Re: 2007년 주거용 부동산시장 정리

[김동중(구름사다리)]

2부 (2008년 투자처 해부 )

# 2007년 주거용 부동산시장 정리

정부의 강압적인 재건축 규제와 뉴타운 재개발 예상지역의 전반적인 투자 과열에 따른 일시적 가격급등으로 인해 전반적인 숨고르기에 들어간 약보합세 시장이었으며 저평가지역의 상승이 눈에 띠었던 한해였습니다.

부동산 수요는 경제적 요인과 심리적요인에 의해 좌우되며 경제적 요인으로는 경제전망, 금리 등이며 심리적요인으로는 전세가격과 정책 변수에 따라 영향을 받습니다.

2007년 하반기 이후 2008년 경기전망에 대해서 약간은 좋아질 것으로 보는 긍정적인 전망에도 불구하고 (2007년4.5% 2008년4.7% 예상) 부동산에 대한 수요는 여전히 위축 될 것으로 본다.

이는 2000년대 전반기에 비해 상대적으로 높은 금리부담과 각종 대출규제와 부동산 가격이 많이 올랐다는 심리적 요인과 유동자금의 주식/펀드로의 이동 경향과 1주택자의 갈아타기 제한효과에 기인한 것으로 보입니다.

2008 년 서울 강남의 대규모 재건축 아파트 단지의 완공으로 2008년 입주물량이 2007년에 비해 35%증가한 23,000호로 예상되며 대형 평형 및 고가 아파트의 가격은 풍부한 물량 공급으로 하향 안정세를 나타낼 것으로 보입니다.

반면, 소형 아파트는 2003년 이후 공급비중이 감소하고 있는 점을 감안하여 초역세권 중소형에 대한 관심을 가져야 할 것으로 보입니다.

서울시의 경우에만 재건축 및 재개발사업에 따른 이주수요가 대략 5만호에 이를 것으로 예상되며 만일 5만호의 이주수요가 일시에 움직일 경우 2002년 서울시 5개저밀도아파트 단지 재건축 사례와 같은 전세난이 발생할 우려가 있습니다.

특히 대규모 재개발 사업장의 대부분이 2008년도 신규 입주물량이 적은 강북지역에 분포하고 있어 차후 주택수급의 차질이 우려됩니다.

- 내년 서울에 입주하는 새 아파트는 4만8000가구 정도로 올해보다 70% 늘지만 이주 수요가 몰리는 강북 지역의 입주 물량은 2000년 이후 연평균(2만6000여 가구)의 60%인 1만6000여 가구에 그친다. 특히 이중 자금이 많지 않은 이주민들이 주로 원하는 소형(66㎡대 이하)은 전체의 33%인 5300여 가구에 불과하다. 참고로 2007년 재개발로 4500가구가 이주한 성북구의 경우 10월 말 기준으로 서울 전체 평균(2.4%)의 두 배가 넘는 5.6%나 올랐다. 2000가구가량 움직인 강북구는 7.1% 상승했다. 이는 상대적으로 저평가된 지역적 이유와 이주로 인한 영향이 있었을 것으로 본다.

반면 강남권은 서울 입주 물량의 절반가량인 2만3000여 가구가 강남구 등 강남권 3개 구에 몰려 있다. 올해 입주 물량(8100여 가구)의 세배 정도이며 이는 2000년 이후 최대의 규모다.

송파구 잠실주공 1, 2단지와 잠실시영, 서초구 반포주공 3단지 등 3000가구가 넘는 대규모 재건축 단지들이 잇따라 완공된다. 이에 따라 올 들어 잇따른 입주와 수요 위축에 따른 강남권 전셋값 약세가 내년에도 지속될것으로 본다.

*정부는 11월 말까지 관리처분을 신청하는 곳은 아파트 분양가를 제한하지 않기로 해 재개발조합들이 한꺼번에 사업을 서둘렀던 것이며 또한, 이주 수요가 많을 것이다.

*이주 수요는 전세및 매수 세를 유발하여 주택가격상승을 유발하는 중요한 요인중 하나인 점을 감안하여야 할 것입니다. 지역적 선별투자를 검토해야 할 것입니다.

# 2008년이후 시장 전망 및 투자처

지나간 시간을 되돌아보면 2000년 전후부터 2005년까지 주택을 매입 한 분은 어느 분이나 일정 수익을 올렸다 할 것입니다

1가구1주택자는 매입하지 못했던 사람들보다는 나았겠지만 그리 성공이라 할 수 없었지요. 집이 하나면, 팔고 다시 사야하는 처지이니 올라봐야 그집 팔고 새집 사봐야 그게 그거겠지요.

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2001년 이후에 강남권부터 시작된 재건축 재개발 바람은 참 아찔하고도 거센 바람 이었읍니다.

수많은 동네마다 도시ㆍ주거환경 정비 기본계획, 뉴타운이란 이름으로 바람이 불었지요.

2001년 전후와 2004년 전후에 간간이 일부 운좋은 분들은 미분양 아파트를 통해 좋은

기회를 맞이하기도 했고, 최근까지 일부 땅에 관심가졌던 분은 행복도시세종에서 혹은 당진, 평창, 경기북부, 여수 등과 관련해서 혹은 신도시 발표와 관련해서 웃고 우는 세월이었습니다.

이 제 2000년대 막바지라 할 2008년이 됩니다. 뛰어난 지리적 입지에서 과거 높은 용적률로 막대한 개발이익을 보장했던 재건축은 정부의 강력한 개발 규제정책으로 숨죽이고 있고, 수많은 재개발 뉴타운 지역 역시 소시민이 접근하기엔 메리트를 느끼지 못하만큼 많이 상승했고, 뉴타운 재개발 광풍은 90년대 오르지 않았던 빌라 연립 다가구 주택을 아파트 못지않은 가격으로 올리는 순환매매의 시기였읍니다.

재개발 /재건축 가격폭등이 역풍을 맞아 개발 규제 요인으로 작용한 시기가 2007년 올해까지라고 할 것입니다.

앞으로 실수요 실거주 목적이라면 인기지역(한강변/개포/가락/둔촌/고덕)의 조합설립 인가 전의 재건축 대상 아파트를 장기적 관점에서 생각해 보시길 권합니다.

2008년에 내집마련 하기의 소액투자자로써 새로운 기회를 찿으려 하는 분들은 이제 과거와 같은 기회는 아니지만 작은 마음 낮은, 마음으로 새롭게 시작하시길 바랍니다.

서 울을 포함해서 수도권 전역에 과거처럼 싼 시세 저렴한 분양가는 나타나기 어렵다 할 것입니다. 2008년부터 적용되는 ‘분양가상한제’ 물량은 장기무주택 서민 차지가 될 것이기 때문에 청약가점이 낮은 무주택자 또는 유주택자는 기회가 극히 제한되겠읍니다.

과거 2006년까지는 2000 ~ 5000만원 정도면 수없이 많은 인기지역에서도 골라 가며 빌라 혹은 연립 주택을 매입하거나 분양권을 매입 할 수 있는 시기였읍니다.

이제는 좋다는 지역은 모두 누구에게나 정보홍수에 노출되어 있으니, 마음을 비우고 눈높이를 낮추어 바라보시기를 권합니다.

부동산 시장은 항상 상승과 하락을 반복하며 많은 분들에게 기회와 실패를 안겨 주었읍니다.

2001~2003년 재건축시장 상승, 2004~2005년 재개발시장 상승, 2006년 소외된 지역 및 중소형주택시장의 상승, 그리고 2007년은 전반적인 보합/하락 시장이었읍니다.

2008년은 상승률이 높지않은 보합시장일 것이며, 분양가상한제 시행으로 인하여 주택시장이 재편되는 시점입니다. 그러나 2008년부터는 2008년 이후 올 수도 있다는 격랑을 준비해야할 시기일 것으로 생각합니다.

*2008년 부동산시장 가격변수

1) 강남과 강북의 전세가격(수요/공급)변화에 따른 북 남 지역적 영향

2) 신정권 의 부동산 정책(제도규제, 세금정책, 금융정책)유지/완화에 따른 심리 변화

3) 건설사의 미분양 증가에 따른 신규 착공 지연과 이에 따라 중장기적 수급변화

4)주식/펀드/해외부동산투자 등으로 이동한 유동자금의 이익실현자금의 고정 자산화와 해외투자매력상실에 따른 국내 재유입 여부

#어디로 가야 할 것인가?

1. 서울 한수 이남은 2008년 이후 신규 주택공급이 급감합니다.

- 지하철 역세권 소형 아파트의 수요는 꾸준히 증가하며 가치는 더 올라갈 것입니다.

- 기존 중소형 아파트중 주변환경이 변화하며 재건축 리모델링 환경개선을 통해 가치 상승될 아파트를 찿아보십시오.

- 뉴타운 등의 개발로 교통 인프라가 재구성되는 지역의 기존주택을 찿아보십시오.

- 강남권 재건축 예정아파트가 새아파트로 바뀔 때까지 견디는 투자자는 늦지 않았읍니다.

2. 새롭게 신도시 뉴타운으로 확장되는 수도권지역을 주목합시다.

수도권의 굵직굵직한 2기신도시(송도/광교/판교/동탄2/파주 등) 입주까지 아직 많은 시간이 필요합니다.

신 도시 청약을 기다리며 시간을 보내고 당첨 된다해도 5년 10년 전매 제한에 걸리거나 용적률이 과거에 지어진 주택보다 높아 공원 녹지율이 낮고 동간 거리가 가까워 주거용으로 각광 받지못할 아파트, 향후 일정시기 이후로도 재건축 리모델링 등으로 가치변화가 불가능한 아파트 혹은 원하지 않는 주거형태가 함께 입주하는 아파트 등을 청약해서 매입하기보다는, 기존 도심지 기존 신도시가 새로운 교통체계를 도입한다거나 일본 롯본기힐스처럼 테헤란로형도심(CBD) 집중재개발 등으로 도시 리스트럭처링이 예상되는 역세권 중소형주택 기존 주택을 선택함이 더 좋을지도 모릅니다.

새로운 도시 생성은 신규아파트의 입주와 더불어 완벽하게 갖추어지지는 않읍니다.

도시기반시설 완비되고 입주민의 손바뀜에 따라 작게는 단지별로 크게는 도시 자체의 거주계층과 생활패턴이 변화하며 이에 따라 주택가격 역시 변화 합니다.

안정된 기존 도시에서 주변 개발에 따른 가격상승요인이 발생하는 기존 신도시 지역을 주목 해야 합니다. 분당의 지하철 역세권 중소형단지는 판교 입주 이후까지 잠재적으로 높은 가치상승 가능성을 가지고 있읍니다.

광교신도시 인접지역 및 수원 신개발 확장 예정지역, 용인지역 역시 상대적으로 높은 가능성을 가지고있습니다.

#지도 첨부1

첨부1 - 판교/이매(여수)/정자/미금 역세권

수도권의 개념은 서울을 포함한 그 위성도시를 뜻하지만, 행정적 수도권 개념을 탈피해서 바라보면 기회는 많다고 할 것입니다.

외 곽순환고속도로 개발 과정에서 보았듯이 제2외곽순환고속도로는 수도권의 확장을 불러오며. 경기권역 및 충청권역에 지속적으로 개통되는 도로 및 철도망과의 연계와, 현정부에 의해 추진된 행정복합도시세종을 위시한 대한민국 중추인 중부권 개발은 지금의 수도권 개념을 확대시키고 있음을 주지하시기 바랍니다.

1970년대 이후 2000년대까지 대한민국 교통의 중심축인 경부고속도로를 축으로 하여 많은 지역이 변화무쌍하게 발전되는 모습을 지켜 보았읍니다.

서해안고속도로가 개통된 이후로 인천 전체지역을 위시하여 평택-화성-시흥-안산 지역까지 숨가쁘게 변화하는 모습을 지켜보고 있읍니다.

이제 제2외곽순환고속도로, 제2경부고속도로, ktx 고속철도와 전철망이 수도권 전역으로 확장되고 있으며 이들 지역은 단기적으로 가치상승이 예정된 지역입니다.

- 대기업 연구소, 첨단공장, 첨단물류센터 밀집지역 및 지자체행정중심이 중첩되는 지역은 떠오르는 고급주거지역으로 가치상승이 명확하다고 할 수 있습니다.

대기업 이주로 인하여 지역 부동산가격이 격변할 모습에 주목해야 할 것입니다

파 주문산지역이 엘지필립스공장 입주 및 기업도시 확장과 함께 새롭게 부상했고, 용인기흥-화성오산, 아산(천안) 역시 삼성 엘지 현대 대기업을 비롯한 대기업 공장과 연구소가 밀집되어있고 지속적으로 연구소들이 확장예정인 지역임을 주목해야 할것입니다.

3.기업도시 클러스터(기업군이 포도송이처럼 뭉쳐있는 형상) 지역을 주목합시다.

-현재 소규모 택지개발지구이지만 지속적으로 제2 제3의 택지개발로 확장되어 향후 거대한 신도시급으로 확장이 예정되어있는 지역은 새롭게 떠오르는 가치투자처가 될 것입니다.

경기 화성∼오산∼평택시 일대는 오산 세교 택지지구가 개발 중이고 경부선 복선전철과 경부고속도로가 통과하고 있다.

현 재 공사 중인 서울∼용인∼오산 고속화도로의 연장선, 제2외곽순환도로 화성시 봉담읍∼동탄 경부고속도로와 연결되고 ,서수원∼봉담∼오산∼평택 고속도로가 (38.5km) 공사중에 있다. 이는 광역교통계획의 수혜를 받는 지역으로 성장 발전 잠재력이 우수할것으로 본다.

화성시는 세계적 테마파크인 유니버설 스튜디오가(2008~2012완공목표) 경기도 화성시 송산그린시티(화성시 시화호 남측간석지 5천676만㎡에 조성될 관광레저형 생태환경도시) 인근에 들어올 것으로 확정됨에 따라 시화호를 중심으로 인근 지역이 국제 수준의 체류형 복합 테마단지로 거듭날 전망이다.

화 성시가 앞으로 제2외곽순환도로, 제2서해안고속도로, 원시-소사철도 등 교통인프라가 구축되면 글로벌 테마파크인 유니버설 스튜디오 코리아를 중심으로 파주에서 화성 송산을 거쳐 평택항으로 연결되는 서해안 일원을 경제와 역사문화관광벨트로 개발될 것이다.

서울과 수도권을 잇는 철도의 복선화가 가속화되 면서 새로운 교통망이 형성되고 있다. 서울보다 저렴한 가격에 환경이 쾌적하고 교통이 편리하다는 것이 장점이다. 경의선의 수혜를 받는 고양시 풍동(풍산역, 백마역)과 일산동(일산역), 파주시 교하읍(운정역), 중앙선의 수혜가 예상되는 남양주시 와부읍(덕소역), 수인선이 지나는 인천시 논현동(월곶역, 소래포구역), 외곽순환도로가 연결되는 고양시 벽제동 등이 투자 유망지역이 될 것이다.

#지도 첨부

첨부2 -수도권 전철 계획

첨부3 - 용인 기흥호수공원/대기업첨단연구단지 일대

첨부4 - 동탄2신도시

첨부5- 서수원/화서(서호 호수)/봉담(봉담IC 인근 자연친화주거단지) 일대

첨부6 - 시화호주변 개발계획

첨부7 -행복도시 /오송(청주)/아산 일대

첨부8 -평택항/당진

4.인천광역시

인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.

인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.

수 도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로 부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.

인 천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 송도, 영종, 청라지구 국제도시

송 도, 영종, 청라지구 국제도시 개발 계획 그리고 인천 국제공항철도 및 국제공항고속도로 축선과 함께 연계한 신도시, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

*청라지구 배후 지역을 주목하라. 청라지구에서 500여 m 거리의 배후지역인 가정5거리를 중심으로 한 일대는 인천시의 ‘가정뉴타운’개발 등 기존의 호재들과 맞물리면서, 상당한 파급효과가 기대된다.

가정5거리는 청라지구와 가장 가까운 기존 상업지역으로, 부평·김포와 인접해 있고 서울 여의도에서 15분 거리에 있으며, 인천 북항 및 국제공항과도 가까운 교통요지이다.

우선 경인고속도로가 직선화되어 청라지구로 바로 연결될 계획이고 가정5거리는 인천지하철 2호선이 들어오면 역세권으로 바뀐다.

인천시는 가정5거리 일대 29만여 평을 초고층 빌딩과 첨단 교통시스템을 갖춘 입체복합도시로 조성키로 하고, 최근 대한주택공사와 ‘가정5거리 도시재생사업 기본협약’을 체결했다.

가정뉴타운과 연접하여 개발되는 도시재생사업구간은 인천도시철도 2호선이 관통되며, 송도 영종 청라를 잇는 삼각축선의 중심에 위치하여 향후 인천도심재생사업이 완료되는 싯점에 그 파급력이 클 것으로 본다.

*인천지하철2호선은 2008년착공 2014년 개통예정이다,

서 울 수도권지역의 주택가격과 상권분석에서 빠지지 않고 고려되는 부분이 있다. 도로 교통망의 역세권 여부이다. 과거 서울 지하철 1호과 2호선 개통 이후 많은 사람들은 역과 역이 교차하는 더불역세권의 발전상을 경험하였고 이제 트리플 역세권의 파급력을 지켜 보고 있다. 이제 인천지역에 인천지하철 2호선과 함께 더블역세권 영향을 받는 시대가 다가오고 있다 하겠다. 기존 국철 1호선과 인천지하철 1호선 그리고 인천지하철 2호선 역세권과 인천지하철3호선(계획단계)을 종합적으로 분석한다면 향후 발전가능성이 높은 지역을 선점할 수 있을 것이라고 본다.

* 인천시가 추진 중인 8개 주거환경개선사업은 ▲동구 송림동 송림시영 5만2천100㎡ ▲동구 송림동 동산지구 6만6천900㎡ ▲남동구 구월동 대우재구역 8천100㎡ ▲남동구 간석동 간석구역 7만9천500㎡ ▲남구 용현2동 용마루구역 20만8천㎡ ▲부평구 십정1동 십정2구역 19만3천㎡ ▲동구 송림동 송림4구역 2만5천700㎡ ▲남구 도화3동 도화3구역 14만9천800㎡ 등이다.

#지도 첨부

첨부9,10-인천 2호선 및 구시가지

5.미분양 아파트

*2008~2009년까지 지속적으로 나옵니다.

2007년 부동산경기의 침체는 분양시장에까지 여파를 몰고 와서 많은 지역에서 미분양사태를 불러 오고 있읍니다

이러한 분위기는 2008년까지 지속될것입니다.

현재와 같은 경제침체기는 일시적인 주택 공급 공백을 유발하며, 이는 향후 일정시간동안 주택부족과 가격상승의 요인이 됩니다.

지금 택지개발지구 등에서 신규입주 아파트 중 가격이 저렴한 아파트 혹은 향후 1~2년 후 입주할 인기분양 또는 일시적 미분양 아파트 등 미래에 가치가 완성될 지역의 신개념집이 중요한 관심 대상이라 할 것입니다.

택지개발지구 혹은 신도시급 지역의 민간분양 아파트 그리고 대기업의 첨단공장과 첨단물류센터가 집약적으로 입주하는 지역의 신규 아파트 등이 그 대상입니다.

6.도시재정비촉진사업

*주거지형(50만㎡ 이상), 상업지역·역세권·부도심 등에선 중심지형(20만㎡ 이상)

정 부가 낡은 도심 주거지를 50만㎡ 이상 단위로 묶어 계획적으로 개발하는 사업. 개별적으로 재개발·재건축이 진행되면서 빚어진 난개발을 막기 위해 도시재정비촉진특별법을 만들어 지난해 7월 도입했다. 이 사업에는 용적률 등 건축규제 완화, 우수학교 유치 지원 등의 인센티브가 주어진다. 서울시가 추진해온 뉴타운사업보다 광역적이고 체계적인 개발이다 그러나 그와 반대로 주의 해야할 점도 많다.

1. 재정비촉진지구에선 거래가 제한된다. 대지(지분 포함) 20㎡ 이상엔 토지거래허가제한이 적용돼 실제로 거주해야만 주택을 구입할 수 있다. 3년간 팔지도 못한다. 이 같은 거래 제약 때문에 사업속도는 투자성을 가늠하는 주요 변수다. 사업기간이 길면 그만큼 오랫동안 투자금이 묶이게 된다.

2. 재개발이나 재건축의 경우 최소 부지면적 기준이 1만㎡지만 재정비촉진지구에선 이보다 20배가 넘는 사업장들이 적지 않다. 입주 후 미래가치는 큰 단지가 낫지만 반대하는 주민들이 많이 나오면 사업에 골치를 앓을 수 있기 때문에 투자자들에게 덩치만 큰 구역은 상대적으로 동의율 등에대해서 꼼꼼히 살펴보며 투자해야할것이다.

3. 재정비촉진지구 내 재개발은 전용면적 85㎡ 초과의 중대형을 건립가구수의 40%까지 지을 수 있다. 일반 재개발에선 20%가 한도다. 중대형이 많다는 게 재정비촉진지구의 매력 가운데 하나인데 조합원이 너무 많으면 가구수가 늘면서 그만큼 작은 집 비중이 커진다.

4.재정비촉진사업에서도 재건축구역은 별다른 혜택을 받지 못한다. 재개발은 건축기준 완화 등을 적용받지만 재건축사업장에는 아무런 ‘당근’이 없다. 정부의 재건축 억제방침 때문이다

5.재정비촉진지구 전체가 한 덩어리로 개발되는 게 아니고 지구 내에서 건물상태 등이 양호한 지역(존치지역)은 그대로 놔두고 노후한 지역만 촉진구역으로 구분해 개발함으로 지구지정 구역내에서 선별투자해야한다.

*광역 재개발을 추진하는 지역 (예상지역)

강북구: 미아동 삼양로 일대 수유동 일대

강서구: 화곡본동~8동

구로구:구로본동 2동 가리봉2동일대

도봉구:창 2,3동 방학동일대서초구:방배2,3동일대

성동구:성수1,2가동 일대

성북구:정릉 보문동 종암동일대 석관동일대 동소문동일대

용산구:청파동 서계동 원효로일대

은평구:연신내 불광동일대(대조.녹번동)

중구:신당동 장충동일대

7.수도권 외곽순환고속도로 완전 개통

일반적으로 부동산시장에서 교통망 신설과 주변 부동산 가격은 ‘계단식 비례’ 관계인 것으로 알려져 있다. 장기간 소요되는 기간교통망 건설은 계획 발표, 착공, 개통의 과정을 거치면서 단계적으로 주변 부동산에 영향을 준다.

서 울 도심 반경 30∼40㎞ 외곽을 잇는 서울외곽순환고속도로의 총 길이는 127.7㎞. 일산~의정부~퇴계원~구리~하남~판교~평촌~산본~시흥~중동~김포~일산을 잇는다. 이중 남양주 퇴계원에서 하남~성남~군포~부천~김포대교 북단~고양 일산 등을 연결하는 남부구간(91.4㎞)은 1999년 11월에 개통되었다.

고양 일산∼의정부∼남양주 퇴계원을 잇는 북부구간(36.3㎞)은 사패산 터널(7.5㎞) 구간을 제외하고 2006년 6월 개통됐다. 마지막 미개통 구간인 사패산터널 공사도 완전 개통을 눈앞에 두고 있다.

서 울외곽순환도로가 완전 개통되면 의정부·포천·양주·동두천·남양주 등 수도권 동북부권은 직접적인 '수혜 효과'가 예상된다. 고속도로 개통으로 교통량이 분산되어 교통흐름이 개선되면 의정부에서 서울 도심까지 30분대면 들어올 수 있을 것으로 보인다.

서 울의 대표적인 주택시장 소외지역으로 꼽혔던 도봉구·노원구·성북구 등 서울 동북권도 비슷하다. 외곽순환도로 개통으로 의정부 방향에서의 차량 유입이 줄면 도봉로, 미아로, 동부간선도로 등의 통행 속도가 빨라져 주거 수요도 늘 전망이다.

서울 동북권은 주거환경이 쾌적하므로 교통여건이 개선됨에 따라 실수요자의 수요가 많아지겠다.

의정부시 부동산값은 2007년7월 의정부 경전철 기공식 이후로도 꾸준히 오르고 있다

의정부 경전철은 2011 년 5월 개통을 목표로 장암지구~시청~의정부경찰서~버스터미널~경기도제2청~송산동 구간으로 회룡역에서는 경원선 전철과 환승할 수 있고, 경전철 구간에서 국도 3호선 우회도로를 운행하는 수도권 급행간선버스(BRT)를 이용할 수 있으며 장기적으로 지하철 7호선을 의정부 경전철과 연결하는 방안을 검토하고있다.

경기도는 2013년까지 경기북부를 격자형 간선도로망으로 연결, 북부지역 전 구간을 1시간 이내 이동이 가능하도록 도로망 확충사업을 추진 중이다. 의정부는 경기북부 중심이라는 지리적 입지여건으로 이 사업의 최대 수혜를 입게 된다.

의정부 뉴타운과 민락 2·3지구, 의정부와 서울이 연담화되는 장암·상계지구, 양주 옥정·회천·마전·광석 등 택지지구등이 수혜지역이다.

도봉구·노원구·성북구 등 서울 동북권은 기 존의 동부간선도로의 만성적인 정체와 수도권 남부로의 이동이 많은 제약을 받아왔다. 그러나 외곽순환고속도로의 개통과 동부간선도로 월계~의정부 장암구간이 왕복6차선으로 2010년 완공목표로 착공되는 등 지역적 개발이 가속화됨에 따라 많은 변화가 예상된다.

도봉구에 서는 ‘북부 법조타운’도 조성된다. 법조타운 주변지역은 행정•상업•주거•문화가 어우러진 동북부 지역의 중심 부도심으로 변화되어, 개발이 마무리되는 2010년쯤에는 서울 동북부 최고의 복합 도시로 재탄생할 것으로 전망된다. 특히 법조단지 입지가 서울동북권과 경기북부의 연결축상에 있어 도봉구가 행정중심지로써의 기능 및 이미지가 한층 강화되어 방학역 경전철 연결과 창동역 민자역사(완공 2009년)사업이 함께 마무리되면 강북지역 균형발전의 핵심적 지위가 자연스럽게 확대될 것으로 보인다.

노원구 상계뉴타운 개발이 본격화되고 있다. 2007년 상계재정비촉진지구 재정비촉진계획(안)이 주민

 공람되었고, 상계뉴타운은 뉴타운 최초로 40층 랜드마크 건물과 테라스형 등 다양한 주거유형 모델 및 스카이라인을 제시하고 자연환경을 최대한 살려 ‘친자연환경타운•커뮤니티 문화타운•신개념 주거타운’을 조성할 계획이다. 남양주시와 연계되는 간선도로인 상계로를 6차선까지 가능토록 폭 30m로 확장하는 등 내부 가로망을 정비하고, 기존 1개 학교 외 추가로 초등 및 중•고등학교 1개소 신설, 도서관, 복지시설 등 문화 복지 인프라 구축 등 주요기반시설이 확충된다.

#지도 첨부

첨부11- 8호선연장 암사~구리(가운)~별내

8.한강 르네상스

서 울의 중심부에 위치한 한강이 강남·북의 경계가 아닌 통합의 공간이자 미래 성장동력의 기반으로 거듭 날 수 있도록 도시의 공간구조를 한강중심으로 재편한다. 한강과 인접한 용산, 상암, 영등포, 영동, 청량리·왕십리 등 5개 부도심과 마곡 지역 등 6개 수변거점을 기존 도심과 연계해 한강변으로 확장키로 했다. 강남·북 주요 거점 지역들의 상호간 연계성을 강화해 시너지 효과를 발휘토록 함으로써 한강변의 도시공간적 활용도를 높이겠다는 것이다. 영등포와 용산 부도심은 국제금융 및 업무지구를 한강변으로 확장해 워터프론트타운 조성과 서해주운의 주요 거점으로 조성된다. 상암과 영동, 왕십리 부도심은 한강공원 및 인접 개발계획과 연계해 수변거점지역으로 육성된다. 또 첨단산업 연구개발단지로 개발되는 마곡지역은 한강물을 끌어들여 미래 친환경 수변도시로 조성된다

한 강 수변에 문화, 상업, 업무 등 복합단지를 조성해 문화·관광·레저의 거점지역으로 육성함으로써 도시경제 활력의 원동력으로 삼겠다는 전략인 셈이다. 이를 위해 용산국제업무지구와 여의도지구를 비롯 △흑석 △행당 △잠실 △당안리 △상암·난지 △마곡 등 8곳에 워터프런트 타운이 조성된다.

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*한강르네상스의 수혜지역으 로 상암동-합정동, 당인리 발전소 인근지역과 용산, 동․서부이촌동 일대, 중구 신당동-행당동에 이르는 재개발 및 리모델링대상아파트, 성수동 뚝섬 일대와 광진구 광장동 및 워커힐 일대 아파트 그리고 한강남부의 마곡/양화대교 인근지역이 대상이며, 여의도 기존 아파트 역시 리모델링 추진으로 각광받을 것이다. 특히 여의도는 정부에서 추진하고 있는 국제 금융특구 후보지 중 하나이며, 여의도는 지금 서울 국제금융센터(sifc)와 파크원같은 대규모 금융빌딩들이 잇달아 착공되면서 국제 비즈니스와 금융도시로서의 꿈을 키워가고 있다. 따라서 여의도에 더욱 많은 관심이 필요하다 할 것이다.

*국제금융특구로 거론되는 지역으로 용산, 여의도, 강남 테혜란로, 마곡지구 등이다.

*일산국제업무지구 및 인천차이나타운 등이 국제화교자본이 형성되어 교류지가 되리라 보인다.

#지도 첨부13

중구 신당동/행당동 뚝섬일대

9.서울 지하철 9호선축

1단계 구간이 끝나는 강남구 논현동에서 시작해 송파구 방이동까지 총 12.5㎞다. 완전개통은 2016년이지만 2007년 착공에 들어가는 논현동~종합운동장 구간은 2014년 개통 예정이다.

 2단계 구간이 지나는 곳은 강남구와 송파구의 요지다. 아파트값이 다른 지역보다 높은 상황에서 지하철까지 지나게 되어 가격은 더욱 높아질 것이다.

* 2014년 개통되는 논현역(가칭)∼종합운동장 구간에서 역세권 수혜예상 아파트1.논현역과 삼능역(가칭) 사이에 있는 경복아파트와 동부센트레빌아파트.

2.차관아파트 앞 사거리역(가칭) 주변 상아아파트, 현대2단지(영동차관2단지 재건축)아파트.

3.봉은사로와 영동대로가 만나는 코엑스 사거리역(가칭)의 풍림1, 2차아파트.

4.종합운동장역. 우성1, 2, 3차와 아시아선수촌아파트가 가장 수혜를 본다.

- 5개 정거장이 2014년 개통될 예정이다.

 *2016년에는 백제고분로를 따라 삼전사거리(가칭)와 배명사거리(가칭), 송파사거리(가칭), 방이사거리(가칭)에 역이 생긴다.5.삼전사거리역을 이용할 수 있는 잠실동 현대아파트와 우성4차다.

6. 5호선 올림픽공원역과 만나는 지점에 역이 개통되면서 수혜가 예상되는 아파트는 올림픽선수촌 아파트다. 7.마지막으로 둔촌주공 아파트 앞으로 생기는 오륜역(가칭)으로 수혜가 예상되는 아파트는 둔촌주공아파트 1~4단지이다

[HAPPYhappy(D팀 백승남)]

김동중님...좋은 정보...감사드립니다.....