♥기타♥ 저금리 대출을 먹고 부동산은 자란다-일본, 미국, 중국

[성공인생]

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주식공부하다가 부동산보고 있는데 부동산 신화는 결국 저금리를 통한 대출에 있었다란게 제 결론이긔.

대출도 능력이다란 말은 저금리에서 통하는건데, 다들 저금리가 영원할거란 믿음에서 시작한 불장난이 아닌가 싶긔.

나무위키등등에서 내용 가져왔긔.

1.일본 버블 경제

1) 시작
닉슨 쇼크(1971년) → 1차 오일 쇼크(1973년~1973년) → 미국의 급격한 스태그플레이션(1970년대) → 2차 오일 쇼크(1979년~1982년) - 이를 막기위한 연준의 과감한 금리 인상(최대 21.5%) → 달러 환율은 복귀, 그러나 박살나버린 미국의 제조산업과 실업율(1980년대 초반) → 달러 환율이 오르자 반사이익을 본 일본이 제조업에서 두각, 미국 대외무역적자의 40%가 일본발.(1980년대 초반) - 이를 좌시하지 않은 미국의 주도로 이루어진 플라자 합의(1985년) 엔화가치 2배 올림→ 일본의 마이너스 경제 성장율(1986년) → 일본 정부가 경제 성장을 위해 부동산 시장 활성화(1980년대 후반) LTV 200%→ 부동산과 주식을 중심으로한 일본의 경제 부흥(1980년대 후반~1990년대 초반)으로 설명할수 있다.

2) 금융부실 대책
(1980년대 초반 일본 기업들은 재테크를 벌이고 있었는데, 1984년에 일본 대장성은 "투금 계정"이라는 불법 계정을 합법화함으로써 기업이 주식이나 채권 등에 투자할 수 있는 길을 열어 주었다. 이 때문에 기업은 자본이득세를 한 푼도 내지 않고 증권사 투금 계정에 돈을 넣어두고 재테크를 즐길 수 있게 되었다. 1980년대 들어 성장세가 둔화되자, 정부에선 일본은행을 윽박질러 기준금리를 5.00%에서 2.50%까지 떨어뜨린다.
이는 은행의 대출 폭풍을 유발하여 엄청난 액수의 돈이 각종 자산에 쏟아진다.)

일본은행은 1988년 9월에 2.50%이던 기준금리를 1990년 12월 6.00%까지 올렸다. 즉 2년 3개월만에 3.50%p나 금리가 폭등한 것. 이로 인해 주식시장이 먼저 고꾸라지고, 부동산 시장에도 영향을 주기 시작한다.


1991년에는 부동산 대출 총량규제(즉, 신규대출 전면금지), 기존대출도 LTV(Loan-to-value, 부동산 감정가 대비 대출액) 200%→70%로 제한이라는 자폭을 하고 만다. 부동산은 거래액수가 매우 큰만큼 LTV의 변동은 구매자 성향에 큰 영향을 줄 수 있는데, 담보가치를 130%p나 변동시키는 조치를 너무 쉽게 꺼냈다.

(당연히 담보가치 폭락으로 부동산 시장에는 매수세가 뚝 끊겼고, 일본의 부동산 시장은 한 방에 가버리고 만다.
왜 이렇게 강경한 정책을 펼쳤냐면, 이 당시 부동산 가격 폭등으로 집을 구하지 못하는 서민들의 아우성이 최고조에 달해있었기 때문이다.)

3) 부실 채권과 잃어버린 일본 경제

도산하는 기업이 부동산, 주식 리스크가 컸던 중소형 은행/증권사, 중소 건설업체, 부동산 회사 등에 집중됐으나, 1998년부터는 대기업과 대형 금융사까지 쓰러지게 된다. 이른바 ‘눈물의 파산선언’으로 유명한 일본 3대 증권사 야마이치 증권(1998년 파산), 일본 최대의 지방은행 홋카이도 탁쇼쿠 은행(1998년 말 파산), 일본장기신용은행(1999년 파산)은 전부 1997년 외환위기 이후 아시아 사업 손실 때문에 파산했다.
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버블이 붕괴된 직후 투기업자들과 건설 업계들이 무너졌고, 이들과 깊은 연관이 있었던 금융기관들이 부실채권을 떠맡게 되는 여파로 부실화된 금융기관들의 연쇄도산도 이어졌다. 부실채권이 막대해져서 일본 정부에서도 환수를 위한 관련 기구를 설치할 정도였다. 그리고 도미노의 붕괴처럼 자연스럽게 금융기관에 대출을 했던 일반인들까지 큰 경제적 타격을 입으며, 불황을 맞게 된 기업들은 임금삭감과 대량의 해고를 동반한 대규모 구조조정을 단행했다. 이는 일본 서민 대다수의 지갑문을 닫게 만들었고 소비도 당연히 얼어붙어 경제에 악순환이 가중되었다.
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일본은 버블 붕괴 이후에도 해외 자산 투자를 지속적으로 유지하려고 무진 애를 썼다. 그 결과 오히려 지속적으로 일본 기업들의 해외 자산 보유 건수는 늘어나는 편이다.
일본은 지속적으로 상당한 수익을 거둘 수 있었는데, 오늘날에도 일본은 여전히 대외 순자산 및 외국 채권 보유 규모가 세계 1위로 2위인 독일의 2배에 육박하며, 매년 30~40조엔 가까이 되는 막대한 해외 수입(본원 소득수지)으로 수십 년 동안 경상수지 흑자를 기록하고 있다. 일본 경제에 있어 이것이 외환 위기 같은 본격적인 붕괴를 막아주는 최후의 보루임을 감안하면 차라리 처음부터 국내의 버블에 미쳐 돌아가는 어리석은 짓 대신 해외 투자에만 전념했다면 지금 같은 꼴은 되지 않았을지도 모른다.

4) 저의 결론

저금리 대출로 부실 채권을 키운 금융기관들은 일본정부의 막대한 지원에도 블구하고 파산하였고 그때의 막대한 지원이 일본의 무지막지한 국채발행을 나았긔. 국채발행이 큰 만큼 금리와 물가를 올리지 못하는 현재의 일본이 되었긔.
재밌는건 최근 전세계적인 금리인상으로 인해 일본부동산이 또 주목받고 있다고 하긔. 그런데 이것도 양극화라 오르는데만 오른다고.


2. 2008년 미국 서브프라임 모기지 사태

1) 요약

닷컴버블 붕괴와 아프간/이라크 전쟁 이후, 미국 연방준비제도는 경제 활성화를 위해 저금리 정책을 편다. 그로 인해 대출이 늘고 주택 가격이 급상승했다. 주택 가격의 인상 속도가 이자율보다 높아지자, 사람들은 "대출을 못 갚는 일이 생기더라도 담보인 주택을 팔아버리면 돈을 벌 수 있겠군"이라고 생각했다. 은행도 돈을 갚을 능력이 거의 없는 신용불량자에 가까운 사람들까지 대출을 해줘서 집을 사게 만들었다. 하지만 집을 살 사람(대출할 사람)이 줄어들자 집값은 폭락했다. 집으로 대출을 갚을 수 없자, 서브프라임 대출을 받은 많은 사람들이 담보로 잡힌 주택을 포기한다. 이를 시작으로 돈을 빌려준 은행과 대출 증서를 기초로 한 투자 상품도 전부 망했고, 그로 인해 달러화의 가치와 미국 경제가 망하여, 연쇄적으로 세계 경제가 망했다.

2)부동산 금융 파생 상품(파생상품으로 대출 레버리지 극대화)

부동산 시장의 각종 금융 상품은 예를 들자면 이런 식으로 형성된다.
사람들이 부동산 대출을 위해서 자금을 빌린다. 원칙적으로 여기서만 끝난다면 은행이 대출 상환 여부 감시에 책임이 있음은 명약관화하다. 다만 아래와 같은 파생 상품이 일을 키웠다.

은행 등 금융사는 이런 대출 자금을 가지고 얻은 담보나 채권을 근거로 증권을 발행한다(MBS ; Mortgage Backed Securities).

MBS는 위험도 등등에 따라 여러 가지로 분류된다. 그리고 금융사는 이런 MBS를 수익, 위험 등등 취향에 따라 선별하여 포트폴리오를 구성한다. 이렇게 대출채권 등등으로 이루어진 포트폴리오를 CDO(Collateralized Debt Obligation)이라 한다.

그리고 그런 CDO를 근거로 또 채권, 즉 파생 상품이 발행된다. 그 중에는 아예 대놓고 위험만 떼어서 거래하는 CDS라는 상품도 있다. 즉, 부동산 담보 대출과 관해서 특정인의 채권채무 관계와 엮였고, 그 채무 이행을 감시해야 할 필요가 있는 관련 금융사들은 여럿이 된다.

(이 부분은 용어가 어려워서 저는 주택을 담보로 주담대를 주담대를 바탕으로 MBS(=ABS)를 MBS를 바탕으로 CDO를 CDO를 바탕으로 CDS를 일으켰다고 이해하고 있긔. 이런식으로 대출의 대출을 일으키는 레버리지는 미친짓같긔.)

3) 저의 결론
일본은 은행의 부실채권 막는데 힘을 썼고, 미국은 양적완화(미정부는 국채 발행, 연준은 국채 매입으로 돈풀기,저금리)를 통해 위기를 극복했다고 하긔.
게다가 경제성장을 이룬 중국이 미국채를 사주고 일본은 엔화가치 유지 때문에 미국채 사주면서 위기를 극복했다 하긔.

그리고 슬슬 금리를 올려야 해서 2017년 2018년에도 금리 올리겠다고 경고하고 2019년에는 진짜 올릴려고 했다하긔. (우리나라 부동산이 2019년에 주춤한 이유긔.)
그런데 코로나가 터지면서 저금리는 유지되고 돈풀기가 시작되면서 전세계적으로 부동산 가격과 주식 가격이 천정부지로 올랐다고 하긔.
(제가 보기엔 돈 있는 사람들이 본인 자산에 인플레이션 일으켜서 기존에 무주택자랑 주식안하던 사람들한테 자산떠넘기기 한 걸로 보이긔. 미국이 주로 하던 양털깍기긔.)

3.중국의 부동산 정책

(저는 중국이 물건 생산해서 잘살게 된 줄 알았는데 중국 GDP의 상당부분24%은 부동산(+연관산업)이 올릴거라고 하더라긔+주식)

1)
중국에선 개인 자산의 약 70%가 부동산이며, 보통 주택 건설 공사가 이뤄지는 와중에 선불로 지급한다.

이러한 "사전 판매" 방식이 중국 신규 주택 판매의 70~80%를 차지한다는 게 에반스-프리처드의 설명이다. 부동산 개발 업체들이 이렇게 자금을 모아 한 번에 여러 개발 사업을 벌인다는 것이다.
https://www.bbc.com/korean/international-62488297



2)
중국은 부동산을 거래할 때만 세금을 낼 뿐 부동산 보유에 따른 세금이 없다. 사회주의 국가로서 개념상 토지를 소유하지 않기 때문인데, 1990년대 후반부터 2000년대 초반 국가와 국영기업이 보유한 주택의 소유권이 민간으로 넘어왔음에도 불구하고 여전히 보유세가 존재하지 않는다.
https://www.hani.co.kr/arti/opinion/column/1011492.html

[유레카] 중국에 ‘부동산 보유세’가 없는 이유는 / 박민희

3)
https://www.joongang.co.kr/article/25015668

[중국읽기] 중국 부동산 20년의 불패 신화는 끝났다 | 중앙일보

중국에서 부동산 바람이 불기 시작한 건 1998년부터다.
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이때 중국의 적지 않은 부동산 업체가 홍콩의 부동산 판매 모델을 따라 했다. 은행 등 금융기관에서 엄청난 자금을 빌려 땅을 산 뒤 바로 분양을 시작해 몇 달 안에 빌린 돈의 여러 배에 해당하는 자금을 회수하고, 이 자금에다 돈을 또 빌려 다시 땅을 사는 데 사용하는 방식이다.
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지방 정부는 땅을 대거 팔아 곳간을 채우고 일반 주민은 부동산 가격 상승에 따른 자산 증식에 재미를 붙였다. 누이 좋고 매부 좋은 국면이 벌어졌다. 이렇게 부동산 호시절이 10년을 이어갈 즈음 중국 부동산을 자극하는 또 하나의 호재가 터졌다.
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2008년 뉴욕발 금융위기가 발생한 것이다. 금융위기 충격으로 중국의 수출입이 두 자릿수 성장에서 마이너스 성장으로 추락하고 말았다. 어떻게 할 것인가. 주룽지의 바통을 이어받은 원자바오(溫家寶) 총리가 꺼낸 카드 역시 부동산 진작이었다.
중국 정부는 부동산취득세를 내리고 인지세 등은 잠시 면제하기로 했다. 또 중국 중앙은행은 부동산을 거래할 때의 대출이자를 내릴 수 있도록 했다.
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2008년의 부동산 경기 부양 정책이 약발을 다할 즈음인 2016년 중국에 재개발 바람이 분다.
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“2017년은 헝다가 가장 휘황찬란한 해였다. 주머니마다 돈이 꽉 찼다”. 이때 헝다는 대대적인 확장을 꾀한다. 또다시 돈을 빌려 땅을 산다. 여기에 사업 다각화를 꾀한다며 부동산 외의 업종으로도 진출한다.
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중국 정부는 2010년부터 부동산 가격 안정 등 부동산 리스크를 줄이려고 노력해 왔다. 2014년부터 2017년 사이엔 부동산 재고 줄이기에 나서기도 했다. 부동산 업체와 은행의 채무 압력을 낮추기 위해서였다. 그리고 바로 중국 각 도시가 재개발 사업으로 부동산 활황에 들어가던 2016년 중국 정부는 “집은 사는 곳이지 투기하는 곳이 아니다(房住不炒)”는 입장을 정하고 부동산 시장을 조이기 시작한다.
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중국은행보험감독관리위원회 주석 궈수칭(郭樹淸)은 “지난 세기 이래 세계의 130여 차례 금융 위기 중 부동산 관련이 100여 차례였다”고 말했다. 이는 중국 당국이 금융 리스크 방면에서 간과하기 쉬운 위험 요인인 ‘회색 코뿔소’ 중 가장 큰 놈으로 바로 부동산을 보고 있었다는 이야기다.
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중국 정부는 이 같은 위험을 경계하며 서서히 부동산 시장 정비에 들어갔는데 그 조이는 힘이 세진 게 2018년으로 알려진다.
지난 7월 이후 이미 100여 개 부동산 업체가 빈사 상태에 빠졌다. 그렇다고 중국 정부가 과거처럼 부동산 업계의 숨통을 틔워 줄 것 같지는 않다. 금융위기란 더 큰 악재를 막기 위한 부동산 단속 정책이기 때문이다.
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정부업무보고에서 부동산 업체를 중견 기업으로 칭하거나 부동산 경기 부양을 통한 경제 자극이란 내용은 더는 찾을 수 없게 된 것이다.

중국도 투기와의 전쟁 < 중국 < 법제동향 < 자료실 | 세계법제정보센터

(2005년)

[Thㅔ라픽]

여기서 3-1)이 한국에서도 성행하는 선분양 형식인데요 한국도 다를바 없긔 ^^ㅎ 작년말에 에버그란데(헝다) 파산한다고 다들 오들오들 떨었는데 어떻게 되어가는지.. 참… 사실 중국발 거품도 터진다 터진다 거의 10년가까이 가는 중이라 이게 저금리 시대랑 맞물린거 보면 이제 패러다임이 바껴서 진짜 터질때가 되긴했긔

[도미조림 좀 먹었다고 저 난리다]

서브프라임모기지 완전 지금 상황이랑 비슷해 보이는디.. 잘 버틸 수 있길 바라긔..

[빛나는 나]

저 세 나라는 그래도 경제 강대국이라 버티지만 우린 무섭긔

[돈길만걷자:)]

지금 미국 서브프라임이랑 우리나라 전세랑 다를게 없긔… 전세자금대출이 파생상품이 된거긔ㅠ 예를들면 10억짜리 집을 집주인이 갭투로 2억끼고 8억전세 줬는데 8억에 다시 80% 6.4억을 전세대출하면 전체 집값의 64%가 대출인거긔… 근데 집값이 8억으로 떨어지면? 집값의 80%가 대출인 거의 깡통인 집이 되는거긔… 이게 빌라가 아예 매매가보다 전세가가 높아서 먼저 터진거고 순차적으로 터질거 같은데 나라에서는 주담대 60%라서 괜찮다고만 하고 전세대출로 줄줄이 터질거 같은데 무섭긔ㅠ

[유미버스]

잘 읽아보겠긔 감사해요