생활 | 입찰보증금 미회수 등 행위 중대과실로 볼 수 없다면 관리소장 자격정지처분 ‘위법’ | 광주아파트총연합회

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●입찰보증금 미회수 등 행위 중대과실로 볼 수 없다면 관리소장 자격정지처분 ‘위법’

    서울행법 판결

관리소장이 낙찰포기에 따른 입찰보증금 미회수 등의 행위를 했어도 중대한 과실로 볼 수 없다면, 관리소장에 대한 관할 구청장의 주택관리사 자격정지처분은 적법한 처분사유가 없어 위법하다는 판결이 나왔다.

서울행정법원 제11부(재판장 호제훈 부장판사)는 최근 서울 송파구 A아파트 관리소장 B씨가 서울 동대문구청장을 상대로 제기한 자격정지처분 취소 청구소송에서 “피고 구청장이 원고 관리소장 B씨에 대해 한 주택관리사 자격정지처분을 취소한다.”는 원고 승소 판결을 내렸다.

서울 동대문구청장은 지난해 10월 이 아파트 관리소장 B씨에 대해 부적정 사례 16건 적출 및 이행보증금 미회수에 따른 관리비 낭비를 이유로 주택관리사 자격정지 3개월의 처분을 했으나, 관리소장 B씨는 “이 사건 처분은 16건의 부적정 사례를 명시하고 있지 않아 절차상 위법하고, 징계사유들 대부분은 이 아파트 관리소장으로 일하기 전의 사정이므로 적법한 처분사유가 될 수 없다.”며 구청장을 상대로 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “주택법에 의하면 시·도지사는 주택관리사 등이 고의 또는 중대한 과실로 주택을 잘못 관리해 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 자격을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정해 그 자격을 정지시킬 수 있다고 규정돼 있다.”며 “입찰보증금 미회수 등 인정사실을 종합해보면, 이 사건은 적법한 처분사유가 없다.”고 밝혔다.

재판부는 “2차 입찰에서 원고 관리소장 B씨는 통합경비시스템업체 C사가 46억여원의 최저가로 응찰한 것으로 보고 C사를 낙찰자로 선정하려 했으나, C사 대표이사는 입찰서에 기재한 4억6천여만원이 1개월분의 입찰가액이고 1년분은 55억여원이라고 밝혔다.”며 “입찰서의 입찰가액란에는 한글로 ‘사십육억여원’이라고 적혀있는 동시에 ‘사억육천여만원’이라고 적혀있고, 숫자로는 ‘4억6천여만원’이라고 적혀있었으며, C사는 1차 입찰에서 59억여원의 입찰가액을 적어낸 바 있다.”고 설명했다.

아울러 “원고 관리소장 B씨와 이 아파트 대표회장은 C사의 낙찰을 무효처리했고, 원고 B씨는 C사가 추후 낙찰무효처리에 이의를 제기하는 것을 막기 위해 그 다음날 C사 대표이사로부터 입찰포기각서를 징구했다.”며 “입찰 진행 당시 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서는 ‘입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명하거나 정정한 후 정정날인을 누락한 입찰’, ‘기재 내용 중 중요부분에 오기가 발견돼 개찰현장에서 대표회의 또는 관리주체가 인정한 입찰’은 무효로 한다고 규정하고 있으므로, 원고 관리소장 B씨가 C사의 입찰서류를 무효로 판단하고 입찰보증금을 몰수하지 않은 데 중대한 과실이 있다거나, 그로 인해 입주자 등에게 재산상의 손해를 입혔다고 볼 수 없다.”고 강조했다.

또한 “주택법에 따르면 입주자 등이 공동주택을 주택관리업자에게 위탁해 관리하기로 결정하는 경우 대표회의는 사업자 선정지침에 따라 주택관리업자를 선정해야 하는데, 원고 관리소장 C씨가 입찰과정에 참여해 사업자 선정지침의 해석에 관한 개인 의견을 말했다고 해 중대한 과실이라고 할 수 없다.”며 “사업자 선정지침에서 정하고 있는 사항 외에 입찰 참가자 자격을 추가로 제한하는 공고를 한 것은 원고 관리소장 B씨가 이 아파트에서 근무하기 이전이므로 주택을 잘못 관리했거나 입주자 등에게 재산상 손해를 발생시켰다고 보기 어렵다.”고 지적했다.

이어 “입찰시 최저가 투찰업체가 입찰조건을 만족시키지 못한 이유로 2순위 업체인 위탁관리업체 D사를 낙찰자로 선정한 것과 이 회사가 제출한 산출내역서의 각 항목별 합산금액이 총계금액과 근소한 차이가 난다는 점 때문에, 경비용역업체 선정 계약에 법률상 문제가 있는지 여부에 대해서는 법률전문가들의 의견이 갈리는 사실을 인정할 수 있다.”고 덧붙였다.

이밖에 잡수입 지출 부적정 및 가지급금 회계처리 위반, 사업자등록 미등록 및 부가가치세 법인세 신고 미흡 등 8건의 처분사유에 대해 “원고 관리소장 B씨가 중대한 과실로 주택을 잘못 관리했다고 인정하기 어렵고 이로 인해 입주자 등에게 재산상의 손해가 발생했다고 인정하기 어렵다.”고 언급했다.

이에 따라 재판부는 “피고 구청장의 원고 관리소장 B씨에 대한 이 사건 처분은 적법한 처분사유가 없으므로 위법하다.”고 판시했다.

●대표회의 운영비로 일부 입주민에게 상품권 등 제공한 동대표에 ‘벌금형’ 선고

    수원지법 판결

입주자대표회의 운영비 잉여금으로 명절 선물 명목의 상품권을 구매해 동대표들에게 전달하는 등 임의로 운영비를 사용·횡령한 동대표에게 법원이 벌금형을 선고했다.

수원지방법원 제6형사부(재판장 임재훈 부장판사)는 최근 입주자대표회의 운영비를 임의로 사용해 횡령한 혐의로 기소된 경기 군포시 A아파트 동대표 겸 대표회의 총무 B씨에 대한 업무상횡령, 명예훼손·모욕 항소심에서 “제1심 판결의 각 사건들이 당심에서 병합됨에 따라 파기, 피고인 동대표 B씨를 벌금 3백50만원에 처한다.”는 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “피고인 동대표 B씨는 대표회의 운영비로 명절 선물 명목의 20만원짜리 상품권 7장을 구매해 동대표 3명에게 전달하고, 입주민과의 식사비용을 지불하는 등 총 19회에 걸쳐 합계 2백17만여원을 임의로 사용했다.”며 “이 아파트 대표회의 운영비 사용규정에 따르면 회의비는 회의출석 수당지급, 회의를 위한 다과·음료 구입 등을 제외하고는 소수인원을 위해 사용돼서는 안 되며, 부득이한 경우 사전 또는 사용 후 대표회의 의결을 받아야 한다.”고 밝혔다.

또한 “이 아파트 운영비 사용규정이 시행되기 이전인 지난 2010년 12월 서울시는 이미 ‘회의비는 회의진행시 필요한 다과·음료, 기타 용품 구입비 및 회의출석수당을 의미한다’는 내용의 대표회의 운영비 사용규정을 제정·시행하고 있었고, 이 아파트 규정은 서울시 규정을 그대로 원용해 만든 것으로 보인다.”며 “서울시 제정 운영비 사용규정의 내용 및 이 아파트 관리규약 등에 비춰보면, 피고인 동대표 B씨가 사용한 운영비는 관련 법령과 관리규약에서 정한 엄정한 절차를 거쳐 집행되도록 용도가 제한된 자금이라고 봐야 하고, 횡령 당시 이 아파트에서 운영비 사용규정이 시행되고 있지 않았다고 하더라도 달리 볼 수 없다.”고 설명했다.

아울러 “피고인 동대표 B씨는 자신과 이해관계가 대립되는 특정인의 비리를 알리거나 자신에 대한 정보를 전달하려는 목적으로 운영비를 사용한 것으로 보인다.”며 “관리소장과 CCTV 설치 등 작업인부들에 대한 격려, 입주민들과의 소통을 위해 식사비를 지출한 것은 대표회의 총무이사로서 가지는 권한을 넘은 것”이라고 지적했다.

이에 따라 재판부는 “제1심 판결의 각 사건들이 당심에서 병합됨에 따라 제1심 판결은 파기하나, 업무상횡령 고소사실에 대해 유죄를 선고한 제1심 판결은 정당하므로 피고인 동대표 B씨의 항소를 기각한다.”고 판시했다.

●입주민 서류열람 제한 등 담은 관리규약 개정안에 대한 지자체장의 시정명령처분 ‘적법’

    부산지법 판결

아파트 업무 서류열람과 동대표 피선거권 제한 등 입주민의 권리를 제한·박탈하는 내용의 공동주택 관리규약 개정안 조항에 대해 내린 지자체장의 시정명령처분은 적법하다는 판결이 나왔다.

부산지방법원 제1행정부(재판장 김홍일 부장판사)는 최근 부산 영도구 A아파트 입주자대표회의가 부산 영도구청장을 상대로 제기한 공동주택 관리규약 개정안 시정명령 취소청구소송에서 “원고 대표회의의 청구를 기각한다.”는 원고 패소 판결을 내렸다.

이 아파트 대표회의는 지난해 7월 공동주택 관리규약 개정안을 마련, 같은해 9월 개정안을 신고했다. 하지만 구청장은 같은 해 10월 대표회의에게 개정안 일부 규정이 주택법령 및 부산시 관리규약 준칙 위반, 입주민 등의 기본 권리 침해 등을 이유로 시정명령 처분을 내렸다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “주택법 제59조 제1항은 지방자치단체의 장에게 입주자대표회의가 절차를 거쳐 개정한 공동주택 관리규약에 대해 개정 등의 명령을 할 수 있는 권한을 부여하고 있다.”고 밝혔다.

재판부는 “피고 구청장이 원고 대표회의에게 요청한 이 아파트 관리규약 삭제조항은 대표회의나 그 관계자 등을 상대로 반복적 고소·고발, 관공서에 민원 제기, 자료제출 요구 등을 하는 자에 대해 아파트 업무에 관한 서류열람 및 등사요청을 거부하거나 동대표의 선거권 및 피선거권을 제한·박탈하는 것을 주된 내용으로 하고 있다.”며 “주택법 시행령 제57조 제6항에 공동주택 관리의 투명성 제고 및 알 권리 보장이라는 규범 목적 등을 종합해 보면 아파트 업무에 관한 서류열람 및 등사요청 권리는 공동주택의 입주민이나 사용자의 본질적인 권리여서 공동주택 관리규약으로 이를 전부 박탈할 수 없다.”고 지적했다.

더불어 “주택법과 주택법 시행령에서 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항에 관해 필요사항을 규정하고, 동대표가 될 수 없는 자를 한정해 열거하고 있는 바, 동대표의 선거권 및 피선거권은 입주자나 사용자의 본질적인 권리인 점 등을 보태보면 주택법 시행령에 정해진 동대표 결격사유에 해당하지 않는 사유를 가지고 동대표의 피선거권을 제한·박탈할 수 없다.”고 덧붙였다.

아울러 재판부는 “법익 균형성의 측면에서 이 아파트 관리규약의 삭제조항이 반복적이고 악의적인 고소·고발이나 관공서 민원 발생을 근절코자 개정된 것이기는 하나, 그 제한의 수단이나 효과가 대표회의에 대한 입주자나 사용자의 감시권을 사실상 포기 내지 박탈시키는 것이어서, 법익의 균형성이 현저히 결여된 것으로 판단된다.”며 “이 아파트 관리규약 개정안은 시정명령의 대상이 된다.”고 언급했다.

이에 따라 재판부는 “피고 부산 영도구청장이 지난해 10월 원고에 대해 한 공동주택 관리규약 개정안 시정명령처분을 취소하라는 원고 대표회의의 청구를 기각한다.”고 판시했다. <끝>

2.민원 회신

◉관리소장이 ‘공사·용역 등 사업자 선정’에 따른 계약업무를 수행할 수 있는지 여부?

문 : 관리주체가 관리소장의 업무 중 주택법 제43조 제7항 제3호에 따른 관리주체의 업무를 지휘·총괄해야 한다고 명시돼 있어 지침 개정 전과 같이 관리소장이 ‘공사·용역 등 사업자 선정’에 따른 계약업무를 수행할 수 있는지.

답 : 그렇지 않다. ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표4에서 계약자는 관리주체지 관리소장이 아니다.

따라서 관리주체가 위임하는 경우 관리소장이 계약할 수 있다. 다만, 위임의 방법은 주택법령에서 정하고 있지 않으므로 구체적인 것은 법률전문가에게 문의하기 바란다.

◉입주자대표회의에서 주택관리업자의 선정을 제안 했을시 관리방법 결정은?

문 : 입주 후 최초로 공동주택의 관리주체를 결정할 때 입주자대표회의에서 주택관리업자의 선정을 제안했을시 관리방법을 결정한 것으로 볼 수 있는지.

답 : 주택법 시행령 제52조 제1항에 따라 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의 또는 입주자 등 10분의 1 이상이 제안(제안취지, 제안내용, 제안기간 및 제안자 등을 기재해 제안)하고 입주자 등의 과반수가 서면동의를 받아 결정하는 것이다. 그러나 제안내용에 대해 입주자 등이 부동의 할 경우에는 제안내용과는 반대로 결정되는 것이므로 자치관리 또는 위탁관리 중 입주자 등이 선택하도록 제안할 수 있다. 따라서 관리방법을 자치관리 또는 위탁관리 중에서 입주자 등이 결정하는 절차를 거치지 않고 주택관리업자를 선정했다면 절차상 하자가 있다고 판단된다.

◉관리소장이 업무를 인계하지 않은 경우 그 절차와 방법은 어떻게 되는지?

문 : 전임 관리소장이 후임 관리소장에게 업무를 인계하지 않아 후임 관리소장이 업무를 처리함에 있어 많은 어려움이 발생된다면 입주자대표회의에서는 어떠한 법적 조치를 할 수 있으며 그 절차와 방법은 어떻게 되는지.

답 : 주택법 제43조 제6항에 따라 관리주체가 변경된 경우에는 대통령령으로 정하는 기간 이내에 공동주택의 관리업무를 인계해야 한다. 또한 같은 법 시행령 제54조에 따라 관리주체가 변경되는 경우에는 1개월 이내에 인계해야 하며 관리업무를 인계하는 때는 인수·인계서를 작성해 인계해야 한다.

이 경우 입주자대표회의는 대표하는 자의 참관 하에 인수·인계자가 인수·인계서에 각각 서명·날인해야 한다.

참고로 주택법 제101조 제2항 제2호에 따라 제43조 제6항을 위반해 공동주택의 관리업무를 인계하지 않은 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과하게 된다. <끝>