집 주거공간 및 투자 가치 고려한 부동산투자 적기는?
다음글은 "부동산 투자, 마지막 5년을 잡아라 "(김영우, 한즈미디어)의 책 내용을 요약 정리한 것이다.
[부동산 투자 왜 마지막 5년인가?]
- 대한민국은 4계층의 카스트 사회
1단계(60%): 자산 1억 ~ 3억, 월수입 150~500만원
2단계 : 자산 3억 ~ 10억, 월수입 500~1000만원
3단계: 자산 10억 ~ 30억, 월수입 1000~2000만원
4단계(5%): 자산 30억 이상, 월수입 2000만원 이상
나는 어디인가?
[부통산 투자, 편견부터 버려라]
- 귀속 임대료란? Imputed rent. 자기 소유의 집이 있어서 세입자는 아니지만 자기 집에 대해서도 일반적 셋집과 동일한 서비스로 계산하여 평가한 계산상의 집세를 의미함. 즉, 10억의 아파트에서 살고 있고, 동일 아파트의 전세가가 4억일 경우 6억원에 대한 기회비용이 결국 손실로 계속 발생하게 된다. 결국 집값이 제때 올라주지 않으면 6억원에 대한 무위험 수익률인 6%~7%(은행금리 or 저축은행금리) 만큼 손해를 본다는 계산. 결국 10억원의 자기집에 살면서도 월세 400만원을 내면서 산다는 것이 된다.
- 선호주거지로 아파트는 대세, 10년 이상 간다. 아파트로 돈 버는 시대는 끝났다?,
- 인구가 줄어 아파트값이 폭락한다? 인구가 줄어드는 것은 최소한 10년 후의 일이다. 재테크나 부동산 투자는 2~3년을 보고 투자하는 것이다. 또한 서울과 수도권은 아직도 수요에 비해서 공급이 턱없이 부족하다.
- 공인중개사 시험에 도전하라. 재테크 동호회에 최대한 많이 가입하라. 재테크 성공수기나 성공서적을 많이 읽어라.
[부동산 투자 고수가 되는 필수 지식]
- 투기과열지구와 투기지역:
. 투기과열지구(현재 강남 3구): 분양권 전매제한, 무주택자 우선공급, 청약 1순위 자격제한 등
. 투기지역: 주택담보대출제한, 취/등록세, 양도세의 실거래가액 과세, 주택/토지로 분류
: LTV 40%, DTI 40~60%, 주택담보대출건수 1건, 2년내 기존대출 상환, 신규주택구입 자금일때만 대출가능. 해제시 LTV 60%(다시 50%로 하향됨), DTI 무제한, 기존대출 상환 불필요 등
. 오히려 현금을 가진 자에게는 아무런 제약을 주지 못함.
- 떳다방: 불법 분양권 전매, 미분양 물량을 뺴돌린 건설사와 결탁하여 불법 원장정리
- 택지지구와 비택지지구의 투자가치를 구분할 수 있는가? 대단지에 투자해야 함. 소규모 비택지지구의 나홀로 아파트(좋은 브랜드라고 하더라도)에 투자하지 말라.
- 분양권 전매금지와 재당첨금지: 미분양원인 중 하나. 분양권 상한제 아파트의 경우 주변에 비해 20~30% 정도 시세가 낮을 수 있기 때문에 10년의 전매제한이 조건이 된다. 공공택지의 경우 과밀억제권역의 85제곱미터(25평) 미만은 기존 7년에서 5년으로, 85제곱미터 이상은 기존 5년에서 3년으로 기타지역은 85제곱미터 미만은 기존 5년에서 3년으로 그 이상은 3년에서 1년으로 (단 투기과열지구는 그대로 3년)임.
- 청약통장과 청약가점제: 부양가족수가 많고 무주택기간이 길고 청약통장가입기간이 긴 세대주에게 청약우선권을 주는 것. 가점과 함께 감점도 있음.
- 용적률: 대지면적에 대한 건축물의 연면적(각 층의 바닥면적을 합친) 비율. 지하층의 건물면적은 제외.
- 건폐율: 건축면적의 대지면적에 대한 비율. 100평의 땅이 있을 때 100%라면 빈 공간이 하나 없이 면적 전체에 건물을 지을 수 있음. 50%라면 50평에만 건물을 지을 수 있음.
- 토지거래허가제: 계약 전에 허가를 받고 거래하는 제도. 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지편익시설용 토지, 구역 내 농어민의 농, 축, 임, 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지 등이다.
- 부동산 투자종목
. 아파트 : 기존 아파트, 신규 분양, 재건축
. 토지 : 대지, 나대지, 임야, 전답, 잡종지
. 수익형 부동산: 근린상가, 단지내 상가, 중심상업지상가, 오피스텔, 펜션 등
. 경매: 주택, 토지, 상가, 오피스텔
[마지막 5년을 망치는 투자의 함정들]
- 경매투자는 부업으로 하겠다는 생각을 버려라.
- 한반도 대운하 주변 토지투자에 주의하라. 부재지주의 양도소득세율 60%, 장기보유특별공제(10~30%) 혜택을 받을 수 없으며, 기회비용의 손실. 토지거래 허가지역으로 거래자체가 힘듦. 토지소재지에 기존 6개월에서 현행 1년 이상 거주해야 매입 가능. 기획부동산의 농간
[부동산은 돈줄에만 투자해라]
- 강남
- 용산: 부도심, 역세권, 국제업무지구, 2006년 U턴 프로젝트, 미군기지를 생태공원(민족공원)화, 용산을 뒤에서 감싸는 남산-용산공원-한강을 잇는 서울의 남북 녹지축. 포스트 강남, 강남을 능가할 곳.
- 한강변 르네상스의 중심 뚝섬 일대: 성동구 성수동 뚝섬일대 ~ 광진구 구의, 자양동. 서울숲과 연결되고 신분당선 성수역 등 용산보다는 못해도 U턴 프로젝트에 의해 용산과 연결되면 강남권을 대체할 곳. 다만 성수동 준공업지역의 낙후된 노후공업시설이 주거와 혼재되어 있어 지역개발에 저해요인임. 대림산업 서울 성동구 성수동 1가 뚝섬 상업용지 3구역에 주상복합 '산숲 e-편한세상' 196가구 분양. 평당 4,259만원(최고 45억원)으로 2008년 3월에 1순위에서 1명만 청약 참여
- 새로운 돈줄맥, 지하철 9호선 황금라인: 김포공항역 (5호선, 인천국제공항철도와 환승역, 김포한강 신도시 연계 등) 여의도 (5호선과 9호선 환승역), 고속터미널 주변(3호선, 7호선, 9호선의 트리플 역세권), 강남 교보타워사거리(강남역 거대상권이 남단으로 확장하여 9호선역 주변으로 확대), 마곡역, 흑석동, 노량진동
- 인천 & 황해경제자유구역: 송도국제도시, 청라 및 영종지구 , 황해경제자유구역 3인방: 포승, 향남, 당진
- 경부 돈줄의 마지노선 세종도시, 아산, 대전서남부: 세종신도시(공주, 연기, 청원, 대전의 중간지역에 들어서는 행정도시, 대부분의 공무원은 서울이나 수도권에서 출퇴근하겠다는 생각. 인프라 구축 및 도시의 면모가 갖춰지는데 오래걸릴 듯), 아산신도시(탕정지구, 투기과열지구 해제로 전매가 가능해지면서 분양시장이 활기.
[부동산 재개발 및 재건축 투자법]
- MB 정부는 재개발 및 뉴타운 공화국. 이에 발맞춰 도심회귀에 의한 투자법이 주효할 것.
- 강남 재건축의 경우 정부 입장에서는 계륵과 같은 존재, 재건축 규제완화 시 강남발 집값 폭등사태가 발생, 무조건 규제하면 수요가 풍부한 곳에 적절한 아파트를 공급하겠다는 기본 취지하고 모순. 따라서 정부에서는 용적률 완화를 중심으로 구제를 풀어주는 동시에 개발이익을 일부 환수하기 위해서 재건축 부담금을 올리려 할 것이다.
-4기 재개발 지역이 발표되지 않은 상황에서 무조건 강북 재개발 예상지역에 묻지마 투자를 하는 것은 위험. 실제 개발까지 오래 걸리기도 하기 때문에 종자돈을 섣불리 굴리는 것은 좋지 않음.
- 재개발이 진행되어도 분양가 상한제를 적용 받을 경우에 일반 분양가가 낮아지고 이는 조합원의 부담으로 돌아온다. 따라서 수익성이 떨어지게 됨.
- 4차 뉴타운에 대한 관심: 오세훈 시장의 임기는 2010년 6월 따라서 2009년 이후 적극 검토될 가능성, 3차 뉴타운 신청에서 탈락한 지역의 가능성이 가장 큰 것도 사실(2009년 6월 현재 보류 중). 성동구 성수 1, 3가동, 성북구 정릉, 중구 신당동, 노원구 월계 1, 4동 강북구 미아 1,28동 및 수유동, 광진구 화양동, 동대문구 제기동 청량리 지구, 구로구 구로동, 강서구 화곡동, 도봉구 창동 등
[2기 신도시는 황금알을 낳는 거위다]
- 판교: 동판교 A20-2 블록 주목. 4~5년 후 전매제한이 끝나는 시점의 시세는 강남권과 부낟ㅇ 시범단지의 중간 정도의 시세가 될 것. 5~10년 해야 할 부동산 재테크를 한 방에 끝내는 승부수가 될 것.
- 송파 신도시: 임대주택의 비율을 당초 50% 에서 43%로 낮추기로 함. 송파 ~ 용산 간 급행열차 노선이 확정. 2009년 하반기부터 분양 시작. 저렴한 분양가로 강남권 진입 시세차익도 당첨 즉시 수억 원 예상. 가점점수가 최하 60점대는 넘어야 함. (전체 4만 9000 가구)
- 광교신도시: 판교 동생. (전체 3만 1000가구)
- 파주 신도시: 미분양으로 체면을 구겼음(전매제한 10년 ~ 7년, 계약금 20% 등 일시적인 요인임.) 주변에 일산신도시, 교하 택지개발지구, 파주 LCD 지방산업단지 등 7개의 산업단지가 입지. 자족기능이 확실. 서울외곽순환도로, 제2자유로 등
* 미분양이 난 물량은 입주 무렵 경기가 좋아질 가능성도 높고 초기자금도 기존주택 매입보다 훨씬 적게 들어가므로 투자가치가 상당히 뛰어나다.
- 동탄 1, 2 신도시 : 최대 신도시 약 40만명, 분당 1.6배의 면적. 동탄 2도시는 10~7년의 전매제한(분양가 800만원)이나 1도시는 매매가 자유로움. 2도시의 첫 분양은 2010년 2월로 잡혀있음. 투자자는 놓쳐서는 안됨.
- 평택, 김포, 검단
[부동산 가치투자의 정석]
- 가치투자 = 장기투자 ?
- 돈줄이 되는 지역에 투자하여 매매타이밍까지도 장단기에 얽매이지 않고 적절하게 해주는 것. 매매타이밍. 적절한 매매타이밍을 잡아서 재투자하는 것.
- 정부, 대기업 따라가면 백전불패: 정부주도 대규모 평지아파트는 반드시 오른다.
- 신혼부부는 신혼부부용 특별공급을 노려라. 신혼부부에 대한 자금지원 프로그램을 꼭 확인하라.
- 민간택지보다는 공공택질에 우선적으로 투자하라.
- 청약가점제 개편안
. 85제곱미터를 초과하는 모든 주택은 채권입찰제를 우선적용하되, 가점제 50% 추첨제 50%를 병행실시함.
. 유주택자의 1순위 인정범위 : 가점제 공급대상주택의 경우 1주택소유자는 1순위 자격이 없고 2순위만 인정함. 2주택 이상인 경우 1순위 자격 없고 2순위에는 감점제 도입(5점). 추첨제 공급대상주택의 경우 1주택 소유한 경우 1 순위 청약자격 인정. 2주택 이상인 경우 1순위 청약자격 배제. 2순위 이하는 인정.
[마지막 5년 1%만이 알고 있는 부동산투자 핵심비책]
- 강남불패의 신화는 2년간 정체된 후 10년간 지속된다.
- 역발상 투자로 부자 될 기회는 바로 지금. 중소형 강세일 때 중대형을 매입하라. 중소형이 강세인 이유는 대출규제로 인한 중대형 아파트 수요 감소 등의 문제.
- 비수기에 매입하고 성수기에 팔아라. 비수기 때 기존 아파트나 분양권 매입 혹은 청약을 통해 분양받아 2~3년 뒤 차츰 경기가 회복되면서 부동산 시장이 좋아지고 시세차익을 상당부분 실현하고 세금절감 등의 문제가 어느 정도 해결되면 활황기 때 매도를 저울질해야 한다.
- 용인권은 향후 5년간 다핵화된다.
- 향후 10년간은 복합개발단지가 대장주다. 도시 속의 도시로 주거, ㅏㅇ업, 업무 등 기능을 갖춘 미니 도시 형태로 사업규모만 1~2조원에 다다름.
- 토지 대박시대 끝났지만 돈 되는 땅은 분명 있다. 부재지주 양도세 66%, 통지등기부등본에 실거래가 기재의무화, 될성부른 따은 대부분 허가구역, 토지전매제한 강화 등. 그러나 한계농지 규제완화(소유제한 폐지), 대체농지 조성 의무 폐지, 보전산지 이용제한 완화 등은 생각해 볼 것. 제 2 경부고속도로, 제 2 영동고속도로 건설 예정지(하남시, 광주시, 용인시. 토지거래허가제외지역인 용인시 모현, 포곡 등)
- 대심도 전철이 가시화되면 집값판도는 확 바뀐다. 수도권 지역에서 서울도심까지 30분 안팍 주파. (일산/의정부/구리- 종로),(부평-영등포), (동탄-강남) 의 5군데. 특히 동탄이 유망함.
-택지지구 미분양아파트는 거저먹어라. 신규분양된 미분양아파트가 신도시라면 고민하지 마라. 청약통장이 없어도 되고, 재당첨제한에도 걸리지 않는데다 초기자금이 저렴하고 입주시점까지 2~3년 간 여유기간이 있음. 공공택지에 할 것.
(victwin)