스크랩 초간단 다중주택, 기숙사, 고시원 비교

[브로커리(이민철)]

A. 정의, 출처, 특징

	다중주택	기숙사	고시원
1. 정의	다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) 3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것	기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)	4. 제2종 근린생활 시설 파. 고시원: (「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 15. 숙박시설 가. 일반숙박시설(호텔, 여관 및 여인숙) 나. 관광숙박시설 다. 고시원(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)
2. 출처 (정의)	건축법 시행령 별표 1 용도별건축물 종류	건축법 시행령 별표 1 용도별건축물 종류	건축법 시행령 별표 1 용도별건축물 종류
3. 특징	(1) 단독주택 (2) 3층 이하 (3) 330m2 이하 (4) 실별로 욕실 설치 가능, (5) 취사시설은 불가	(1) 공동주택 (2) 공동취사 시설 갖추어야 함 (3) 독립된 주거 형태는 아니어야 함 (4) 층수, 면적 등에 제한 없음	4. 제2종 근린생활시설 (1) 제2종 근린생활시설 (2) 고시원업의 시설 (3) 독립된 주거형태를 갖추지 않은 것 (3) 바닥면적 합계가 500m2 미만 15. 숙박시설 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니한 것

질문 1 : 건축법 기준일 때 주택(단독/공동주택)이 아닌 것은?

(답) 고시원 (제2종 근린생활시설)

질문 2: 주택법 기준으로 할 경우 준주택은?

(답) 기숙사와 고시원

* 기숙사는 건축법 시행령의 주택분류에서는 공동주택으로 분류되나 (건축법 시행령)

주택법에서는 준주택으로 분류하고 있다 (아래 주택법 시행령 참조).

(자나가면서) 일부 오피스텔도 준주택으로 언급하고 자세한 것은 건축법 시행령 별표 1을 참조

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주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

<개정 2009.3.20, 2010.4.5, 2011.3.30, 2011.9.16, 2012.1.26>

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부

또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며,

그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

2. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부

또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서

각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

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주택법 시행령 제2조의2(준주택의 범위와 종류)

법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다. <개정 2012.3.13>

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호파목 및 제15호다목에 따른 고시원

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목에 따른 오피스텔 [본조신설 2010.7.6]

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질문 3: 고시원은 숙박시설일 수도 있다.

(답) 맞다. 제 2종 근린생활시설이 아닌 (예: 바닥면적 합계를 500m2 초과하고 숙박시설을 구비한 경우) 경우에도

가능하다.

질문 4: 고시원 운영하는 2개의 형태는?

(답) 제2종 근린생활시설의 고시원업 이거나 숙박업 시설로 고시원이 가능하다.

(요약 1)

준주택은 “건축물”과 “부속토지”로서 주거시설로 이용 가능한 시설을 의미하며

고시원/기숙사 등은 준주택입니다.

(요약 2)

원룸텔, 고시텔 등은 모두 법적인 용어가 아닌 마케팅 용어입니다.

(요약 3)

건축물 정의하는 법조문에는 “취사시설”, “독립된 주거형태”, “공동취사시설”이라는 용어가

사용되나 이들 용어에 대한 엄밀한 정의는 없다 (알렉맘이 아는 한, 틀리면 알려 주세요).

하여서 취사시설에 “전기쿡탑”과 “싱크대”가 있으면 취사시설인지

아니면 반드시 가스레인지가 있어야 취사시설인지

아니면 둘 중의 하나면 있어도 취사시설인지는 허가권자가 판단하게 됩니다.

B. 적용

(대상) 토토로님의 향남대지는 아래와 같습니다.

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A. 임시주소 : 화성 향남 2지구 단독주택용지 RA3(일반형) 주거전용 235-9

B. 면적 : 15.75m X 16,76m = 263.97m2 (79.85평), 정북 일조권 적용

C. 진입도로폭 : 12m

D. 건축한계선 : 1m

E. 용도지역 : 제1종 일반주거지역

F. 가능 건축물 : 단독주택 (다중주택 제외), 최고 층수 2층, 가구수 3가구 이하

G. 건폐율 : 60% 이하, 용적률 : 120% 이하

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가능한 건축물 제한을 단독주택(다중주택은 제외)이고 2층에 3가구이므로

(1) 단독주택 (그야말로)

(2) 다가구주택

(3) 공관

이 가능하고

다가구주택에서도 본래 다가구주택의 제한 조건

++++++ 건축법 시행령 별표 1 용도별 건축물의 종류 +++

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것.

다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고

나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

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보다 더 강화된 조건입니다.

이전 글에서 보았듯이 토토로님의 대지는 11대 주차가 가능하고(경차 1대+ 일반형 10대)

이에 다른 최대 허용 가구수는 15가구이나 (4층이내, 660m2 이하에서)

여기서는 최대 2층에 3가구만 허용하고 있습니다.

화성시 도시계획조례를 참조하면 제1종 일반주거지역에 가능한 건축물은

4층 이하이면서 아래와 같습니다.

(1) 단독주택

(2) 공동주택(아파트 제외)

(3) 제1종 근린생활시설

(4) 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소 제외)

(5) ………

제한을 받지 않는다면

토토로님의 대지에 건축할 수 있는 건축물은

고시원, 다중주택, 기숙사 등이 가능합니다.

여기서 고시원은 제2종 근린생활시설로서의 고시원입니다.

이유는 해당 도시계획조례를 보시면 제1종 일반주거지역에서는 “숙박시설”은

명시되어 있지 않습니다 (허용하지 않는다는 이야기입니다).

하여서 제2종 근린생활시설로서 고시원을 건축하시면

해당 용도로서 바닥면적 합계가 500m2 미만이어야 합니다.

(나머지는 생략합니다)