【 경험담 】 능곡재개발 1, 2, 5구역 임장기

[이윤해경]

재개발재건축 3기 4조 임장지역으로 능곡재개발 1, 2, 5구역을 다녀왔습니다.
처음에 능곡을 방문했을때는 20여명이 한꺼번에 움직였고, 마침 장마가 시작하여 엄청난 빗줄기를 뚫고 몇 개조로 나누어 임장을 하였습니다.

두 번째로 능곡을 갔을때는 7월말로 능곡 부동산 전체가 휴가기간이였고, 조합사무실을 모두 방문하여 조합장님으로부터 이런저런 이야기를 들을 수 있어서 도움이 많이 되었습니다.

차후에 부동산에 문의드려 매물에 대한 정보를 얻을 수 있었습니다.

능곡재개발은 여러 구역으로 나누어져 있는데 진행중인 곳도 있고, 재개발이 해제된 곳도 있고, 6구역의 경우에는 뉴스테이로 진행되고 있어 개인 투자로는 어렵겠지요.

능곡은 능곡역세권 개발, GTX, 대곡소사선, 대곡역세권 개발 등의 호재로 무척 핫한 지역입니다.

교통호재로 보면, 이렇게 많은 노선이 교차되는 곳이 있을까 생각됩니다.
1) 3호선 대곡역
2) 경의선 대곡역
3) 대곡소사선 공사중 (2021년 예정)
4) GTX-A노선. 킨텍스~대곡~삼성 (2023년 예정)
5) 대곡~의정부간 교외순환선(복선화) 추진중
6) KTX~대곡역 직결노선 추진중
7) 신분당선 삼송~대곡~일산 연장 가능성

그중에서 능곡 1, 2, 5구역에 대해서 살펴보겠습니다.

능곡 1구역은 현재 사업속도가 가장 빠른 구역으로 8월중에 관리처분인가 예정입니다.
10월경 하반기부터는 이주 예정으로 인근 능곡 2, 5구역에 비해서 입지가 떨어집니다.
조합원분양가는 평당 1,200만원, 일반분양가는 평당1,500만원이며, 비례율은 92.2%입니다.
이주비는 60% 무이자, 개인신용에 따라 10~20% 추가대출이 가능합니다.
단독주택 소유자나 대지지분이 큰 소유자들은 감정평가액이 잘 않나왔다고 하고, 대지지분이 작은 다세대 소유자들은 비교적 잘 나왔다고 하는데,

조합관계자의 말을 유추해보면 (“오래된 빌라의 감정평가액이 7,000~8,000만 정도이면 잘 나온거 아닌가요?”), 공동주택가격에 준하는 정도로 감정평가액을 받은 것으로 예상됩니다.

비례율이 100%가 않되니, 권리가액은 더 낮게 책정될 것입니다.

감정평가는 고양시청, 경기도, 조합이 각각 의뢰한 3곳의 감정평가로부터 산술평균하게 됩니다.
감평 재감정에 대한 이의신청이 있는 경우에는 분양조합원은 이의 신청을 불허하고 현금청산자들에 한하여 재감정이 가능합니다.

1차 감정때보다는 대략 200~300만원 정도 업되어 재감정 받았다고 합니다.

초등학교 앞에 일조권 침해 문제로 아파트 신축을 할 수 없어 오피스텔 건물 1개만 들어올 예정입니다. 다소 조합원 부담이 커질 것으로 예상합니다.

현재 1구역 매물은 아예 없다고 합니다. 최근 감정평가가 이루어져서 혹시나 실망매물이 나오지 않을까 기대해 보고 있습니다.

능곡 2구역은 조합원수 대비 일반세대수 분양이 많아 사업성이 좋아 보입니다.

그래서 1 , 5구역보다는 2구역에 관심이 더 생깁니다. 2구역은 대곡역과 접근성이 가장 좋으며, 8월중 건축심의 예정, 10월초 사업시행신청 예정으로 이주까지는 2년정도 예상합니다. 조합원세대 대비 분양세대 216%이며, 비례율은 100%입니다.

소송중인 사건이 있어 문의해보니, 조합에서는 반대 조합원과의 최초고시내용(2007년분)에 대한 행정심판 패소하였으나, 고양시와 협의하여 별도의 촉진계획을 변경하였습니다. 고양시는 조합이 패소했던 행정심판을 취소하라고 항소한 상태이며 고양시청으로부터 재개발 사업을 계속 진행하라고 전달받았다고 합니다.

종교부지는 총 9개이며 그중 공원부지 안에 3개의 종교부지를 마련하였으며 그로인해 0.2%정도 용적율이 하락했습니다. 임대비율은 재개발이다보니 세입자 대책을 내놓지 않으면 추후에 사업시행인가를 받기 어려워 최초 임대비율이 17%였고, 5%까지 가능했으나 9%에서 확정했다고 합니다.

또한 상가비율을 줄이고 녹지공간을 확대하기로 하였다네요.

부동산에서는 이미 가격이 많이 오른 2구역보다는 비교적 시세가 덜한 5구역을 추천합니다. 현재 2구역도 매물은 거의 없고 더러 1~2건 정도 나오긴 하는데 나오는대로 빠르게 소진되고 있습니다. 3월에 P3,000선에서 거래되었는데, 7월에는 P7,000선에서 매물이 나옵니다.

능곡 5구역은 능곡역과 접근성이 우수합니다. 현재 건축심의 준비중이며 올해 사업시행신청 예정입니다.

1, 2구역에 비해 비교적 조용히 빠르게 진행되는 구역이지만 2구역 대비 사업성은 떨어집니다.

약간 지형이 높은 곳으로 더러 7층 이상은 한강 조망권도 가능합니다. 구역내에 초.중.고가 단지와 인접하고 교육 환경이 양호한 편으로 향후 기대가치는 2구역 대비 높을 것으로 기대하고 있습니다. 재개발 시작은 2구역이 5구역보다 1년반 정도 빨리 시작했으나 현재는 5구역이 2구역보다 조금 빨리 진행중에 있습니다. (1구역은 5구역보다 5년 빨리 시작했음)

1, 2구역에 비해 주택과 건물이 양호해 보이며 일대가 깨끗해 보였으나 다만, 상권이 많이 죽어 있고 상가의 50%는 현금청산 대상이라고 합니다. 부동산에서 매물로 소개받은 다세대의 경우에도 공실이 상당히 많습니다. 매매가 대비 전세가가 저렴한 편이지만, 세입자를 구하기엔 다소 어려움이 예상됩니다. 2구역에 비해서는 매물이 많이 나오고 있는 편입니다.

조합원분양이 일반분양보다는 동, 호수 추첨시 유리한 상황이므로 그에 따른 P는 2,000~3,000만원 정도 가능해 보입니다.

1구역의 일반분양가를 임의로 2, 5구역에도 적용하였으나, 사업진행상 1구역에 비해 느리므로, 추후에 1구역이 분양에 성공한다면 2, 5구역의 경우 일반분양가가 더 높아질 가능성이 많습니다. 2, 5구역의 경우 실투금은 1억원 초반대로 형성되어 있습니다.

능곡을 임장하면서 노후한 주택이 상당히 많음을 느낍니다. 어차피 철거될 지역이라 건물 상태는 중요치 않다고 하지만, 실제로 세입자를 구하기에 어려움이 있다면, 예상 실투금보다 더 많은 투자금이 필요할 수도 있겠습니다.

< 2구역 매물 현황 >

매매15,500만 지분8.5 임대3,000/20 실투12,500만

매매15,500만 지분8.93 임대4,000 실투11,500만

매매17,800만 지분14.3 임대7,000 실투10,800만

< 5구역 매물 현황 >

매매13,000만 지분8.4 임대1,200/15 실투11,800만

매매15,500만 지분8.8 임대5,500 실투1억

매매16,500만 지분9.5 임대5000/15 실투11,500만

도움이 되었으면 하는 마음으로 능곡 임장기를 올려봅니다. 계속 임장을 할수록 임장실력(?)도 향상되길 바래봅니다.

[지율]

이윤해경님~
능곡 지구에 대해서 자세히 알게 해주셔서 감사합니다~^^

[부동산 관심]

차타고 가다 봤는데 에고 그곳이었네요
시간내서 한번 가봐야할것같아요

[파란쑤기]

좋은정보 감사합니다 재개발에 대해 잘 모르지만 자세한 설명과 정성들여 쓰신글로 배우고 갑니다^^

[세모네모]

감사합니다..

[별상우]

2구역시 대단지이고 사업성이 가장좋다고 생각합니다 단지문제는 시간과의 싸움^^*

[비자림]

요즘 재개발에 관심이 많아져서 혼자 공부 중입니다. 좋은 정보 감사합니다.