스크랩 아파트운영관리계획

[김재남]

아파트 관리운영계획서

2013 년도

주택관리사(보) 송 성 헌

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󰁾 목 차 󰁼

Ⅰ. 관리 운영 목표

1. 의 의

2. 운 영 방 침

3. 관리 소장의 업무

Ⅱ 분야별 운영관리

1. 관리 분야

2. 인사 및 행정관리

3. 회계 관리

4. 경비 관리

Ⅲ. 시설 관리

1. 시설물 안전관리

2. 공사 및 물품 구매관리

3. 환경 및 조경관리

4. 민원처리 계획

Ⅵ. 안전관리 계획서

Ⅴ. 맺 음 말

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Ⅰ.관리운영목표,

1. 의 의

관리운영계획은 공동주택관리전문가인 주택관리사(보)로서 관리업무를 수행함에 있어 관리기간 중 발생하는 제반 문제점을 도출, 시정보완함은 물론, 향후 입주자와 유기적인 협조체제를 구축하여 앞으로 보다 더 쾌적한 주거환경을 조성함으로써 안정된 아파트를 만들어 입주자대표회의 및 주민과 관리사무소의 공신력을 향상하는데 있습니다.

2. 운 영 방 침

가) 관리소장에게 위임받은 사항에 대한 건물의 용도와 시설물의 기능에 맞는 인력 채용으로 서비스의 질적 향상 도모.

나) 신속한 민원처리로 인한 입주자의 불편사항 해소.

3. 관리소장의 업무

1) 공동재산의 안전관리 총괄유지

2) 공동부분의 시설관리 유지 및 환경정비 청소유지

3) 관리비 편성, 징수 및 집행에 관한 회계업무

4) 입주자의 안전을 위한 방범 및 재해예방 대책 수립시행

5) 관리직원에 대한 인사 및 노무관리

6) 전기, 가스, 상.하수도 시설의 유지관리 지휘감독

7) 조경시설의 보수유지

8) 입주민 등 대외관리 업무수행

9) 오수정화시설 정상운행 환경보호 지휘 감독

10) 제반관리업무지시 및 이행여부 확인 감독

11) 각종 계약 체결

12) 입주자 대표회의 의결사항 집행

13) 기타 공동주택 관리업무 총괄 지휘 감독

14) 세대 중대민원 처리 및 주민의견 수렴

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Ⅱ 분야별 운영관리 - 4 -

1.관리 분야

1) 위탁사 지침

➀ 입주자 대표회의 동향분석 및 변동사항 보고

➁ 관리직원 근무태도 혁신

➂ 재계약단지의 수주활동 강화

➃ 안전사고 예방에 대한 점검 및 주민홍보

➄ 관리직원 인사서류 구비철저

➅ 각종 용역계약 및 구매물품의 철저한 분석 및 통제

➆ 각종 지시사항 이행보고 철저

➇ 관리비 절감방안 연구

➈ 대 입주민 및 대표회의관계

* 관리소장은 본사간부로서의 사명감과 소속감을 갖고 모든 업무를 처리

2) 업무 분장

직 책	성 명	담당 업무 내용	비 고
소 장		1) 각종 서류 결제 2) 입주자 대표회의 의결안 작성 3) 반상회 건의사항 심의 및 작업방안 작성 4) 작업계획 수립 5) 관리사무소 직원 인사관리 6) 대외업무 및 행정업무 7) 관리업무 지도 및 감독 8) 용역업체 및 협력업체 관리 9) 공유 및 전유부분 하자관리 10) 안전 관리 11) 방화 관리 12) 입주민 민원 관리
과 장		1) 기계 및 전기설비 관리 2) 시설물 점검 및 보수 3) 발전실 및 급수실 관리 지도 4) 민원접수 및 조치방안 강구 5) 전기 및 수도 검침관리 6) 직원 인사관리 7) 공고 안내문 작성 8) 공유부분 하자 발췌 9) 공유 시설물 관리 10) 공기구 및 비품관리
경 리		1) 전화 민원 접수 2) 회계장부 정리 3) 소모품 및 사무용품 관리 4) 자금지출 승인요청 업무 5) 전산업무(관리비,입주자,회계,인사,급여 등) 6) 공문서 수발업무 7) 각종 서무업무 8) 관리비 부과 및 내역서 정리 9) 입주자 민원접수 및 하자접수
설비기사		1) 공유부분 설비관리 2) 저수조 및 고가수조 점검 및 보수 3) 펌프실 운용 4) 세대부분 설비사항 민원처리 5) 배수라인 점검 및 보수 6) 수도 및 전기검침 7) 소방설비 점검 및 보수(소화전,스프링쿨러) 8) 방화문 점검 9) 우수라인 및 집수정 청소 10) 담장, 옹벽 등 안전점검
전기기사		1) 공유부분 전기관리 2) 자동화 설비 운용 3) 변전실 운용 4) 전력판넬 점검 및 보수 5) 승강기 설비 점검 및 보수 6) 세대부분 전기설비 민원처리 7) 소방전기 점검 및 보수 8) 수신반 운용 9) 전기검침 및 수도검침 10) 통신설비 점검 및 보수 11) 전등, 외등설비 점검 및 보수
경비반장		1) 경비원 인사관리 2) 미화원 인원관리 3) 경비관계 업무지도 4) 환경관리 지도 5) 외부차량통제 및 지도관리 6) 전출입자 관리 7) 방범 및 순찰관리 8) 입주민 민원관리 9) 공지문 부착 및 광고물 처리 10) 쓰레기 수거차량 관리
경비원		1) 외부차량 통제 및 불법주차차량 단속,기록 2) 위장 출입자 단속 3) 잡상인 단속 4) 공유부분 순찰 5) 방범활동 및 도난방지 6) 전,출입자 관리 7) 입주민 민원관리 8) 단지주위 환경관리 9) 우편물 관리
미화원		1) 공유부분 유리창 청소 2) 단지내 현관출입구 청소 3) 주차장 및 지하주차장 청소 4) 승강기 카 내부 청소 5) 단지 주위 외곽 청소 6) 공동화장실 청소 7) 조경구역 청소

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3) 연중 업무 계획 - 7 -

월	관 리	전 기	기 관	조경 및 경비
월 별 공 통 사 항	4일:관리직원 안전교육 5일:전기료,대표회의업무추진 비,청소비,소독비,전산비납부 6일:관리비 체납세대 독촉 10일:국민건강보험,국민연금,갑근세,주민세,음식물쓰레기료납부 15일: 재무제표 작성, 20일:관리비 부과내역서 작성 30일:난방비,수도요금,급여,위탁수수료,전화요금납부,장기수선충당금적립, 퇴직자 퇴직금, 연차수당 지급일	12~13일: 전기 검침 매주목요일: 발전기운전상태점검,모터,자동제어,홈오토, E/L월간 정기점검 소방시설점검	18~19일: 수도,온수 검침 기계실,펌프,전극봉,지하실 배수펌프,주차장설비점검 정화조 일일점검 난방의 계획적인 에어처리 보일러 가동 저수조 월1회 위생상태 점검	출입자 통제 정기순찰 실시 게시판 정리 담당구역 청소 차량통제 안내 재활용 분류지원 화단 및 수목관수 고사목 처리 우천시 장비관리 월1회 어린이 놀이터 안전점검
1월	직원 시무식 고령자 고용촉진장려금 청구	E/L정기 안전점검 지적사항 보수계획 작성, 대표회의보고		제설작업 전정작업 낙엽처리
2월	위탁관리업체 선정준비 소독업체 선정 저수조 청소업체 선정	E/L 보수작업실시 승강기 안전센타보고	놀이터 벤치 수리 목재구입처리	단지 내 청소 단지내 자갈처리
3월	화재보험업체 선정 해빙기 안전진단 청소업체 선정 세대 실내 소독실시 계단 물 청소 실시 지하주차장 물 청소 실시	각 동 비트 내 전선트레이 점검	상반기 물탱크 청소작업 정화조 분뇨처리	화단 정리 및 대청소 잠복소 제거 전지작업, 정원수 시비
4월	고령자 고용촉진 장려금 청구	발전기 점검	가스 사용시설 정기검사	제초 작업 관목수 다듬기
5월	어린이 놀이터 점검 도색 작업(훼손부분 일부)	세대내 누전 점검	가스사용시설 정기검사	우기 대비 맨홀청소 상록수전정,화단관수
6월	세대 실내소독 실시 우기안전진단 실시	세내 내 누전점검	-	제초 작업
7월	고령자 고용촉진 장려금 청구 관리직원 하기 휴가 실시 세관업체 입찰공고	발전기 부하시험 여름철 피크관리	-	울타리 다듬기
8월	관리직원 하기 휴가실시 회계연도 장부정리	여름철 피크관리	보일러세관작업,안전검사 수검	제초 작업
9월	세대 실내소독실시 계단 물 청소실시	출입구 차단기 점검	하반기 물탱크 정소작업	울타리 다듬기
10월	지하주차장 물청소 실시 공인회계감사 수검 고령자 고용촉진 장려금 청구	월동기 대비 자동문 점검	보일러 성능검사	화단 정리 제초작업 잠복소 설치
11월	월동기 안전진단 실시 승강기 정기검사 신청	-	월동기대비 배관 및 비트 점검	낙엽수 전정작업
12월	세대 실내 소독실시 관리직원 종무식	승강기 정기검사 실시	-	제설작업

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2. 인사 및 행정관리

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1) 인사 관리

인사관리는 근로자의 근본적인 근로 욕구를 충족하고 양질의 근로자를 채용함으로서 아파트의 시설물 유지관리 및 입주자에 대한 서비스 업무를 개선하고 선량한 관리자의 주의의무를 다하는데 그 목적이 있습니다.

구 분	세 부 내 용
기구조직 및 임금	-. 단지의 규모와 시설에 맞는 조직 편재 -. 인근단지 및 관리요원의 능력급 편성
직원채용 절차	-. 분야별 자격유무 분석 및 확인 채용 -. 회사 및 단지의 인사관리규정에 의함
관리요원 재평가	-. 보완,지속적인 지도 교육을 통한 양질의 근로자로 육성 -. 관리요원의 교육프로그램에 의거 인성 및 직무능력 배양
신상필벌제도적용	-. 전 직원에 대한 신상필벌제도 적용 -. 봉사정신 함양 및 양질의 관리자 육성 -. 복지부동의 근무자 근절
관리요원교육방안	-. 관리부 : 업무수행능력, 대입주자 친정봉사 자세 -. 기술부 : 시설유지관리능력, 분야별 업무범위 -. 경비직 : 입주자 친절봉사자세, 주변 환경 정리 상태
야간순찰제도화	-. 관리소장의 불시 야간순찰 실시 -. 지적사항에 대한 신속한 시정조치

2) 행정 관리

구 분	관 리 방 안
년도별 보관문서	-. 문서관리규정에 의한 문서보관 -. 보관장소는 내부적으로 규정을 정하여 일정한장소 보관 -. 관리책임자 지정
규 정 관 리	-. 법령개정규정은 즉시 변경 조치 -. 아파트관리규약 등은 입주자 등이 열람 가능토록 보관 -. 취업규칙 등은 관계직원이 상시적으로 열람할 수 있도 록 하며 필히 회람 후 보관
문 서 관 리	-. 매년도별 항목별 분철 -. 미처리 건은 이월 조치 -. 인사 및 회계관련철은 별도 보관

3. 회계 관리

1) 의 의

회계 관리는 업무의 특성상 금전과 연관된 것으로 입주자와 관리자의 상호간에 상당한 오해의 발생 소지가 있으며, 회계업무 담당자의 고의 및 업무착오로 인한 자산상실의 손실이 발생될 수 있습니다.

따라서 금전적 배상문제 등으로 입주자에게 피해가 발생하므로 관리주체의 정기적인 점검 및 감사를 실시함으로서 입주자의 자산을 보호할 수 있습니다.

2) 위탁사 지침

1) 매월 재무제표 본사보고

2) 재고 자산확인 철저

3) 제예금 관리 철저

4) 미수금 확인 철저

5) 부채잔고와 실잔고 파악 일치 여부 확인

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6) 관리비용 집행, 부과 증감 철저대비 - 11 -

7) 각종 용역대금 은행 온라인 지급 제도화

8) 중간 관리비 관리 철저

3) 월간업무 CHECK LIST

일 자 별	업 무 내 용	비 고
1일~ 4일	1) 미수관리비 리스트 작성 2) 자동이체자 명단수령 3) 재무제표 작성 및 기안품의	재무제표 관리비 부과내역서 첨부하여 본사에 보고
5일	1) 관리비 1개월 이상 연체자 = 독촉장 2) 관리비 3개월 이상 연체자 = 최고장 3) 관리비 6개원 이상 연체자 = 내용증명(회장 명의)	독촉장, 최고장 수령인 서명날인 받을 것
7일	1) 10일 지출 건(각종 용역비,소득세,주민세,국민연금,건강보험) 지출결의서 작성	-
10일	1) 소득세 납부 2) 주민세 납부 3) 국민연금 납부 4) 건강보험 납부 5) 각종 용역비 지급(송금):경비비,청소비,소독비,승강기유지비,위탁관리수수료,정화조관리비,전기안전대행료,전산용역비 등	용역비 무통장입금시 대표자명의 예금구좌로 입금요
12일	1)전기요금 검침(메인 계량기,산업용,가로등,세대계량기) 2) 세대 검침후 전월보다 과다사용세대 재검침(주민입회) 3) 수도요금 납부(자동이체시 전일에 예금잔고 확인)
14일	1) 전기요금 납부(자동 이체) 2) 관리비 부과내역서 작성, 관리비 부과자료 발송 3) 관리비 신규 자동이체 명단 수령(은행 방문) 4) 전화요금 납부	전산자료 송부시 미납세대리스트도 같이 송부함
16일	1) 입주자 대표회의 개최	전표,일계표 3일내 처리
20일	1) 급여 계산(입,퇴사자 일할 계산) 2) 급여 계산시 고용보험공제액은 급여변동시마다 변동
21일	1) 관리비 고지서 배부, 관리비 부과내역서 배부 2) 관리비 자동이체 자료(디스켓) 은행 제출 3) 관리비 고지서 세대 배부전 확인할 것	은행제출자료 1부 은행접수인을 받아 관리실비치
25일	1) 급여 지급 2) 관리소장, 동대표회의 업무추진비 지급
30일말일)	1) 관리비 납부 마감 2) 관리비 자동이체 확인 3) 가스요금 또는 열요금 납부(중앙 난방, 지역난방) 4) 수도 검침, 장기수선충당금예치,예금잔고증명 발급

4) 경리직원 연간업무 스케쥴

월 별	업 무 내 용
1 월	기 결산, 연말 결산
2 월	연말정산 신고 및 납부(2/10), 국민연금,건강보험 총급여액 신고
3 월	산재보험, 고용보험 신고 및 납부(3/31까지)
4 월	국민연금, 건강보험 4월분 급여부터 변경된 등급 적용
분기별	고령자 고용촉진장려금 신청

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4. 경비 관리

1) 현 실태

- 경비원의 자질과 능력부족

- 비상시 대처 능력부족

- 경비 인력난으로 인한 고령화

2) 개선 계획

➀ 철저한 교육으로 근무의식 개혁(경비원 자질 향상)

-. 관할경찰서 방범교육 : 관리소장 월1회 정신교육, 불시 순찰 점검

➁ 야간경비 및 순찰강화

-. 하오 12시 이후 릴레이식 순찰제 실시

-. 취약지역(놀이터, 지하실 등) 중점순찰

-. 순찰함(순찰시계)제도 운용으로 형식적인 순찰을 근본적으로 배제

➂ 비상시 대처능력 확보

-. 화재 등 비상사태 발생시 초기진화, 응급조치를 하고 입주민의 피난유도, 부상자 구호 능력 확보.

-. 상황발생시 관리사무소에 즉시 보고 필요시 단지 내 경보방송 실시.

➃ 입주민 친절봉사

-. 본사의 인성교육 실시, 민원 응대요령 숙지

-. 인터폰 및 내방객 안내

-. 외부인 통제 및 출입자 현황파악, 노약자 및 어린이 보호

➄ 차량관리

-. 단지 내 차량보유 현황 작성(차종 ,색상, 번호, 소유자, 인적사항)

-. 외부차량 진입금지 및 주차금지, 단지별 고유의 스티커 부착 의무화

-. 야간순찰시 스티커 미 부착 차량에 대한 주차금지 안내문 부착

-. 내방객 차량관리 및 차량의 인적사항 기록 후 주차승인

-. 대형차량 단지 내 주차억제, 승차장 별도 지정

-. 통학버스(유치원, 학원)의 단지 내 주차질서 유도

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➅ 단지환경 정리 - 14 -

-. 매년 6월~7월 화단 잡초제거 및 잔디 깎기

-. 매일 관할 동 주위 청소 및 환경미화 지원

-. 쓰레기 분리수거 및 규격봉투 사용지원 및 감시

-. 지하실 및 공용부분 적치물 제거 및 단속

-. 홍보물(스티커 및 안내문)부착금지 및 제거

3) 경비업무 체크리스트

점 검 사 항	결과
복무상태 : 1. 근무 중 근무목적 이외의 일로 위치 이탈은 없는가? 2. 출퇴근 시간은 엄수하며 초소의 공석은 없는가?	0 0
근무자세 : 1. 용모는 단정하며 장신구는 착용하였는가? 2. 음주, 수면은 금하는가?	0 0
기기관리 : 1. 인터폰의 사용방법은 숙지하였으며 작동상태는? 2. 화재수신 반 소화기의 조작법은 숙지하였으며, 작동상태는? 3. 방송설비의 사용방법은 숙지하였으며, 작동상태는?	0 0 0
안전관리 : 1. 지하실 및 공동구역에 인화물질은 방치되지 않았는가? 2. 책임구역 내 시설물의 안전사고 우려는 없는가? 3.이삿짐 운반시의 안전사고 방지에 최선을 다하는가?	0 0 0
환경상태 : 1. 초소지역 순찰시 문제점은 없는가? 2. 불법부착물 및 오염된 부착물은 없는가? 3. 지하실, 계단, 옥상, 복도등 공용부분에 적치물은 없는가?	0 0 0
순찰근무 : 1. 취약지역 순찰시 문제점은 없는가? 2. 순찰일지 작성 및 임무교대는 정확히 이루어지는가? 3. 순찰임무를 성실히 수행하는가?	0 0 0
특기사항 : 1. 승강기의 인명구출요령 및 고장시 대처방안 숙지여부 2. 화재발생시 행동요령은 숙지여부	0 0

Ⅲ. 시설 관리 - 15 -

1.시설물안전관리

1) 의 의

주택법제49조(안전관리계획 및 교육), 동시행령 제64조, 동시행규칙 제27조(안전관리진단대상 등)②호에 의한 안전관리 기본계획을 수립, 실시함으로서 안전사고를 미연에 방지하고 시설의 내구연한을 연장하고 각종 시설물에 대하여 총체적으로 재점검하여 시설물의 내구연한 연장은 물론 관리비 부담을 경감하고 입주자의 재산을 유지, 보존할 수 있습니다.

2) 방 침

가. 안전관리 점검계획 수립

나. 시설물별 안전관리 점검표 작성 (해빙기, 우기, 월동기 점검 등 )

다. 점검표는 양식에 의거 점검항목, 점검사항, 조치사항 등을 포함

라. 점검 대상시설 : 기관, 전기시설일체, 방제시설, 승강기, 놀이터 시설, 각종 맨홀 등

3) 시설 및 환경관리

항 목	세 부 내 용
시설안전관리준수 쾌적한 단지조성	-. 안전계획 수립 및 안전점검 시행
	-. 정기적인 시설점검을 통한 위험요소 해소
	-. 청소업무 및 수목 잔디관리 강화
	-. 홍보매체 다양화로 입주자 계몽 실시
	-. 공동주택 기본질서 유지

2.공사 및 물품구매 관리

1) 공사 관리

아파트의 내용연수가 증가할수록 각종 설비에 대한 보수 및 교체비용이 소요됩니다. 따라서 아파트의 특성 및 현재의 설비상태를 사전에 점검 후 교체하거나, 공사시기를 파악하여 수선유지보수 계획을 수립한 후 예산을 편성하여 관리함으로써 입주자에게 과중한 관리비 부담을 억제하고 계획적인 유지보수를 실시합니다.

가. 공사 집행절차

1. 사전 공사의 타당성 여부 심의

2. 업체선정에 따른 시행방법 결정

3. 관리규약에 정한 입찰 및 하자 보증금예치여부 확인

4. 자재 및 공사 진행사항 감독 (입주자 대표, 입주민 지정검수인)

5. 시방서 및 준공검사에 따른 공사완료 확인.

2) 물품 구매관리

시설물의 유지보수에 반드시 필요한 소모자재의 구입시 불필요한 자재의 구입을 억제하고 철저한 물품관리로 물품의 절약과 수명연장을 실시하며, 관리규약에 정한 사항을 준수함으로써 비용낭비를 차단하여 입주자의 관리비 부담을 경감합니다.

가. 시행 절차

1. 각 부서별 소요예산액 산정 후 입주자대표회의 승인

2. 입주자 대표회의 지정검수인의 검수

3. 물품사용 대장 기록

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나. 운영 방안 - 17 -

1. 철저한 시장조사 실시

2. 원가절감

3. 물품관리대장 기록 : 물품 입.출고내역 기록

4. 작업의뢰서 운용: 물품 소요 통제 확인

5. 폐자재 보관 및 처리

6. 재고조사

3.환경 및 조경관리

1) 환경 관리

주거환경질서, 단지 내 교통질서 확립 및 주차관리, 청소, 소독, 오물 수거 등을 철저한 지도와 감독으로 아름답고 쾌적한 환경을 조성합니다.

가. 청 소 : 매일 내. 외곽 청소상태를 점검하여 단지 특성에 맞게 직영 또는 용역을 구분하여 관리비 절감과 청결한 환경 조성.

나. 오물수거 : 매일 오물수거상황을 점검하고 수시로 청결상태 확인

다. 수목관리 : 식수된 수목상태를 관찰하며 잔디보호, 잡초제거, 풀깍기 등을 실시하여 쾌적한 단지조성

라. 소독관리 : 세대소독 및 수목소독을 정기적으로 실시하여 쾌적한 단지 육성

마. 분리수거 : 각종 재활용품에 대한 별도의 적치장을 설치 후 수거

2) 조경 관리

단지내 조경은 주거환경과 더불어 보다 쾌적하고 안락한 휴식공간을 제공하고 있는 바, 아름답고 쾌적한 경관으로 도심 속의 편안함과 풍요로운 건강을 증진할 수 있는 조경관리계획을 수립하여, 수목분포의 균형과 전지, 전정을 통한 수목의 수형을 바로잡고, 수목의 수종 및 영양 상태에 따라 복토 및 시비와 토질갱신을 통한 양질의 토양으로 수목의 상태를 관리합니다.

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최근 아파트주민들의 조경에 관한 관심증가로 조경관리의 중요성이 더욱 고조되고 있으며 또한 자산가치의 증가에 영향을 미치기도 합니다.

4. 민원처리 계획

세대에서 발생하는 각종 민원사항에 대하여 가장 신속하고 정확하게 처리할 수 있도록 방안을 강구하여 보다 편안한 입주자의 생활을 영위 할 수 있도록 합니다.

구 분	내 용
친절,봉사교육 실시	-.입주자의 민원접수, 전화응대요령, 면담 등 가장 기본적인 민원업무에서 발생하는 직원과의 마찰이 없도록 민원처리 요령을 숙지토록 함.
민원접수대장 기록	-.접수된 민원 사항은 반드시 민원처리대장에 문서로 보관하 고 처리결과를 기재함으로써 단 한번에 민원접수로 처리 될 수 있도록 한다.
전표제도 운용	-.접수된 민원 사항을 각 부서별로 이첩 시 전표 제도를 운용, 처리여부를 반드시 입주자의 확인을 받은 후 종료 할 수 있도록 한다.
중간보고제도 실시	-.접수된 민원사항의 처리가 자재 및 전문가에 의한 처리, 사업주체의 하자사항 등을 정확히 파악하여 빠른 시일 내에 처리 할 수 없을 경우 입주자에게 유선으로 진행과정을 통보 하여 입주자의 불편을 최소화 한다.
민원 접수함 운용	-.각동 현관 입구 등에 민원함을 설치하여 관리업무에 대한 입주자들의 불편사항 및 건의사항을 접수, 처리하여 실질적인 관리를 하도록 한다.
통,반장회의 참석	-.관리소장이 통, 반장 회의에 참석하여 입주민들의 실질적인 불편 사항 들을 파악하고, 공동주택생활에 대한 계몽과 관리 업무에 대한 홍보로 불필요한 민원을 해소한다.

Ⅵ 안전관리 계획서 - 19 -

1. 목 적

이 계획은 주택법 제49조제1항의 규정에 의거하여 안전사고를 예방함으로서 안락한 주거환경과 업무환경을 조성할 수 있는 대책과 제도를 마련함을 목적으로 하며 공동주택의 관리주체는 안전관리계획을 의무적으로 수립하여야 합니다.

따라서 관리주체가 당해 공동주택 단지내 사정과 실정을 감안하여 체계적이고 기술적이며 효율적으로 안전관리계획을 수립및 조정할 수 있도록 기준을 제시하는 것입니다.

2. 승강기 일상점검 체크포인트

승 강 기 일 상 점 검 요 령
항 목	점 검 사 항	일 상 의 조 치 요 령
문	*문의 개폐는 원활한가? *이상음이나 진동은 없는가? *개폐 속도는 좋은가? *실내문 선단의 안전장치는 정상 압에 작동되는가?	*각층의 승강장 문턱 및 카 문턱의 홈을 청소한다. *정상이 아닌 경우 보수회사에 연락하여 조치한다.
외 장	*문틈, 외문, 내문의 손상이나 오염여부 *카판넬, 조작반 등의 버턴류 오 손여부 *환풍기의 오손 여부	*오염의 경우 청소를 실시한다. *기기의 변형이나 파손의 경우 보수회사에 통보 교체 토록 지시한다.
조 명	*실내 조명등의 작동여부 및 오 손여부	*오염이 심한 경우 청소 조치 *작동불량이나 전구의 단선의 경우 교체하고 교체시 기술이 필요한 경우 보수회사에 통보 조치한다.
게 시 물	*각종 명판이나 주의사항 등이 게시되어 있는지 확인한다. *명판 및 게시물의 오염여부	*탈락의 경우 보수조치하고 오손의 경우 청소한다. *게시물이 없는 경우 보수회사에 통보하여 조치한다.
가동 정지	*가속, 감속에 이상이 있는가? *이상음, 진동유무 *착상시 카와 승강장과의 레벨유무	*이상이 있을 경우 보수회사에 통보
운 행	*승차감은 좋은가? *이상음, 진동유무	*이상이 있을 경우 보수회사에 통보
누름 버튼	*표시램프의 점등상태 *누름버튼의 동작상태 *버튼카바의 오손여부	*오염부분의 청소실시 *필요시 교체하며, 조치가 불가한 경우 보수회사에 통보하여 조치 *파손 및 작동불량의 경우 보수회사에 통보하여 조치 한다.
인터폰	*부저의 작동여부 *경비실과의 통화여부	*작동상태 점검하여 보수회사 통보

3. 보일러 및 펌프설비 안전점검계획 - 20 -

점검회수	점 검 내 용
매 주	1. 저수위 경보장치 및 자동급수 가동상태 2. 압력계 및 온도계의 작동상태 3. 화염 검출기의 화염 검출상태 4. 이그니션 코일의 점화상태 5. 수면계의 확인상태 6. 버너의 오일분사 노즐 및 분무기 상태 7. 배기가스 온도의 상태	8. 급유 가열온도 및 연료사용량 9. 보일러 본체에서의 가스 누설상태 10. 급유계통의 누유상태 11. 인화물질 방지 누유상태 12. 팽창 탱크의 보충수 확보 여부 13. 식수 저장조의 수위확보 여부
주1회 이 상	1. 버너의 오일주입상태 2. 버너 회전축의 이상회전 및 축 균형 3. 보일러수의 부로우 상태 4. 점화용 가스의 배관누설점검 5. 연료 저장탱크의 잔유수 드레인 상태 6. 송풍기 벨트의 장력상태 7. 각종 모타 펌프의 카프링 볼트 조염상태	8. 펌프에서의 누수상태 9. 모타 펌프의 구리스 주입상태 10. 모타 펌프 앵카볼트 조임상태 11. 식수탱크의 봉인상태 12. 고가수조의 후롯트 작동상태 13. 밸브에서의 누유상태 14. 연료주입구 주변의 정비상태
월1회 이 상	1. 모타 펌프의 샤후드 수평결합 상태 2. 모터의 절연상태 3. 배관의 트랩작동상태 4. 옹축수 탱크의 수질상태 5. 폐수탱크의 청소상태 6. 항시 개폐상태로 있는 각종 밸브의 회전상태	7. 오일 여과기의 청소상태 8. 보일러 노내의 로벽 손상유무 9. 연도의 더러움, 손상, 통풍압 이상유 무 10. 수처리장치의 기능이상 유무 11. 디스펜사(방청제 용기)내부 방청제 용해상태 점검
년2회 이 상	1. 보일러 로내 축노상태 2. 수연관의 부착상태 3. 공기 예열기의 연관의 막힘상태 4. 배관의 모든 상태 5. 식수탱크의 청소상태 6. 각종탱크의 내부도장 상태	7. 각종 배관의 노후상태 8. 오수, 배수관의 연결부 탈락 누수상 태 9. 정화조의 청소 및 소독상태 10. 각종 배관의 도장 및 부식여부 상태 11. 고가수조 및 지하 저수조 년2회 청소 여부

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4. 변전설비 안전점검계획

점검회수	점 검 내 용
매일점검	1. 단로기에서 칼과 칼받이의 접촉상태 2. 차단기의 누유, 과열, 기름의 유량상태 3. 모선의 과열부식 손상상태 4. 변압기의 누유, 진동, 음향, 온도, 흡습계의 변색상태 5. 계기용 변성기의 외부손상, 부식발청, 음향 등의 상태 6. 수배전반 계기의 지시상태 7. 전력용 콘덴서 본체의 누유 오손 음향 진동상태	8. 축전지 전해액의 양 9. 분전반 휴즈의 적부, 과열 헐거움 상 태 10. 보호계전기 청소 먼지 제거 11. 배전반 이면 배선표시등, 개폐기 휴즈의 이상유무 점검 12. 충전기 계기 전압조정기 충전전류 점 검 13. 조명기구 점등 불량교환수리 14. 전등기 부하전류, 이상음, 전등온도 측정
주점검	1. 분전반 계폐기의 개폐시 과열상태 2. 전화단자함 내외 결선 접촉상태 3. 발전기의 축수진동 및 온도상태 4. 발전기 엔진오일상태	5. 발전기 계기 지시상태 6. 축전기 전해액의 보충 7. 축전지 전해액의 비중 측정 및 온도측정
월1회 이 상	1. 축전지 접속단자의 접촉상태 2. 발전기의 동작상태 3. 발전기 축수의 진동 및 온도상태 4. 원동기의 시운전상태 5. 원동기의 출력전입 및 주파수 측정 6. 원동기의 엔진 오일상태 7. 원동기의 냉각계통, 배기상태	8. 각동 변압기 및 큐비클 상태 9. 피뢰침 돌침 부분 및 접지선 점검 10. 텔레비전 공청설비 외부손실 청소 점 검 11. 전동기 접지 점검 12. 각종 분전반 배전반의 접지 상태 점 검 13. MOF OCB CT PT의 접지 상태 점검
년2회 이 상	1. 차단기 절연유의 량, 변색상태 2. 차단기의 조작기구의 동작상태 3. 모선 애자의 열화, 과열, 오손 4. 변압기, 온도계, 흡습기, 유면계의 이 상 5. 수배전반보호계전기의 동작측정시험 6. 축전지, 상면부식 손상 7. 축전지 전조의 구열, 누액팽창상태 측 정 8. 축전지 충전장치의 기능 9. 공청설비 각 채널의 수신 상태	10. 안테나 지신의 부식단선 확인 11. 수신기 및 발산기의 동작상태 12. 인양기 로프의 부식 마모상태 13. 차단기 접지 저항측정 및 절연 저항 14. 모선의 절연 저항측정 15. 변압기의 절연 저항측정 16. 피뢰기 절연 저항측정 17. 기타 각종 세대절연 저항 측정

5. 소방설비 안전점검계획 - 22 -

점검회수	점 검 내 용
	1. 소화전 모타 및 가압펌프의 작동상 태 2. 소화전 호스의 부패여부 3. 앵글변의 핸들작동의 양호한 상태인가 4. 앵글변에서의 누유는 없는가. 5. 소화기는 지정된 위치에 확보되어 있는가. 6. 비상구등 및 기타 누름버튼 표시등 의 기기 파손은 없는가	7. 연결송수관에 이물질의 투입은 되어있지 않는가 8. 소화기의 내부 충약 상태는 양호한가 9. 소화수 상시 확보는 되어 있는가 10. 호스의 카플링 훼손 여부 11. 제어반 전선의 훼손 여부 12. 모타 펌프의 축수 윤활유주입 여부

6. 기타부대시설 안전점검계획

점검회수	점 검 내 용
매 일	1. 각종 맨홀 및 정화조의 뚜껑이 파손 또는 열려 있는 곳이 있는가. 2. 노면에 장애물이 방치 또는 파손부분 은 없는가. 3. 현관출입문의 유리가 깨진 곳이 있는 가. 4. 쓰레기 통로가 막힌 곳이 있는가.	5. 비상출입문이 고장 또는 잠겨있지 않은 가. 6. 단지 내 방치물이 없는가. 7. 벽의 과열 상태는 없는가. 8. 슬라브 부분의 금이 간곳은 없는가. 9. 옥상 난간의 파손은 없는가.
월1회 이 상	1. 모타 정격전류가 적정치에 조정되어 있는지의 여부 2. 드럼와이어 롤프에 구리스가 적절히 칠해져 있는가 3. 모타 조정용 on / off스위치의 작동 은 원활히 되는지의 여부 4. 모타 전원 마그네틱 스위치의 원활한 동작여부	5. 콘도라 와이어로프의 상한 리미트 스위 치의 동작여부 6. 전기조작합의 방수가 잘되는지의 여부 7. 콘도라 고정용 앵카 및 견인 고리의 작 정여부 8. 로프걸이에 안전 스프링 기능이 안전한 가의 여부확인

“끝.”

저에게  봉사할 기회를 주신다면, 귀하의 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리함으로써, 공동주택 입주자 여러분의 권익을 보호하기 위하여 최선의 노력을 다할 것임을 다짐합니다. 

                                                   -  고맙습니다. -

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Ⅴ. 맺 음 말 - 24 -

존경하는 입주민과 동 대표님께 저의 소신을 말씀드립니다.

“ 항상 친절하고 신뢰받는 관리소장이 되어 해당 공동주택이 저희 관리회사에 영원한 고객으로 유지되도록 하겠습니다.”

1) 현장관리 중점

관리소장은 무엇보다 현장에서 뒹굴면서 1차 고객인 입주민들과 자주 접촉하고 유대관계를 공고히 하면서 신뢰를 구축하면 괜한 오해와 불신이 불식되고 관리가 훨씬 원활해질 것입니다. 또한 민원을 현장에서 직접청취하고 처리결과에 대한 신속한 해결방안을 제시 하겠습니다

2) 입주민과의 화합 및 유대관계 강화

입주자대표회의 및 부녀회와의 유대관계를 돈독히 하는데 주력하겠습니다. 사람들과 어울리기를 좋아하기 때문에 자주 만나 대화를 나누고 그분들과 취미를 같이할 계획입니다. 저의 최대 장점인 성실하고 근면한 이미지로 최대한 다가가겠습니다. 무엇보다도 제게 있어서 1차 고객은 관리직원들인 바, ‘너와 내가 아닌 우리’라는 공동체 의식을 발전시켜 주인의식을 갖게 함으로써 해당 단지를 내 집 관리하듯 인간적으로 함께 관리하겠습니다..

3) 예산절감 노력

타사 및 타 관리사무소의 사례를 수시로 비교 분석하고 직원들과 함께 고민하여 실질적인 예산절감의 결과가 나타나도록 매사에 확인과 노력을 다하겠습니다. 현실적으로 입주민, 입주자대표회의가 가장 비중을 두고 요구하는 관리비 절감과 비용절감에 효율적으로 부응하는 것이 무엇보다 중요하다고 봅니다.

4) 부단한 자기계발

아파트 관리분야에서 관리소장이 업무를 잘 알아야 예하 직원들을 잘 관리할 수 있다고 생각합니다. 관리소장으로 배치된 후에도 퇴근하여 학원이나 온라인 강의를 통한 기술교육이수 및 전문 자격증을 더 많이 취득할 계획입니다.