<p>안녕하세요, 기린30입니다.</p><p>의정부에서 학원을 운영중인 물건이 괜찮아보여서 다녀왔는데요, 자세한 임장기 공유하겠습니다~</p><p>(원본은 블로그를 참고해주세요! <a href="https://blog.naver.com/bbq5161/222269567948" target="_blank" class="ke-link">https://blog.naver.com/bbq5161/222269567948</a> )</p><hr data-ke-style="style5"><blockquote data-ke-style="style2">경매 물건 탐색</blockquote><p>위로는 약 1400세대, 아래로는 약 1500세대 사이에 끼어 있는 상가입니다.</p><p>특히 윗 세대 후문 바로 앞에 위치해있어요! 자리가 정말 좋아보이는 곳입니다.</p><p>​</p><p>로드뷰로 보니 물건이 4층 끝 쪽에 위치해서 간판도 잘보이고, 학원으로 빼곡히 임차가 되어 있는 상가입니다.</p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/d8e659256cdcf203a569d3d25e74eb238ae1e677" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/d8e659256cdcf203a569d3d25e74eb238ae1e677" data-origin-width="773" data-origin-height="591"></div><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/63c7c006a33bb7ddb61c80c67ae42b96867baaa5" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/63c7c006a33bb7ddb61c80c67ae42b96867baaa5" data-origin-width="773" data-origin-height="453"></div><blockquote data-ke-style="style2">권리분석</blockquote><p>현재 임차인은 학원을 운영하고 있고, 말소기준권리에 따라 대항력이 없습니다.</p><p>낙찰자가 인수해야 할 권리가 없는 쉬운 물건입니다 ㅎㅎ</p><p>​</p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/ae82352308919e69482ea9ae2e3bc08056f7bd3a" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/ae82352308919e69482ea9ae2e3bc08056f7bd3a" data-origin-width="773" data-origin-height="221"></div><blockquote data-ke-style="style2">온라인 조사</blockquote><p><span style="background-color: #dddddd;"><b>1. 상권 조사</b></span></p><p>: 상가의 위치가 너무나 학원을 하기에 좋은 위치인 것 같아서 학원 분포를 확인해보았습니다.</p><p>역시 아파트를 위 아래로 낀 상가쪽는 학원 임차가 많았습니다. 부동산 시세 조사 시에 학원 임차 문의가 계속 있는지 파악해볼 필요가 있었습니다.</p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/b79da78f46cbc7ead72cf81589a289915da7aa8a" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/b79da78f46cbc7ead72cf81589a289915da7aa8a" data-origin-width="773" data-origin-height="379"></div><p><span style="background-color: #dddddd;"><b>2. 시세 조사</b></span></p><p>물건지 주변으로 매물이 많지 않았습니다. 층별로, 위치별로 시세가 너무 달라서 온라인 상으로는 파악하기가 어려웠습니다.</p><p>위치나 가격, 배후 세대 등의 조건이 나쁘지 않아서 현장 임장을 가보기로 하였습니다.</p><blockquote data-ke-style="style2">​현장 조사</blockquote><p><span style="background-color: #dddddd;"><b>1. 건물 상태</b></span></p><p>워낙 건물이 오래되다 보니 전체적으로 허름해보였습니다. 하지만 음악학원, 태권도 학원, 영여학원이 꽤나 활발하게 운영 중이었어요.</p><p>하지만 충격적이었던건 화장실.. 화장실 변기가 막혀있고 쓰레기통도 차고 넘쳐서 지저분했습니다. 제가 학부모라면 학원 평판과 상관없이 아이들을 보내고 싶지 않을 정도였습니다.</p><p>​</p><p><span style="background-color: #dddddd;"><b>2. 임차인 조사</b></span></p><p>4층에 올라갔더니 학원 문이 활짝 열려있어서 심호흡을 한 번 하고 들어갔습니다 ㅋㅋㅋ</p><p> </p><p><b>​기린30</b><b> :</b> 안녕하세요, 혹시 여기 원장님과 얘기를 좀 할 수 있을까요?</p><p><b>임차인 대리 :</b> 이쪽으로 들어오세요. 원장님은 오늘 안계시고 제가 내용 다 알고 있으니 얘기해드릴게요.</p><p>​</p><p>원장님과 동업으로 일하는 선생님이 나오셨는데요, 이미 너무 많은 사람들이 왔다 가서 지친 듯한 얼굴로 얘기를 해주셨습니다. 본인들은 어쨋든 학원의 상태를 얘기해주는게 맞을 거 같다면서 불편한 사항들을 얘기하였습니다.</p><p>​</p><p>- <span style="color: #333333;">건물은 관리가 전혀 되지 않고 있다.</span> 1층 인테리어 집에서 관리를 해주신다고 하는데 뭘 하시는지 모르겠다,,ㅎ</p><p>- <span style="color: #333333;">화장실도 본인이 직접 청소를 몇 번 하다가 지쳐서 방치해두고 있는 상황이다. </span>아이들도 화장실이 더럽다고 얘기하지만 방법이 없다.</p><p>- 옥상에 누수가 심해서 비가 심하게 오는 날에는 양동이를 대놓고 있어야 한다. 한쪽 벽면에 있던 책들이 다 젖은 적도 있다. (실제로 <span style="color: #333333;">천장에 물 흐른 자국이 여기저기 있고, 천장 벽지가 뜬 곳이 곳곳에 있었습니다</span>)</p><p>- 초중고 입시학원을 운영하고 있고, 학원 평가는 좋은 편이어서 첫째를 보냈던 부모가 둘째를 보내기도 한다.</p><p>- <span style="color: #333333;"><b>본인은 건물 관리가 개선되면 계속 있고 싶은 생각이 있다.</b></span></p><p>​</p><p>임차인의 얘기를 듣고 건물 위치나 크기 자체는 나쁘지 않다고 생각했습니다.</p><p><u><b>누수를 고치고 화장실을 완전히 새로 바꾸는 비용을 고려해서 입찰가를 산정해야 할 것 같습니다.</b></u></p><p> </p><blockquote data-ke-style="style2">부동산 임장</blockquote><p><span style="background-color: #dddddd;"><b>1. 부동산 1 & 2</b></span></p><p>- 해당 지역에는 통건물로 이루어진 곳이 많아서 개별 상가 건물에 관해서는 잘 모른다.</p><p>- 개별 상가가 적은 것은 장점이지만 건물이 오래되고 초등학교의 학생 수가 적어서 개인적으로는 별로다.</p><p><span style="color: #000000;">​</span></p><p><span style="color: #000000; background-color: #dddddd;"><b>2. 부동산 3</b></span></p><p>- 옛날 건물이지만 엘레베이터가 있는 장점이 있다.</p><p>-<span style="color: #000000;"> 현재 2층 매물로 50평이 5000/100~150 만원까지 나와있다.</span></p><p>- <span style="color: #333333;"><b>4층은 110만원이면 임차가 가능할 것 같고, 120만원 정도면 적당하다고 생각한다.</b></span><span style="color: #333333;"><b>​</b></span></p><p><span style="color: #000000;">​</span></p><p><span style="color: #000000;">다른 부동산들은 잘 모르겠다고만 하고 부정적으로만 얘기하였는데요, 마지막 부동산에서 자세히 얘기해주셔서 정보를 얻을 수 있었습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">현장 조사를 해보니 전반적으로 위치나 상권이 나쁘지 않아보였습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">입찰을 고려해보기 위해 월세 120만원을 기준으로 매매가를 계산하였습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">​</span></p><p><span style="color: #8a3db6;"><b>120 * 12 / 0.06 = 2.4억</b></span></p><p><span style="color: #8a3db6;"><b>120 * 12 / 0.07 = 2.05억</b></span></p><p><span style="color: #000000;">​</span></p><p><span style="color: #000000;">임차료에 따른 매매가는 2억 초반 정도라는 판단이 들었고, 옥상 및 화장실 공사 비용을 감안하여 수익을 내려면 1억 중후반 정도로 입찰해야 한다고 생각하였습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">​</span></p><p><span style="color: #000000;">당시 해당 물건은 감정가 2.66억에 신건이었으므로 한 번 유찰이 되면 다시 고민하기로 결정하였습니다.</span></p><p> </p><blockquote data-ke-style="style2">경매 결과</blockquote><p><span style="color: #000000;">그런데 결론적으로 감정가를 살짝 넘긴 2.73억에 낙찰되었습니다. 단독입찰을 하셨더군요 ㅎㅎ</span></p><p><span style="color: #000000;">해당 지역의 가치를 잘 아시거나, 학원을 직접 운영하려고 하셨던걸까요? 항상 낙찰자의 계획이 궁금합니다 ㅋㅋ</span></p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/ab13b7c179a78376139f5938e1f4da4a4fc080f2" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/ab13b7c179a78376139f5938e1f4da4a4fc080f2" data-origin-width="773" data-origin-height="315"></div><p><span style="color: #000000;">그래도 나름 괜찮다고 판단해서 유찰을 기다리고 있던 물건이어서 조금 아쉬운 마음이 들었습니다~ㅎㅎ</span></p><hr data-ke-style="style5"><p>처음 임장이라면 허름하거나 오래된 상가는 보지도 않고 넘어갔을 것인데,</p><p>요즘은 가치가 가려져 있는 물건들을 하나씩 찾아보려고 노력하고 있습니다 ^^</p><p> </p><p>의정부 상가 외에도 다양한 임장 이야기가 있으니 제 블로그에 한 번 놀러와주세요~</p><p><a href="https://blog.naver.com/bbq5161" target="_blank" class="ke-link">https://blog.naver.com/bbq5161</a></p>
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기린30님 임장후기 잘 봤습니다 아쉽네요!ㅎ 괜찮아보이는데 말입니다 아시겠지만 부동산에서는 왠만해선 경매물건에 대해 후하게 점수를 주지 않는 것 같아요 보수적으로 잘 접근하셨지만 한편으론 조금 아쉽기도 합니다ㅠ 낙찰받으신 분은 실사용자실까요? 더 좋은 물건을 향해 화이팅입니다!
첫댓글 소중한 임장기 공유해주셔서 감사합니다~~^^
재밌게 보셨길 바래요~ㅎㅎ
정말 높게 받아가신 이유가 넘 궁금하네요!!
임장기 공유해주셔서 감사드립니다^^
낙찰자의 계획은 늘 궁금하죠 ㅋㅋ 법원에 갔다면 물어라도 봤을텐데 신건에 받으실 줄 몰랐어요 ㅋㅋ
낙찰 후 임대료를 인상할 생각이었을까요?
아리송하네요
제가 조사할 때는 임대료를 크게 높일 수 없을 것 같았는데 저도 아리송해요 ㅎㅎ
소중한 글 감사합니다. 저에게도 많은 도움이 되었습니다.
도움이 되셨다니 기쁩니다 ㅎㅎ
경험 공유해주셔서 감사합니다
핑크머니님도 좋은 임장 경험 하시길 바래요!
소중한 임장후기 감사합니다~~^^
역시 현장임장이 답이네요!!
맞아요,, 손품으로는 도저히 알 수 없는 것들이 현장에서 모두 풀린답니다.
깔끔한정리 쏙쏙 이해되는 내용정리 잘보았습니다 ㅎㅎ 상가...마음속으로만 생각하고 있는데 저도 얼른 도전해보고 싶습니다 ㅠ
저도 아직 입찰은 못해봤어요,,ㅎㅎ 같이 낙찰받는 그날까지 화이팅해요!
정말 궁금하네요. 고수인건가? 하수인건가? 저희동네(서산시) 아파트도 경기도분이 100%넘기셔서 낙찰받으시더라고요.
고수인지 하수인지는 낙찰자만이 알겠죠?ㅋㅋㅋㅋ 서산시도 낙찰가율이 높네요 ㅠㅠ
소중한임장후기 감사드려요~^^
글 봐주시고 댓글까지 남겨주셔서 감사해요 ^^
후기 감사합니다~~
조금이나마 도움 되시길 바래요~
글을 읽으면서 저도 배웠어요^^ 소중한 임장기 잘 읽었습니다>_<
저도 다른 분들의 후기로 도움 받아서 공유했어요 ㅎㅎ 함께 공부해요~
상가는 그래서 복귀가 중요하군요
그러게요ㅋㅋ 나중에 의정부 갈 일 있으면 꼭 들려봐야 겠어요.
내일 임장가려하는데, 큰 도움이 되네요 ㅎㅎ 좋은글 감사합니다~
임장가시는군요! 돈되는 정보 꼭 얻어오시길 바래요~
임장기 감사합니다 ^^
대지의 가을님도 즐거운 임장 경험 하시길 바래요!
소중한 경험담이시네요 공유 감사드립니다.
임장기록 봐주셔서 감사합니다 ㅎㅎ 같이 성투합시다!
꼼꼼한 임장기 잘 봤습니다~ 도움이 많이 되었어요~
성투하세요~^^
도움 되셨다니 기분 좋네요!! 함께 파이팅합시다 !
상가 임장을 이렇게 하는 거군요~~
후기 감사합니다~
우와 상세한 임장후기 너무 잘 봤습니다^^ 어떤분이 낙찰받았는지 궁금하네요..ㅎㅎ그정도 금액이면..
경험 공유 해주셔서 감사합니다~~
임장기록 공유감사합니다
세세한 상가 임장기 정말 잘봤습니다. 너무 도움이 많이 되었어요 감사합니다~~
월세 대비 입찰가 산정에 좋은 참고가 되었습니다.
기린30님
임장후기 잘 봤습니다
아쉽네요!ㅎ
괜찮아보이는데 말입니다
아시겠지만 부동산에서는 왠만해선 경매물건에 대해 후하게 점수를 주지 않는 것 같아요 보수적으로 잘 접근하셨지만 한편으론 조금 아쉽기도 합니다ㅠ
낙찰받으신 분은 실사용자실까요?
더 좋은 물건을 향해 화이팅입니다!
잘 읽었습니다~
감사합니다^^
도움이 되는 상가 임장기 잘 보았습니다. 블로그 구경하러 바로 갑니다. ^^
기린님!
상가 임장부터 입찰까지
자세하게 올려주셔서
감사하게 잘읽었읍니다.
물이새는 상가얘기들으면
마음이 동요될거 같다는 생각이 드네요~~ㅎ
임장후기. 잘봤읍니다.
성투!대투!
기원합니다.^^
상가 임장 이렇게 하군요. 따라서 간접경험하며 많이 뵈왔습니다.
기린님 감사합니다. 향후도 성투하세요~~
글을 읽는 동안 응원했는데..아쉽네요 ㅜㅜ 다음을 기대할게요~
디테일하게 글 올려주셔서 정말 공부하면서 읽었습니다. 아쉽지만... 다음에는 꼭 성공하시길 바랄게요
후기 잘읽었습니다^^
소중한 후기 잘 읽었습니다. 나중에 어떻게 운영되는지 몇 달 뒤에 한번 봐보면 재밌겠네요.