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공시지가, 공시가격, 실거래가 등의 부동산 가격 체계는 취득세, 재산세, 양도세 등 부동산 세목별 과세표준과 밀접한 관련이 있는 만큼 한 번쯤 정리하고 넘어갈 필요가 있다.
우리나라는 1989년 4월「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」이 제정되어 공시지가제도가 도입되었고 1990년 1월 1일부터 토지를 대상으로 공시지가가 공시되었다. 이후 2005년에「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」이「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하「부동산 공시법」)로 개정되면서 지가공시제도와 별도로 단독주택 및 공동주택의 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 신설되었다. 또 2006년 부동산 매매 실거래 신고제도가 시행되면서 아파트 등의 실거래가도 공개되고 있다.
토지 관련 국세 및 지방세의 부과기준 ‘개별공시지가’
공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉜다. 표준지공시지가란「부동산 공시법」에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(m2) 적정가격을 말한다. 여기서 적정가격이란 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 전국 과세대상 약 3,143만 필지 중대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 표준지공시지가를 조사, 평가하는데 이는 토지보상금과 개별공시지가 산정의 기초자료 등으로 활용되며, 매년 2월 말경에 공시된다. 표준지공시지가는 국토교통부의 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트(www.kreic.org/realtyprice)에서 열람할 수 있다.
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 관할 시장·군수·구청장이 결정, 공시하는 개별토지의 단위면적(m2)당 가격이다. 이는 양도소득세·증여세·상속세 등의 국세와 재산세·취득세 등의 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다. 해당 시·군·구청 홈페이지를 통해 확인할 수 있다
종부세·재산세 등 보유세는‘주택공시가격’
주택공시가격은 아파트, 연립주택, 다세대 등 공동주택 공시가격과 단독주택 공시가격으로 나눌 수 있으며 재산세, 종합부동산세 등의 부과 기준이 된다. 보유세 과표가 ‘면적’ 기준에서 ‘가격’ 기준으로 바뀌면서 2006년부터 아파트 등 공동주택은 물론 단독주택까지 공시가격제도가 전체 부동산으로 확대되었는데 그동안 국세청이 ‘기준시가’라는 이름으로 발표해 오던 공동주택 공시가격까지 국토교통부가 일괄 발표하기 시작하였다. 단독주택 공시가격은 매년 국토교통부장관이 결정, 고시하는 표준단독주택 가격을 토대로 시장·군수·구청장이 개별주택의 특성을 상호비교하여 개별단독주택 가격을 산정, 공시한다.
국세청 기준시가는 2005년 이전 고시분만 조회할 수 있으며 2006년 이후 공동주택의 공시가격은 국토교통부 홈페이지의 ‘공동주택가격 열람’ 사이트(aao.kab.co.kr)에서 조회할 수 있다. 표준단독주택 공시가격은 국토교통부의 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트(www.kreic.org/realtyprice)에서 열람할 수 있고, 개별단독주택 공시가격은 해당 시·군·구청 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.
양도세와 취득세는‘실거래가’로 과세
2006년 1월 1일부터 ‘부동산 실거래가격 신고의무제도’가 시행된 가운데 국토교통부는 아파트, 다세대·연립, 단독·다가구 등의 실거래가를 공개하고 있다. 실거래가 공개대상은 거래대상자나 중개업자가 신고하여 2006년 1월부터 거래된 주택이며 ‘국토교통부주택실거래가’ 홈페이지(rt.mltm.go.kr)를 통해 조회할 수 있다. 한편 2005년에 발표한 8·31부동산종합대책에 따라 양도세 과세기준이 실거래가로 전환되었다.