【 경험담 】 [2017-50382] 안산시 단원구 초지동 태영타운 상가 임장

[흑도]

<물건선정>

전용이 70평이라서 5-6개 정도의 소형사무실로 꾸며서 채운다면 괜찮을 것 같아서 해당물건에 관심이 생김

바로 건너편 이마트 주차장 매우 넓어 주차 걱정없음

길건너 안산공단이 넓게 포진되어 있어 소형사무실 수요 있을 것이라 판단

<권리 분석>

세입자가 9개 그중 2개는 선순위 임차인이 있는 것으로 나와 있음

직접가보니 다 점유하고 있지 않고 (주)한마음도시개발에서 205호/206호 전체를 사무실로 쓰고 있음

LED사업을 하고 있었는데, 바로 밑에 1층에서 매장을 열고 해당물건지에서는 사무실로 사용

<실거래 사례>

비교할 만한한 물건지가 같은층 201호인데, 거기는 코너지역이라 조금 더 우월한거 감안하면 전용 평당 500정도 예상해 볼수 있었습니다.(부동산에서는 인근지역이 전용450정도라고 함-분양기준 270정도이며 400에 분양했다고 함)

<현장방문>

토요일이라 그런지 사무실은 조용한 상태였으며, 틈으로 보니 사무실은 나름 잘 꾸며서 쓰고 있었습니다.

5층 관리사무소를 가보니 부재중이여서 전화로 미납관리비 문의 함 (미납관리비 1000만원정도, 분양평형 기준 2300원/평)

같은건물 3층 코너자리 전용 85평 3000/200, 매가 4억에 매물나옴(요양원 식당으로 쓰던 자리이며, 해당물건보다 괜찮음)

-71평으로 단순 환산시 매가 3.2억이며 가격 네고 된다고 가능하니 매가를 보수적으로 판단해야 할 것 같음

2층 물건 바로 밑에 1층이 LED전시되어 있으며 매장으로 쓰고 있음

근처 부동산 딱 2개 밖에 없으나 실제로 한곳에서 다 한다고 보면 됨 (이마트부동산)

이마트 왼쪽 편으론 거의 사람이 다니지 않으며 가격차이도 많이난다고 함

새마을금고 앞 4거리까지가 메인 거리로 보면 되며, 태영타운은 약간 애매함

서해프라자 2층 55평 2.5억

사무실 18평 500/45

          23평 800/50 - 매우 더러우며, 안에 사장실 별도로 구분되어 있음

          27평 500/60, 1000/50 예전에 빠로 사용되었으며 현재 공실이나 비트코인 업체가 들어와있었음

                             (전기 승압문제로 나갔다고 함), 인테리어 매우 부실, 전등 및 전체 수리 필요함

이마트 왼쪽 60평 2.2억 후면상가

사무실 11평 500/30

          30평 1000/70

제일프라자 1층 18평 2000/160 -> 이마트 지나면 1층도 1000/80으로 급격히 임대료 낮아짐

인근 엔즈타워 오피스텔 분양

A타입 6.7평기준 분양가 1.05억 임대료 500/45

<투자전략>

바로 옆 사무실에서 확장하고 싶다는 정보를 접수하고 월요일 사장에게 월세 얼마까지면 들어올지 의견 타진하였으나 관심 없음

현재 바로옆 2칸을 2000/140에 들어가 있으며, 싸게 들어가 있는 것으로 인지하고 있어 월세를 어느정도까지 낼 수 있는지 확인 필요

사무실을 4개로 쪼개서  15m*3.8m 인테리어시 약 500/50씩 총 2000/200 월세 가능할 것으로 예상됨

--> 수리비가 들어가며, 방 모양이 세로로 길게 빠지는 모양이라 더 잘게 쪼개기 어려움

소호사무실 도면 검토시 창문있는방 2인실 4+ 3인실 2+ 창없는 2인실 10개 + 회의실+탕비실 총 16개정도 가능

상주+비상주 혼합 만실시 약 640 매출 예상 - 지하철과 떨어져 있어 수요가 있을까 라는 의문이 듬

그래서 입찰을 포기했습니다만, 제가 생각했던 수준으로 딱 하니 낙찰을 받았네요.ㅎㅎ

[즐겁게살자(제니퍼)]

글게~ 수요가 약간 고민되는 듯 보이네요~
고생 많았어요^^

[흑도]

헉 젤이뽀님? 안주무시고 모해요

[박유정]

흑도님~~ 임장부터 자세히 조사하시고 투자전략까지~~^^ 소호사무실로 임대놓을때 이런식으로 접근해야하는구나 하고 많이 배우고 갑니다. 좋은 글 감사드려요~^^

[일명-푸우-]

잘 봤습니다~!
흑도님께서 예상하신 금액대에 낙찰 받으신 분은 어떻게 세팅을 하려고 낙찰 받았나 궁금해지네요ㅎㅎ

[부자된day]

훅도님~~
임장과 조사 많이 배우는 경험담이었어요
소호사무실 저도 언젠가는 꼭 하고싶은
부분인데... 도움되는 글 감사드려요~

[쁘띠띠아블러]

잘 봤습니다

[빨간쪼끼]

흑도님...소호사무실의 접근방법을 상세히 적어 주셔서 이해가 잘 되었습니다.
저도 요런거 관심있어서 자세히 보다보니 궁금증 몇개~~^^

아랫부분에 사무실과 소호사무실로 했을 경우 소호사무실은 보증금 없이 월640만원정도 나오는 구조인가요?
그리고 사무실로 했을 경우와 소호로 했을 경우 대략 인테리어비용은 어느 정도 되나요?
갈켜주면 참말로 고맙지요ㅎㅎ

[누가나를막을쏘냐]

흑도님 넘 잘 조사한 임장기 잘 봤습니다!!^^ 소호 그넘(?)참 탐나네요 수요 있는 곳으로 잘 찾아봐야겠어요ㅎㅎ

[이윤해경]

흑도님.
예전에도 소호사무실 올리신 글 보고 무척 부러워했어요.
소호사무실 분야에는 완전 전문가이시네요.
좋은 정보 나눠주셔서 고맙습니다.
저도 관심 많아요^^

[부자 경매]

흑도님 정리된 임장기 감사합니다!
소호사무실 저도 탐나는데요 ~

[이대표]

우와~흑도님~
자세한 조사와 투자전략까지 많이 배우고 갑니다요~^^
아직 상가 수업은 못들었지만
혼자 조사해보고 싶은 맘이 막막 생기네요 ㅋㅋ
감사합니다~~^^

[문한짝]

임장기 잘 보았습니다.
자세한 조사가 필수라고 사료됩니다.
상세한 내용 감사합니다.

[김수남]

오늘 처음 카페 가입한 새내게 입니다. 어디서 부터 무엇을 먼저 시작해야 할지 모르겠네요. 위에 임장 조사 하신것 감사합니다~

[신진세력]

안산에 회사가 있어 이곳을 잘아는곳인데 흑도님께서 임장을 다녀오셨군요 글 잘 읽었습니다. 화이팅!!

[루시7]

흑도님 덕분에 잠시 잊고 있던 상가에 다시 관심이 생기네요,,,아이디어를 갖고 접근하시니 내가 도전할지여부가 더 명확해지네요,,,

[사랑만가득]

와 임장기가 정말 잘 정리되어있네요 아직 저는개념도 못잡았지만 임장기가 궁금해서 탐독하고있습니다^^ 좋은글감사합니다

[천둥맘]

정말 조사 많이하셨네요~~~~ 헐~~~~~
시세조사가 기본이라는거 머리는 알고 있는데 막상 임장 나가면 등한시 하기 쉽상인데
흑도님 덕분에 시세조사가 기본 중에 기본임을 다시한번 깨닫습니다~^^

[진주사랑]

블랙펄~~~ 어여 뭉치게요~~ ㅎㅎㅎㅎㅎ

[그레이스06]

시세조사와 이후 활용방안까지 상가 입찰시에 고민해야하는것 들을 잘 알수있게 써주셨네요^^

[낙찰의향기]

소호사무실은 해보고 싶었으나 어떻게 접근할 지 막막하였는데
임장 후기를 보니 어떤식으로 접근해야 할지 대략이나마 알 수 있어서 감사합니다.
잘 스크랩해서 나중에 적용해 보도록 하겠습니다.

[좋아랑]

와 ~대단 대단 정말 멋지세요 ^^
감사합니다
초보라 너무 새롭게 보이네요 감사합니다

[행복매니저]

안산 1호점 초읽기 들어가신건가요?
흑도님의 멋진 안산점 개점을 응원합니다. 일반 매매물건으로도 찾아보는데 역시 대출의 장벽이 거세네요..화!이!팅!

[함사(낙케5 /서실1/ 고8)]

고수님들은 낙찰가도 딱 감이 오나보네요........... 언제나 그 경지에 오를까요??? ㅋㅋ

[양재스타일]

와~ 보는내내 빠져들어서 읽었습니다.
여러가지 비교 분석을 가지고 움직이시네요. 좋은글 감사합니다.

[elite95]

전체를 잘게 나누어서 분양하실 구상이었군요.. 소호 사무실이라면 충분히 메리트가 있는 구조인것 같습니다.
아이디어 잘 보고 갑니다^^

[렉시]

소호사무실 꼭 한번 도전해보고프네요~~도와주실거죵?
멋찐 흑도짱^^♡♡♡

[햄든호빵]

흑도님 글보면서 소호사무실 ceo 눈으로 임장 어떻게하는지 살짝 느낍니다요.
멋진 흑도짱~~~♥♥♥♥♥♥♥♥

[럭키 스트라이크]

와~ 상세한 임장 후기 잘 봤습니다.
소호 사무실이라는 분야에 대해서도 이번 후기를 통해 조금이나마 알게 되었네요.
후기 감사합니다 ^^

[월세2기)경매짱구]

잘 보고 배우고 갑니다.감사합니다.

[착한몸매]

잘 보았습니다.

[봉두]

상가임장 궁금했던 몇가지를 배우고 갑니다...

[海住해주]

흑도님 강의 떨어진 아쉬운 마음에 글 정독하고 있습니다. 항상 좋은글 감사합니다 ^^

[처음이]

세번 반복해서 읽었어요~ 상가 임장에 대해서
진짜 많이 배우고 갑니다..
(흑도님 감사해요~~~ ^^)

[푼타스틱]

저도 반복해서 읽고 종이에 적어가며 이해했습니다^^; 소호사무실의 압도적인 월수입은 훌륭하나 절대적으로 중요한 요소는 지하철역과의 거리였네요! 다시한번 새기고갑니다~ 감사합니다:D

[행복한세상]

경험담 잘 읽고 갑니다. 흑도님 글 하나씩 읽고 있습니다. 감사합니다..

[자사가죄]

이제 고수의 기운이 나타나기 시작하는 시기인것 같습니다. ㅎㅎ
잘 봤습니다.

[honey78]

와~~~임장의 중요성이네요

[완전좋아]

우왕~~♥
지금의 흑도쌤이 그냥 거저 되신게 아니네용!!
임장을 이대로 하면 무조건 매매 차익을 거둘 수 있을 거 같아용!!
두번 째 반복해서 읽었는뎁..
서해 프라자랑 제일 프라자 찾는다고 눈 빠질뻔 했어용ㅋㅋㅋ
몇 번 더 읽고
다음 상가 임장 갔을 때 흑도쌤 처럼 시세 조사 확실히 해 올 수 있도록 뇌새김질 해야겠습니당!!