세종시 갭투자 성행, 과연 사실일까?

[관저동부동산사랑]

세종시 갭투자 성행, 과연 사실일까?

석 달새 전세 끼고 매입 61건, 전국 두 번째 갭투자 활발(?)
전세가율 낮아 갭투자 어려워…타 지역 발령 사례 많은 탓

최근 한 부동산 정보업체에서 세종시 갭투자가 전국에서 두 번째로 활발하다는 소식에 현장에서 논란이 일고 있다.

전세가율이 30~40%에 불과해 타 지역 대비 전세가율이 현저히 낮은 세종시에 무슨 갭투자냐는 의견이 대부분이다.

부동산 빅데이터 업체 ‘아실’의 갭투자 사례는 전세를 끼고 매매거래 된 아파트 거래사례를 말한다.

세종시는 짧은 시간 아파트가격이 급격히 떨어져 최고 시세 대비 실거래가도 차이가 큰 것도 사실이다.

임대차 3법으로 세입자 보호가 두터워지자 계약갱신권을 고려해 2021년 말 전세가격도 급격히 올랐다.

당시 9억원까지 거래되던 전용면적 84㎡의 전세가격이 4억원으로 올랐으나 아파트 가격이 최근 들어 다시 6억원으로 떨여져 산술적으로 2억원만 가지면 아파트를 구입할 수 있었다.

그러나 아파트 가격이 급격히 오를 가능성은 없는데다 전세계약 만기일은 멀지 않아 2억원의 갭투자로 아파트를 구매한 매입자는 4억원의 전세금을 물어주고 들어오든지, 새로 전세계약을 체결할 경우 전세 시세가 2억 5000만원이라 1억 5000만원의 전세차익을 더 부담해야 한다.

국토교통부 실거래가 자료 한솔동 6단지 부분 발췌

세종시 종촌동 공인중개사 김 모씨는 “세종시의 경우 전세가율이 낮아 갭투자로 투자수익을 얻기는 어려움이 있다”며 “같은 투자금으로 경기도나 서울에 투자할 경우 오히려 더 적은 금액으로 아파트를 구입할 수 있을 것”이라고 단언했다.

그는 이어 “세종시 아파트의 반등 조짐이 크게 나타나고 있지 않은 시점에서 만약 전세를 끼고 아파트를 구입했다 하더라도 실수요자일 경우가 많다”고 말했다.

세종시 갭투자설을 뒷받침 하는 것이 세종시 한솔동 첫마을 6단지 전용면적 84㎡의 사례다. 해당 아파트는 지난 1월 31일 3억원에 팔린 뒤 1억 8000만원에 전세계약을 체결했다는 것이다.

국토교통부 실거래가를 살펴보면 해당 아파트만 3억원에 거래됐을 뿐 같은 시기 같은 단지의 아파트는 4억원에서 4억 6000만원까지 거래돼 3억원의 거래사례는 시세보다 1억~1억 6000만원까지 낮게 거래된 사례임을 알 수 있다.

2023년 2월 기준 전국 시도별 아파트 전세가율 (한국부동산원 자료 발췌) 

부동산업계에선 해당 아파트의 거래가 특수관계의 거래사례일 것이라고 추측하고 있다.

실거래가로 살펴봐도 세종시 고운동 20단지의 경우 실거래 매매가격은 4억원~4억5000만원에 거래됐고 전세가격은 1억7000만원에서 2억원으로 최저가 기준 전세가율이 42.5%로 50%에 미치지 못한다.

도담동 10단지의 경우도 실거래 매매가격은 5억 8000만원~6억 8000만원이고 전세가격은 2억 3000만원~3억원대에 거래됐다. 전세가 있는 경우 아파트 담보 대출이 이뤄지지 않는 세종시 특성상 이 아파트를 갭투자하기 위해서는 최소 2억 8000만원이 필요하다.

한국부동산원에서 추계한 2023년 2월 기준 전국 시도별 전세가율을 살펴보면 세종시는 47%로 전국에서 가장 낮다.이는 집값의 53%는 현금으로 갖고 있어야 아파트를 구입할 수 있다는 의미다. 반면 전세가율이 가장 높은 경북의 경우 전세가율은 79.4%로 현금으로 집값의 20.6%만 가지면 구입이 가능하다.

세종의 소리 문지은 기자

[관저동부동산사랑]

좋은 글 되시길 바랍니다.

[도안지기]

세종시 등 최근 들어 아파트값이 급락한 지역을 중심으로 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 늘고 있다. 이유야 전셋값도 크게 내리긴 했지만, 매매가가 더 크게 내리면서 집값과 전셋값의 간격 차이가 좁혀지면서 전세 끼고 저렴한 가격에 급매물 중심으로 갭투자자에 의해 소화되고 있습니다.

그래서 그런지 급매물들은 대부분 수도권 등 외지 투기세력에 의해 소화되었고요, 이젠 정상적인 매물들만 일부 나오고 있는데 이전 급매물보다는 각겨 차이가 나서 그럼지 갭투기세력들이 머뭇 거리고 있는 모습인데 이는 가격경쟁력이 있는 급매물들은 투자자들의 입장에서 손해볼 게 없는 선택지였고, 일반 매물들은 가격대가 만만치 않고 또한 투자적 가치가 상대적으로 떨어지기 때문에 투기세력들이 주저하는 모습입니다.

그리고 통계적으로는 올 연말이나 내년 전반까지는 집값이 더 떨어질 수 있어 아직은 본격적인 회복시점이 아니라서 전체적인 반등하기에는 어렵다고 보여집니다.

[도안공인부동산]

세종지역 역시 꽁꽁 얼어붙던 매수심리가 조금씩 풀리고 있는 모양새로 보이나, 이게 한계죠~!

매매와 전세 간극이 적어 싼 가격으로 매입이 가능한 급매물이 너무 많이 풀려 있다 보니 외지 갭투자 대기수요들이 모두 소화하다보니 시장 분위기가 그렇게 움직이고 있을 뿐이지 이게 전체적인 시장 흐름을 좌지우지하진 못 할 겁니다.

여전이 국내외적인 경기시장 악화상황이 지금도 변함 없이(!) 여전히 존재하고 있기 때문이죠...이러한 부분은 내년 아니면 내후년까지도 계속 이어질 공산이 크기 때문에 이에 영향을 많이 받는 부동산 시장도 마찬가지입니다.

지금과 같은 세종시 부동산 시장도 하나의 미풍으로 끝날 공산이 크죠..본격적인 시장 회복은 지금 시점에선 매우 어렵다고 생각합니다.

[크로바아파트주민]

저도 같은 생각입니다. 아직은 한계가 있죠..