전원주택 건축시 집터가 갖추어야 할 좋은 조건

[장영철]

전원생활을 준비하고 있는 도시민들에게 농촌에 정착하기 전 자연친화적인

환경 조성에 대한 경관, 조망권, 주변여건, 교육환경 등과 농촌주택 선정시

유의할 사항 등에 대하여 체크할 중요한 정보 등을 안내합니다.

1. 좋은 집터란 어떤 곳일까. 예로부터 우리 선조들은 능선이 길고

경사도가 완만 하며 밝은 곳을 좋은 집터로 쳤다.

인간이 자연에 동화되어

조화로운 삶을 영위할수 있는 곳을 좋은 집터로 생각해 온 것이다.
하지만 이런 조건을 다 갖춘 좋은 집터를 구하기는 쉽지 않다.

집짓기 좋은 곳에는 이미 분묘나 건축물이 자리잡고 있거나,

그나마 쓸만한 터는 대부분 외지인이 사놓았기 때문이다.

그렇다 해도 다리품을 팔다 보면 의외로 좋은 집터를 구할수도 있다.

자기에게 꼭 맞는 좋은 집터 고르는 법에 대해 알아보자.

2. 지세가 남쪽으로 향한 땅이 좋다.

부지의 방향이 남향이나 남동향이어야 겨울에는 북서풍이,

여름에는 동남풍이 불어 따뜻하기 때문이다.

북향이나 서향인 부지는 북향이나 서향집을 지어야 하므로 집에

그늘이 지거나 어두울수 있는데다 겨울에는 춥고 여름에는 덥다.

이런 집은 선호하는 사람들이 적어 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다.

남향이나 남동향으로 탁 트여 있고, 위에서 아래쪽을 조망하는 듯한 부지가 좋다.

한편 같은 햇볕이라도 생기를 잃게 하는 저녁 햇볕보다는

기가 일어나는 아침 햇볕을 받아야 좋다고 한다.

3. 부지를 딛고 섰을 때 산만한 느낌이 없이 온화한 기분이 드는 부지가 좋다.

즉 안정감이 있어야 하는데, 이는 대지의 형태만이 아니라 건물에도 적용된다.

경사가 심해 불안하게 느껴지는 부지, 한쪽이 툭 불거지거나

움푹 들어간 곳보다는 모 양이 원만하고 반듯한 곳이 좋다.

즉, 부지 주변이 아늑하고 편안하게 느껴지는 부지가 좋은 부지라고 할수 있다.

토질은 자갈이 너무 많지 않아야 하며, 굳고 단단 하면서

물 빠짐이 좋은 모래흙(마사토)이 좋다.

4. 북서쪽이 높고 남동쪽이 경사진 부지, 즉 산을 등 진 채 낮은 곳을 향하는 터가 좋다.

부지가 산을 등지 고 하천에 면해 있는 배산임수 지형은 산이 차가운 북서풍을 막아주고

연료 공급지 구실을 할 뿐 아니라, 하천으로 빗물과 생활용수가 흘러나가기 때문에

택지로서는 최고의 조건을 갖춘 곳이라고 할 만하다.

또한 배산임수의 부지는 식량생산지인 하천 유역 주변 경지의 관개에 유리해

기후적·지형적 환경과 사회경제적 여건을 두루 갖춘 최고의 취락 부지이기도 하다.

한편 배산임수 지형이라도 산의 형세가 비틀어졌거나 부서진 모양을 이룬 곳은

좋지 않은데, 무엇보다 산맥이 끊어지지 않아야 한다.

5. 조망이 좋은 부지는 인간에게 정신적인 안정과 정서적인 풍요로움을 주어

건전 하고 발전적인 사고를 하게 만들며, 인간이 정신적 질환 없이

건강하고 오래 살게 한다.

조망이 좋은 부지란 평지보다는 경사도가 약간 있으면서 전망이 탁 트인 부지, 주위보다

지대가 약간 높아 시야가 탁 트인 부지, 뒤로 야산이 접해 있으면서 완경 사지로 된 부지,

앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 부지, 자연스럽게 들어오는

물을 볼수있는 부지를 말한다.

그러나 이런 명당의 조건을 모두 갖춘 터를 잡기는 쉽지 않다.

어느 정도 조건이 맞으면 결단을 내려야 한다.

쾌적하고 목가적 인 분위기를 갖춘 곳을 발견하면 욕심 없이 전원행을 감행하는 용기가 필요하다.

명당터 보다는 실생활의 불편함을 덜어주는 곳이 더 좋은 터이기 때문이다.

6. 아무리 좋은 부지라도 도로가 있어 차가 들어올수 있어야 한다.

실제로 진입로가 없는 맹지(盲地)는 건축 법상 건축이 불가능할뿐더러

그 옆의 땅과의 가격차도 매우 크다.

주택을 지으려면 대지의 사면 중에서 최소한 한 부 분이 도로에 접해 있어야 한다.

즉, 최소 4m 이상의 도 로와 접해 있어야 건축허가가 가능하다.

또, 만약 진입 로가 없다면 부지에 접한 토지를 진입로로 확보 가능 한지 확인해야 한다.
한편 부지를 보러 갔을 때는 분명히 도로가 있었는데 지적도(地籍圖)에는

도로가 없는 것으로 나오는 경우가 있다.

현황도로는 있 는데 지적도상 도로가 없는 경우이다.

현행 건축법상 현황도로만으로는 건축허가 를 얻기 어렵다.

지적도상 도로가 있어야 집을 짓고 이용하는 데 문제가 없다.

7. 도로가 지적도상의 공로(公路)냐 사도(私道)냐도 매우 중요한데,

이는 후에 건축허가의 필요조건이 되기 때문이다. 실제로 부지를 매입한 후

도로가 없어 거의 부지가격과 맞먹는 비용으로 도로를 만드는 경우가 있다.

만일 도로가 사 도일 경우에는 토지 소유자의 토지 사용 승낙서를 첨부하여

건축허가를 신청해야 하므로, 토지 매매계약시 도로 사용 승낙서를 받아주는

조건의 특약사항을 달고 매매계약을 체결해야 한다.

이러한 사항은 각 시·군에 따라 약간의 차이가 있을수 있으므로

건축을 하기 전에 관공서를 찾아 확인해 보는 것이 좋다.

한편 전원주택 부지는 고속도로에서 2km 이상, 4차선 도로에서 1km 이상,

2차선 도로에서 300m 이상 떨어져야 차량소음에도 문제 가 없고,

타이어와 매연의 미세분진에도 피해가 없다. 도로에 인접해 있으면 소음뿐 아니라

타이어의 마모에 서 나오는 미세분진과 차량 배기가스로 인해 텃밭의 작물이나

주택이 중금속으로 오염될 가능성이 많다.

부지는 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한

부분이 긴 땅이 좋다.

8. 지적도상 도로와 조금도 접하지 않은 토지. 다른 지번으로 사방이 둘러싸여 있어

자루형 대지라고도 한다. 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할수 없으나 실제로는

사람은 다닐수있고 차량은 들어갈 수 없는 토지인 경우가 많다.

건축법에 따르면 도로에 2m 이상 접하지 않을 때 에는 건축이 원칙적으로 불가능하다.

그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나

군수로부터 사도 개설 허가를 받으면 건축물을 지을수 있다.

만약 도로 2m 이내 에 접하였더라도 자동차가 필요한 건축물이라면

주차장법에 의거, 도로가 4m 이상이 되어야 지을수 있다.

9. 건축법상의 도로라 함은 건축법 제2조 제11호의 규정에 의하여

보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 도시계획법. 

도로법. 사 도법 및 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한

고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고시 시장ㆍ군수ㆍ구청장이

그 위치를 지정한 도로를 말한다.

이는 건축물의 건축 이후 건축물에 거주하는 자가 해당 건축물의 이용에 불편함이 없어야 함은

물론 화재. 재난 등의 발생시 긴급차량의 진입 등에 지장이 없도록 하여 건축물의 안전.

기능의 향상과 공공복리의 증진에 이바지하고자 하는건

축법의 목적에 부합하기 위한 것이다.

10. 식수문제도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 물이 없으면 사람이 살 수 없기 때문이다.

더욱이 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리(100~200m)를 두고 짓는 일이 많아

마을 공동우물을 사용하지 않고 대부분 지하수를 식수로 사용하므로

이를 소홀히 하면 막상 집을 지을때 식수가 부족해 이웃과 분쟁을

벌이게 될수도 있고 주택을 다 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있다.

심지어 전원생활을 포기하는 경우도

있을 수 있으므로 꼼꼼하게 살펴야 한다.

지하수맥 여부와 지하수의 양은 지역주민들에게 문의하면 알수 있다.

지하수를 개발하는데 드는 비용은 건당 대략 600~800만원 가량 이다.

한편 가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을때는

신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일

양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 

1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면

허가를 받아야 지하수를 개발할수 있다.

11. 전원생활은 오지생활을 즐기려는 것이 아니다.

게다가 도시생활에 익숙한 사람들은 전원생활을 하면서

많은 불편함을 느끼게 마련이다. 

따라서 읍ㆍ면 소재지 등 행정 소재지와 가까운 곳에 터를 잡아야 한다.

생필품 조달이나 의료ㆍ문화ㆍ 교육 시설을 편하게 이용하기 위해서도 그렇다.

또 최근 주5일 근무제가 확대되면서 많은 도시민이 출퇴근이 가능한 지역으로

거주지를 옮겨 전원생활을 즐기고 싶어하는데, 이 경우 직장이 있는 도시까지

자동차로 1시간에서 1시간 30분 정도 걸리는 곳이 좋다. 

거리가 너무 멀면 피로감탓 에 쉽게 싫증을 느껴

전원생활에 적응하는데 걸림돌이 되기 때문이다.

나아가 요즘같이 유류비가 만만치 않은 상황에서는 이동거리도 꼭 챙겨야 한다.

교통체증으로 실제거리와 시간이 일치하지 않는 경우가 있으므로

사전에 출퇴근 시간을 택하여 직접 운전해 보는것이 좋다.

또 농촌은 도시처럼 걸어서 병원이나 시장에 갈 수 없고 차량으로 이동해야만 한다.

따라서 버스가 운행하는 2차선 포장도로에서 200m 이내의 입지를 택하는 것이 좋다. 

항상 승용차만 이용할 수는 없기 때문이다.

경관만 생각하다가 오지에 부지를 마련하면 불편한 유배생활이 되기 쉽다.

12. 마을주민과의 융화는 전원생활에서 매우 중요하다.

따라서 마을의 성향을 파악 하여 주민과 원만한 관계를

유지하려는 노력이 반드시 필요하다. 

집을 짓기 위해 공사를 시작하고 나면 예기치 않은

인근 주민들의 항의 등 민원이 발생할수 있다. 

이럴 경우 사전에 주민들과 교분을 쌓아두면 큰 도움이 된다.
도시문화가 개방적이고 동적이라면, 농촌문화는 정적이다. 

또 아직까지 씨족사회의 향토색 짙은 배타적 지역성을 간직한 곳이 많다.

이러한 지역성은 역사적 배경을 통해 형성되는 것이 대부분이므로 이를 사전에

파악할수 있다면 지역주민과의 융화에 큰 도움을 받을수 있다.

예를 들어 진입로가 있더라도 공사차량이 왕래하지 못하도록

지역주민이 방해를 한다면 부지를 매입하고도 집을 짓기 어렵다. 

지역주민과의 관계를 잘 고려하여 주민들의 정서를

무시해서는 안되는 이유다. 

주민들의 텃세를 감당하기 어려워 중도에 전원생활을 포기하는 경우도 있는데

이렇게 되면 경제적으로도 타격을 받게 된다는 사실을 꼭 명심해야 한다.

지역주민의 세대수는 너무 적어도 안 되지만

30호가 넘으면 텃세가 생기는 경향이 있다.

일반적으로 보았을때 15호 정도가 적당하다.

13. 계약 전에 인허가 문제에 대비하여 토지대장과 건물 등기부등본을 반드시 확인해야 한다.

예를들어 팔당수계지역 내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 주의해야 한다.

1필지당 건축면적이 242평(800㎡) 이하로 규제를 받기 때문이다.

근저당, 가압류, 가처분 등의 채권 설정은 인허가상의 사용승낙서 첨부 및 준공 후

등기 이전의 제한사항이므로 사전에 법적 규명을 명확히 해야 한다. 

또 개발제 한구역, 군사시설보호구역 등 토지이용계획확인원을 통해 확인할수있는 사항 외에

주변에 댐이 있을경우 수위의 변화를 고려하여 설정한 ‘연안고시지역’, 강이 있을 경우

설정하는 ‘침수지역’, ‘문화재보호구역’등 토지이용계획확인원에는 나타나지 않는

규제사항도 있으므로 의심이 될 경우 별도로 확인해야 한다.

지역에 따라 적용되는 특별규제도 반드시 확인해야 한다.

토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역,

문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 다양한 규제가 있으므로

구입 목적대로 이용이 가능한지 미리 검토해야 한다. 

14. 준농림지역의 전답이나 임야는 구거(溝渠)나 개울, 하천 등과 접해 있는 것이 좋다.

만약 개울이 남의 토지를 지나 있다면, 전용허가를 받을 때 인접 토지 소유주가

하수도관을 묻는데 동의해 줄 것인지 미리 확인해 두어야 한다.

한편 시골 땅의 경우 지목이 대지인데도 밭으로 사용하는 일이 많은데

이 경우는 하수도가 구거와 멀리 떨어져 있어도 별 문제가 되지 않는다.

하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다.

용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지

자연의 유수가 있거나 예상되는 소규모 수로부지이다. 

지적법에 의한 지목의 한 종류로 부호는 구이며,

하천법의 적용을 받지 않고 공유수면관리법의 적용을 받는다.

15. 전기와 전화의 인입 거리, 초고속 인터넷 이용 가능 여부도 확인해야 한다.

전기의 경우 마을에서 멀리 떨어질수록 인입 비용이 만만치 않다. 

전기가 가설되어 있는 곳에서 200m까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결되지만,

그 이후는 1m 초과될 때마다 44,000원과 부가세 4,400원을 포함해

48,400원의 비용을 건축주가 부담해야 한다.

전화도 400m까지는 기본요금으로 설치가 되지만, 거리가 멀면 건축주가 부담해야 한다.

인터넷선로도 부지 매입 전에 반드시 확인해야 한다. 

이렇듯 마을에서 너무멀면 전기 및 전화 가설비가 많이 들기 때문에 기존 마을에서

너무 떨어진 곳 에 집을 지으면 결과적으로 경비가 많이 들 수 있으므로 주의해야 한다.

16. 땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을

반드시 확인해 소유권 이전이나 이용에 문제가 없는지 확인해야 한다. 

즉 농림 지역인지 관리지역인지, 임야의 경우 보전임지인지 아닌지를 공부(公簿)를 통해

확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐야 한다.

토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계 등 권리관계는 답사 가기 전에 미리 관계서류

(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고,

현장답사시에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검하고 파악해야 한다.

현장에서 꼭 필요한 것은 지적도인데, 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치,

도로 유무, 토지의 모양과 경계선 등을 확인한다. 

가끔 기껏 보고 와서 이야기를 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있는데,

특히 임야는 산등성이나 필지간 경계가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 어렵기 때문에

특히 주의해야 한다. 현장 방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트이다. 

그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고

그저 주변의 경치에 취해서 자칫 건성으로 넘어가기 쉽다.

진입도로는 물론 땅의 위치와 경계, 모양, 땅이 앉은 향은 대단히 중요하다.

후일 집을 지을 때에 어떤 방향 으로 집을 앉힐지 머릿속으로 구상하는데

바탕이 되기 때문이다. 

집을 지을 곳 앞의 전망이 산에 가리거나 어두워도,

경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것이다. 

또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕괴, 함몰 등의

전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않다.