Re: 건축허가, 건축신고, 건축사 설계대상 등에 관하여...

건축법과 관련하여 이곳에 추가 질의가 있는지는 오늘에야 알았습니다. 보충답변을 드리도록 하겠습니다. < 질 문 > 30평 미만 소규모의 건축행위를 할 경우 신고제라고 하는데 소규모 건축일 경우  평면도를 첨부하면 된다는데요 신고제일 경우 본인이 군청 담당공무원에게 평면도를 그려서 신고하면 되나요? 아니면 꼭 건축설계사에게 부탁해야 하나요? 인터넷상으로는 본인이 신고만하면 되는 것으로 나오고... 담당 공무원의 야야기로는 2006년 8월부터 법이 바뀌어 건축 설계사의 도면이 들어가야 한다고 하고 그렇다면 신고제라는 표현이 안 맞는 것 같습니다 왜냐하면 16평짜리 컨테이너 집치고는  이리저리 들어가는 배보다 배꼽이 큰 뒷돈이 넘 부담이 되어서요,, < 답 신 > 질의에 대한 사항을 크게 구분하면, ① 소규모 건축행위가 건축허가사항인가? 건축신고사항인가? (농림지역내의 30평(100㎡) 미만) ② 건축사 설계 대상의 범위는 어디까지인가? ◎ 건축허가 대상 건축물 <건축법> 제8조 (건축허가) ①건축물을 건축(건축이라 함은 신축, 증축, 개축, 재축 또는 이전하는 것을 말함 : 건축법 제2조(정의) 제1항 제9호) 또는 대수선 하고자 하는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2005.11.8> ② -- 생략 -- (시장·군수가 미리 도지사의 승인을 얻어야 하는 경우) ③ -- 생략 -- ④삭제 <2005.11.8> ⑤ -- 생략 -- (건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있는 경우) ⑥ 제1항의 규정에 의한 건축허가를 받는 경우에는 다음 각호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며(소위 “의제처리”라 하는 경우로 건축허가를 받으면 나머지 협의부서의 허가도 동시에 받는 것으로 본다는 규정입니다.), 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의2 및 제14조의 규정에 의하여 관련 법률의 인·허가 등 또는 허가 등을 받은 것으로 본다.<개정 1995.1.5, 1996.12.31, 1999.2.8, 2000.1.28, 2002.2.4, 2002.12.30, 2005.11.8, 2006.9.27, 2007.1.3> 1. 제15조제2항의 규정에 의한 공사용 가설건축물의 축조신고 2. 제72조의 규정에 의한 공작물의 축조신고 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조의 규정에 의한 개발행위허가 4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항의 규정에 의한 시행자의 지정 및 동법 제88조제2항의 규정에 의한 실시계획의 인가 5. 「산지관리법」 제14조·제15조의 규정에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역에 한한다. 6. 「사도법」 제4조의 규정에 의한 사도개설허가 7. 「농지법」 제36조·제37조 및 제45조의 규정에 의한 농지전용허가·신고 및 협의 8. 「도로법」 제40조의 규정에 의한 도로의 점용허가 9. 「도로법」 제34조 및 제54조의6제2항의 규정에 의한 비관리청 공사시행 허가 및 도로의 연결허가 10. 「하천법」 제33조의 규정에 의한 하천점용등의 허가 11. 「하수도법」 제24조의 규정에 의한 배수설비의 설치신고 12. 「하수도법」 제34조제2항의 규정에 따른 개인하수처리시설의 설치신고 13. 「수도법」 제23조의 규정에 의하여 수도사업자가 지방자치단체인 경우 당해 지방자치단체가 정한 조례에 의한 상수도 공급신청 14. 「전기사업법」 제62조의 규정에 의한 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고 15. 「수질환경보전법」 제33조의 규정에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가 또는 신고 16. 「대기환경보전법」 제10조의 규정에 따른 대기오염물질 배출시설 설치의 허가 또는 신고 17. 「소음·진동규제법」 제9조의 규정에 따른 소음·진동 배출시설 설치의 허가 또는 신고 ⑦ -- 생략 -- (제6항은 관계기관과 협의하여야 한다는 규정) ⑧허가권자는 제1항의 규정에 의한 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다. 다만, 허가권자는 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.<개정 1999.2.8> (즉, 건축허가를 받으면 최대 2년까지 착공을 미루어 건축허가를 유지할 수 있습니다.) ⑨ ~ ⑩ -- 생략 -- <건축법 시행령> 제8조 (건축허가) ① ~ ⑥항 -- 생략 -- (주로 대규모건축물에 관한 사항입니다.) ◎ 건축신고 대상 건축물 <건축법> 제9조 (건축신고) ①제8조의 규정에 해당하는 허가대상건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 시장·군수·구청장에게 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다.<개정 1993.8.5, 1997.12.13, 1999.2.8, 2002.2.4, 2005.11.8> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터이내의 증축·개축 또는 재축 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 제2종지구단위계획구역 안에서의 건축을 제외한다. (코_사님의 경우에 해당이 되는 규정입니다. 즉, 농림지역내 농업보호구역에서 2층짜리 연면적 약60평 이하의 주택을 지으실려는 경우입니다. 단서와 같이 제2종지구단위계획구역이 아니라면 말입니다.) 3. 대수선(연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선에 한한다) 4. 삭제 <2005.11.8> 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물(건축법시행령 제11조 제2항에 해당사항이 있습니다. 아래 참조)의 건축(“건축”이므로 신축, 증축, 재축, 이전 등이 모두 해당이 됩니다.) ②제8조제6항의 규정(소위, “의제처리” 관련 규정입니다.)은 제1항의 규정에 의한 건축신고에 관하여 이를 준용한다.<개정 1995.1.5, 1999.2.8, 2001.1.16> ③제1항의 규정에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우에는 그 신고의 효력은 상실된다. (허가와는 달리 착수기간의 연장 규정이 없습니다.) <신설 2007.1.3> <건축법 시행령> 제11조 (건축신고) ①삭제 <2006.5.8> ②법 제 제9조제1항제5호에서 "대통령령이 정하는 건축물"이라 함은 다음 각 호의 건축물을 말한다   1. 연면적의 합계가 100제곱미터이하인 건축물   2. 건축물의 높이를 3미터이하의 범위안에서 증축하는 건축물   3. 법 제19조제4항의 규정에 의한 표준설계도서(이하 "표준설계도서"라 한다)에 의하여 건축하는 건축물로서 그 용도·규모가 주위환경·미관상 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물   4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호 다목의 규정에 의한 공업지역, 동법 제51조 제3항의 규정에 의한 제2종지구단위계획구역(산업형에 한한다) 및 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지안에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적의 합계가 500제곱미터 이하인 공장   5. 농업 또는 수산업을 영위하기 위하여 읍·면지역(시장 또는 군수가 지역계획 또는 도시계획에 지장이 있다고 인정하여 지정·공고한 구역을 제외한다)에서 건축하는 연면적 200제곱미터 이하의 창고 및 연면적 400제곱미터 이하의 축사·작물재배사 ③제9조제1항(참고 : 제9조 (건축허가등의 신청) ①법 제8조제1항의 규정에 의하여 건축물의 건축허가를 받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 건축허가신청서에 관계서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 「방위사업법」에 따른 방위산업시설의 건축허가를 받으려는 경우에는 건축 관계법령에의 적합여부에 관한 설계자의 확인으로 관계서류에 갈음할 수 있다.)의 규정은 법 제9조의 규정에 의한 건축신고의 경우에 이를 준용한다 <대구시 건축조례> 제15조(표준설계도서에 의한 건축신고대상건축물) (참고 : 대구광역시의 경우입니다) 법 제9조제1항제5호 및 영 제11조제2항제3호의 규정에 의한 표준설계도서에 의하여 건축할 수 있는 신고대상 건축물은 다음 각호와 같다.         1. 단독주택         2. 축사         3. 기타 표준설계도서에 등록된 용도의 건축물 ◎ 建築士 설계 대상 건축물 <건축법> 제19조 (건축물의 설계) ① 제8조제1항의 규정에 따라 건축허가를 받아야 하거나 제9조제1항의 규정에 따라 건축신고를 하여야 하는 건축물 또는 제18조의 규정에 따른 사용승인을 얻은 후 20년 이상의 기간이 경과된 건축물로서 「주택법」 제42조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 리모델링을 하는 건축물의 건축 등을 위한 설계는 건축사가 아니면 이를 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2007.1.3> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만의 증축 · 개축 또는 재축의 경우 (문제는 여기서 “신축”이란 말이 없습니다. 2007.1.3일자로 개정되기 이전엔 코_사님의 경우같이 농림지역에서 2층이하, 200㎡까지의 신축도 건축사 설계 대상이 아니었습니다만 개정이 되었습니다. 따라서 지역, 지구 및 건축허가, 건축신고 대상에 관계가 없이 신축인 경우에는 건축사가 설계를 하도록 법이 바뀌었습니다.) 2. 연면적이 200제곱미터 미만이고 층수가 3층 미만인 건축물의 대수선의 경우 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 건축물의 건축(건축법시행령 제18조에 해당사항이 있습니다. 아래 참조) 등의 경우 ④건설교통부장관이 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 작성하거나 인정하는 표준설계도서 또는 특수한 공법을 적용한 설계도서에 의하여 건축물을 건축하는 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다 <건축법시행령> 제18조 (설계도서의 작성) 법 제19조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 건축물"이란 제15조 제5항에 따른 가설건축물 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가설건축물을 말한다. 1. 제15조 제5항 제3호, 제6호부터 제10호까지, 제11호의2 또는 제12호(제3호, 제6호부터 제10호까지, 제11호의2와 유사한 가설건축물로서 건축조례로 정하는 건축물에 한한다)의 어느 하나에 해당하는 가설건축물 2. 제15조 제5항 제1호 또는 제5호에 해당하는 가설건축물로서 건축조례로 정하는 가설건축물 <건축법시행령> 제15조 (가설건축물) 3. 공사에 필요한 규모의 범위안의 공사용 가설건축물 및 공작물 6. 조립식구조로 된 경비용에 쓰이는 가설건축물로서 연면적이 10제곱미터이하인 것 7. 조립식 경량구조로 된 외벽이 없는 임시자동차차고 8. 컨테이너 또는 폐차장 그밖에 이와 유사한 것으로 된 가설건축물로서 임시사무실·임시창고 또는 임시숙소로 사용되는 것(건축물의 옥상에 건축하는 것을 제외한다) 9. 도시지역중 주거지역·상업지역 또는 공업지역에서 설치하는 농·어업용 비닐하우스로서 연면적이 100 제곱미터이상인 것 10. 연면적이 100제곱미터이상인 간이축사용·가축운동용·가축의 비가림용 비닐하우스 또는 천막구조의 건축물 11의2. 공장안에 설치하는 창고용 천막 기타 이와 유사한 것 11의3. 유원지·종합휴양업사업지역 등에서 한시적인 관광·문화행사 등을 목적으로 천막 또는 경량구조로 설치하는 것 12. 기타 건축조례로 정하는 건축물 <대구시 건축조례> 제16조(가설건축물) (참고 : 대구광역시의 경우입니다) ③영 제15조제5항제12호의 규정에 의한 가설건축물은 다음 각호와 같다. 1. 레일등을 설치하여 일정구간을 이동할 수 있는 구조물   2. <A href="http://www.elis.go.kr/newlaib/laibLaws/h1126/#">주차장법에 의해 신고를 필한 노외주차장의 차광용 철주천막</A> 3. 비닐 또는 유리온실구조의 화초소매점 4. 시장환경 개선을 위하여 허가권자가 지정·공고한 재래시장의 공지 또는 점용허가를 받은 도로에 사전 관할 소방서장과 협의하여 설치하는 차양시설 또는 비가리개 이상과 같으며, 정리를 하면 코_사님의 경우 “건축신고” 대상이면서도 주택을 지으실려면 설계는 “건축사사무소”에서 설계를 하셔야 할 것 같습니다. 코_사님과 같이 컨테이너로 간단한 거주기능을 유지할 수도 있지만, 지난번에 말씀을 드린대로 농지전용이나 개발행위 허가란게 건축물(주택)을 짓는다는 전제로 가능한 것이라 판단되어 이도 여의치 않을 것 같습니다. 농지전용을 할 경우 몇몇의 경우에 한정하여 전용을 하여 주는 것은 농지의 기본적인 기능은 농사를 위한 땅이므로 규제를 많이 하는 것으로 법의 취지가 있습니다. 다만, 코_사님의 말씀대로 배보다 배꼽이 커지는 경우라 저도 느낍니다만, 법이 개정이 되었다는 것은 아마 건축사의 설계가 없었을 경우 우리가 미처 알지 못하고, 예측하지 못한 여러 가지 문제가 발생이 되었을 경우인 것 같습니다. 건축물은 기본적으로 거주하시는 분들에 대한 보호와 생명보호를 위한 안전과 재난 등에 효과적인 대처를 하여야 하는 기본 기능을 전제로 하고 있습니다만, 법의 한계인지 아님 인명경시 풍조인지 주변에 크고 작은 많은 건축물과 관련한 인명사고가 발생이 되고 있는 것 또한 사실입니다. 이런 점도 너른 이해를 부탁드리도록 하겠습니다. (주)미르건축 대표건축사 정 문 철.