토지보상 양도세 환급받는 방법
택지개발 등으로 보유하고 있던 토지가 수용되어 보상금을 수령하는 경우에는 현행 세법상 양도로 보아 양도소득세를 신고.납부하여야 한다.
그런데, 현행 세법상 비사업용토지에 대해서는 60%의 세율로 중과세를 적용하고 있고 장기간 보유한 데 따른 혜택인 장기보유특별공제를 적용받지 못하는 불이익을 받고 있어 지주들은 자신들이 원해서 처분한 것이 아님에도 불구하고 상당한 액수의 양도소득세를 부담하고 있는 실정이다.
비사업용토지와 관련하여 2008년 12월 31일 개정.공포된 소득세법시행령으로 인해 2008년도 중 토지수용으로 60% 중과세를 당했던 일부의 지주들에게는 이미 납부했던 양도소득세의 일부를 환급받을 수 있는 길이 열렸다.
오해하지 말 것은 2008년에 보상금을 수령한 전체의 지주들에게 적용되는 것이 아니라 금번 개정 공포된 소득세법 시행령의 내용에 부합되는 지주들에게만 제한적으로 적용된다는 사실이다.
그렇다면 어떤 지주들이 양도소득세를 환급받는 혜택을 누리게 될는지 소득세법 시행령의 내용을 살펴보자.
2008년 12월 31일자로 개정된 소득세법시행령 168조의14의 내용은 다음의 2가지로 요약된다.
첫째, 직계존속이 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지. 임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속으로부터 상속. 증여받은 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.
단, 보상금 수령 당시 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외) 안의 토지는 제외한다.
둘째, 공익사업용을위한토지등의취득및보상에관한법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다.
이 규정은 2008년 10월7일 “사업인정고시일로부터 10년 이전에 취득한 토지를 비사업용토지로 보지 아니한다”는 규정을 신설하였는데 금번에 기존 10년에서 5년으로 축소한 것이다.
상기의 개정령 중 첫 번째인 8년 자경농지는 자경요건 및 기간 요건 등 까다로운 조건이 필요한 반면 두 번째 개정 규정(사업인정고시일 5년)은 요건이 비교적 간단하여 적용되는 사례가 많을 것으로 예상되므로 이하에서는 두 번째 개정 규정에 대해 자세히 살펴보겠다.
먼저 사업인정고시일의 의미를 살펴보면, 사업인정이란 당해 사업이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조의 공익사업에 해당되어 사업시행자에게 법에서 정한 일련의 절차를 거쳐 수용할 수 있는 권원(강제취득)을 부여하는 행위를 말한다.
즉, 사업인정고시가 있어야만 토지를 수용할 권리가 부여된다는 의미이다. 이 사업인정고시일은 각 사업관련 법률에 의거 사업인정고시일을 규정하고 있는데, 몇 가지를 아래의 표로 정리하였다.
<구분 인정고시일>
택지개발촉진법 예정지구지정고시일
국토의계획및이용에 관한 법률 실시계획승인일
도로법 도로구역결정 또는 변경일
주택건설촉진법 사업계획승인일
도시개발법 수용 대상이 되는 토지 세목 고시일
공공기간 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법 혁신도시개발예정지구 지정고시일
기업도시개발특별법 개발계획승인고시일(수용예상지역 상세고시)
추가적으로 주의깊게 봐야 할 점은 이 개정 규정의 적용시기인데, 부칙에서 공포일(2008년12월31일)이 속하는 과세연도에 양도하는 분부터 적용한다고 규정하고 있으므로, 이는 2008년 중에 토지보상을 완료한 지주가 개정 규정이 공포되기 전에 양도소득세를 신고?납부하였다 하더라도 2008년도에 양도한 것에 해당되므로 개정된 이 법의 규정을 소급하여 적용받을 수 있어 이미 납부한 양도소득세의 일부를 경정청구를 통해서 환급받을 수 있다는 의미가 된다.
아래의 사례를 통해서 자세히 살펴보자.
서울에서 도매업을 하고 있는 A씨는 옥정지구 내의 농지를 1999년 1월에 매매로 취득하였는데, 2008년 11월에 토지보상을 완료하여 보상금을 수령하였다. A씨는 직접 농사를 짓지 않고 있고, 택지개발예정지구더라도 농사를 짓는 것을 제한받지 않았고, 보유기간도 10년이 안되어 사업인정고시일로부터 10년 이전(2008년 11월 당시에는 사업인정고시일로부터 10년 이전 취득 규정이었음)에 취득한 경우의 제외 규정은 적용해 볼 여지가 없어 결국 그 당시 세법 규정으로는 비사업용에서 제외될 방법이 없다는 세무사의 의견에 따라 비사업용토지에 따른 60%의 세율을 적용받아 1억원 남짓의 양도소득세를 11월 30일 신고?납부하였다.
양주신도시 옥정지구 택지개발사업의 사업인정고시일은 택지개발촉진법에 의해 택지개발예정지구지정고시일을 사업인정고시일로 보고 있다. 옥정지구의 경우 2004년 12월 30일에 택지개발예정지구가 지정 고시되었으므로, 2004년 12월 30일이 사업인정고시일이 된다.
A씨가 소유하고 있는 농지는 2008년 중에 토지보상을 완료한 경우에 해당되어 금번 12월31일자로 개정된 소득세법시행령의 규정(사업인정고시일 5년)을 소급하여 적용받을 수 있는데, 만약, A씨의 농지가 2004년 12월30일로부터 5년 이전에 취득한 농지라면 즉, 1999년 12월30일 이전에 그 토지를 취득하였다면 그 토지는 비사업용토지로 보지 아니하고 사업용토지로 보아 일반 누진세율(9%~36%) 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있게 된다.
A씨는 1999년 1월에 해당 농지를 취득하였으므로 사업인정고시일인 2004년 12월30일로부터 5년 이전에 취득한 토지에 해당된다. 물론, 보상완료 당시인 11월에는 사업인정고시일로부터 10년 이전에 취득한 농지여야만이 비사업용에서 제외되었었으나, 금번 시행령 개정으로 5년으로 축소하였고 부칙에 의해 소급적용을 받아 A씨의 농지는 비사업용에서 제외된다는 결론이 된다.
A씨가 해당 농지에 대해 일반 누진세율(9%~36%)과 장기보유특별공제를 적용하여 계산한 양도소득세가 4천만원이라고 가정하자.
11월 30일 비사업용토지로 보아 60%의 세율과 장기보유특별공제를 적용받지 못해 1억원의 세금을 납부하였지만, 경정청구를 통해서 1억원과 4천만원의 차액인 6천만원과 환급가산금을 더해 돌려받을 수 있게 된다. 물론, 세금을 돌려받는 방법은 경정청구를 통해서도 가능하지만 2009년 5월달 확정신고를 통해서도 돌려받을 수 있다.
2008년 12월 31일 개정 시행령의 혜택을 받을 수 있는 경우를 정리해보면 2008년도 중에 토지보상을 완료하여 보상금을 수령하였고 양도소득세 신고?납부 당시 비사업용 중과세가 적용되어 세금을 납부함과 동시에 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 지주라고 정리해 볼 수 있겠다.
비사업용 중과세되는 경우의 양도소득세와 일반누진세율이 적용되는 경우의 양도소득세는 단순히 세율 차이(최고세율 기준으로 24%- 60%와 36%)만 나는 것이 아니라 장기보유특별공제로 인한 세금 차이까지 더해서 40%~60%까지 세금을 돌려받을 수 있다는 사실을 반드시 기억하여 2008년도 중에 토지보상을 완료해서 비사업용중과세로 양도소득세를 납부한 지주가 있다면 금번 개정시행령을 적용받을 수 있는지 세무사에 의뢰하여 불필요하게 세금을 더 납부하는 일은 없도록 하자.
<자료원 : 스피드뱅크 2009-01-06 강주배>
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