구 30만 이상 도시, 도청소재지, 기타 수도권 시급도시(평택 등)	50	20
4	인구 10만 이상 도시, 인구 5만 이상 도시로서 대도시주변도시, 수도권 읍급도시	50	20
5	기타	50	20

3) 계획지 임대보증금 및 임대료 산출

(1) 임대보증금의 산출

(건설원가-국민주택융자금)×보증금률(50%)

국민주택기금: 15~17백만원(󰡑95년 기준)

<예시>

건설원가(4급지) : 38,620,000원

국민주택융자금 : 16,000,000원

보증금률: 50%

(38,620,000-16,000,000)×50%=11,310,000원

(2) 월임대료 산출

- 자기자본이자: (건설원가-기금)×정기예금이율×자기자금이자비율

※ 정기예금이율은 한국주택은행은 1년만기 정기예금이율, 자자이자비율은 지역별로 10~20% 차등적용

(38,620,000-16,000,000)×9%×15%÷12=

- 건축비에 연계된 비용

․ 감가상각비: 내용연수 40년 정액법(건축비÷40년÷12월)

․ 수선유지비: 건축비에 대하여 0.4% 적용(건축비×0.4%÷12월)

․ 화재보험료: 실제납입액

․ 국민주택기금이자: 실제 납입액