좋은 땅, 나쁜 땅 (펌)

요즘 부동산시장은 온통 땅 투자에 관한 얘기다. 아파트 시장이 가라앉자 땅이 최고인양 난리다. 각종 개발계획이 쏟아지는 것도 불섶에 기름을 붓는다. 세간에는 땅 투자 성공사례만 난무한다. 그러나 일반인들에게 땅 투자는 가까운 나라의 얘기는 아니다. 투자 금액부터 그렇다. 땅에 관한 지식도 부족하다. 한다 해도 곳곳에 함정이다. 토지 정책도 하루가 다르게 바뀐다. 땅으로 밥을 먹고 살지 않는 일반인들로서는 이런 정책 변화를 따라잡는 것이 쉬운 일이 아니다. 그런데도 땅에 관한 관심은 높다. 아무래도 정부가 추진중인 개발계획으로 보아 땅은 한동안 부동산시장의 주도 상품이 될 것 같다. 이런 현실을 부인할 수도 없다. 그렇다면 일반인들로서는 공부하는 수밖에 없다. 보는 눈이 먼저다 시장을 알기 전까지는 어설프게 투자 대열에 가담하는 것은 금물이다. 그때까진 몇천만원의 소액으로 수억원을 벌 수 있다는 입발림 선전에는 신중했으면 한다. 기회는 늘 오지만 욕심을 부리다 실탄을 잃으면 아무 것도 할 수 없다. 땅 투자는 그냥 해선 안 된다. 하려면 '제대로 알고' 해야 한다. 땅 투자를 할 때 가장 중요한 것은 ‘보는 눈’이다. 땅은 특히 그렇다. 부동산을 볼 줄 안다는 것은 미래 가치를 안다는 이야기와 같다. 부동산가에서 흔히 말하는 ‘좋은 땅’의 개념은 시대에 따라 조금씩 다르다. 과거에는 농사가 잘 되는 기름진 땅이 가장 좋은 땅이었지만 지금은 개발의 여지가 무궁무진한 땅을 제일로 치는 것처럼 말이다. 그렇지만 예나 지금이나 가치 있는 부동산이 가져야 하는 공통분모는 있다. 땅 모양, 땅의 기운, 지질, 지반 남쪽이 트이고 야트막한 경사를 이루고, 북쪽에 차가운 바람을 막아주는 산이나 숲을 끼고 있는 땅이 좋다. 우뚝 솟은 봉우리가 있다면 이는 바람받이가 되므로 나쁘다. 움푹 파여 들어간 소형 분지는 피해야 한다. 절벽이나 절개지 밑은 무너질 위험이 있다. 땅 모양에 따라 쓰임새에 차이가 있지만 정사각형을 통상 좋은 땅으로 친다. 땅 모양뿐 아니라 지질도 좋아야 한다. 좋은 지질이란 습도를 알맞게 보존할 수 있는 흙이다. 선조들은 점토와 사토가 고루 섞인 땅을 좋다고 평가했다. 공장을 허문 흙이나 기타 잡물이 섞인 곳, 쓰레기를 매립한 곳은 나쁘다. 논이나 수면이었다가 매립한 곳은 과거에는 기피 대상이었으나 요즘은 매립 기술이 발달해 위치만 좋다면 좋은 평가를 받기도 한다. 가로의 폭은 적당한 것이 좋다. 굽어진 길의 가로에서는 안쪽이 좋고, 비탈길에서는 아래쪽의 부동산이 더 가치 있다. 동서로 된 가로는 서쪽 땅이 더 투자할 만하고, 변하는 상품을 다루는 업종은 서쪽에서 동쪽을 향한 입지나 북향이 유리하다. 지반은 무른 땅보다 견고한 것이 낫다. 노면의 위쪽보다는 아래쪽 부지가 좋다. 입지 여건 땅의 모양과 질을 과거 풍수지리의 시각에서 따졌다면 입지 여건은 오늘날 개발의 관점에서 중시하는 대목이다. 입지 여건을 따질 때는 부동산을 개발해 어느 정도의 부가가치를 얻을 수 있는가를 짚어야 한다. 주변에 편의시설·공공시설이 있는지, 있다면 규모와 숫자는 어느 정도인지, 공해배출시설이나 혐오시설은 없는지를 파악해야 한다. 땅 주변을 둘러싼 교통망이 어떻게 배치되어 있는지를 살피는 것은 기본이다. 교통망은 도로·철도·지하철·경전철·공항을 모두 고려해야 한다. 땅이 있는 지역의 제도 및 관행에 따라 개발에 따른 규제가 결정될 수도 있다는 점도 가벼이 넘겨서는 안 된다. 입지를 볼 때는 경제 가치도 따져야 한다. 무엇보다 땅 주변에 수요층이 두터워야 한다. 땅을 개발했을 때 이를 이용할 고객이 많아야 한다. 배후지가 크고, 인구밀도가 높고, 고객의 소득이 높은 수준이면 더할 나위 없이 좋다. 접근성이 좋고 통행량이 많은 지역이 좋은데, 이때 교통인구는 단순한 통과 인구가 아닌 고객 인구여야 한다. 가치가 올라갈 수 있는 지역 * 고속도로 계획선이 지나는 곳 * 국제공항 및 국제항구가 들어서는 곳 * 대규모 관광단지가 예정된 곳 * 고속철도나 전철이 통과하는 곳 * 대형 공단이 들어서는 곳 * 큰 다리가 건설돼 이웃 마을과 연결되는 곳 * 대규모 택지 개발이나 신도시 건설(새 수도 포함)이 예정된 곳 주변 * 해묵은 규제에서 풀리는 곳