※ 고가주택 양도세 계산법
고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의
양도당시 실거래가 합계액이 9억원을
초과하는 주택을 말한다.
또 1주택 및 이에 딸린 토지 일부를
양도하거나 일부가 타인 소유인 경우~
실거래가 합계액에 양도하는 부분
(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이~
전체 주택면적에서 차지하는 비율을
나누어 계산한 금액이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
고가주택은 1세대 1주택 비과세요건
(2년 보유)을 갖춘 경우라도 양도가액 중
9억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익에
대해서는 양도소득세가 과세된다.
고가주택 양도차익은 주택 전체의 양도
차익에서 양도가액 중 9억원을 초과하는
비율을 곱한 금액으로 계산한다.
1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택
양도차익 = 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비)
× (양도가액-9억원 ) / 양도가액
1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택
장기보유특별공제액 = 장기보유특별공제액
(9억원 초과 양도차익 × 공제율) ×
(양도가액-9억원 ) / 양도가액
1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택은
장기보유특별공제율이 높다.
고가주택 양도차익에 대해 3년 이상 보유한 경우~
1년에 8%씩 보유기간에 따라 최소
24%에서 최고 80%(10년 이상 보유)까지
장기보유특별공제가 적용된다.
특히 세율적용도 양도소득 과세표준액에
따라 6~38%의 일반세율이 적용돼
고가주택의 실제 양도세 부담은 크지 않다.
고가주택을 취득할 때 공동등기를 하면
종합부동산세와 양도세를 절세할 수 있다.
주의할 점은 이러한 고가주택 양도세 규정은
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다는 것이다.
1주택자라 할지라도 보유기간이 2년미만
으로 비과세요건을 갖추지 못했다면
양도차익 전체에 대해 보유기간(1년 미만
40%)에 따른 양도세율을 적용해 과세된다.
다주택자 양도세 중과세는 지난 2014년 부터 폐지됐다.
한편 주택부분 면적이 주택외 부분 면적보다
커서 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택
비과세규정을 적용하는 상가주택 등
겸용주택의 경우 건물 전체의 양도가액을
기준으로 고가주택 여부를 판단한다.
반대로 주택부분 면적이 주택외 부분 면적
보다 같거나 작아서 주택부분에 대해서만
1세대 1주택 비과세규정을 적용할 때는~
건물 전체의 양도가액 중 주택부분에 대한
양도가액만을 기준으로 고가주택 여부를 판단한다.
단독주택인 다가구는 전체를 하나의 주택
으로 보고 고가주택 양도세 규정을 적용한다.
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고가주택 양도세 계산법
구담
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16.04.01 16:14
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