[행복투자] 두 종류 수요_ 미국 부동산에 간접투자하기

[행복투자]

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▶경제나 투자에 관련된 것에서 어떤 방향이 되리라고 절대적으로 확신하는 것은 경계해야할 일입니다.

OO까지 오른다, OO까지 내린다. OO과 여기는 다르다. OO불패....
이런 말도 확신에서 나오는 말입니다.

뉴욕의 맨하탄에 대해서도 그러한 믿음이 있었습니다.
미국의 다른 부동산은 하락해도 맨하탄은 끄덕없다고 오래전부터 얘기되어 왔습니다.

아래에서 맨하탄 부동산에 관련된 기사를 2006년말부터 올해 2009년 5월까지 뽑아 놓았으니
시간을 따라가면서 한번 찬찬히 보시기 바랍니다.

그러면 느낄 수 있는 것이 있으며, 우리나라와 비교하는 생각도 해볼 수 있습니다.

(발췌한 것이므로, 앞뒤나 중간 부분에 생략을 하면서 내용을 줄인 것도 있습니다)
▶----- 2006년 12월14일 : “수요-공급의 원칙을 초월하는 강남과 맨하탄” , 뉴스메이커 -----
.....
10년 후 아파트값 붕괴를 주장하는 전문가조차 ‘강남 집값 붕괴’에 대해서는 확언을 피하고 있다.

광범위한 하락이 예측되는 징후 속에서도 “부자들이 서울 강남으로 몰리는 현상은
인구학적 수요-공급의 원칙을 초월한다”는 것이다.

OOO의 OOO사장은 “뉴욕 맨해튼은 한번도 집값이 떨어진 적이 없다”면서
“강남도 이와 유사한 길을 걸을 것”으로 진단했다.


▶-----2007년 5월 9일 : "맨해튼 집값 올해도 상승" , SBS 방송 -----

<앵커>미국 부동산 시장이 전반적으로 침체를 보이고 있는데, 맨하탄은 올해도 오를 것 같다고요?

<기자>그렇습니다. 오늘은 집값, 부동산 이야기를 좀 해보죠. 요즘 미국은 말씀하신대로
전반적으로는 집값이 떨어지고 있지만, 올해도 뉴욕은,

특히 맨하탄은 집값 상승이 계속 이어질 것이라고 뉴욕 타임즈가 보도하고 있습니다.

7억 5천만 원을 가지고 맨하탄 웬만한 지역에 원 베드룸, 우리식으로 하면
20평 쯤 되는 아파트를 사려고 하는데 불가능인 것을 알고 좌절했다는 직장인의 인터뷰하고요,

몇십억, 몇백억하는 집이 시장에 내놓자마자 하루만에 팔렸다, 이런 소식들을 묶어서 전하고 있습니다.

또 맨하탄에서 시작된 집값 상승이 인근 뉴저지나, 브루클린 등으로 확산되고,
심지어 얼마전까지 위험해서 낮에도 잘 가지 않는다는 흑인 밀집 지역 할렘에서도 투자 바람이 불어서
괜찮은 곳은 원 베드룸에 5억 원 정도까지 값이 올랐다고 합니다.

이렇게 되면서 많은 뉴요커들이 집을 구하지 못해 좌절하고 있다면서, 뉴욕 타임즈 기사 마지막은

"요즘 뉴욕 부동산 시장은 집이 마음에 들면 그 자리에서 곧바로 돈을 지불해야합니다.
그렇지 않으면 그 날이라도 다른 사람에게 팔릴 수 있습니다." 이런 인터뷰 내용입니다.

유럽인, 유로화의 대공세가 이어지고 있습니다. 유럽인 중에도 특히 아일랜드 사람들의
뉴욕 맨하탄 부동산 매입이 급증하고 있다고 보도하고 있습니다.

아일랜드 사람들이 '셀틱 호랑이'라는 말을 들을 정도로 경제 성장을 계속하면서
모은 돈을 맨하탄 부동산 시장에 쏟아 붓고 있는 것인데, 대부분, 실제로 살려는 목적보다는

8-9억 정도를 주고 원 베드룸 아파트를 산 뒤에 rent, 즉 세를 놓으려는 목적으로 많이 구입하고 있다고 합니다.


▶----- 2008년 2월4일 : “뉴욕지역 부동산시장도 흔들” , 연합뉴스 -----

경기침체 우려가 현실로 나타나기 시작하면서 주택가격 하락을 남의 일처럼 여겼던
뉴욕지역 부동산 시장까지 흔들리고 있다는 조짐이 나타나고 있다고 뉴욕 타임스가 3일 보도했다.

10년 동안 맨해튼 지역에서는 집값 하락은 상상도 하지 못할 정도로 강세를 보였으나
최근 들어 뉴욕 부동산 시장에도 불안 조짐이 감지되고 있다고 전했다.

맨해튼 내 콘도 등 고급 주거시설의 가격은 여전히 강세를 보이고 있지만
주택가격과 임대가격이 떨어지는 등 본격적인 부동산 가격 하락의 조짐이 감지되면서
거품 붕괴 후 급락세를 보였던 지난 1990년대와 같은 양상이 나타날 수 있다는 우려가 제기되고 있다는 것.

오테우 밸루에이션그룹의 제프리 오테우사장도 부동산시장이 되살아나길 기대하면서
집을 팔지 않은 주택소유주들은 집을 빨리 팔지 않은 것을 후회하게 될 것이라고 말했다.


▶----- 2009년 2월 26일 : “`불패' 뉴욕 부동산도 반값으로 꺾여” , 연합뉴스 -----

불황기에도 끄덕없던 뉴욕 지역의 부동산 가격이 반값까지 떨어지고 있다.

3년전부터 미국 전역의 집값이 하락하기 시작했지만, 뉴욕 지역의 부동산 가격은 오히려 상승했었다.
그러다가 지난 1년전부터 다소 타격을 받기 시작했던 뉴욕 부동산은 최근 들어 급격히 하강곡선을 타고 있다.

일부 개발업자들은 불과 1년전에 요구했던 가격의 절반 값으로 경매에 내놓기 시작했다고 전했다.

어퍼 이스트사이드의 2베드 룸 콘도(한국의 고층 아파트)는 작년 이맘때 220만달러에 매물로 나왔지만,
최근 110만 달러로 가격이 새로 매겨졌다.

매물을 살 사람은 몇몇 외국인 부자들 밖에 없는 형편이 되면서
뉴욕의 집값은 수요와 공급의 불균형으로 무너지기 시작했다는 것이다.

신용경색으로 모기지를 얻을 수 없게된 매입 희망자들이 주택 구입을 포기하고 있어
최근 맨해튼 지역 콘도 구입자는 현금을 싸들고 찾아오는 몇몇 외국인 밖에는 없다고 말했다.


▶----- 2009년 5월16일, “'집의 몰락' 2라운드?” , 조선일보 -----

끄떡없던 세계 고급주택 시장도 '반토막'… 한국만 '멀쩡'
맨해튼 집값 20% 무너져도… 서울은 '우뚝'

맨해튼 1천만달러 이상 집 거래량 작년보다 90% 급감. 작년 폭락했던 강남 집값은 최고점 대비 90%까지 회복

미국 뉴욕의 심장 맨해튼에서 부동산 중개업을 하는 로니 다이아몬드씨는 최근 4개월 만에 처음 웃었다.

작년 말부터 매각을 추진했던 주상복합 '코코아 익스체인지'의 방 3칸짜리 아파트 계약서에 조만간
도장을 찍는다. 매각가는 130만달러. 당초 집 주인이 요구한 가격(164만달러)보다 21%나 깎였다.

그는 FT(파이낸셜타임스)와의 인터뷰에서 "지금까지 100명이 넘게 집을 보고 갔다"며
"그나마 팔린 게 행운"이라고 말했다. 그에겐 매각을 의뢰받은, 같은 빌딩 내 아파트가 3채 더 남아 있다.

맨해튼은 모나코와 런던에 이어 세계에서 세 번째로 집값이 비싼 곳이다. 그런데 이곳 주택시장이 빈사상태다.
올해 들어 아파트 가격은 평균 20%쯤 떨어졌다.

주택 판매량은 반토막 났고, 팔리지 않은 매물은 사상 최고치에 육박한다.

자산평가업체인 '밀러사무엘'에 따르면 현재 맨해튼에서 매물로 나온 주택만 1만1100여채에 달한다.
이 회사가 매물 재고량을 조사한 1999년 이후 최대치다.

사정이 이렇다 보니 가격 할인이 확산되고 있다. 파이낸셜 디스트릭트(Financial District)의 경우,
매물 중 3분의 1이 당초보다 가격을 깎았다. 평균 할인 폭이 11%대이다.

대공황 이후 최악의 경기 침체가 결코 흔들릴 것 같지 않던 고급 주택 시장마저 나락에 빠뜨리고 있는 것이다.

시장을 선도했던 고급 주택의 몰락과 함께 전 세계 주요 국가의 집값은 추락을 거듭하고 있다.
블룸버그의 국가별 주택가격 지수를 보면, 미국과 영국은 각각 31개월과 18개월 연속 하락세를 지속하며

최고점 대비 각각 30.7%와 19.4% 떨어졌다. 홍콩은 작년 3분기의 정점에 비해 반년 만에 25% 떨어졌고,
스페인은 4분기째 마이너스 행진이다.

그런데 전 세계에서 거의 유일하게 한국은 요지부동이다. 국민은행의 전국 주택 매매가격지수는 4월 들어
상승세로 돌아섰으며, 작년 9월의 정점에 비해 2.1% 내린 데 불과하다.
한때 하향세였던 서울 강남·서초·강동구 등 고가 주택 밀집지역은 4월에만 1% 안팎 올랐다.

이하 생략.....
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▶역사적으로 맨하탄 부동산 불패의 개념이 강하던 미국에서
맨하탄 주택에 대한 분위기가 짧은 기간에 이렇게 변할 줄 대부분의 미국사람들은 예상하지 못했었습니다.

그보다 과거 시기에 일본에서도 존재하던 불패의 신화가 무참히 깨진 것이 이제는 잘 알려져 있습니다.

저는 한국도 그렇게 될 것이라고 말하려고 오늘 글을 올리는 것이 아닙니다.
한 국가가 단순히 다른 국가를 따라가는 것은 아니기 때문입니다.

우리나라에 대해서는 외국의 상황도 참고사항으로 하면서
우리나라 나름대로 여러 가지 요소를 가지고 살펴보아야할 것입니다.

▶다만 분명한 것은, 일본 사람들이 바보였던 것도 아니고, 미국 사람들이 바보였던 것도 아닙니다.

한국 사람들이, 또는 자기 자신이 일본 사람이나 미국 사람보다
무조건 더 똑똑하고 선견지명이 더 있다고 볼 일도 아닐 것입니다.

그래서 어떤 전망이던지 어떤 한쪽 측면에 심리적으로 치우면서 자만하며 전망 하지는 말자는 것입니다.

기본 마인드는 신중해야하고 어떤 방향이건 너무 단정적으로 보아서는 곤란합니다.

단정적으로 생각하다보면, 만약에 주변 상황이 근본적으로 달라지게 되어서
애초의 예상과 다른 방향으로 변화가 진행되어가더라도 쉽게 태도를 바꾸지 못합니다.

▶시장에서는 수많은 요소들이 얽혀서 가격의 변화가 나타나는 것인데
어떤 요소는 플러스 방향으로 영향을 주고 어떤 요소는 마이너스 방향으로 영향을 줍니다.

모든 요소들이 합해져서 최종 방향이 어떻게 결정될지에 대해서는 어떤 전문가나 학자라도 딱 부러지게 예상하기 힘듭니다.

사람들이 각자 나름대로 주장하는 것은 특정 모델에 기초하고 있다고 보면 됩니다.

▶그런데 가격 변화의 모델을 설정할 때 어떤 요소를 도입하고 어떤 요소는 무시하느냐,
어떤 가정을 도입하고, 불확실한 파라미터를 어떤 값으로 취하느냐에 따라서 모델링 결과가 달라지기도 합니다.

모델이 정해지면 그에 따른 미래 예측이 분명 이루어지지만, 모델링 과정에 불확실성이 내포되어있는 부분은
절대성으로 객관화시키기 힘들어서 주관에 의존하는 경향이 나타나게 됩니다.

다시 말하면, 어떤 투자대상이 오른다고 확신에 차서 이야기하는 경우는 오르는 방향으로 모델이 설정된 경우이며
내린다고 확신에 차서 이야기하는 경우는 내리는 방향으로 모델이 설정된 경우인 것입니다.

어떤 모델이 우위인지는 단기적 시각에서는 파악하기 힘들어서 결과에 대한 정확도의 확률은 크게 들쭉날쭉합니다.

▶확률을 그나마 높이는 길은, 외형적으로 드러나는 수급에 의한 요소나 가격흐름에 기초하는 기술적 요소보다
투자대상에 내재된 펀더멘탈적 요소와 가격 수준을 비교하면서, 단기보다는 장기적인 시각에서 바라보는 것입니다.

“외형적으로 드러나는 수급에 의한 요소보다”를 다시 쉽게 풀어 이야기하면
당장이나 특정 기간 동안에 형성되는 수요의 상황은 시간이 흐르면서 얼마든지 바뀔 수 있다는 것입니다.

투자에서는 시세차익을 겨냥하는 수요가 많기 때문에, 그러한 수요는 제가 전에 어떤 글에서도 이야기하였듯이,
밀물과 썰물처럼 일어날 수도 있는 것입니다. 투자효과를 겨냥한 수요는 상황변화와 무관하게 유지되는 수요는 아닙니다.

▶그에 반하여 펀더멘탈에 의하여 생겨나는 수요는 본질적으로 존재하는 수요이기 때문에 좀더 지속성을 가지기 용이합니다.

다만 수요자가 감당하기 힘든 가격이라면 겉으로 구매자로 등장하지 못하고 잠재적인 수요자로 남게 됩니다.

그래서 “펀더멘탈적 요소와 가격의 비교를 중시하면서” 라는 표현을 앞에서 사용했습니다.
가격이 하락해야지만 다시 구매 가능한 수요자가 될 수 있는 것입니다.

▶반면에 가격 흐름을 긍정적으로 보고 투자목적으로 들어온 수요자는 가격이 높아서 구매하지 않고 있더라도,
선구자적인 자세를 지닌 일부 사람을 제외하고는, 단지 가격이 하락하였다고 해서 구매에 나서지는 않습니다.,

가격이 싸다고 구매하는 것이 아니라 하락이 멈추거나 다시 상승세로 돌아서는 추세가 되어야지만 수요자로 바뀌는 것입니다.

이는 펀더멘탈에 기초하여 의사결정 내리는 수요자 경우에 구입할 수 있는 가격까지 싸게 내려오면 구매에 나서는 것과 대조됩니다.

▶주택시장에서 직접 거주하지 않고 투자목적으로 구입하여 세를 놓는 경우는 가격 흐름에 기초하는 수요입니다.
가격이 오르리라고 전망되지 않으면 투자목적으로 구입하여 세를 놓지 않기 때문입니다.

강남에 주택을 구입한 사람 중에서 직접 거주하는 비율을 조사한 결과를 보니까 다음과 같습니다.

- 강남거주자비중 추이 : 2006년 20.9 % : 2007년 14.3 % : 2008년 12.5 %

100 %에서 위 수치를 빼면 직접 거주하지 않고, 구입한 뒤 세를 놓는 비율이 됩니다.

강남에 주택 구입하는 사람 중에 직접 거주할 목적이 아니라 투자목적으로 구입하는 사람들이
훨씬 더 많다는 것입니다. 더욱이 그러한 비중이 크게 늘어나고 있습니다.

물론 일단 사 두었다가, 나중에 들어가 살겠다는 사람도 있고, 직장 문제로 일단 전세 주고
지방에 내려가 사는 사람도 있겠지만, 전체적인 해석을 바꾸어야할 정도는 아닐 것입니다.

▶한가지 오해는 마시기 바랍니다.
데이터에 나타난 것처럼, 근래 강남 아파트를 구입한 사람들 대다수가 실거주가 아닌 투자 목적이긴 하지만
그렇다고해서 앞으로 가격이 하락하거나 오르지 못한다는 뜻은 아닙니다.

어떤 것에서든지 투자목적의 구입만 이루어져도 가격은 얼마든지 오를 수 있으니까요.

비유를 하자면, 주식에서도 배당금을 통해 양호한 배당수익률을 얻기 위해서나
시가총액대비 순이익이 많은 것을 보고 구입하는 사람들에 의한 수요도 있지만

가격이 상승추세로서 앞으로도 상승하리라는 전망으로 구입하는 투자 수요도 많습니다.
투자수요만으로도 주가는 얼마든지 크게 오를 수 있습니다.

주식시장에 배당수익률은 제로이거나 매우 낮으면서 PBR은 몇배에 이르는 종목들도 많고
PER이 수십배를 넘는 종목들 중에서도 계속 잘 오르는 종목들도 많습니다.

▶앞의 데이터는, 가격이 높으면 높을수록 그 지역에 펀더멘탈적으로 거주하고 싶은 사람들이 구입하기 힘들어지니까
구입할 경제적인 능력이 있으면서 투자목적을 겨냥하는 사람들이 주로 구입한 결과로 보입니다.

이미 이야기하였듯이, 이러한 경우에는 구입할 경제적 능력이 있더라도
가격 상승이 전망되지 않으면 구입하지 않습니다. 전망되기에 구입하는 것입니다.

어떤 것에서나 가격이 오르면 오를수록 펀더멘탈에 기반한 수요는 구입에 참여하지 못하게 되고
오르는 가격의 추세가 지속되리라고 보는 투자수요가 주로 참여하게 됩니다.

▶그러다가 어떤 계기를 맞아, 오르는 가격의 추세가 더 이상 지속되기 힘들거나
오르더라도 물가상승률, 금리 등을 초과하는 수익률 얻기 힘들게 되면 투자수요는 줄어듭니다.

가격이 하락함에 따라 투자수요가 줄어들고, 다시 낮은 가격에서 펀더멘탈에 기초한 수요가 들어오면서
하락추세가 저지되면서 저점이 만들어지는 것이 보편적 현상입니다.

앞의 맨하튼에 관련된 기사를 잘 보아 두었다가
미래에는 어떤 패턴으로 이어질지를 보시면 큰 스케일로 과거와 미래를 연결시키는 좋은 공부가 될 것입니다.


▶오늘 날짜로 머니투데이의 제 칼럼에 새로운 글이 올라온 것이 있으니 직접 가서 보시면 됩니다.

글 속에는, 미국 부동산 가격 변화에 따라서 투자효과를 얻어낼 수 있고
수익률은 연 18% 가능한 금융상품이 설명되어있으니 참고로 보시기 바랍니다.

청약은 내일(목요일)까지입니다. 저도 소액 정도 넣어볼까 합니다.

미국 부동산에 직접 투자하는 것보다는 이러한 금융상품의 활용을 고려하는 것이 더 낫다고 여겨집니다.
상세한 저의 설명은 그 글에서 보시면 됩니다.

[오성공]

님의 글을 본지 일주일 입니다. 우연히 님의 책 행복한 주식투자를 보고 알게 되었는데...........님의 글을 읽으면 무어라 말 할수 없는 묘한 감동 ........세상사는 이치.....경제적 알파....표현이 잘 안됩니다. 고맙습니다.건강하십시요.

[보니강]

머나먼 타향에서 오랜만에 님의 글을 보았습니다.....외국에 있으면 모두 애국자가 된다고들 하지요....아무쪼록 ...힘내라! 대한민국입니다.......덕분에 투자해서 행복해지고 싶습니다...늘 건강하십시오.

[NowWhat]

오늘도 좋은 글 감사히 보고갑니다.

[jacy]

정말로 좋은 공부가 되었습니다. 감사합니다. 건강하세요.

[희안하네]

감사합니다~

[매드맥]

좋은 글 감사합니다.

[비온다..]

감사합니다 ^^

[월암]

항상 감사히 글 잘 읽고 있습니다.^^ 올초 거주하는 집을 팔고 전세로 들어갔는데 다시 집을 사야 하는지 그냥 2년은 전세로 있을것인지 고민하고 있던차에 좋은글 감사합니다

[머라이언]

행복투자님 덕분에 생각지 못했던 다양한 분야에 관심을 가질수 있는것도 좋고, 분석하는 방법도 많이 배우게 됩니다. 내 스스로 얼마나 재테크 한답시고 허술한 재산 관리를 하고 있었던가 반성도 하게 되구요. 감사합니다.

[승리아]

좋은 글 감사해용~~~

[feel so good!!]

주식이나 부동산은 공부하면 할수록 어려워지는듯합니다. 경제상황을 예측하는 일이 얼마나 무모한지는 이번 서브프라임사태로 배우게 되었네요. 좋은글 감사드립니다.

[매드맥]

DLS청약은 청약율이 저조해서 청약이 취소되었다고 합니다.이런..오랜만에 부지런 떨어 청약신청했는데..홍보부족일까요?아니면 미래 전망이 어두운 걸까요?

[나름행복만땅]

여전히~ 꾸준히~ 감사^^

[꿈꾸는마쉬멜로]

한가지 더 알수록 머리속은 더 복잡해 집니다~ㅎㅎㅎ

[April79]

좋은 아침입니다~ 꿈꾸는 마쉬멜로 님과 동감입니다... 알수록 더 어려워진다는... 요즘은 능력에 한계를 느끼고 있어요... ㅜㅡ 좋은 하루되세요~~~

[선우현우아빠]

항상 좋은 글 감사합니다. 주식 뿐만 아니라 부동산 관련된 부분도 혜안을 가지고 계신 것 같네요.

[행복한미래만들기]

좋은 글 감사합니다.